Admin

Покупка аренда продажа чем закончились инвестиции в 10 квартир в Таиланде

Ты очень здесь нужен на тот момент, когда у тебя есть деньги. И действительно, с каждого утюга сейчас говорят по поводу, я не знаю, то на Пукете, то в Паттайе и так далее, плюс 30% вы сразу же, как только вы вкладываете. Это рынок риелторов, они диктуют здесь.

Я просчитывала, то есть вроде как оказалось 10% годовых, то есть сразу же ты заработаешь на каждой квартире по 300-400 тысяч. Потому что когда мы увидели качество, мы ахнули. Многие до сих пор не признаются, что они в принципе в минус.

Здесь есть возможность кучу денег заработать на сдаче. Вау! То есть там процентов может быть даже 15-20 пошло. Цены сейчас растут.

По сравнению с тем, что я здесь потеряла, ребят, я могу здесь снимать еще лет 10 хорошие отели. То есть первый объект сдал, красивую картинку сделал, продал второй и где-то пропал. Да, мы там потеряли вот как раз стоимость одной квартиры.

Всем привет, друзья! Сегодняшнее видео у нас будет максимально интересное, полезное, если вы рассматриваете покупку недвижимости за границей. Потому что со мной в студии сегодня Ольга. Это инвестор, которая купила 10 объектов недвижимости в Таиланде.

И сегодня мы поговорим про реальную доходность этих объектов, про проблемы или трудности, которые у нее возникали при покупке, при эксплуатации, при сдаче в аренду и при перепродаже. Потому что у нее получилось все эти объекты перепродать. И вы услышите сегодня не маркетинговые сказки от агентов или застройщиков, а у нас будет реальный кейс от инвестора, которая прошла весь этот путь на своем опыте и она с нами поделится об этом в этом выпуске.

Привет всем! И первый вопрос, такой базовый. Откуда вообще появилась идея инвестировать в недвижимость и почему именно в Таиланд? На самом деле инвестировать в недвижимость появилась идея у меня уже лет 20 назад и дома я инвестировала уже лет 18 в недвижимость. То есть вообще тема недвижимости мне близка и мне она очень-очень нравится.

Это такое как бы дополнительное хобби. И в связи с тем, что была идея просто переехать жить в какую-то теплую хорошую страну, мы много стран очень рассматривали, в том числе Европу, естественно, потому что мы сами из Европы, и Таиланд. И выбор пал на Таиланд именно из-за климата, именно из-за того, что здесь нету такой сезонности.

И именно Паттайя, почему? Потому что, опять же, нету сезонности, как, например, на Пхукете, где все-таки сезоны дождей намного больше. И здесь туристов намного больше в этом плане, как бы по погоду, то есть летом тоже. И поэтому выбор пал на Паттайю.

И мы приехали для того, чтобы инвестировать и чтобы здесь самим остаться жить и сдавать в аренду, покупать, перепродавать и так далее. То есть, образно говоря, делать все то же самое, что мы делали в своей стране. То есть мы там покупали много объектов, где-то просто флиппингом занимались, где-то сдавали, где-то перепродавали.

=

Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!

Короче говоря, что было на данный момент выгодно, то мы и делали. И думали делать то же самое. То есть, по сути, у вас уже был опыт инвестиций, это немаловажно, то есть вы не просто покупатель, который где-то услышал рекламу, недвижимость за границей и пошли покупать.

Но одно дело опыт в своей стране и абсолютно другое дело опыт здесь, в Таиланде. А вот какие, может быть, ключевые отличия вы сейчас назовете при инвестициях в , в Паттайю и при инвестициях у себя дома, где все понятно. То есть вы сказали, что это две разные вещи.

В чем они конкретно, какие-то базовые, возможно, три пункта, чем это отличается? Это то, что я понимала в своей стране, что бывает рынок продавца, бывает рынок покупателя. То есть в зависимости от того, насколько много там предложений, насколько много, то есть какие цены и так далее, ну это понятно, я сейчас не буду все эти лекции рассказывать. В Паттайе я поняла, что существует третий рынок, и это рынок, который был до сили мне абсолютно непонятным и неизведанным, это рынок риелторов.

И это действительно так оно и есть. Они диктуют здесь во многом, что будет продаваться, что нет. То есть они настолько ставили нас на место с нашей невижимостью, что мы понимали, что стоп, то, что я хочу продать или сколько я хочу заработать, это вообще никем не учитывается.

То есть мне говорили, что скажи цену, которую ты согласна получать, а за сколько мы будем продавать, это вообще тебя не касается. Здесь настолько много диктуют вот эти риелторы и застройщики, что, короче говоря, вот здесь столкнулись мы с тем, что ты здесь никто в принципе. И с твоими деньгами ты очень здесь нужен на тот момент, когда у тебя есть деньги.

Прямо около тебя, как ты как… Как только ты подал одну заявку в какое-то агентство, как мухи слетаются. Они как мухи. Причем вот реально я не понимала, откуда они получают мои контакты.

Они действительно все мне начинали звонить, писать и так далее. И как только у нас появились квартиры, как только все, мы уже вот здесь приехали уже получать эту недвижимость, интерес, естественно, сразу же пропадал. Нам никто там не перезванивал, с нами никто там практически не хотел общаться и так далее.

То есть начались какие-то козни. То есть, короче говоря, это было просто кардинально отличалось. Когда уже деньги вложили, вы уже никому не интересны.

Абсолютно. И именно поэтому я завела свой канал YouTube, для того, чтобы просто людям рассказать, что ну не верьте. У Ольги есть свой YouTube канал.

Вы можете подписаться на него. Я оставлю ссылки в описании. Я так, кстати, ее и нашел с помощью YouTube канала, потому что это, мне показалось, единственный человек, который рассказывал правду про инвестиции за границу.

И у нее есть серия выпусков про ее опыт инвестиций в Patay. В эти объекты она рассказала подробно про трудности в эксплуатации, в сдаче в аренду, про перепродажу. И также там выйдет интервью со мной.

Я буду рассказывать про инвестиции на БАНе у нее на канале. Давайте поговорим, на какие критерии вы вообще обращали внимание. То есть какие критерии для вас были важны? Не знаю, репутация застройщика, локация, вид, доходность, которую вам обещали.

На что вы опирались, когда вот покупали эти объекты? Да. Ну, во-первых, мы опирались на месторасположение. То есть мы хотели именно те месторасположения, куда мы инвестировали.

И второе, конечно же, мы смотрели то, что доходность. То есть мы думали именно один взять резорт, где будет очень хорошо сдавать в аренду. И именно по доходности смотрели, чтобы это были бы не очень дорогие, дорогой дом, а именно такой, достаточно нормальные цены.

Тем более мы покупали через риэлтора, но не у застройщика напрямую по его ценам тогда, а мы покупали уже дешевле, когда русские начали перепродавать. Я понял. То есть вы еще выгодно зашли, люди, соответственно, не было денег платить.

Я так понимаю, вы покупали у них еще дешевле, чем у застройщика. Да. И мы покупали на тот момент, чтобы понимать, мы покупали на тот момент где-то на 500 тысяч дешевле каждую квартиру.

А общая стоимость? То есть 500-400 тысяч. Чтобы понимать. То есть где-то квартиры были где-то по 2,5, 2,4, 2,3.

Мы покупали где-то за 1,7 млн, 1,8 млн квартиры. То есть в принципе уже тогда было на 500 тысяч дешевле. А почему люди продавали дешевле, чем застройщики? Потому что как раз тогда с рублем произошла вот эта вот ситуация.

То есть люди вкладывали рубль, и им нужно было платить оставшуюся сумму не один к одному уже, а один к двум. И они начали перепродавать, и им было окей спустить как бы цену. Ну да, если платить меньше.

И поэтому было выгодно как бы покупать. Второй объект мы покупали чисто по цене застройщика, и это естественно была ошибка. Почему? Потому что вот на том объекте там было 2 квартиры, и мы там потеряли.

Скажем так, набежало с 8 квартир чуть-чуть, и большая часть, большая часть из двух квартир. Так, ладно, к этому вопросу вернемся попозже, поэтому смотрите дальше, будет интересно. Так, вы сказали, что локация, доходность — это два основных фактора, на которые вы обращаетесь.

Да, и я всегда смотрю, что самой было бы, ну как бы приятно находиться. Да, почему? Потому что я понимаю, что может получиться так, что придется мне там жить или там сдавать там своим родственникам и так далее. Поэтому я понимала, что нужно смотреть так, чтобы как бы самой тоже было бы приятно.

То есть да, конечно, смотрели, думали о доходности. Вопрос еще у меня, просто сейчас и брокеры, агенты на Бали, наверное, везде рассказывают вот эти шикарные презентации, показывают, рассказывают, как люди много зарабатывают, там по 10-15% на сдачу недвижимости в аренду. Как вы на тот момент вообще, на что вы ориентировались, то есть на какие цифры там, откуда вы их брали? То есть вы ориентировались на то, что вам говорит агент, что это будет сдаваться, переносить вам, не знаю, там 15 тысяч бат, 20, там 10% годовых застройщик? Или вы как-то, не знаю, смотрели на соседние здания, почему они сдаются, грубо говоря, какая там аренда? Или, не знаю, знакомые там были, которые имеют опыт получения доходов? Ну ответ на самом деле, Дмитрий, то все, что вы сказали, это все так оно и есть.

