[Недвижимость РФ] Малый бизнес УМЕР — квартиры следующие?

[Admin]

Малый бизнес УМЕР — квартиры следующие?

Малый бизнес в России закрывается. Кофейни, магазины, салоны, сервисы. И сейчас все обсуждают только одно.

Ну и что? Это же не квартиры. У рынка недвижимости своя дорога, свой путь. Здесь все будет по-другому.

А вот тут большая ошибка. Потому что именно малый бизнес кормит рынок недвижимости. Если малый бизнес падает, то квартиры падают следом.

Сейчас объясню почему. Когда говорят «бизнес закрывается», это звучит абстрактно. Давайте переведем на человеческий язык.

Закрывается не бизнес. Закрывается аренда, зарплаты, налоги и деньги, которые раньше крутились в экономике. Малый бизнес – это не олигархи.

Это люди, которые снимают эту коммерцию, платят ипотеку, покупают квартиры детям и держат рынок на плаву. И вот этих людей становится меньше. Теперь ключевой момент.

Смотрите внимательно. Малый бизнес влияет на рынок недвижимости тремя способами. Первая – коммерческая недвижимость.

Когда бизнес закрывается, пустуют помещения, арендаторов нет и арендные ставки падают. А значит, падает доходность, затем падает интерес инвесторов и следом начинают снижаться цены. Второе – жилая недвижимость.

Предприниматель без бизнеса – это человек без стабильного дохода. Он не покупает квартиру, не расширяется, не инвестирует, вынужден экономить и на жилье. Если он его снимал, то вынужден переехать в квартиру попроще.

А если квартира в ипотеку, то скорее всего эту квартиру придется продать, чтобы покосить кредит. В итоге, платежеспособный спрос на рынке жилой недвижимости снижается, даже если все делают вид, что типа все нормально. Третье – новостройки.

Девелопер строит свои человеники, когда на них есть покупатель. Если покупатель не уверен в доходе, боится рисков, экономит, потому что неизвестно, что будет завтра, и этот покупатель не готов брать даже семейную ипотеку, то застройщику ничего не остается, как применять акции, рассрочки, предлагать пусть даже и эфемерные, а потом уже и настоящие скидки. А потом у застройщика начинается тишина.

Мы это проходили уже в 2009 и в 2015 годах, кто не помнит. Почему проблем сразу не видно? Самое опасное – это иллюзия стабильности. Цены в объявлениях могут не падать, а как в декабре двадцать пятого и январе двадцать шестого даже и расти.

Но сделки сокращаются, сроки продаж растут, рынок постепенно замирает. Ну, какой тут рост, это не рост, это заморозка. Я говорил не раз, рынок недвижимости всегда реагирует с задержкой.

От начала проблем в экономике до заметных проблем на рынке недвижимости проходит от девяти до двенадцати месяцев. Сначала умирает бизнес, потом умирает количество сделок на рынке недвижимости и потом начинают снижаться цены. Напишите мне в комментариях, почему вы так не считаете.

Кому сейчас должно быть страшнее всего? Больше всего рискуют три категории. Первые это инвесторы, которые инвестируют в недвижимость с помощью ипотеки, предполагая купить, сдавать и погашать ипотеку этими арендными платежами. И не важно, во что вы инвестировали, в жилую недвижимость или в коммерческую, потому что если это коммерческая недвижимость, то вы прочувствуете это очень быстро.

Бизнесмен, который арендовал у вас помещение, бизнес свой закрыл и нового на те же арендные ставки вы скорее всего не найдете. Если вы купили жилую недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду, то вот этот бизнесмен, который закрыл свой бизнес, через какое-то время придет к вам и попросит либо скидку, а если не дойдите, то съедет на другую площадь, где ему предоставят более приятные арендные ставки. Второе, это те, кто купили недвижимость на пике, особенно в новостройке, купили дорогое, переплатили, и вот настал момент, что продать-то нужно сейчас, а спроса нет.

Походу попадос, как ни крути, нам всем долго и упорно говорили о навесе цен на рынке недвижимости, о разнице цен между первичкой и вторичкой. И вот когда наступит час икс, вы прочувствуете это на своей шкуре. Третье, это верующий в вечный рост цен на бетон.

Вы знаете, цены на недвижимость не растут постоянно. Об этом я говорю вечно, даже в своем телеграм канале Щегельский о недвижимости без сиропа показывал вот такой график, на котором в привязке к курсу доллара показал те этапы, на которых изменялась цена на недвижимость. Это график изменения курса рубля к доллару, а еще на сегменты я разделил временные отрезки, когда цены на недвижимость менялись.

