Admin

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА — АФЁРА ГОДА. 104 000 кредитов за месяц

Набиулина теребит брошь и выскакивает из кресла председателя Центробанка, потому что стрижка буратин на рынке недвижимости продолжается. Одной рукой Центробанк пытается снизить количество выдаваемых кредитов, чтобы охладить пыл граждан к заемным средствам, а другой рукой загоняет этих граждан обратно в ипотеку. Декабрь 2025 года стал нетипичным для ипотечного рынка России.

Он показывает, сколько в нашей стране буратин готовых в условиях снижающегося качества экономики в стране брать на себя дополнительные риски в виде ипотечных кредитов. В декабре 2025 года ипотечные выдачи ускорились как по льготным, так и по рыночным программам. Они вывели рынок на новые рекорды за последние полтора года, начиная с 2023 года.

За декабрь все банки страны предоставили 161 тысячу ипотечных кредитов. Это на 53% больше, чем было выдано кредитов в ноябре 2025 года. По объемам выдач тоже рекорд 808 миллиардов рублей, что на 61% больше, чем в том же самом ноябре 2025 года.

Этот результат декабря 2025 года выглядит особенно контрастно на фоне общей осторожности заемщиков в течение всего 2025 года и фактически можно сказать стал таким выстрелом напоследок, за которым почти неизбежно должно наступить охлаждение. Что же погнало людей в декабре 2025 года в бетон, прошу заметить в недостроенный бетон, в недостройку, почему люди решили напоследок хапнуть себе долгов? Ключевым драйвером этого всеобщего безумия опять стала ипотека с господдержкой. На нее пришлось 114 тысяч кредитов на сумму 661 миллиард рублей.

Абсолютное доминирование в выдаче дала семейная ипотека. 104 тысячи кредитов только за один декабрь 2025 года. Это на 70% больше, чем в ноябре 2025 года.

По объемам это также на 59% больше, чем в ноябре. В декабре народ набрал 605 миллиардов рублей долгов по этой самой семейной ипотеке. И это не просто сильный рост, а абсолютный рекорд за всю историю программы выдач семейной ипотеки с 2018 года.

В результате доля семейной ипотеки в общем объеме выдач составляет 75%, фактически превратив рынок в монопродукт, зависящий от одного государственного инструмента. Убери семейную ипотеку и весь рынок новостроек накроется медным тазом. Сюда можно писать свои заявки, не хотите писать звоните напрямую, и мы вам обязательно ответим.

Этот резкий рост спроса на ипотеку в декабре 2025 года не является нормальным, это просто, черт возьми, аномалия. И связана эта аномалия всего с двумя факторами. Такими старыми, добрыми факторами, которые испытали на заемщиках Российской Федерации в последние 4 года.

Первый факт. Всем известно, что с 1 февраля 2026 года семейную ипотеку будут выдавать только одну в руки. Нельзя будет взять семейную ипотеку на маму и отдельно еще купить квартиру, применив семейную ипотеку на папу.

Теперь оба родителя должны быть в договоре, в кредитном договоре на семейную ипотеку. Все, теперь не две квартиры, а одна, в одну семью, в одну харю, в одну руку, в одну… пишите в комментариях, чего там еще одну. Второй фактор.

Это разговоры о том, что семейную ипотеку нужно в принципе изменить и привязать ее к количеству детей. То есть будет один ребенок, будут выдавать семейную ипотеку под 10-12% годовых, будет два ребенка под 6-8%, будет три ребенка и более под 4% годовых, ну и так далее. Правда уже идут разговоры о том, чтобы многодетным семьям вообще квартиры давать бесплатно, правда в аренду.

И тут встает вопрос, бюджет не резиновый, два в одном не получится так, чтобы и льготные ипотеки бюджет содержал, да еще и за свой счет приобретал квартиры, которые будет в аренду бесплатно отдавать многодетным семьям. Бюджету придется принимать эпохальное решение. Вот какое решение на ваш взгляд примет чиновник Российской Федерации, пишите в комментариях, чего они скорее всего выберут и дальше поддерживать льготную ипотеку, либо вторую льготную ипотеку отменить, за государственный счет покупать квартиры у застройщиков и сдавать их в аренду многодетным семьям.

Пишите, поговорим. Ну а пока этого не случилось, смотрим на графики и обсуждаем риски сложившейся ситуации. Итак, итоги 2025 года это реально структурный перекос.

По итогам всего 2025 года рынок демонстрирует не рост, а глубокую трансформацию структуры. За 12 месяцев банки предоставили почти 1 млн кредитов, при этом это на 26% меньше, чем за тот же период 2024 года и на 9% меньше объем выдач, объем выдач составил 4,4 трлн рублей. При этом льготные программы фактически удержали рынок от более резкого падения.