То есть на всё мы смотрели, мы разговаривали с реальными людьми тоже, и действительно были такие ответы, что да, сдаётся, всё прекрасно. То есть не все, то есть когда я сделала своё видео, когда я, образно говоря, посыпала себя пеплом полностью от и до, мне очень многие писали, что спасибо огромное, потому что не каждый может так честно рассказать. И потом я понимала, что люди просто не хотят себе пеплом тоже сыпать.

То есть многие до сих пор не признаются, что они, в принципе, в минус. И сдают, и продают, и так далее. То есть когда уже поближе познакомились, тогда уже начали больше рассказывать.

А так, в принципе, как бы, ну вот люди не особо открыто говорят, что они на грабли наступили. И мало того наступили, что они на них танцуют, продолжают как бы танцевать дальше. Поэтому, образно говоря, жалко, что таких, как я, было мало.

Вот на тот момент. И, конечно же, основное, да, мне риэлторы всё полностью давали раскладку. То есть я умела, конечно же, спрашивать там по поводу всех вот этих вот, где какие расходы там, и на мейнтенансы там, и так далее.

То есть кто платит. Я всё это прекрасно понимала, что здесь есть минусы, потому что здесь нужно самим платить за вот эти вот мейнтенансы, ну так называемые вот эти наши квартплаты. То есть мы сами платим хозяева квартиры.

То есть не те, которые арендуют. И я просчитывала, то есть вроде как оказалось действительно 10% годовых. Но когда дело дошло до реалий, то есть мгновенно всё упало.

Просто мгновенно. То есть как только мы купили, как только мы начали сдавать, сразу же риэлтор сказал. Тот же риэлтор, у которого мы покупали, который говорит, да я вам сейчас сдам на год, скажем там, не знаю, там 15-18 тысяч, легко.

Она сказала, ну давай начнём с 10. Давай начнём где-нибудь там 11-12. То есть мгновенно упало практически на 40%.

И ты сидишь и думаешь, окей. То есть ты ничего не можешь делать, потому что ты понимаешь, что она знает этот рынок. И так оно и выходило.

То есть в результате так оно и выходило. Ну да, по сути вот эта завязка как раз и зависимость от агента, который будет приносить прибыль. Ну а что делать? Ну искать каких-то других.

Ну они наверное плюс-минус. Они тоже самое всё говорили. Мало того, знаете, с риэлторами, как со строителями.

Вот сколько у нас было опыта со строителем. Я не знаю, как у вас, дорогие друзья, но вот у нас было так, что какого бы строителя ты не привела бы на любую стройку, абсолютно все показывают пальцем и говорят, ой, кто это строил? Ну кто, кто сейчас, кто вот это? Сейчас я вам покажу класс. Риэлторы говорили всё то же самое.

Ну что вы купили? Ну кто вам это посоветовал? То есть все друг на друга показывают, все говорят, что только они, значит, им можно доверять. В результате они делали все то же самое. То есть как бы, ну получалось это все масло-масляное такое же.

Что конкретно обещали агенты, застройщики? Вот еще перед покупкой. Какие самые такие громкие были обещания? Ну как они сейчас говорят? Про рост, про ликвидность, быструю перепродажу. Ну то есть как они убеждали, чтобы вы все-таки купили? Я хочу честно сказать, что я понимаю, что это все было нашей большой ошибкой.

То есть как говорят, не надо очаровываться, тогда не будешь разочаровываться. Я понимаю, что я им доверила, но нельзя было этого делать, конечно же. Но я понимаю, что, дорогие друзья, очень многие сейчас тоже доверяют вот этим вот красивым рассказам, красивым сказкам, которые сейчас риэлторы говорят.

И действительно с каждого утюга сейчас говорят по поводу, там не знаю, то на Пукете, то в Паттайе и так далее, там плюс 30% сразу же, как только вы вкладываете на пресейли. Нам говорили то же самое. Мало того, мы покупали, как я уже сказала, мы покупали все-таки дешевле, уже практически на 20%.

То есть мне сказали, что подожди зиму. Мы покупали в июне месяце, май-июнь это был, и сказали, подожди зиму, зима high season, мы сразу же тебе перепродадим, сразу же. То есть сразу же ты заработаешь на каждой квартире по 300-400 тысяч.

И мало того, там риэлторы говорили, как только ты мне позвонишь, я сразу же тебе это всё скину и так далее. Ну как бы там 100% я тебе всё скину. В результате вот тот риэлтор, который говорил мне, я 100% тебе сразу же всё скину, он не продал ни одной квартиры.

Вообще из 10 квартир он не продал ни одной квартиры. То есть я продавала абсолютно через разных риэлторов. Мало того, очень много через тайских риэлторов.

То есть я общалась с европейскими, с тайскими. Я звонила, я думаю, все объекты, все риэлторы имели мою квартиру. Поэтому обещания были, как сейчас везде говорят, на пресейле купишь, сразу же 30% не было.

Мало того, нет и сейчас. Ну нету сейчас. Ну вот как раз тот объект, который вы набросили от застройщика, покупали, пришлось продавать самый большой минус.

Да, практически там где-то вот как раз 30% и было дешевле. Поговорим про качество. Когда вы получили свои объекты в первом доме и во втором.

Насколько они совпали с шоурумами и ожидания с реальностью? Я коротко скажу. Я плакала. Долго? Но я скажу так, что сам шок продолжался.

Вот я здесь на тот момент приехала на 3 месяца. Сам шок продолжался 3 месяца. То есть я 3 месяца не выходила из шокового состояния.

То есть я реально была просто... Я не знала, что так может быть. Первый кондоминимум у нас построился уже получается 8,5 лет назад. И мы его получали, получается, за вот эти 3 месяца.

И потом приехали второй раз и получали уже остатки, потому что там не все квартиры сразу же были построены. Один кондоминимум... Второй был готов через несколько лет только. По-моему, через 3 года мы его получили.

И там мы тоже плакали. Ничего не изменилось. А какие проблемы были самыми шокирующими в этих объектах? В своих видео я рассказываю намного больше.

Я здесь не буду сейчас... Коротко. Понимаете, я не знаю, какой у вас опыт. У нас опыт так, что я сколько получала недвижимости в своей стране.

То есть мы приходили... У меня были, конечно же. Например, какая-то стена, где-то ползёт какая-то трещина. До похода в нотариус у меня всё абсолютно было уже сделано.

Короче говоря, какие-то мелочи. Я не думала, что может быть такое, как здесь. Мало того, ты когда получаешь квартиру... Во-первых, у нас было начнём с того, что все квартиры были обещаны по краску.

И для нас это было очень важно, потому что когда ты сдаёшь в аренду, гораздо проще помыть стену и докрасить, тем более белой краской, чем переклеивать обои. И всё было в обоях. Мало того, это были абсолютно дешёвые некрасивые обои, которые потом все были в красных разводах у всех из-за влажности.

Поэтому в связи с тем, что у нас было 8 квартир, мы пошли к застройщику, и он нам все квартиры перекрасил. То есть это действительно... Это плюс, что они пошли. Да, они пошли навстречу и перекрасили.

Трубы текли во всех квартирах. Не только в этом дешёвом кондоминимуме. В том дорогом кондоминимуме подороже, который был у нас, у нас тоже текли все трубы.

Мало того, у нас очень много здесь знакомых, и во всяких очень дорогих кондоминимумах трубы текут везде. Вот просто сколько я слышала, трубы текли у всех. И трубы текли не просто трубы.

То есть вы понимаете, не просто ты открываешь ящики, там оттуда с сифона какая-то труба течёт. Нет, трубы текли в стене. То есть открывали стены.

Исправить это практически невозможно. Плакали стены. Мало того, все трубы были исправлены, но практически во всех квартирах они опять начинали течь.

Почему? Потому что у тайцев они интересно строят... Они трубы, пластиковые трубы, вшивают в бетонную стену. А в связи с тем, что дом всё равно гуляет. И трубы все ломали заново.

То есть у них нет такого, что труба в какой-то... Ну да, по сути, там должен быть какой-то зазор. Какая-то ещё дополнительная труба или что-то. У них нет этого.

То есть это во всех конвиках они делали так. Может, они уже сейчас научились и делают правильно. Не знаю.

Это то, что я знаю даже сейчас. Мои знакомые говорят всё то же самое. И мало того, понимаете, когда трубы текут, это не просто там трубы текут, и они вроде как сделают.

То есть текут все стены, а после этого всё начинает гнить. То есть в одном квартире, я это рассказывала, у нас грибы выросли. У меня звонят с букинга.

Клиенты говорят, у нас грибы выросли из-под кровати. Мы пришли, мы думали, это шутка. Они реально вот такие большие.

То есть они выросли из-под кровати, потому что вся эта вода из стены текла просто в пол. И из-под пола выросли грибы из-под кровати. И этих вот ситуаций там было просто вот кругом и около.

Мебель вся плесневела и так далее. То есть это было... Короче, это был аттракцион. Ты приезжаешь, знаешь, такой сюрприз.

И в каждой квартире свои сюрпризы. Во-первых, как вы выходили из этих ситуаций? Вы обращали к застройщику, он всё это менял? Да. То есть бесплатно, это за счет застройщика? Да, вначале да.

Потом, когда у нас уже были квартиры, они уже начали говорить, что типа а-ля год прошёл. То есть они же вот дают год гарантии на внутреннюю отделку. И этот год, грубо говоря, они бесплатно там всё чинят, ремонтируют.

