[Недвижимость за рубежом] Куда пропали миллионы долларов от инвесторов. Стройка на Бали - афёра

[Admin]

Куда пропали миллионы долларов от инвесторов. Стройка на Бали - афёра

Приветствую друзья, в этом видео вам расскажу, как сотни людей теряют миллионы долларов на инвестициях в недвижимость. Это видео поможет вам распознать мошенников и скам-проектов в сфере недвижимости и сохранить свои средства. Многие девелоперы создают иллюзию работ, выгоняя пустые коробки самого низкого качества, дают брокерам повышенные комиссии за продажи, предлагают серии схем по оформлению и по получению доходности, они обещают небывалую доходность, но по их договорам инвестор не имеет практически никаких прав.

Вы на канале Путь Инвестора на Бали и сегодня я вам расскажу, как инвестору, который выбирает объект недвижимости в любой точке мира, опираясь на качество и на элементарную проверку компаний и учредителей, у которых вы покупаете, вы можете понять, это скам-проект или нет, и уберечь себя от огромных финансовых потерь. Сегодня на примере застройщика вертикаль на Бали и объекта Just Residence мы разберем эти риски. С чего же все началось? Один из инвесторов, который заказал у этого застройщика виллу за 500 тысяч долларов, посмотрел наш канал и решил пригласить нас, чтобы мы дали обратную связь касательно качества строительства его виллы.

Была проведена официальная экспертиза, вы кстати можете посмотреть эти видео вот здесь, как мы проводили осмотр, как была проведена экспертиза и как мы не дали сфальсифицировать результаты. После того, как мы выпустили первую часть ролика, нам пришла досудебная претензия с требованием немедленно удалить это видео в течение суток, иначе у нас будут проблемы с эмиграцией. Эту досудебную претензию мы получили от компании вертикаль с обвинением в клевете и унижении индонезийского народа.

Таким образом, скорее всего, на нас пытались воздействовать для того, чтобы другие сотни инвесторов, которые купили объекты у этой компании, не узнали правду, во что же они вложились. Мы начали искать, что же это за компания вертикаль, и по простому поиску в google мы нашли, что ее директором является некий Аарон Геллер, и в интернете неоднозначная информация про этого человека. По одним данным, он является гражданом Израиля, по другим данным, он имеет индонезийское гражданство, что в принципе невозможно, так как граждане Израиля не имеют даже права посещать Индонезию.

В некоторых статьях пишут, что его настоящее имя Армен Ананян, который родился в Ереване, затем переехал в РФ. Как думаете, почему все так запутанно? Пишите в комментариях. Самой громкой новостью, связанной с Аароном было дело о хищении 3.8 миллиона долларов от 128 инвесторов, которые купили у него объекты на баре, в том числе в комплексе Just Residence, обзор которого мы вам сейчас покажем.

Как вам такой поворот событий? А сам Аарон Геллер утверждает, что деньги похитил некий Николай Мельник, это его партнер и финансовый директор компании. Но мы наткнулись на запись их разговора, которая нам показывает о том, что сам Аарон Геллер тратил деньги инвесторов не по назначению. Давайте послушаем.

На момент апреля месяца 2024 года из первого проекта взято лично вами на ваши расходы на нецелевые расходы 450 тысяч долларов. В них входит покупка земельных участков ваших личных, покупка машин, покупка земель, покупка паспортов, личные расходы, миграционки, машины, Тиморы и так далее. Нецелевые расходы.

Полмиллиона долларов. Коля взял 15 тысяч долларов на этот момент. За 9 месяцев Коля взял 15 тысяч долларов.

А вы понимаете вообще абсурдность ситуации, что я говорю, что это неправильно. Это не наши деньги. Это деньги инвесторов.

Я считаю, что это глобальные растраты. Потому что настройку... Коля пришел бы и сказал, Аарон, вы перешли там черту затрат выше. Там куча денег, там действительно Тимор, там машины и так далее.

