[Недвижимость за рубежом] Купили недвижимость потеряли всё. Реальные кейсы инвесторов

[Admin]

Купили недвижимость потеряли всё. Реальные кейсы инвесторов

Стратегия большинства девелоперов были обречены изначально. Денег нет, но вы держитесь. Отменяют проекты и пропадают.

Люди, которые вчера разоблачали рынок, сегодня становятся его частью. Строить без документов, сдавать нелегально, любые жалобы гасить через донейджинг. Инвесторы на Бали в ближайшее время могут остаться вообще без дохода.

Штраф до 500 миллионов индонезийских рупий и депортация. Это реальные люди. Они искренне верили обещаниям девелоперов.

Всех приветствую на канале Путь инвестора на Бали. Сегодня я расскажу о разных реальных кейсах инвесторов, которые вложились в недвижимость и в итоге остались без денег и без объектов. Мы подробно разберем риски, связанные с застройщиками, финансированием проектов, разрешительной документацией и договоры, которые вы подписываете как инвестор.

И самое важное, в конце этого видео я покажу, как не повторить их ошибки, если вы все-таки рассматриваете покупку недвижимости за границей. В этом выпуске вы узнаете, почему одни девелоперы отменяют проекты и пропадают, другие уходят в многомесячные просрочки и не возвращают деньги инвесторам, а третьим закрывают стройки и даже сносят уже готовые объекты. Мы говорили об этом еще год назад, но тогда люди продолжали покупать красивые рендеры и громкие обещания.

Соответственно, в этот год будет самый веселый и будет, я так думаю, что по оптимистичным прогнозам, минус пять тысяч кейсов со стопроцентной потерей инвестиций. То есть единственным объяснением, когда у людей спрашиваешь, но вы понимаете, что вы работаете в неправовом поле, это может все в секунду прекратиться. Все же так работают.

Да, все же так работают. Не может быть сейчас всех. Не могут закрыть всех.

Не может быть сейчас все. Если их закроют, то тогда все. Если вы хотя бы допускаете мысль о покупке недвижимости за границей, обязательно досмотрите это видео до конца.

Этот выпуск может реально сэкономить вам сотни тысяч, а иногда и миллионы долларов. В последнее время мне все чаще пишут инвесторы от разных застройщиков. И почти везде картина одна и та же.

Ни денег, ни стройки. Это реальные люди. Они искренне верили обещаниям девелоперов.

Но их ключевая ошибка была одна. Они доверились, почти ничего не проверяя. Важно понимать простую вещь.

Все риски в таких сделках всегда несет инвестор. Если вы еще не смотрели мой предыдущий выпуск про проект Karma Residence, где более 20 инвесторов потеряли около 5 миллионов долларов и еще почти 100 человек получили недострой на Бали, обязательно посмотрите. Там очень показательные кейсы.

Подписывайтесь на канал, чтобы не пропускать вот такие разборы. Я лично инвестирую в недвижимость на Бали и показываю рынок таким, какой он есть, без иллюзий и маркетинга. По факту у многих девелоперов сегодня ситуация выглядит одинаково.

Деньги инвесторов ушли на покупки земли. А дальше классика. Денег нет, но вы держитесь.

Мы вернем вам деньги, как только найдем, кому продать землю. Именно по такой схеме развивался кейс Павла Морозова. Мы уже коротко касались его в прошлом выпуске.

Но сейчас важно разобрать его подробнее. Морозов – это агент, который раньше работал в Сочи. Видео с недовольными инвесторами все еще можно посмотреть на YouTube.

Затем он переехал на Бали, запустил здесь новый YouTube канал и инвестиционный проект. Два года назад он продал своим инвесторам апартаментный комплекс «Атмосфера», собрал более 4 миллионов долларов и после этого отменил проект. Этот объект никогда не будет построен.

На сегодняшний день Павел обещает инвесторам вернуть деньги после продажи земли. Но самый показательный момент в этом кейсе другой. Недавно в общении с инвесторами Морозов прямо сказал, что ни копейки своих денег в этот проект он не вкладывал.

Дальше еще интереснее. Павел отправил инвесторам таблицу затрат за два года и в этой таблице он начислил себе зарплату 279 тысяч долларов. При том, что строительство даже не началось.

Сумма кажется какой-то завышенной и так далее. Но если бы проект, например, был реализован в итоге, то я думаю, что бы ничего об этом не сказали. Естественно, мне нужно было жить, я должен был как-то существовать здесь.