А дальше уже выходили за свой счёт. Да. Интересный подход.

Да. И там дальше уже, например, во многих квартирах текли потолки. И в душевых, и в спальнях, и так далее.

То есть верхний квартир текли, и, соответственно, вырезали просто вот эти вот куски потолка. Интересно. Окей.

А в том втором кондоминиуме, который был подороже, получше, там были тоже такие проблемы? Да, там абсолютно всё то же самое было. Мало того, ту последнюю квартиру, когда мы продавали, то есть до сих пор у меня девочка, которой я продала квартиру, она мне говорит, что до сих пор там эти трубы текут, и у неё очень большие проблемы с ними. То есть это уже сколько лет прошло, это я продала во время ковида, то есть четыре года назад.

И она до сих пор мучается с этой квартирой. Ну да, это, конечно, ты рассчитываешь эксплуатировать, сдавать в аренду, а здесь, ну, кто у тебя снимет, и когда у тебя там, не знаю, потолок проваливается. Вот, видно, здесь всё перекрашено в таких пятнах.

Вот. С сыростью пахнет очень сильно. То есть, ну, здесь вот такой нюансик ещё есть.

Ну, это такое бывает. То есть надо деньги вкладывать, время. Квартира это время не сдаётся, не приносит доход.

Ну, конечно, это такая себе забава. Да, и то, что я говорила, ладно, трубы, это всё как-то ремонтируемо. Ремонтируемо.

То есть можно как-то ремонтировать. А в этом втором кондоминиуме у нас было так, что нам ещё когда продавали нам риелторы и застройщик говорил, у нас будут очень высокие двери, у нас будет так, что ты входишь, и дверь будет практически до потолка. Ребят, всё было как сказали.

Дверь была до потолка, но просто потолок был до двери. Можно было вот так рукой или лбом. В вашем росте.

Ты мог, наверное, локтём дотронуться. То есть это была катастрофа. Мы когда зашли, мы вообще не поняли, что происходит.

А в Шуруме тоже так было? Нет, конечно. Да ладно, в Шуруме ещё отличалась даже высота потолков. Ну, естественно, конечно.

Ну, кто же они такие хитрые? Да, и мало того, там было каждый этаж, мы потом сидели около бассейна, как-то смотрели, каждый этаж от двери было разное количество места. Как получилось. Как получилось, да.

То есть там где-то 20 сантиметров, где-то 15, где-то 10. И на нашем этаже именно было меньше всего этого места. И действительно, наш этаж был самый-самый низкий.

То есть в комнате ещё куда ни шло, в коридоре и в кухне было так, чтобы действительно я доставала руку, а я метр сюда. Ну да, я так просто сейчас понимаю, и как бы офф-план покупать вообще, когда нет даже коробки, ну это прям супер риск. Или, я не знаю, или это надо как-то делать со специалистом, который проектную документацию посмотрит.

Ну и тоже. Нет, нет. Вся проектная документация была прекрасна.

Мало того, в этом втором объекте у нас потом один из строителей, который был прорабом на этой стройке, русский мужчина, он нам всем послал всю информацию. Это жесть. Это просто жесть.

Ну пока держится. Пока держится, да. То есть она прям лопнула.

Они решили поставить колонну под стену, чтобы ты не переехала на дачку. Он думает, что он исправит ситуацию таким образом. Ну вот пример.

У людей настал обед. Обед — это святое. И он ушёл с этой стройки, потому что он говорит, я больше не могу.

То есть настолько здесь строят никак. То есть они там поссорились с этим застройщиком, и он нам всем послал. Как-то нельзя в процессе стройки потом выйти на связь с застройщиком, если там не… Ну по договору у вас там прописано, наверное, какие-то планировки.

Я не знаю, высота потолков, не высота потолков. Высота потолков не прописана. Ты даже до этого не можешь дойти.

Какие-то материалы, возможно, стёкла и так дальше. Потому что все в шоу-румах делают крутые двухкамерные у нас стёкла будут. Звукоизоляция.

Испанская кровать, немецкая раковина. Не помню по счёту, какой застройщик. Ходим, смотрим шоу-румы.

Да, красиво, всё симпатично. Шоу-румы, конечно, они научились делать хорошо. Но опять-таки плохо то, что у многих застройщиков нет завершённых объектов.

Или они позиционируют свои завершённые объекты. Это объекты, которые опять-таки строили их подрядчики, местные партнёры тайские. У нас тоже самое было.

Испанские кровати и так далее. То есть на самом деле потом оказалось, что вообще без мебели. То есть только встроенная мебель, то есть встроенные шкафы и кухня.

А как-то вернуть деньги? Сумки несут? Нет. Разорвать договор, если не соответствует? Нет. Короче говоря, я брала юриста, и я показывала договор юристу.

И мы с ним разговаривали. Он сказал, что в принципе, если квартира будет сдана, а она была сдана, этот кондоминимум, то это уже к тайскому государству надо пойти и сказать, почему вы принимаете недвижимость с такими низкими потолками. Они скажут, для нас это окей.

И всё. Так, вопрос. А если есть договор между вами и состройщиком, есть же процедура, акт приёмки юнита, правильно? Вы же можете его не подписывать и сказать, меня не устраивает.

Было заявлено по договору у нас одно. Здесь другое. Возвращайте средства.

Да. Это была наша ошибка по поводу того, что мебель была прописана, что только встроенная. Мы сами доверились вот этому риэлтору и застройщику, потому что они говорили, что всё, как вы видите, будет так.

На самом деле было прописано, что телевизор, холодильник и встроенная мебель. То есть мы не перепроверили, что действительно не было вот этого написано. Поэтому сказали, что это ваши проблемы, что вы доверили раз.

Во-вторых, высота потолка не была. Где она в этих документах? То есть делают красивую обложку. И обложка красивая.

То есть, например, допустим, там сделано всё под золото. Но внутри что это? Вот такая вот. Такой вот золотой умывальник у тебя может быть.

Это высотки. Вот. Тоже, короче, просто жопа.

Вот просто червяная парка. Просто в коридоре стоим. Всё прекрасно понимаю.

С задним числом действительно я понимаю, что сама наступила на грабли. И мало того, она не скакала тут 8 лет. Всё понимаю.

Но понимаешь, на тот момент ты даже не можешь это предвидеть. Ну да, пока такой опыт мне не поражает. То есть ты не можешь предвидеть, что можно строить так низко.

Ты не можешь предвидеть, что могут быть трубы, которые просто вот заканчиваются в стене. Открытая труба. То есть от кондиционера трубы шли метр в стену.

Отвод конденсата. Отвод конденсата. И больше не было.

То есть просто заканчивалась в стене. Ты же не видишь этого. Мало того, ты не понимаешь этого.

Как мой муж пришёл первый раз, почесал и опускал. Строит они не руками, а ногами. То есть ты не можешь это понять, что можно так строить.

Интересно. Ещё такой у меня вопрос. Вы покупали на разных этапах строительства.

И я знаю, что здесь бывает часто такое, что застройщик задерживает стройку. В контракте прописано, что он выплачивает пеню какую-то. Плюс мне по секрету рассказали некоторые агенты, что год любой застройщик в Тайске может задержать стройку.

И он ничего не будет вам выплачивать. Это по закону. Все пишут в презентациях.

2-3 года реализации. А по факту это может быть x2-x1,5. Смотри, в Таиланде по закону у любого застройщика есть возможность задержать на год.

По закону. В контрактах и соответственно во всех материалах особо это не афишируется. Можно понимать, что будет еще задержка на год.

Это как бы легально. Без штрафа, без ничего. У всех.

Это в принципе в Таиланде так. То есть это пожалуйста. Вот в вашем случае, когда вы покупали почти готовые и там на этапе просеяли.

Были ли задержки? Да, были. Получили какую-то? Нет. Почему? Ну, во-первых, квартиры делают очень хитро.

Они делают, что вроде как дом уже готов. Ты вроде как уже даже можешь и получать. Но просто дом, мы когда получали первые квартиры вот в этом первом кондоминиуме, лифты были все полностью закрыты досками.

Все коридоры застелены. То есть ты не можешь ни сдать, ты практически не можешь там жить, но ты можешь официально получать. И второй кондоминиум был тоже самое.

Мы там даже лифты не работали у нас. Все полностью было как на стройплощадке, но ты можешь уже начинать получать. То есть они делают очень хитро.

Ну, я понял. Это, в общем, грубо говоря, вот ваша квартира готова, за нее вы заплатили. А то, что недостроена инфраструктура, лифты, подъезды, ну, этого в договоре у вас нет.

Получите квартиру. Два года строительная готовность зданий, инженерные сети и прочее. Возможно, там будет еще год на отделку.

Да, потому что мы по договору мы можем задерживать. И мы его, соответственно, оставляем на отделку. Потому что надо понимать, что инфраструктура, по сути, не относится.

Если ты покупаешь квартиру в Акриуме, безусловно, там написано в договоре, что вы имеете право пользоваться инфраструктурой, как стоп-стерик. Но там не написано стоп-стер, а инфраструктура. И там получается так, что ты можешь судиться.

У нас одни знакомые судились с одним кондингом, который не был достроен. И он должен был быть достроен, сейчас скажу, 7,5 лет назад. И он сейчас только строится.