Почему нельзя было мне прийти и сказать, что ты переходишь там в Атерлинию? Я же не знаю этого. Конечно, не знаете. Я все понимаю.

600 тысяч долларов вложено в стройку, из них 250 инвесторских, Александр. 500 потрачено вами нецелевых. Но тут как бы о намерениях идет речь, а не об Атерлинии.

Ну понятно, я понял. А как вы думаете, куда делись деньги инвесторов? Пишите в комментариях. И почему застройщик продолжает продавать свои следующие проекты? Также, если вы являетесь инвестором, пишите нам по ссылкам в описании.

У нас уже есть список пострадавших. Мы поможем вам объединиться в группу. В следующих роликах мы расскажем всю работу, всю структуру компании, истории инвесторов, которые купили у застройщика, о проекте Karma Residence на земельном участке, в котором сейчас почему-то строится 9 комплекс Alex Villas.

И разберем другие крупные проекты на Бали, которые превратились в скам. Чтобы понять реальные риски при инвестициях в зарубежную недвижимость, смотрите ролики на нашем канале, подписывайтесь на канал, пересылайте эти видео своим знакомым, которые также интересуются покупкой недвижимости за рубежом, для того, чтобы вы, как инвесторы, имели представление о том, какие риски есть на международном рынке. Также пишите по ссылкам в описании, мы дадим бесплатно обратную связь по застройщикам на рынке, которых мы знаем.

Остановились, чтобы пока не забыли рассказать вообще о том комплексе, который мы только что посетили. В двух словах вам скажу ту информацию, которую нам передали индонезийские специалисты, которые там работают. В общем, комплекс апартаментов, 90 плюс апартаментов, 80 из них уже проданы инвесторам.

Проект начался 2 года назад, сейчас на стройке работают около 10 человек всего-навсего, потому что закончилось финансирование, по словам работников, которые там работают. При этом это не мешает застройщику продавать новые локации, они нам сегодня дали даже брошюру, там, где пресайл нового проекта. Скорее всего, за счет новых денег он хочет попробовать закрыть этот проект.

Но какие моменты с этим проектом? 2 года назад началась стройка, и мы видим в какое состояние пришли все бетонные конструкции, все отделочные материалы, блок, который был заложен на перегородке в этих апартаментах. То есть, оно все просто позеленело, почернело, его разъедает плесень. И каким образом они это пытаются устранить? То есть, полностью по всем несущим конструкциям, нарушая их целостность, они берут с помощью болгарки, делают такие нарезы квадратиком, потом перфораторами сносят защитный слой бетона, оголяют арматуру, и потом все это замазывают какой-то гидроизоляцией, или штукатуркой, или непонятными материалами, потому что это все просто зеленеет, и они поняли, что от этого избавиться никак нельзя.

-

Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!

И получается у нас следующий такой момент, что будет с теми застройщиками, которые сейчас, на данный момент остановили стройку свою на полгода, кто-то на год. То есть, на данном примере мы очень хорошо видим, что происходит с объектами, которые не ушли под отделку, которые просто стояли на открытом воздухе в сезон дождей, и как бы неизвестно, сколько денег, времени и сил потребуется на просто восстановление того, что уже построено, и смогут ли вообще это восстановить. Вот получается такой комплекс апартаментов, я так понимаю.

Ну, выглядит, конечно, все как-то стрёмно, как Денис любит говорить, как гетто какое-то. Все здесь апартаменты начали гнить, то есть, начала плесень поедать полностью бетон, потому что низкокачественный и ничем не защищен был. Проект строится два года.

Они, в общем, приняли решение, вот так вот они спивают верхний слой бетона полностью по всем конструкциям и затем наносят какую-то шпаклевку и гидроизоляцию. Ну, то есть, это вообще норм, да? То есть, представьте, вот эти все здания необходимо разрушить, грубо говоря, слой бетона поверхностный на несущих конструкциях, чтобы потом нанести вот гидроизоляцию тёмную, и то непонятно, насколько это поможет. А стены, они ничего не делают, просто шкрипком чистят и потом накладывают финишную отделку.