И поэтому я был вынужден какие-то деньги брать для того, чтобы просто банально даже находиться здесь на острове. Вот такой кейс. Напишите в комментариях, что вы об этом думаете, как вы считаете, вернет ли он деньги инвесторам или нет и есть ли вообще, по вашему мнению, шанс спасти эти средства.

Еще очень важно то, что на бале у Морозова появился преемник. Некто Даниэль. Ранее он снимал разоблачения на Сергея Домогацкого, выставляя себя единственным честным брокером.

Хотя перед этим активно участвовал в продаже проекта «Атмосфера» вместе с Морозовым. Более того, они вместе записывали десятки видео про другие инвестиционные проекты на бале. Проекты, в которых я лично бы ни при каких условиях деньги не вкладывал.

На данный момент Даниэль уехал в Таиланд, где, по его словам, ищет новые выгодные предложения для инвесторов. Будьте осторожны, если рассматриваете варианты инвестиций по его рекомендациям. Люди, которые вчера разоблачали рынок, сегодня становятся его частью.

-

Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!

Подписывайтесь на телеграм-канал, там я подробно разбираю реальные риски инвестора и публикую факты, которые не всегда попадают в ютуб-выпуски. А если вам нужна обратная связь по конкретному застройщику на Бали, пишите мне по ссылкам в описании. На фоне всего этого хаоса между застройщиками и инвесторами мы видим другую картину.

Правительство Индонезии закрывает стройки, проверяет компании и сносит объекты. У многих, кто не глубоко погружен в тему, возникает ощущение, что государство добивает инвестиционный климат. Сейчас постоянно обсуждают возможные моратории на новые стройки, возможный запрет IRBNB.

Да, официально это пока не подтверждено, но сам факт таких разговоров уже о многом говорит. И на фоне всего этого десятки мелких проектов, которые либо закрылись, либо были полностью снесены. Но здесь важно остановиться, потому что на самом деле у всего этого есть понятные и логичные причины.

Стратегии большинства девелоперов на Бали были обречены изначально. Это все делалось по серым схемам, по договоренностям, по донейшену, как здесь говорится. Но нужно понимать, что когда девелоперы говорили, что у них все разрешения получены, и поэтому они могут строить, это было не так.

То есть они просто платили деньги, чтобы их не трогали. Нужно понимать, что обо всех этих схемах правительство Индонезии, скорее всего, даже не знало. Если нет разрешений – нет права строить.

Нет права строить – нет объекта. Нет объекта – нет актива. Есть только обещание.

Теперь давайте честно. Весь рынок хотел успеть вскочить в этот вагон. Покупатели брали рендеры, а получение документов могло занять 8-12 месяцев.

Это был тот самый индонезийский стиль, который долгое время считался нормой. Большинство девелоперов работали по одной и той же схеме. Строить без документов, сдавать нелегально, любые жалобы гасить через донейджи и надеяться, что проверки никогда не дойдут.

Так жила огромная часть рынка до 2024 года. А ведь еще три года назад все выглядело красиво. Громкие обещания, шикарные презентации, уверенные речи про новый стандарт на Бали.

То есть 100% годовых вы получаете просто потому, что вы заходите в эту инвестиционную возможность на этапе котлована. Я сейчас для себя лично строю 68 вилл. Да, полный автопилот, пассивный доход.

И это идеально, именно так и нужно делать бизнес. А что мы видим сегодня? Никакие строительные работы не ведутся, официальная причина – проблема с землей, и в каждом комплексе всего одна выставочная вилла. И при этом, если верить открытым источникам, только в этом кейсе продано порядка 300 вилл.

Требуем, чтобы завели уголовное дело на Сергея Домогацкого, доказать, что он мошенник. Он продал там порядка 300 вилл, но еще ни одну не достроил. Как мелкий жулик из-под Тюмени стал блогером с миллионной аудиторией и дорос до международного финансового афериста, теперь пытаются понять слепо веревшие ему подписчики.

Я не буду сейчас углубляться в эту историю, где с инвесторов собраны миллионы долларов, и стройки заморожены. Мы уже подробно разбирали этот кейс в предыдущих выпусках. Здесь важно другое.

В том, что происходит сегодня на Бали, виноваты сами девелоперы. И важно понимать, что истории с Домогацким, с Морозовым, с Аароном Гейлером – это не исключение. Сегодня в открытом доступе уже огромное количество информации по другим крупным застройщикам и проектам на Бали.