Да, мало того, царство небесное, вот этот мужчина, он сам уже ушел из жизни, который инвестировал. Люди не дожидаются своих объектов. Да, и он ходил к юристу, и они выиграли суд.

Но так получилось, что там квартира стоила, по-моему, например, 2 миллиона бат. Они заплатили юристу 500 тысяч, и получается, они выиграли 2 миллиона, но они получат 1,5 миллиона. То есть в любом случае 25% они проиграли бы, и потом эти 1,5 миллиона этот застройщик бы платил.

То есть, другими словами, застройщики знают, какая здесь система судов, и поэтому знают, что крайне мало людей пойдет в суд, потому что здесь, например, в нашей стране так, что когда ты выигрываешь суд, то расходы платит, соответственно, вот эта проигравшая сторона, а здесь нет. Здесь платит человек, который пошел в суд, поэтому они знают, что не все люди пойдут, потому что это, в принципе, расход, это расход денег, это расход времени огромный, и тайский закон, тайские законы, ну, сами понимаете. То есть, а если он не выиграет, он все равно 500 тысяч потеряет? Конечно, естественно.

То есть, работа юриста, ну, это же отдельная работа, конечно. Я думал, возможно, если выигрывает юрист, значит, тогда суммы компенсации… Не знаю, может быть, там какая-то сумма идет больше, не знаю, но я знаю точно, что вот он сказал, что они потеряли 25%, и вот эту сумму они будут ждать. Вопрос такой, как вы думаете, и как бы вы поступили, не знаю, в следующий раз, если бы была идея инвестировать, почему все-таки не купить готовое, судя с вашего опыта уже, дайте понимание, насколько это безопасная инвестиция, покупать уже готовое, где все понятно, и высота по торговой, и качество, и доходность.

Абсолютно, да. Конечно же, то есть одна из самых больших ошибок, да, это было то, что мы пресейли, и то, что мы думали, что все-таки это будет выгоднее, и так далее. И на сегодняшний день, если бы мы покупали в любом случае только готовые объекты, только ты видишь уже все это качество, и так далее, ну, вы знаете, после чего мы прекратили вообще даже с этой идеей играть в голове, что покупать чего-то здесь, потому что крайне много наших знакомых, которые имеют здесь свою недвижимость, и вообще просто то, что я слышала, что здесь происходит, происходят такие интересные вещи.

Во-первых, ты готовые видишь только внешние, да, то есть ты не знаешь, что там на самом деле в стенах, и так далее, то есть это в любом случае такой кот в мешке ты покупаешь. Есть один, я не буду называть название, оно здесь одно из самых таких раскрученных, действительно красивых кондоминимумов, который один кондоминимум построил 5 лет назад. Мы там смотрели себе квартиру, уже такую для себя, чисто вот с шикардосным видом, то есть там большая квартира, и так далее, с великолепным балконом близко к морю.

Мы смотрели там, и через год эксплуатации там начали вонять туалеты. То есть ты не знаешь никогда, что будет. То есть всё, что касается стройки, даже в дорогих кондоминимумах, зайдите, вот опять же это же самая фирма, дорогой кондоминимум, который даже на улице, даже заходить вовнутрь не надо, то есть на улице вот эти вот бассейны, которые рядом с кондоминим просто, которые декоративные бассейны, все цветут, в кондики тараканы бегают, и так далее, то есть это просто страх, что там творится.

И это дорогие, дорогие кондоминимумы, дорогие квартиры, которые вот здесь расхайпаны, и говорят, что вот этот застройщик в любом случае прекрасно строит, и у них великолепные коммуналки там, и так далее. Вторая очень важная проблема, которая здесь, с чем сталкиваются очень многие знакомые, это то, что дом сдаётся, и после этого начинается, например, вот у меня у одной знакомой, которая здесь продала потом квартиру на 3 миллиона дешевле, то есть купила за 6 или продала за 3, она, да, и причем очень, одно из самых дорогих мест, одно из самых хороших мест, очень красивая квартира, огромнейший балкон, прекрасный вид, то есть у неё всё было прекрасно, у неё не было какой-то там, у неё было всё. А почему половину дешевле продала? То есть она купила это лет 7 назад, эту квартиру, и вот сейчас такие цены, то есть, и она продала, я сейчас скажу, она продала в ноябре месяце прошлого года, то есть это 2025 год, то есть это прям, ну вот совсем.

Свежий кейс. Свежий кейс, да. То есть она продала, и это считай вот сейчас, ну цены выше не было, выше здесь цен не было.

Ну а застройщики, мне кажется, дороже сейчас продают, намного дороже. Конечно, конечно, застройщики. Я смотрю цены у застройщиков дороже, на пресейлах, то есть это человеку ещё ждать 4-5 лет, как бы непонятно, что получишь, и ты плачешь дороже, чем люди продают вторично.

И это Светлана рассказывала, она говорит, господи, когда я продавала эту квартиру, то есть они приходили к застройщику, разбирались с этими документами и так далее, всё это делали, и говорит, мы пришли к застройщику, а там, говорит, молодые пары такие сидят, и с такими лицами, что типа мы сейчас покупаем новое жильё, и мы такие все крутые перед ними, вот так вот все риэлторы бегают. Она говорит, господи, я смотрела на этих молодых людей, я думала, бедные, куда же вы вляпываетесь, говорит. И свой опыт получает.

Да, да, свой опыт получает. И что я хотела сказать, что вот, например, у неё это дорогой был кондоминимум, действительно хорошие, дорогие, большие квартиры, у них сделали в начале фитнес платный, фитнес-зал, хотя обещано, естественно, во всех кондоминимумах фитнес-зал бесплатно, парковка бесплатно, крыши бесплатно, то есть во многих делают крыши общего пользования бесплатно, какие-то общие зоны. Крыши в нашем кондоминимуме, в одном кондоминиме мы закрыли полностью, хотя они там в начале были, и лежаки, и там стулья, столы, то есть мы там справляли Новый год, и мы справляли там, то есть просто отдыхали.

Потому что за этим надо ухаживать. Понятно. То есть для чего? То, что нам нужно, это и неинтересно, то, что им нужно.

И потом делали фитнес платный, вот у них, например, в кондоминимуме. Затем вообще закрыли фитнес-зал, почему? Потому что платных было желающих мало, закрыли. Затем у них сделали платную парковку, то есть ты в своём кондоминимуме, который внизу, ты не имеешь права бесплатно ставить машину.

Сделали платную парковку. Потом у них подняли цены на мейнтенанс, подняли цены на мейнтенанс и в нашем кондоминимуме. То есть Молдаву подняли практически в два раза, не практически, а в два раза.

То есть ты понимаешь, ты когда покупаешь, тебе говорят одну цену, то есть наша цена была примерно 600 бат, 600 евро мы платили в год за квартиру, а теперь она стала 1200, то есть которую ты платишь каждый год. Это как бы твои расходы. И вот такие вещи ты не можешь предугадать.

То есть здесь сюрпризов может быть масса, просто масса. Интересно. Так, мы переходим к следующему блоку.

Давайте всё-таки поговорим про доходность, про аренду, какие там могут быть сюрпризы у тех людей, которые сейчас собираются только инвестировать, покупать или готовые, или на проселе. С чем вы столкнулись? Давайте, в принципе, сейчас расскажете про свой опыт, когда начали сдавать, через кого сдавали, какие были нюансы в сдаче, ну и какая, в принципе, доходность была у этих квартир. Когда мы всё это получили, мы поняли, что, в принципе, сдавать через риэлторов достаточно сложно, потому что цену они называют совсем низкую, которую они тебе будут платить.

Себе они берут достаточно большие проценты. Всё-таки опыт был взаимодействия с риэлтором. Через риэлтора вы пытались что-то сдавать? То есть риэлторы вам сдавали? Несколько раз, несколько квартир.

Расскажите немного про этот опыт. Какую комиссию они брали? Сколько приносили по итогу эти квартиры, если сравнить с тем, когда вы сами начали сдавать? Когда мы сами начали сдавать, гораздо выгоднее стало, конечно же. Потому что риэлторы, опять же здесь у нас брали так, что когда на короткосрочку они брали, они просто говорили, мы тебе платим, к примеру, на месяц сейчас 10 тысяч.

Да-да, нет-нет. То, что они сдавали, например, за 25 это их вопросы, то есть как бы это их доходы. Они тебе просто говорят, например, там окей 10 тысяч, ну или там скажем 12 тысяч, то есть больше там никто не платил за месяц.

Поэтому это было, да, это было невыгодно. Просто сейчас многие говорят, там агенты, агентства, что вот у нас есть свои управляющие компании, или на рынке много, они там берут всего там 10-20% за управление, и все. Ребята, нам тоже это говорили.

А по факту как это было? По факту это была катастрофа. У нас в кондоминимуме были много риэлторов, да простите меня, риэлторы, которые честно сдавали. Да, они брали там, некоторые брали по 50%, сразу же скажу, да.

То есть это они говорили честно, сразу же напрямую они берут 50%. Почему? Потому что и буклингу надо платить там, и всем надо платить, и за уборку, и за электричество и так далее. То есть как бы они берут 50%.

25% мне вначале говорили тоже, что они берут там 25% или 20%, но по факту не брал никто 20 или 25%. То есть брали намного больше. Мало того, к сожалению, вот то, что не было у нас, слава богу, это то, что было очень у многих людей.