Мы видим те же самые проблемы, которые снимали на Парк Блю. Ну, вот мы видим нарушение при заливке, отсутствие вибрирования. Ну, вот здесь мы видим такие бетонные стульчики обычно используются, не проливы, видна арматура.

Это нарушение у нас технологии заливки бетона. Естественно, при такой влажности она будет, арматура будет ржаветь и разрушать бетонную конструкцию, потому что она не защищена. То есть, получается, даже та плесень, которая у них здесь есть, они будут, говорят, что будут просто сверху вот этим фасадным камнем накрывать, и вот этих всех зелёных стен, которые здесь есть, их не будет видно.

Я предполагаю, что внутри это также будет делаться, то есть, просто они считают, что если закрыть сверху финишными материалами, то вот этих проблем не будет. Вот такие здесь решения. Ну, вот я потом начал уже разбираться, что ППЖ сначала берётся, это разрешение на строительство, а потом СЛФ, как вот там, выдаётся по окончанию строительства.

Вроде бы в видео вы говорили наоборот. Просто, как бы, как стройка, я вижу, я как строитель вижу, что, да, стройки везде. Дмитрий, пока не забыл, пока не забыл, одну секундочку.

СЛФ берётся при начале строительства, если у тебя есть намерение внести какие-то изменения в конструкцию. И это ещё не всё. У нас был разговор ещё с одним девелопером на Бали, который начинал строительство своих апартаментов в партнёрстве с Аароном Геллером.

И, как оказалось позже, Аарон взял на себя ответственность по возведению конструктива, после чего второй партнёр-застройщик заподозрил, что что-то неладное с качеством. И после проведения экспертизы на этапе первого этажа, всё то, что было построено, пришлось снести. Вот как выглядел этот участок 2 мая 2024 года.

И вот как он выглядел через год, 30 мая 2025 года. И, возможно, если сделать экспертизу этого здания, оно также находится в аварийном состоянии и под снос. Такое качество строительства у большинства девелоперов на Бали.

Ой-ой-ой. Всё плохо? Да, я уже 20, 17, 14, это жесть. Трещины никогда не бывают хорошие.

Тем более в середине, там, где холодный шов. Вам надо, может быть, укрепить там, или ещё чего-то. Если вот это показать, то это дискредитация.

То есть новый объект. Мы не будем это показывать. Чувак, не надо заходить на такие объекты, просто не надо.

Мы просто смотрим, везде на всех балках на первом этаже трещины. Их много. 126.

Охренеть. 116. 161.

Так вот на видовых виллах, ребята, выглядит фундамент. Мешки там. И так дальше.

Всё выдумано. Для каких целей? Ну, видно, что правильно. Вообще, бетон, видите ли, это чисто металл и пенопласт.

Как такое возможно? Такого показателя не видел. Это абсолютный рекорд. 20.

137. Да-да, оно всё трещит. Ну что, всё стираем.

Если вы не смотрели наши ролики про бетон, обязательно посмотрите и ужаснитесь, что здесь вообще строят. Большинство из них никогда не были строителями и даже не занимались крупным бизнесом. Здесь действительно огромные риски, но это никак не отменяет того, что здесь огромный туристический поток, который постоянно увеличивается, и действительно есть проблема с качественным жильем и доходность аренды одна из самых высоких в мире.

Именно по этой причине я также инвестирую здесь в проекты. Поэтому, если вас интересуют объекты, где минимальные риски, где хорошее качество, пишите по ссылкам в описании. Также смогу дать вам обратную связь уже по тем проектам, в которые вы, возможно, уже успели инвестировать, потому что мы объездили весь остров и знаем, где, как строят все крупные застройщики.