Я сейчас не делаю выводов, я просто перечисляю факты, которые уже обсуждаются с самими инвесторами. Застройщик «Магнум» – проданы сотни премиальных юнитов, огромные объекты стоят, денег на достройку нет, есть вопросы по разрешительной документации. «Эколит» – недовольные инвесторы уже создали отдельный инстаграм-канал, где публично обсуждают проблемы и задержки.

«Алекс Вилас» – меня регулярно приглашают в телеграм-чат, где люди пытаются разобраться, почему проекты стоят, как вернуть вложенные средства, фиксируют сильные просрочки и срывы сроков. Компания «Свои» – один из последних проектов, вообще официально отменен. Деньги собирали полтора года назад, а теперь обещают вернуть средства инвесторам с процентами.

Один из самых дорогих и премиальных проектов «Анантара Драгон» еще до начала масштабных строительных работ, почему-то уже переносят сроки как минимум на год. «Грин Фло» от Феликса Демина, также до сих пор стоит закрытый из-за проблем с разрешениями, хотя проект сдавался на протяжении трех лет. И еще десятки других крупных проектов и застройщиков, которые имеют проблемы на Бали.

И я думаю, что застройщики прекрасно понимали, они знали, что проблемы могут начаться в любой момент. Но главная задача была одна – продать, а все остальное – легализация, аренда, перепродажа, проживание – это полностью перекладывается на инвестора. Они знали, что они имеют право строить, они знали, что они имеют право принимать деньги инвесторов, но продолжали это делать.

Именно поэтому сегодня на Бали мы видим жесткие проверки, массовые остановки строек и реальные сносы объектов. Не забудьте поставить лайк, если этот выпуск вам кажется полезным, пусть как можно больше инвесторов увидит его до того, как инвестируют свои деньги. А сейчас очень важный блог про деньги, про аренду и про то, почему многие инвесторы на Бали в ближайшее время могут остаться вообще без дохода.

И дальше я дам список ключевых рисков и список проектов, которые точно нельзя покупать. С 1 января 2025 года в налоговой сфере Индонезии произошли серьезные изменения. Официально запущена система Query Tax, и это означает только одно, что вопрос времени, когда будут полностью оцифрованы земли, стройка, разрешение и все объекты, которые получают доход на Бали.

Все виллы и апартаменты, которые сдаются через RNBNB и Booking и другие сервисы, уже проверяются на наличие всех необходимых лицензий. И для владельцев объектов на желтых или зеленых землях без СЛФ, без налоговых номеров, без легальных документов это очень плохие новости. Это не теория.

Уже сейчас управляющие компании массово отказываются брать в управление объекты без полного пакета документов. И теперь еще один критически важный момент, о котором застройщики почти никогда не говорят. Если вы планируете построить виллу или купить объект и самостоятельно сдавать его в аренду, обязательно откройте информацию на сайте иммиграционной полиции Индонезии.

Там четко указано, иностранцы, которые управляют своей виллой без рабочей визы, нарушают закон, даже если вилла принадлежит вам. Наказание за нелегальную сдачу без управляющей компании, штраф до 500 миллионов индонезийских рупий и депортация. По текущему курсу это более 30 тысяч долларов.

Я хорошо помню, что говорили застройщики, когда два года назад я сам рассматривал свой первый объект для инвестиций. Налоги платить не нужно, управляющая компания забирает только 20%, а остальное переведем инвестору хоть в крипте, хоть на карту. Как вы видите, это время закончилось.

И все это означает только одно. В Индонезию, и в частности на Бали, пришла цивилизация. Работать так, как раньше, больше не получится.

И да, это плохо для серых схем. Но это хорошо для нормальных компаний, которых сейчас, к сожалению, меньшинство. Опасно ли инвестировать на Бали? Да.

Если вы не хотите в этом разбираться, и если у вас нет человека, который понимает все нюансы, документы и риски этого рынка. Итак, сейчас самая важная часть этого выпуска. Давайте четко разберемся, в каких застройщиков и какие проекты на Бали инвестировать нельзя.

Я надеюсь, предыдущих кейсов было достаточно, чтобы вы осознали масштаб проблемы и не брали на себя необдуманные риски. Если не хотите оказаться на месте инвесторов, о которых мы говорили в этом видео. На сегодняшний день минимальными гарантиями для инвестора это наличие у застройщика PPG и SLF, правильный зоник участка под застройку, активные и открытые КБЛИ, юридически чистая земля и грамотно оформленный договор.