То есть наш кондоминиум был очень большой, там было очень огромное количество квартир. Естественно, мы общались с очень большим количеством людей. Русских было там очень много.

И что происходило? Там на самом деле вот эти вот сюрпризы, когда люди приезжали через год, и когда квартиры сдавались год, и они видят то, что ты же платишь каждый месяц электричество и воду, и по факту им приносили, вот я сейчас могу наврать, сколько это было, то ли 40 бат ему принесли, женщине заплатили, то ли 80 бат. Вот я сделала такое же. Я говорю, 40 долларов? Она такая, нет, 40 бат.

Я говорю, в смысле 40 бат? Я говорю, 40 тысяч? Она говорит, нет, 40 бат. Я такая говорю, я не понимала. То есть я переспрашивала сколько раз, я говорю, в смысле 40 бат? За год ей заплатили 40 бат.

Вот или 40, или 80, это я сейчас могу наврать. То есть ей заплатил риэлтор, сказав, что квартира не сдавалась. Квартира сдалась там что-то там на один раз.

И вот эти вот 40 бат. Почему 40? Потому что остатки они заплатили компании, чтобы они убирали бы вот эти вот проблемы с трубами, убирали бы эти квартиры и так далее. То есть они ухаживали за этой квартирой, поэтому вот только 40 бат.

Понимаешь, вот мне тоже писали очень много комментариев. Договоры надо подписывать, договора нужно там соблюдать, договора нужно спрашивать. Ребят, вы сюда инвестируйте, и вы приедете.

И потом напишите, как вы соблюдаете договора. И мне это будет очень интересно. Потому что здесь договора, которые подписываются, ты можешь потом ходить с этим договором.

То есть у меня конкретно был договор, допустим, с одним человеком, который сам риэлтор, который снимал у меня квартиру, то есть сам риэлтор снимал квартиру на долгосрочку. Вот я сдавала одну свою квартиру на долгосрочку, и он съехал со дня, увез кучу моих вещей. И на то, что когда я сказала, ну у нас же с тобой договор, то есть мы же по-честному, мы же своих никогда не обманываем, как говорится в кино.

И на что он сказал, ну ты можешь идти в суд. В общем, вот эти все договора здесь. Ребят, вы можете идти в суд.

Никакой неотчетности, ни ответственности, по сути, никто ни за что не несет. И причем самое интересное, когда вот я это рассказываю, допустим, некоторые риэлторы, нет, мы так не работаем. Ребят, мне все так говорили, они так не работают.

Но я по-другому не видела. Но вот честно, мне все риэлторы говорят, что здесь есть возможность кучу денег заработать на сдаче и на аренде, то есть на сдаче и на покупке. Вот для меня это сейчас, вот честно, как, знаете, эти в замках говорят, все знают о том, что есть привидения, но никто их никогда не видел.

Вот я точно так же. Все знают, что есть клиенты, которые зарабатывают на сдаче и на покупке и на перепродаже, но их никто никогда не видел. Вот, наверное, они есть.

И мы поняли, что, в принципе, если сами не начнем сдавать, то как бы, вот, поэтому мы первый раз в жизни, у нас не было никакого опыта с букингом, мы зарегистрировались на букинге, мы начали, то есть, ну, образно говоря, если нас в воду кинули, надо выплывать, тем более такое количество было квартир, и мы начали плавать, то есть у нас свой был букинг-аккаунт, сарафанное радио работает, спасибо большое своим гостям, у нас были очень хорошие оценки на букинге, вот, то есть мы крутились как могли, у нас были здесь люди, которые заселяли, выселяли, которые убирали квартиры, на удаленке я всеми этим руководила, у нас разница во времени 5 часов, иногда по ночам я здесь, когда здесь утро, заселение, я ночью не сплю и тут руковожу, то есть, короче говоря, было, честно скажу, было сложно, потому что работать на краткосрочные сдачи, это совсем не то, что там на год сдал, и ты забыл, образно говоря, то есть у меня в стране на все, все недвижимости мы сейчас сдаем только на долгосрочную, и то есть какие-то проблемы, естественно, на краткосрочную, то есть это иногда по неделе, мы меньше недели не сдавали, это иногда по неделе, это иногда по месяцу и так далее. А получается все квартиры вы сдавали только на краткосрочную? Да. А почему не выбрали стратегию долгосрочную, когда я там на год сдал и забыл? Во-первых, это было сложно найти, потому что через букинг было намного легче клиентов находить, а так на долгосрочку было достаточно сложно найти клиентов, потому что мы же не риэлторы, к нам не приходят люди конкретные, которые хотят.

Во-вторых, на долгосрочку, конечно же, это все менее выгодно, то есть они за достаточно дешевые цены хотят брать, которые на долгосрочную. На самом деле все, что касается этих квартир, то есть для того, чтобы сдать в аренду, мы все эти квартиры, естественно, оборудовали, то есть там нужно было полностью нам менять диваны, почему, потому что диваны были нераскладные, и нужно было ставить раскладные диваны, то есть мы везде доставляли диваны, мы везде, естественно, покупали все это для того, чтобы букинг сдавать, то есть ты должен купить все полностью, там не подушки, одеяла, посуду и так далее, то есть все полностью оборудовать, всю квартиру, и это кажется вроде как копейки, на самом деле все это выходит не копейки, почему, потому что у нас сколько раз воровали, и риэлторы воровали, то есть самое интересное, один риэлтор, который здесь достаточно много лет сдавал, продавал, он у нас взял две квартиры в аренду, а в результате вернул нам практически пустые квартиры, на что я сказала, как люди говорят, а договор, а договор был, поэтому квартиры возвращают тоже и сломанные и так далее, то есть да, ты можешь какие-то там деньги, может быть, вернуть из депозита, но ты не сразу же все заметишь, во-первых, а во-вторых, там люди иногда съезжали, ну, короче говоря, это все вычитать тоже было достаточно непросто, то есть объясни, что эту мебель сломали эти люди, они скажут, что эта мебель была сломана, на букинге напишут потом отвратительные отзывы, поэтому как бы ты все время взвешиваешь, чего там снимать с людей, чего не снимать, чего за свой счет платить, поэтому все, что касается вот этих вот доходов, да, во-первых, букинг с нас брал, конечно же, и сейчас букинг, я знаю, что берет больше, то есть на тот момент мы сдавали все-таки, у нас букинг мы платили только 15%, да, потом, что касается статьи расходов через букинг, когда ты сдаешь, ты за электричество за воду тоже платишь, дополнительно сам, естественно, поэтому да, там можно брать у гостей, в зависимости от твоих условий, вот ты берешь или у гостей, или сам тогда платишь, но в любом случае, когда через букинг, и люди, если сами не платят, то они, естественно, жгут значительно больше, то есть были расходы достаточно большие на электричество на воду, на мебель, на вот эти вот все расходы, на людей, которые заселяли, выселяли, которые убирали и так далее, мало того, когда мы это все сдавали, то есть это было лет 7 назад, уже плюс-минус, то тогда убрать квартиру стоило 600 бат, для примера, сейчас меньше 1200 бат никто не берет за one bedroom. При этом цены на недвижимость на вторичку снижаются, на первичку растут, интересно.

Поэтому мы и с нас мужчина, который нам заселял, выселял, он брал какую-то определенную сумму, это была тоже достаточно низкая сумма, мы платили, у нас был договор, у нас было много квартир, и он действительно, по крайней мере, как мог, так он работал, я ему очень благодарна, у него, конечно же, тоже были косяки, как у нас у всех, но так, в принципе, он делал свою работу. Я знаю, что потом, когда я пыталась найти другого, к примеру, если наше заселение было 400 бат, то мне девушка сказала, которая тоже без документов, которая тоже не риелтор, она сказала, 3000 будет брать, и потом мы не могли найти ниже 3000, то есть, чтобы вы понимали, это сразу же идет 400 versus 3000, то есть это не просто там в два раза, это практически в 10 раз расходы растут, то есть, короче говоря, и вот такой вот лафы, как у нас было, ее уже нету здесь, то есть здесь действительно цены намного, намного на все это выросла, это раз. Во-вторых, все, что касается нашей доходности, то есть если смотреть вот этот самый большой год, когда у нас было больше всего квартир, мало того, к нам обращались даже знакомые, которые тоже в этом кондоминиуме имели квартиры, то есть мы сдавали и их квартиры, и мы это все сдавали, то есть тогда было проще сдавать, не было вот этих вот, было, что минимум месяц, но как-то вот это вот все можно было обойти, сейчас очень многие кондоминиумы уже пишут, что минимум месяц, мало того, друг на друга все стучат, чтобы вы понимали, там не те клиенты, которые снимают вас будут сдавать, а вас будут сдавать риелторы или работники того же самого кондоминиума.

Прокомментирую, можно? Это сейчас Ольга говорит про то, что сдавать свою недвижимость в аренду меньше, чем на месяц по закону запрещено. Сейчас во многих кондоминиумах, когда я даже захожу как гость, прям на русском, на тайском, на английском написано, что сдача там меньше, чем на месяц запрещена по закону Таиланда, и вы не имеете права это делать. Вот такие вот надписи, что краткосрочная аренда помещения ежедневно и еженедельно противоречит закону об отелях, закону об эмиграции и так дальше.