611 тысяч кредитов, это на 4% меньше, чем в прошлом 2024 году, и на 3,5 трлн рублей больше, а это на 2% больше, чем в 2024 году, весь спад пришелся на рыночную ипотеку. Было выдано всего 305 тысяч кредитов, это на 39% меньше, чем в 2024 году, и в объемах на 42% просадка произошла, почти 0,8 трлн рублей. На графике вы прекрасно видите объемы выданных ипотек по их ранжированию.

Серенькие графики, это рыночная ипотека, бордовые ипотека с господдержкой, и вот эта зелень в самом низу, в районе нескольких процентов, это ипотека с господдержкой, так называемые транши на индивидуальное жилищное строительство. Вывод, дорогие мои друзья, неутешительный, декабрьский рывок 2025 года, это совсем не оздоровление рынка и не показатели, выруливающие в лучшую сторону экономики. Это следствие административных и информационных стимулов.

Ипотека и рынок новостроек все сильнее зависят от господдержки, в то время как рыночные механизмы продолжают сжиматься. В 2026 году ключевым вопросом будет не объемы выданных ипотек, а устойчивость всей этой зыбкой модели, в которой 75% рынка формируется государственными программами. Вы тут скажете, ну так там помимо роста выдачи льготных ипотек, выросли и выдачи рыночной ипотеки, значит все нормально, значит вот это небольшое снижение ключевой ставки, оно все таки выдавило людей с депозитов, и они побежали в бетон покупать квартиры.

А вот я вам скажу, вам известна такая фраза как комбо ипотека? Слышали когда нибудь, что это такое? Ну кто не слышал, объясню, комбо ипотекой называют ту ипотеку, которая состоит из двух ипотек, одна из них льготная, скорее всего, как правило, семейная ипотека, а вторая рыночная, в крупных городах, таких как допустим Москва и Петербург, с помощью семейной ипотеки, особенно то на рынке новостроек, не разгуляешься, и там для того, чтобы добрать деньги в кредит, люди берут помимо семейной ипотеки, еще и рыночную ипотеку, вот это и называется комбо ипотекой. И получается, что если нам брать с вами статистику, то в статистике нет такого понятия как комбо ипотека, в статистике есть два разных параметра, семейная ипотека и рыночная. Понятно вам откуда рост рыночной ипотеки, потому что увеличилось количество так называемых комбо ипотек? Конечно же ситуация, которая сегодня наблюдается нами на рынке выдачи семейной ипотеки, просто ненормальна.

-

Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!

Вообще, кого вот не спроси в округе, все говорят, цены на недвижимость в 2019 году были приятные, кто с этим не согласен, может написать в комментариях почему. А остальным сообщу, что вот по этим приятным ценам было взято в семейных ипотек по всей России в 2019 году только 28,5 тысяч кредитов, вдумайтесь в эту фразу, 28,5 тысяч кредитов. За целый год в 2019 году было взято в 3 раза меньше семейных ипотек, чем за один только декабрь 2025 года и в 19 раз меньше, чем за весь 2025 год, когда было выдано примерно 550 тысяч семейных ипотек.

Посмотрите динамику на графике, вот в 2018 году заработали семейные ипотеки, их получили всего 4600 человек по всей России. Потом дальше мы видим в определенном смысле динамическое увеличение, в 2019 году 28,5 тысяч, в 2020 году 50,3 тысячи, в 2021 году уже 87,4 тысяч, а вот внимание, 22 год, когда все произошло, когда у всех сорвало крышу, их выдано уже в 2 раза больше, чем в 2021 году, то есть 154 400 ипотек в 2023 году 422 тысячи и одна десятая, в 2024 году 374 тысячи и четыреста, а в 2025 году уже 550 тысяч семейных ипотек взяли граждане Российской Федерации. Повторю, для непонятливых специально на графике на примере изменения цен на новостройки в Петербурге с 2019 года по декабрь 25, вот смотрите, это январь 2019 года, цена 108 тысяч за метр, за 2019 год цены увеличились ну буквально максимум на 10 процентов, если не меньше, и за 2019 год вот в этом периоде было всего 28,5 тысяч кредитов правда по всей стране, не в Питере, но в какой-то пропорции мы можем с вами представить, что вот здесь на низкой цене количество желающих взять семейную ипотеку было мало, потом цены подрастали, вот у нас 22 год цены выросли в 2 раза и количество желающих взять семейную ипотеку увеличилось в 5 раз, в 5 раз, то есть желающих купить квартиру в 2 раза дороже увеличилось в 5 раз, они не хотели покупать квартиру в 19, они решили подождать 22, когда ситуация уже была такая, что случился февраль 22 года на сопряженных территориях, и вот цены постепенно росли-росли, и вот мы видим какая цена здесь указана, 300 тысяч за метр, декабрь 25 года, количество желающих купить квартиру в 3 раза дороже увеличилось в 19 раз, то есть людей по цене 100 тысяч за метр было в 19 раз меньше желающих взять семейную ипотеку, чем тех, которые побежали тарить семейную ипотеку в 3 раза дороже, увеличилось в 19, что-то в моей голове это не укладывается, а в вашей.