Прошу обратить внимание, на этапы 2, 4, 6 и 8, это те ситуации в экономике России, когда всем было плохо. Так вот, на первом этапе, этапе становления рынка недвижимости, с 91 по 98 год, произошел рост цен и в рублях, и в долларах. Второй этап, это кризис 98-2001 года, в этот момент рост цен в рублях на недвижимость вырос, но в долларах упал.

Напомню, что тогда рубль никто за деньги не считал. Недвижимость номинировалась в валюте, и расчеты происходили также в долларах. Третий этап, этап с 2001 по 2008 год, это рост цен как в рублях, так и в долларах.

-

Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!

Четвертый этап, кризис 2008-2010 годов, когда произошло падение цен на недвижимость в рублях и в долларах. Пятый этап, это стагнация цен в рублях и долларах. Все, ничего не менялось, даже доллар был относительно стабилен относительно рубля, ну или рубль к доллару как больше нравится.

Шестой этап, это всем известные события 2014-2015 годов на тех же территориях, на которых мы сегодня находимся, оспаривая какие-то наши политические требования. И вот этот шестой этап, здесь было небольшое снижение цен в рублях и огромное падение цен в долларах, что естественно, долг, как мы видим, вырос относительно рубля очень стремительно. Седьмой этап, это 2017-2022 год, здесь произошел рост цен в рублях, но падение в долларах.

Восьмой этап, 2002-2004 год приблизительно, здесь произошло снижение цен в рублях, а вот в долларах в начале этого периода цены в начале в два раза выросли, а потом в полтора раза упали. Мы помним с вами этот период, когда уже летом 2022 года курс доллара к рублю был 60 к 1. И вот девятый этап, это тот этап, в котором мы с вами продолжаем жить, здесь идет в разных регионах страны, где стагнация, где небольшой уклон цен вверх как в рублях, так естественно и в долларах, потому что рубль постепенно укрепляется. Смотрите на этот график, обращайте внимание на него и думайте о том, что ничто не вечно под луной, когда наступает кризис, лучше находиться в деньгах, а не в долгах.

И вот тут важный вопрос, я не теоретик, я на рынке недвижимости с 1991 года, покупка, продажа, аренда, сложные кейсы. Ко мне сейчас очень часто обращаются люди с двумя вопросами, продавцы продавать или ждать, а покупатели покупать или сидеть в наличке и следить за ситуацией. А ситуации у всех разные, все зависит от вашей конкретной не только позиции к рынку недвижимости и в целом к экономике России, но и в ваших личных ситуациях, по вашему бизнесу или в семье.

Поэтому если вы все еще хотите купить-продать недвижимость в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, а также других регионах Российской Федерации, обращайтесь и мы поможем вам осуществить сделку вашей мечты. Телефон вы видите на экране, к нему привязаны ватсап и телеграмм, сюда можно писать свои заявки, не хотите писать, звоните напрямую и мы вам обязательно ответим. Что делать обычному человеку сейчас? Главное не паниковать, подходить ко всему с трезвой головой, не влезать в лишние долги.

Чувствуешь, что не можешь содержать даже семейную ипотеку, не бери ее. Я об этом говорю постоянно начиная с 2022 года. Очень важно не жить в иллюзиях, отдавайте себе честный отчет в вашей конкретной жизненной ситуации.

Повторюсь, сейчас очень важно просчитывать свои доходы и расходы, не влезать в мутные схемы по недвижимости, особенно с ипотекой и не покупать, потому что вам кто-то сказал о том, что недвижимость постоянно дорожает, не купишь сегодня, завтра обязательно станет дороже. Не надо покупать, если это ухудшит твою жизненную ситуацию. Лучше сидеть в кэше, чем с недвижимостью, на которую не найти арендатора или нанимателя и которую не продать по цене покупки.

Но очевидно, что всегда, особенно в ближайшее время, выиграет не тот, кто действует эмоциональными порывами, а тот, кто реально может следить за ситуацией и не находится в иллюзиях. Тот, кто думает своей головой, а я всех призываю думайте своей головой, не надо слушать никого. Малый бизнес – это фундамент экономики.

Когда он трещит, в итоге начинает трещать и рынок недвижимости. Вопрос не в том, будут ли изменения, вопрос в том, кто переживет этот кризис с деньгами, а кто со своими иллюзиями. Напишите в комментариях, а как у вас обстоят дела, у ваших родственников, у ваших знакомых.

Что происходит с малым бизнесом в вашем городе, он уже закрывается или это все ерунда. Ну и пока, всем пока.

[СЦБот]

Эта тема была перенесена из раздела Комната совещаний.

Перенес: Admin. Держитесь и всего вам доброго.