Короче, сдавать посуточно незаконно. Понятно? Поэтому, когда вы покупаете квартиру даже на Пхукете или в Паттайе, вам говорят, что вы будете сдавать посуточно, все нормально, здесь никто не смотрит, ничего не проверяют, но это не так, то есть нужно рассчитывать на то, что вы будете сдавать помесячно. В сезон это не так интересно, если вы покупаете все-таки резиденцию, а не отельный номер и где-то с отельным оператором, с отельной лицензией в комплексе, потому что посуточная сдача для вас может стать невозможной.

Сейчас я знаю, даже здесь есть уже некоторые кондоминиумы, которые делают Face ID, и они разрешают только раз в месяц менять вот это Face ID. А, вы по Face ID, да? Вот, ребятки. Поэтому, если вы надумаете сдавать свою недвижимость посуточно, у вас не получится, потому что вот такие ставят сейчас Face ID, получается, владельцы отеля, и для того, чтобы нельзя было сдавать посуточно, там понедельно, только помесячно.

Все, им даже не надо ничего контролировать, то есть чаще, чем раз в месяц ты никого другого туда заселить не можешь, он просто не попадет на территорию кондоминиума. Ну, круто, то есть все ваши надежды на посуточную сдачу. Сейчас уже этого нету.

То есть я понимаю, что у нас это было действительно, мы в последний вагон, образно говоря, зашли с этой всей сдачей. То есть тогда еще как-то было попроще со всем этим. Как раз на тот момент начали вводить вот эти вот регистрации.

То есть сейчас, я знаю, с этим жёстче всё это стало. Раньше не было же ведь регистрации, то есть когда мы приезжали и жили в кондоминиуме, нам не надо было регистрироваться в МИГРАШКЕ, в миграционных службах. На сегодняшний день это обязательно.

Если ты не живешь в отеле, то есть ты должен сам регистрироваться, должен, обязан регистрировать своих гостей. Если ты не зарегистрировал своих гостей, то платит штраф не гость, платит штраф ты, как хозяин. Поэтому как бы человек просто где-то на границе скажет, что ну, сори, меня не зарегистрировал хозяин, идёт это всё в миграционную службу, как бы тебя потом на штраф и сажают.

То есть здесь всё это стало намного жёстче, потому что желающих сдавать намного больше. Поэтому мы зашли, скажем так, в последний вагон, последние года, образно говоря, И это нужно заниматься, чтобы вы понимали, если вы будете сдавать сами, то есть надеяться, что кто-то арендовал, и вот он приедет — нет. То есть если там бесплатное отмена бронирования, не приезжало там процентов 80, если бесплатная отмена бронирования.

То есть просто даже не предупреждая, когда мы делали платное отмена бронирования, Тогда еще как-то процент выше. Короче говоря, там столько подводных камней, на которых мы поплясали, образно говоря. Такой вопрос.

Когда вы начали самостоятельно сдавать в аренду. Давайте, во-первых, по поводу сезонности. Все-таки интересно, потому что на Куките рассказывают.

Здесь говорят, что нет сезонности, можно сдавать круглый год. По вашему опыту вы самостоятельно сдавали через Booking? Насколько сильно действительно есть эта сезонность? Есть. И доходность, насколько сильно проседает в летние месяцы? И насколько она выше в зимние месяцы? Потому что у многих людей тоже такая идея.

Ну, мы будем приезжать в сезон в свою квартиру отдыхать, а потом сдавать. Я думаю, а кому вы будете сдавать вне сезона? Нет, можно сдавать, по крайней мере здесь в ПТЕ, действительно можно сдавать вне сезона. Мы сдавали.

Но, честно скажу, что, конечно же, доходы где-то примерно в два раза все это падало. Два раза, то есть доходность меньше? Да, то есть примерно так. Потому что, во-первых, цены выше в сезон, однозначно.

Во-вторых, количество людей, которые снимают, гораздо выше было. Сезон здесь какого месяца, по какой, считаете? Ну, очень хорошо сдавалось все где-то с конца ноября, середины ноября и примерно где-то до февраля. Это было прям совсем хорошо.

Это прям самый пик, можно сказать. Да, да. Потом уже март-апрель-май.

Март-апрель еще сдавалось, но уже, естественно, здесь жаркий сезон начинается. То есть уже поменьше. Летом здесь гораздо меньше.

То есть август-сентябрь здесь самое такое, больше всего проседает. Давайте поговорим про реальные цифры. Вот вы купили объекты дешевле рынка на 20%.

Их эксплуатировали, получали доход. Интересно, сколько процентов в годовых приносили вам эти квартиры? Самый лучший кейс, самый хужий кейс и среднее то, что вы получали. Интересно.

Если все вот это сложить в кучу, то все эти расходы на диваны и так далее, мы в принципе выходили в нули. Да ладно? Да. Я думал, вы сейчас скажете, хотя бы процентов 10 зарабатывали.

Нет, нет. Ну, там 5, не знаю. Нет, 5 мы заработали в любом случае.

Там даже было больше, если не брать в расходы все этих расходов. Ну, я так понимаю, вот эти все ремонты, реновации, простои, заселения. И это вы еще самостоятельно занимались? Да.

То есть, если через агенду это в минус получается? Я говорю, вот сдали риэлтору две квартиры, после этого покупали полностью все одеяла, подушки, полотенца и так далее. Какие-то расходы. Это не маленькие расходы на самом деле.

Поэтому как бы это все кажется копейки. Да, то есть, по большому счету, мы тогда зарабатывали, когда в сезон начали сдавать, я смотрю, вау, процентов может быть даже 15-20 пошло в начале. Я думаю, ща мы тут заработаем, ща мы тут на букинге поднимемся.

А когда начались все вот эти вот расходы, и когда мы начали понимать, что не так все просто, неделю нельзя сдавать. Даже если ты на долгосрочку сдаешь, ну ты сдал за 10 тысяч, это не будет тогда 120 тысяч ты не получишь. То есть ты платишь еще за мейнтенес раз, во-вторых, годовой налог на землю, сейчас вот это ввели, это буквально ввели, вот как раз у нас последние квартиры оставались, вот мы платили за них.

Это после ковида было введено только. Дополнительный налог. Поэтому вот эти налоги ты платишь сам.

Соответственно, ты уже с ними оттуда за два месяца вот у тебя расходы идут на твои. То есть, соответственно, 10 месяцев ты получаешь. А если ты еще сдаешь нашего клиента через агенду, ты еще месячную отдаешь? Еще месячную туда или полтора в зависимости от агента.

Иногда они берут и полтора, иногда берут больше. Соответственно, ты уже имеешь где-то там 8-9 месяцев этой доходности, плюс ты вкладываешь. Плюс, если я сейчас начну рассказывать, не давайте мне сейчас микрофон, но я коротко.

Вот у той же знакомой, которая вот три миллиона потеряла, у нее вынесли стиральную машинку, понимаете? Да, и она сдавала тайка, а с иностранцем жили. И если вы спросите, а как договор, да, можно судиться. Идите, судитесь с тайкой.

Ну, понимаете? Ну, то есть, вот эти все нюансы, которые с ремонтом, то, что могут что-то вынести из квартиры. Стиральную машинку вынесли, да. У меня выносили полностью всё, что можно было вынести, как бы.

То есть, это тоже выносилось. Ну, поэтому телевизор вынесли, вынесли мой вначале, поставили свой, после этого принесли мой обратно, который не работал. То есть, ну, вот, пожалуйста.

Ну, да, и получается, если, опять-таки, люди съехали раньше, чем через год, вне сезона еще, ну, как бы, всё, вот ваша доходность. То есть, получается, это всё очень, вот всё, что касается здесь с дачи. Понимаете, вот, опять же, вот люди писали в комментариях.

Я здесь живу, и я сам занимаюсь, и я сдаю, ребят, 100% согласна. Если вы здесь живете, потому что мы здесь никогда так и не жили. То есть, мы пытались переехать сюда, но у нас там не получилось, и мы здесь никогда не жили.

То есть, мы всё время были приездными и уездами, и когда ты здесь не живешь, когда ты не можешь сам контролировать полностью свою недвижимость, естественно, ты, ну, что там, кто там живет, это, одному богу, известно. Если вы здесь живете, если у вас здесь свои объекты, если вы здесь сами сдаёте, если у вас здесь компания, но тоже нужно понимать, если у тебя здесь своя компания, то под тайским законом на одного иностранца 4 тайца должно быть. Это для того, чтобы официально сдавать и получать доход? Да, то есть, чтобы официально сдавать и получать доход.

И поэтому, получается, для того, чтобы иметь 4 тайца в своём стафе, естественно, всем этим тайцам нужно платить зарплаты. А если вы не знаете, как с тайцами работать, то просто вот один простой пример, и это говорят абсолютно все работодатели, что тайцы не увольняются так, как, скажем, у нас, допустим, я увольняюсь и пишу за месяц заявление. Тайцы увольняются со дня.

И, мало того, они увольняются тогда, когда ты просто им чего-то не так сказал, как ему понравилось. Как и на базе. То есть, тайце ты просто сказал, что ты здесь плохо убрал, она развернулась и ушла.

И это в прямом смысле так. А если ты поднял голос, то они просто все развернуться уйдут, потому что поднять голос для тайца – это верх в общении культуре и так далее. И они там работать не будут.

Поэтому вот так ты со своими фирмами можешь сдавать. Да, согласна. Здесь жить, ничем не заниматься, сдавать, например, в аренду, конечно, да, нужно будет побегать, нужно будет позаниматься, но здесь доход получать можно.