Вот скажите мне, это каким дураком надо быть, чтобы сегодня по сегодняшним ценам влезать в семейную ипотеку? Все покупают, типа в рост инвестируют, а я всегда говорю долг берете, вот смотрите пожалуйста, читайте комментарии под моими видео, вот интересный комментарий буквально под последним видео. Квартира в Ленобласти, дома сданы в 22 году, я купил его у собственника весной 23 года, за 3 года цена продажи не меняется, штукатурки ее брали за 3 миллиона 300 в январе 24 года, в декабре с ремонтом без двери в санузел, без мебели и техники за 3,2 миллиона, ну я так предполагаю, что по этой стоимости подписчик пытался продать эту квартиру, соответственно, та же цена весной 25 года, но с дверью в санузел, та же весной летом 25 года с кухней, которая стоит 100 тысяч рублей, в итоге продала в январе 26 года за 3 миллиона рублей с кухней, представляете, человек купил квартиру в 22 году в бетоне, заплатил 3 миллиона 300 и получается через 4 года продал ее с ремонтом, с установленной кухней за 3 миллиона рублей, вот написано, что мебель и технику забираю, плюс 150 тысяч еще агенту отдала, за 3 года 0 инфраструктуры, я думаю, что речь идет о том жилом комплексе, где приобретена была эта квартира, 0 инфраструктуры, лишь сделали тротуар, ни магазинов сетевых, ни кафе, открылись и закрылись, ну предполагается, что люди там приобретают, арендуют коммерческую недвижимость, открывают, а так как в этом месте вероятно нет платежеспособного спроса, а может быть не все квартиры еще раз проданы, такое тоже может быть, просто эти коммерческие помещения берут и закрываются, ну и что же это за место такое, а это ЖК Верева Сити, 30 минут от Санкт-Петербурга, кстати это не так далеко от Петербурга, это не доезжая к Гатчины, это как бы в общем-то даже не так уж и далеко, как я хочу сказать, и вот вам простой пример, о чем думают люди, которые приобретают квартиры в новостройке сегодня с помощью семейной ипотеки, чтобы что, вы же покупаете долг, и вы продолжаете этот долг платить, вы думаете, что вы будете сдавать эти квартиры кому-то там, а давайте посмотрим, что пишет к примеру один московский риэлтор, о той ситуации в которую она попала сейчас, подсмотрел на одном из риэлторских чатов, вот смотрите, я и муж риэлторы, долги почти 5 миллионов рублей, за прошлые франшизы, старты бизнесов и кассовые разрывы, квартира в аренду, есть сын, платеж большой 260 тысяч рублей, 2 месяца сделок нет, не вывозим, понимаете, люди в свое время поигрались в какую-то франшизу, что-то там хотели, наслушались этих инфо-цыган, купи франшизу все будет хорошо, еще куда-то вломили денег, к своей квартиры нет, арендуют квартиру и общие затраты ежемесячные на аренду квартиру и на погашение долгов 260 тысяч рублей в месяц, читаем дальше, сегодня договорилась о подработке няней, это выглядит уже как, знаете, рассказы какого-то задорного или альтова, деньги нужны на еду каждый день, параллельно еще наим по старой специальности финансово-бухгалтерской, научилась жить в моменте, считать каждый рубль, верить в волшебство и людей, хочется зацепиться за какой-то путь выхода, друзья, поделитесь опытом, кто проходил подобное, это посыл знаете кому, вот этим потенциальным арендодателям, я типа куплю квартиру в новостройке, найду арендатора, он там будет жить и своей арендной платой мои ипотечные платежи платить, вы видите, какие проблемы у ваших арендаторов, возможно, что вам некому будет сдать квартиру, которую вы купили по оверпрайсу, уж если так прям хочется инвестировать, поиграться в сдачу, в аренду какой-то недвижимости, ну купите себе что-нибудь маленькое, в нежилом фонде, я об этом снял видео, можно найти на моем канале по ссылке, а я со своей стороны хочу дать девиз на 2026 год, а вы с ним согласитесь или нет, напишите в комментариях, девиз 2026 года, считать каждый рубль и верить в волшебство, ну и пока, всем пока.

СЦБот

Эта тема была перенесена из раздела Комната совещаний.

Перенес: Admin. Держитесь и всего вам доброго.