Я добавлю, что практически я не увидел ничего нового того, что мы видели на абсолютном большинстве объектов на Бали. То есть это практически везде. Могут ли они отделать это все и сделать более-менее красиво внутри? Наверное, да, могут теоретически.

Сколько это займет по времени? По времени займет где-то в районе года на такой объект минимум, возможно, даже полтора на отделку. Все застройщики абсолютно здесь говорят, что у них продано все, остался последний юнит, а потом смотришь, там у них не продано даже одна треть. Это все в совокупности приводит к смерти проекта, и оно будет в большинстве случаев остановлено.

Мы, кстати, находимся рядом на похожем объекте, который строился. Здесь вообще комплекс объектов, несколько, где-то порядка трех объектов, которые начинали свое строительство в 2012 году и, собственно говоря, не были достроены. Возможно, потом сделать обзор по ним, посмотреть их масштабы.

Это, наверное, одни из самых масштабных проектов, из которых мы видели. Если конструкции открыты, то плесень и ржавчина будут лучшим другом этих конструкций. Что мы еще увидели? Мы увидели отделку кирпичом, которую мы наблюдали в парке Брю.

Там кладки всего лишь несколько месяцев. Мы видим, что с ней произошло за сезон дождей. Я думаю, что минимум, наверное, месяца четыре был сезон дождей, и, соответственно, он залил все, что только мог.

Протекли крыши, протекли перекрытия, все это лилось на отделку, все это покрывалось плесенью. То, что мы сейчас наблюдаем, там, где не была сделана крыша, там, где не были поставлены стекла, там, где не были гидроизолированы наружные стены или отделаны наружные стены, это все привело к намоканию стеновых материалов и покрытию плесенью. Как с ней борются, то, что мы наблюдали? Разрушают защитный слой бетона, несущий конструкции.

То есть, они отбивают бетон. Бетон перестает защищать арматуру. Дальше покрывают штукатурку.

Штукатурка, как правило, она гораздо менее прочная, чем бетон, и влагу проводят гораздо лучше. В идеале, когда это происходит, оголение арматуры, обязательно она закрывается специальными, ну, достаточно дорогостоящими составами ремонтными и, собственно говоря, дальше также все это заделывается ремонтным составом. То есть, этого не делается здесь.

Для этого нужно и желательно, чтобы были специалисты, которые в этом разбираются. Вот это никому не нужно. Это не единственный застройщик на Бали, которого нужно обходить стороной.

Скоро на канале покажем и расскажем другие кейсы, где обманывают инвесторов, а инвесторы молчат, потому что надеются продать свои неликвидные объекты следующим счастливчикам. В следующих роликах мы поговорим о том, куда же пропали миллионы долларов от инвесторов и почему сотни людей, которые купили у этого застройщика, все потеряли, а застройщик спокойно продает свои следующие проекты новым инвесторам. Также мы наткнулись на интересную статью от инвестора, которого пытали прямо на строительной площадке комплекса Just Residence.

Поговорим об участии риаутера Анатолия Черемых и его жены, об успешных кейсах перепродажи для вызова доверия и привлечения еще больше инвесторов, а также о Роксане Геллера, которая якобы жена Арана, но в индонезийских документах ничего нет. Участки оформлены на нее, несмотря на то, что закон запрещает иностранцам владеть землей в Индонезии. Действительно ли у них связь с правительством или это фейк? Почему у них три гражданства? О покупке каких паспортов говорил Николай Мельник? Ведь если гражданство получено обманом, это грозит конфискацией и уголовной ответственности.

Почему принималась оплата только в криптовалюте? Отмывание денег и уход от налогов? На чей кошелек переводились средства? Кто же на самом деле украл средства? Почему Арон позволяет себе пытать своих же инвесторов у себя на стройке, угрожая им расправой и тюремным сроком? Коррупция? Подельники? Геллеры продолжают жить на Бали, угрожая потерпевшим. Власти знают, но молчат. Где пропал инвестор, заказавший виллу за 500 тысяч долларов? После встречи с Ароном он перестал выходить на связь.