Но какой доход получать? Потому что, опять же, тогда начинаются налоги. То есть, если ты уже юридически зарегистрирован, ты будешь платить налоги. Налоги здесь немаленькие.

Конечно же, можно получать. Ты возьмешь 50 квартир в управление, у тебя будут поток клиентов. Ну да, это когда ты объем берешь, а не когда ты своей квартирой управляешь, сдаешь.

В результате вот эти вот цены, о чем я говорила, то, что мы потеряли с 10 квартир одну квартиру, это все вместе, я считала, это с доходом от аренды. Если не считать дохода от аренды, мы потеряли бы гораздо больше. То есть мы доходом от аренды хотя бы чуть-чуть еще отбили.

Получается, вы еще вложились в эти квартиры перед тем, как их продавать. Грубо говоря, докупили мебель. Я так понимаю, вы продавали уже все с подушками.

То есть это получается, вы еще сколько? Сколько вы их сдавали вообще? Два года. Два года вы еще, грубо говоря, работали на эти квартиры. Обратно же вкладывали туда деньги.

И с учетом этого всего вы все-таки ушли в минус одну квартиру. Да, потому что цены не вырастали. И то, что мне говорили, что сейчас продадут, сейчас продадут, как бы цены вырастут и так далее, естественно, цены не вырастали.

А почему, как думаете, они не вырастали? Ну, потому что предложений столько. То есть, понимаете, это как на сегодняшний день. Да, то есть на сегодняшний день тоже все говорят, что ой, да цены у нас после ковида взлетели.

Вы понимаете, цены после ковида взлетели. Согласна. Но знаете, вот парадокс этого рынка.

Вот действительно с чем я столкнулась. Все мои знакомые, с кем мы разговаривали, сталкивались. Как только ты начинаешь искать себе объект, цены действительно выросли.

Вот реально они высокие. И ты начинаешь искать, и ты не можешь себе ничего найти. Как только ты хочешь продать, блин, цены не выросли.

То есть и получается так, что когда ты покупаешь, то цены тебе действительно говорят, что сейчас цены выросли, сейчас цены прям, ну вы через год еще больше продадите и так далее, потому что цены сейчас растут. Как только ты хочешь продать свой объект, тебе говорят, как я говорила, что они берут там официально 5% риелторы, но если они перепродают через второго риелтора, через третьего риелтора, у меня столько было хейта в комментариях. Ой, это не так, что 5% делятся, если там 3 риелтора или 5 риелторов, 5% делится на всех.

Ребят, вы меня извините, найдите этих риелторов, которые будут работать здесь за 1%. Ну никто, ну нет. Тоже интересный кейс, потому что те люди, которые покупают, ну рано или поздно здесь все будут продавать когда-то, через 5 лет, через 10.

Для того, чтобы понимать, сколько вы заплатите, должны будете заплатить там риелтору, плюс какие-то налоги. Получается, да, ты вроде как, ты можешь все это перепродать, но вот как у нас, да, конечно, мы продавали несколько квартир, которые мы продавали с плюсом, то есть у нас были некоторые квартиры, которые мы продавали там 200 тысяч дороже, может даже 250 тысяч дороже, одна квартира была. Ну это все равно 10% плюс за там несколько лет, ну не так уж много, на самом деле.

То есть были квартиры, которые, да, можно было продать, то есть, конечно же, нужно было выбирать лучше, и понятно, то есть, ну когда ты выбираешь, ну мы не знали на тот момент, вот прям всех вот этих нюансов, в каком здании будет квартира больше ценится, ну не знаешь ты, когда ты покупаешь, или с каким видом там и так далее. Если покупать квартиру для себя, как я говорила в своих видео, если вы живете здесь, скажем, больше полугода, и вы действительно хотите просто для себя дачу, и вы готовы, потому что вы на своей даче тоже там что-то ремонтируете и так далее, вы готовы вкладывать в эти ремонты, то есть вы готовы с этими проблемами столкнуться, это окей. То есть по большому счёту, ну почему нет, иметь какую-то там маленькую головную боль в Таиланде, чтобы приехать, и не было бы скучно.

Конечно же, это твой дом, то есть никто туда не заходит, если ты не хочешь сдавать, это классно, вот. Но с другой стороны, вот сейчас мы здесь живём, вот приехали опять на три месяца, плохо ли мне сейчас в отеле? О нет, мне сейчас очень хорошо в отеле, я живу, мало того, не в кондоминиумах, даже, а в отелях, мне очень это устраивает, у меня каждый день уборка, у меня каждый день водичка, у меня каждый день всё чистенько, приятненько, мне это всё очень устраивает. Расход ли это большой? Нет, по сравнению с тем, что я здесь потеряла, ребят, я могу здесь снимать ещё лет 10 хорошие отели, в прямом смысле этого слова, вот.

Поэтому как бы мне гораздо выгоднее иметь квартиры в своей стране, сдавать, и на эти доходы жить здесь, в отелях. То есть это я уже просчитала и в своих передачах, я это прямо математически всё это раскладывала, то есть это гораздо выгоднее. То есть самый главный риск, если человек рассматривает для себя, нет вообще смысла, если вы тут собираетесь жить меньше, чем полгода, то есть нет.

А чтобы жить больше, чем полгода, ну надо или удалённая работа, или какая-то там профессия, где вы здесь можете работать, потому что очень мало здесь на самом деле, где можно устроиться и получить легально какую-то визу долгосрочную, а не так, как туристам на 2 месяца на 3 приехать, то есть это не так просто. Нет, ну или пенсионеры вот, например, здесь живут, конечно же, почему нет, то есть ну ты живёшь, пенсионеры, и ты купил себе квартиру, и ты здесь всё время живёшь, окей, то есть я ничего против не имею, Таиланд прекрасная страна, великолепно здесь жить, то есть, конечно же, ну и даже вот пенсионерам или молодым людям, сколько у меня здесь знакомых, которые имели квартиру, и которые сейчас продали, и просто живут в арендованных квартирах, потому что на долгосрочку, когда ты здесь уже много чего знаешь, ты знаешь, где кого, чего, у кого можно снять, то есть снимают очень дешево, и здесь люди говорят, за какие цены они снимают квартиры на долгосрочку, но это вообще нет у них никакого смысла. Ну мне тоже вот знакомые у меня снимают в хорошем кондоминиуме там на 35 этаже с видом однушка, 3-4 квадрата, 10 тысяч бат.

300 долларов, ну какой доходности идет речь с аренды. И эту квартиру на 34 этаже ты никогда не купишь дешево, то есть она в любом случае будет продаваться дорого. И у меня то же самое, сколько знакомые говорили, где-то порядка 10 тысяч все снимают.

То есть, а сколько сейчас новостроек, я смотрю, сколько еще крутых квартир выйдет в рынок. Так, вот нам позволят подняться в эту громадину, сейчас мы поднимемся на строительном лифте, на самый верх, на самый огромный дом, наверное, в Паттайе, на 2,5 тысячи квартир. Ну они не будут сдаваться дорого, потому что никто не будет платить, люди будут демпинговать 100%, и можно будет круто приезжать в новые уже навороченные комплексы, и так же, ну может не за 10, за 15, снимать себе на 3 месяца и кайфовать.

А сейчас я хотел бы поговорить про самый большой риск, который есть на Бали. Это недострои. Насколько здесь в Таиланде, в Паттайе вообще этот риск присутствует? Есть ли такие проекты, которые по итогу не достраивают, и люди в принципе теряют деньги? Ну, далеко здесь ходить не надо, конечно же, это все видно.

То есть эти вещи не спрячешь, поэтому это здесь даже не нужно здесь Ольги или Дмитрия иметь, то есть это можно самим посмотреть. Ну, это если люди приезжают и знают, многие покупают на удаленке. Мало того, есть, например, проекты, вот конкретно не буду называть, естественно, то есть здесь по тайским законам мы не имеем права называть кондоминиумы, до тех пор пока нет судов, поэтому когда тоже люди писали в комментариях, что назовите или это просто как бы вы говорите ни о чем, нет, потому что мы не хотим иметь дело с судами, потому что здесь нельзя ничего называть, если не было судов.

Поэтому здесь есть кондоминиумы, которые стоят полностью достроенные. Вот только у нашего кондоминиума полностью, он полностью достроен, красивое здание, огромнейшее, огромнейшее, просто очень высокое кондоминиум, большие кондоминиумы, там несколько их штук стоит, полностью все достроено. Мало того, это уже стоит пять лет.

Стоит закрытое? Стоит закрытое. То есть просто security держат и стоит закрытое, потому что что-то какие-то проблемы с документами. То есть люди вложили.

То есть такая же история. То есть мало того, здесь недостроев куча. Есть понимание, почему вот эти все стройки стоят? Может быть вы общались за эти все годы, пока здесь живете, с какими-то инвесторами, которые вложились в такие проекты? Да, я общалась.

Кстати, я сказала, что не видела ни одного человека, который заработал. Я сейчас наврала, вспомнила одного мужчину, который вложился, и он заработал. Он перепродал, успел перепродать до тех пор, пока этот проект не заморозили.

Так что он действительно перепродал и он заработал. Вот я сейчас вспомнила одного человека, я знаю. Здание стоит там, многие очень вложили.