В договоре обязательно должно быть прописано ответственность застройщика, привязка платежей к получению разрешений, привязка платежей к этапам строительства, возможность одностороннего расторжения и четкий механизм возврата средств. Если этого нет, у вас не актив, у вас просто обещание. Важно понимать следующее.

Даже готовые проекты, которые раньше успешно сдавались в аренду, сегодня сталкиваются с серьезными проблемами. Их закрывают, а инвесторы не могут сдавать свои виллы из-за отсутствия разрешения. Еще один огромный риск это покупать объект у застройщика, который строят исключительно за деньги инвесторов.

Особенно сейчас, когда спрос со стороны инвесторов резко сократился. Ведь если у застройщика остается хотя бы 10-15% непроданных юнитов, для компаний это почти всегда конец. Денег на достройку просто нет.

Нам нужны деньги на достройку комплекса Warren TV. А теперь объясняю подробнее. Для того, чтобы очень аккуратно достроить и открыться, нам очень сейчас помогла сумма, 250 тысяч примерно в моменте.

Именно поэтому многие девелоперы, не достроив предыдущие проекты, запускают продажи новых. Им нужно новое финансирование, чтобы закрыть старые обязательства. За последние 2-3 года, как вы заметили, многие из девелоперов, не закончив свой первый крупный проект на Бали, уже продают 3-й, 5-й, 7-й, а кто-то даже 9-й, 10-й.

Да, среди них есть действительно те, у кого формально есть готовые объекты. Но если посмотреть на соотношение, сколько проектов в стройке и сколько реально завершено, то мы увидим цифры 5 к 1, или даже 10 к 1. А если копнуть глубже, то часто оказывается, что в подфиле застройщиков партнерские проекты или вообще проекты подрядчиков, которые они просто приписали себе. И даже эти готовые объекты в 90% случаев не имеют PPG и SLF, а значит не могут быть легализованы, не могут легально сдаваться в аренду.

Такие объекты могут закрыть или даже снести в любой момент, и все риски полностью на инвесторе. Еще один неочевидный, но критический риск, даже если конкретный проект оформлен правильно, и с землей все в порядке, но на компанию застройщика оформлены другие проблемные проекты, то при проверках могут остановить все сразу, все объекты застройщика. Я никогда не рекомендую покупать проекта на ранних стадиях у застройщика, который строит свой первый проект на Бали, особенно если это крупный объект.

Почему? Потому что непонятно качество строительства, нет опыта работы с регуляторами, непонимание местной специфики и себестоимости, обещают премиум, а в реальности можем получить эконом. И самое главное, у такого застройщика огромные риски не довести проект до конца. Мы подробно разбирали это в выпуске о выборе застройщика.

Обязательно посмотрите его, чтобы понимать, какие риски у застройщика, который собирается строить на Бали за ваши деньги. Отдельный красный флаг, если застройщик говорит, мы сами будем управлять и сдавать в аренду. Это очень тревожный сигнал.

Уже есть кейсы, когда объекты в хорошей локации, рядом с океаном, по финансовой модели должны были давать 10-12% годовых, а по факту дают 4-5%. А получается юнит, который был куплен за 212 тысяч долларов? Да, 435 долларов. В месяц? В месяц, да.

Нормально, да? Объект с такой доходностью невозможно продать на Бали. Земля в аренде. Рынок обещает 10-12% годовых.

Кому нужен ваш объект с 4-5%? Ну, разве что вы готовы скинуть цену на 40-50%, чтобы покупатель получил хотя бы 8-10%. Да, я показываю жесткие кейсы и разбираю реальные риски. Но важно понимать главное.

На Бали по-прежнему можно зарабатывать и выгодно инвестировать. Я говорю это не теоретически. Я сам инвестирую здесь.

Именно поэтому я так подробно разбираю неудачные кейсы, чтобы вы понимали, как избежать их заранее. Инвестировать нужно с пониманием рынка, документов и реальных рисков, а не на эмоциях и красивых презентациях. Берегите свои деньги, инвестируйте грамотно и до встречи в следующих видео.

[СЦБот]

Эта тема была перенесена из раздела Комната совещаний.

Перенес: Admin. Держитесь и всего вам доброго.