Что влияет на стоимость квартиры?

Рынок недвижимости в нашей стране начал сформировываться в начале 90-х годов, но потребовалось 20 лет пока законодательство в этой области пришло к современному виду.

На рынке представлены как произведения домостроения хрущевской эпохи, так и сталинки, так и новостройки. В престижных районах пользуются спросом как сталинки, так и новые дома.

Как известно, во всем мире недвижимость делится на два вида – новостройки и вторичная. Признаком новостройки является продажа либо при заключении договора ДДУ либо ЖСК с застройщиком, либо продажа по договору цессии (переуступка). То есть, говоря иначе, пока на объект не получен акт приёма передачи и не оформлена собственность – такой объект является первичкой.

Вторичка – это либо приватизированный, либо уже построенный объект, на который Росреестром зарегистрирована собственность и который выводят в продажу. Исторически сложилось, что стоимость новостройки была ниже стоимости вторичного жилья. И это не просто – ведь пока до мне сдан в эксплуатацию – существуют риски недостроя и за риски надо платить, поэтому цена ниже.

Однако в последнее время наметился перелом в этом вопросе – стоимость новостроек уже практически сравнялась с ценами на старую вторичку, а совсем плохие дома советской постройки упали на 20-30 процентов ниже стоимости новостроя в той же локации. Связано это в первую очередь с себестоимостью строительства – из-за роста валют растёт себестоимость, которая складывается как из фонда оплаты труда строителей, так и из стоимости материалов, при этом доля импорта в материалах очень высока. Даже цемент и тот нередко везут из Китая.

Специалисты Art Estate позитивно оценивают перспективы недвижимости как инструмента вложений. Ожидается, что недвижимость в ближайшие годы будет расти с опережением инфляции.

Рассмотрим на примере сколько можно заработать на новостройке. Допустим, вы покупаете студию на этапе котлована за один миллион рублей, застройщик надежный и сдает эту студию через два года. После сдачи студия переходит в разряд вторички и стоит допустим 1,5 миллиона рублей или даже больше. Доход составит 500 тысяч рублей, из которого необходимо вычесть налог 13Е%, то есть 65 тысяч рублей, остается 435 тыс. рублей. Если привести этот доход к одному году, то получим примерно 340 тыс. руб. или 34% чистой доходности. Конечно, не во всех случаях удается так удачно подобрать объект, но даже если представить наихудший вариант – доходность не будет ниже 15%, что очень выгодно, если учитывать тот факт что доходность по вкладам в банках в рублях сейчас 5-7 процентов годовых.