Естественно, потому что здание огромное и на самом берегу. То есть должно было быть очень высокое и дорогое. Люди вложили там дорогие проекты, покупали, и сейчас оно стоит уже много лет.

Одни наши знакомые, которые потеряли 100 тысяч долларов, я тоже в своих видео рассказывала, которые конкретно вложили в красивый кондоминимум, который не достроили, который до сих пор стоит с кранами, и до сих пор, это где-то уже, наверное, лет 7 они назад, и они уже со своими этими стратегичными... Там стройка продолжается якобы, а стройки нет. Ну, а получается, что застройщик просто, у них кассовый разрыв случается. Это застройщики вообще с опытом? Да, причем там было, да, то есть там было с опытом, там было не первый кондоминимум, они строили, вот.

Рассказывала тоже в своих видео про одного, который здесь построил очень красивое здание и продал, и начал строить следующее здание, и до сих пор это все, и в интернете люди тоже пишут, что люди потеряли полностью все деньги. То есть первый объект сдал, красивую картинку сделал, продал второй и где-то пропал. Я просто почему-то спрашиваю еще, потому что, ну, я вот с Пхукета вернулся недавно, плюс здесь я езжу, смотрю, ну да, они говорят, у нас там застройщики с опытом, более 20 проектов и так дальше.

Ну, окей, у многих застройщиков там достроено 10-15, и сразу сейчас на данный момент в стройке еще 10 или 5. То есть вы за 20 лет построили там 15, и сейчас вы за 3 года хотите построить еще 15, потому что появился вот этот сумасшедший спрос с 2022 года, и все как ненормальные начали запускать новые стройки. Ну, соответственно, сейчас продажи упадут, будет в многих проектах не выкуплена там половина, где-то еще сколько-то процентов. Ну, то есть вы не можете продать, соответственно, финансирования своего не хватит, потому что запустили одновременно столько проектов.

Ну, соответственно, будут и задержки сроков, и если не распродадут, скорее всего, многие проекты не достроят. Меня еще больше смущает, что приезжают наши там с СНГ застройщики, и также начинают строить первый, не успели достроить первый, коробку сделали, запускают продажи второго, делают фундаменты, не успели там сделать фундаменты, запускают продажи третьего, и агенты продают, рассказывая, какая там будет шикарная доходность, хотя ни одного реализованного проекта. Нет понимания, за сколько это будет сдаваться, и как вообще вы будете это перепродавать, кому, когда они постоянно новые-новые-новые от застройщика делают, и они постоянно как бы от себя дают те же, что вам продавали там два года назад.

То есть роста тоже никакого нет. Это как пирамида, вот мне раньше говорили, что это как пирамида вот тот же самый в ПТЕ знаменитый застройщик, который здесь много чего сделал, и сейчас все эти экономимумы стоят пустые. Не пустые, а они вначале сдавались, и некоторые, короче говоря, тут проблемы огромные с документами, то есть они вначале сдавались, и гарантированные были доходы, люди получали много лет, и теперь люди судятся, то есть там прям тысячи людей, это очень большое количество домов было построено.

И когда мне говорили, что это пирамида, я не особо понимала, в смысле пирамида в недвижимости, а здесь действительно как пирамида получается, то есть правильно сейчас сказали, что первый недостроен, они начинают запускать второй, третий и так далее, четвёртый продают, а первый может быть достроен, а на второй, на третий, четвёртый уже денег вряд ли хватит. И мало того, здесь же сколько было ситуаций, когда большие застройщики заканчивали, то есть это же тоже всё... Плохо иметь, что не заканчивали. Конечно, то есть огромные застройщики, которые здесь строили и не достраивали, то есть это не просто один человек из СНГ приехал, здесь тайские застройщики, здесь европейцы, которые много здесь строили, которые сейчас в бегах, не просто так, которые бросали тут, кидали много-много людей.

Поэтому, к сожалению, да, то есть покупать здесь на котловане, это всё очень... Неудавшийся проект, видно тоже скелет стоит на первой береговой, недострой. И дальше ещё один... Я на самом деле поездил тоже на Пхукете здесь и смотрю, буквально, наверное, из десятков застройщиков один может идти по нормальному пути. По нормальному пути я имею в виду, что они достраивают один объект, приступают к продажам и строительству следующего.

Его полностью бросают силой туда на продажи, на стройку достраивают, потом следующий. Но это, я говорю, один из десяти, это в лучшем случае. Остальные в основном сразу 3, 4, 5 не успели ничего нигде достроить, не показать цифры по аренде, давай дальше, дальше, дальше.

Видимо, сейчас вот в эти годы был сильный спрос со стороны покупателя. Ну и они вот это всё масштабировали и теперь очень большие риски. Кто из них вообще достроит? Кто достроит раз.

Во-вторых, кто это будет всё покупать? То есть, ребят, вы здесь, сколько я слышу, мы купили, на 10 граблей наступили. Не мы одни такие. То есть, сколько людей покупают, которые инвесторы, покупают здесь по 5, по 10 объектов, да не по 5, по 10, по 20 объектов покупают.

И это же всё нужно будет продавать. Последний вопрос. Три главных правила для человека, который всё-таки хочет покупать недвижимость в Паттайе, в принципе, в Таиланде.

Если инвестировала бы, то только, может быть, для себя что-то такое, что прям совсем сладкое, хорошее, очень дешево купить, выждать где-то и действительно купить вот какое-то прям, кому-то срочно нужно продать. Может быть, да. Если нужно вывести деньги, и действительно, в принципе, главное сохранить деньги, ну окей, почему, потому что тайская валюта действительно считается достаточно стабильной валютой, и Таиланд, в принципе, хорошая страна, то есть, почему нет.

И Паттайя она в любом случае будет сдаваться. То есть, вывести, сохранить деньги. Да, вывести, сохранить деньги, это окей.

Это первая цель, допустим, смотреть так, как диверсификация. Допустим, у человека есть недвижимость в России, в Дубае, вот он хочет, ну как бы не надеяться просто на какой-то пассивный доход, а вот разделить деньги, вложить в Таиланд, это тоже как бы хорошо. Тоже можно, да.

Но единственное, вот если можно давать советы, которые, конечно же, никому не нужны, как правило, но вот если бы я сама себе дала бы советы. Да, я бы дала бы себе советы, сиди просто на длинном старте, то есть, вот как говорят, эстонский спортсмен задержался на старте, вот я бы точно бы задержалась бы на старте и очень медленно бы все это покупала. То есть, я бы выжидала бы, ждала бы вот таких вот горячих пирожков, прям совсем горячих.

Вот, и если вот нашла такой горячий пирожок, который классное здание, которое очень хорошее место, естественно, первое правило локация, хорошее место, хорошее здание, хорошая цена, супер цена, и почему нет? Ну, вложил, да, действительно, и через какое-то время продал, то есть, почему нет? Может быть. Ну, это, можно сказать, как третье правило, это все-таки выжидать вот ту самую хорошую, классную сделку, и для этого необходимо, в принципе… Здесь находиться. Ну, во-первых, находиться здесь, хорошо изучить застройщиков, рынок, локации, себестоимость, то есть, цену, по чем вообще продают, да, и когда вы увидите на основе своего опыта, своих знаний, то, что вы, у вас насмотренность, когда появится большая, что это действительно крутое, классное предложение, тогда покупайте, а в другом случае, когда вам говорят, вот здесь вырастет на… Риелторам не верьте, блин, дорогие мои, вот если можно вам совет, не верьте риелторам.

Вот я сколько смотрела, даже вот когда готовилась сейчас к нашему интервью, сколько посмотрела видео с риелторами, вот те же самые грабли, на которые я наступила. Ну, слушайте, на самом деле не могут рассказывать где-то какие-то правдивые кейсы, но если где-то правдивый какой-то кейс, скорее всего, там это один человек из ста, кто действительно зарабатывает, хорошо получает там доход на саренду, и скорее всего, это тот человек, который купил по этому третьему правилу, который сидел, выжидал, и когда кто-то срочно выходит, нет денег платить, продает ниже рынка, тогда действительно можно купить, ну, как бы и действительно что-то там потом зарабатывать и заработать. Да, и я бы обязательно покупала бы только готовое, но это вот мой опыт, я бы только готовое покупала, то, что я конкретно уже вижу.

Итак, друзья, мы сняли этот выпуск не для того, чтобы вас отговорить от покупки недвижимости за границей в Таиланде или в любом другом месте, а просто для того, чтобы вы поняли, как обстоят дела на самом деле. Я надеюсь, это видео было полезно для вас. Если это так, обязательно поставьте лайк, пишите комментарии, если у вас есть опыт инвестиций в недвижимость за границу, пишите про свой опыт, давайте вместе с вами рассказывать другим инвесторам, которые только рассматривают недвижимость для покупки, чтобы они знали, как обстоят дела на самом деле.

Также пишите по ссылкам в описании, если вас интересует более подробная, конкретная информация по рынкам Таиланда или Бали. И если вы хотите также поделиться своим опытом и снять совместное интервью, давайте тоже это сделаем. Спасибо за просмотр и до встречи в следующих видео.

СЦБот

Эта тема была перенесена из раздела Комната совещаний.

Перенес: Admin. Держитесь и всего вам доброго.

СЦБот

Эта тема была перенесена из раздела Интересное в блогах.

Перенес: Admin. Держитесь и всего вам доброго.