Кто они? Супер-люди, которым все можно? Или мошенники, замешанные в темных делах? Смотри до конца и подписывайся, чтобы не пропустить новые серии, где мы расскажем разговоры Геллера и Подельников, переписки, признания и сделаем анонс разбора следующего крупного застройщика на Бали. А теперь давайте поговорим о выводах, которые можно извлечь инвестору на примере этого проекта и этого застройщика. Первое, что вам необходимо делать, когда вы выбираете объект недвижимости за рубежом, это как минимум провести самостоятельную проверку компании, в которую вы инвестируете и ее учредителей.

Это делается простым образом. Вы можете это сделать с помощью чата GPT или просто в гугл-поиске. Поищите информацию об учредителях этой компании, чем они занимались раньше, какой у них опыт, есть ли у компании законченные проекты, какая репутация у этих законченных проектов, которые они уже реализовали.

Таким образом вы сможете отсеять огромное количество рисков. Касательно этого проекта и Аарона Геллера есть статьи в интернете, но при этом, насколько я знаю, инвесторы продолжают платить за проект Just Residence. Кто-то вносит полную оплату за этот проект.

Я знаю, что некоторые инвесторы пытаются перепродать свои объекты следующим счастливчикам, но эта информация уже есть в интернете и если бы вы ее поискали, вы бы на такого застройщика не попали. Следующим шагом является независимая проверка due diligence, то есть юридическая проверка индонезийской компании, земельного участка, на котором будет строиться проект. Не делайте эту проверку с помощью контактов застройщика или брокера.

Находите самостоятельно специалистов, которые вам сделают независимую проверку. Ни в коем случае не нужно опираться на ту юридическую проверку, которая вам предоставит агентство недвижимости, потому что в большинстве случаев они рассказывают, что они проводят и проверку качества со своим технадзором и юридическую проверку, но на самом деле этого практически никто здесь на острове не делает. Даже те крупные компании, которые продавали самых огромных крупных застройщиков и мы всем знаем, чем закончились эти кейсы последние, когда просто сотни или тысячи инвесторов уже больше чем полгода в подвешенном состоянии, потому что стройки компании остановлены из-за того, что нет разрешительных документов и застройщик строил на тех землях, на которых строить нельзя.

При этом все агентства говорили, что это самый крутой, самый классный, самый надежный застройщик и его продавали. Составляйте максимальную защиту инвесторов договоре, прописывайте четкие штрафные санкции в случае задержки, подвязывайте свои платежи к получению разрешений на строительство, получению разрешений на бодовую эксплуатацию, к этапам стройки с еженедельным или ежемесячным отчетом, с возможностью посетить строительный объект со своим технодзором, с фиксацией всех скрытых этапов строительства. Прописывайте четкие штрафные санкции в случае задержки или возможность разорвать контракт в одностороннем порядке в случае возникновения проблем у застройщика при получении PPG или при критических ошибках в проекте в конструктиве или же при значительных задержках в этапах строительства.

Ну и конечно проверяйте готовые объекты или объекты на этапе строительства со своим специалистом для того, чтобы понимать какое качество продукта вы покупаете, сможет ли это вилла прослужить вам хотя бы 5-10 лет, потому что это как раз вам и даст понимание, есть ли у застройщика в планах эксплуатировать эти объекты, чтобы вы смогли получать доходность или они строят самые дешевые объекты, зарабатывают на продаже инвестору и это их конечная цель. За подбором ликвидных объектов пишите по ссылкам в описании, оставляйте комментарии, подписывайтесь на канал и до встречи в следующих выпусках.

[СЦБот]

Эта тема была перенесена из раздела Комната совещаний.

Перенес: Admin. Держитесь и всего вам доброго.