Admin

Самолет на грани миф или реальный сценарий

Ребята, есть какие-то проблемы? Нет, у нас все хорошо. Все то, что у них сейчас не распродано, им достаточно продать, они покроют все долги. Мы нарушаем 214 ФЗ.

У нас образовался долг в 40 и плюс еще новые проекты. Назовите хоть один проект-самолет, который сдали в ШРО. Как карточный домик лег весь рынок.

Ноль публикаций 6 числа. Ноль. Где-то крикнули, там ипотеку перестанут давать, что-то поменяют, все, все побежали.

То есть бюджет такая приходит и говорит, слушай, дайте нам денег. Нашим зрителям нужны ключики, они купили квартиру. Всем привет, дорогие друзья.

Это видеоблог «Хочу квартиру». И вместо очередных дайджеста недвижимости, мы решили сделать разбор одной новости, которая потрясла весь рынок. Год 2026 начался тихо, спокойно, но вот эта новость, которая потрясла и чуть не положила весь рынок новостроек, мы как раз хотели обсудить.

Причем не я один, а с коллегами, с компетенциями на троих. Рубрика на троих. Один хорошо, одна голова хорошо, а три лучше.

Троица, святая троица и все, что с этим связано, три мнения. Я пригласил специально сюда независимых экспертов, которые могут комментировать эту тему, потому что кому я не обращался к зависимым экспертам, они сказали, не-не-не-не-не, будь любезен, мы на камеру не будем говорить. Хотя по телефону мы с ними это сильно обсуждаем.

И поэтому в студии сильнейшие эксперты рынка недвижимости, независимые, которые могут дать свою оценку, дать свое мнение, дать свое видение. Первое – это Кристина Бойко, телеграм-канал «Бойко о недвижимости», брокер. Но самая главная ее компетенция – это инвестиционный аналитик.

Человек, который понимает, что происходит внутри компании. Кристина работала в больших, крупных деловеперских, как некий у нас пассажир говорит. Девелопер, да.

Компания делала финмодели, понимает систему кредитования. Ну, в общем, она в цифрах разбирается внутри компании. Кристина, привет.

– Здравствуй, давно не виделись. – Помимо того, Кристина еще и… – Брокерит. – Брокерит.

Девелопер. Кстати, подписывайтесь на канал «Бойко о недвижимости», если еще не подписаны. Там много интересного, разборов разных проектов.

С правой стороны у меня предприниматель, инвестор. Инвестор новостройки, который популяризирует новостройки, который сам спекулятивно заходит в новостройки, зарабатывает на этом. Ну и, соответственно, еще туда клиентов привлекает и объясняет, как правильно инвестировать, куда инвестировать, как инвестировать.

В управлении у тебя сколько сейчас квартир? – 1100 квартир. Это в управлении, мы не сдали в аренду. – 1100 квартир вообще управляет.

– Больше, только у «Дома.РФ» у них 2900. – Компания «Смарэнд». – «Смарэнд».

– «Смарэнд», извини, пожалуйста. Виктор Зубик. Ну, я думаю, что вы многие знаете его.

Он действительно очень компетентно разбирает те или иные проекты. И у меня к нему будут вопросы, как он услышал эту новость с точки зрения профессионального инвестора со стороны, условно говоря, B2C, как он отнесся к этому, какие у него были мнения и позывы. Мы будем сегодня обсуждать группу компаний «Самолет», которая 5 февраля написала письмо на кабинет министров, точнее, на Мишустина с просьбой выделить 50 миллиардов кредита.

И, причем, они готовы были заложить свои акции, чтобы государство вошло в акционерный капитал. Ну и когда они отдадут, собственно говоря, выкупить эти акции. Вот эту тему мы сегодня хотим пообсуждать.

Я надеюсь, что у нас получится она жирная тема, потому что нам нечего бояться. И самое главное – это взгляд со стороны B2C. Я, наверное, буду здесь выступать как некий модератор, коммуникатор, который прожил самую важную проблематику 2008 года, когда Аполлонский 17 сентября объявил, что он останавливает все свои проекты.

Рынок лег. Ему потом все игроки звонили, писали, что ты сделал, у всех продажи встали. Тогда информационное поле просто разорвалось.

Первые статьи «Виновостей», «Комиссантов» и так далее. Через две недели он написал открытое письмо журналистам. Мы лежим на лопатках.

Хватит. Потому что рвали их конкретно. Начнем тогда с тебя, Кристина.

-

Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!

Смотри, что там в самолете происходит? С точки зрения, как ты видишь, ты же была в финансовом департаменте. Я была в инвестиционном департаменте. Но ты все равно понимаешь кредиты, залоги, привлечение денег.

У меня есть один короткий ответ. Что там происходит? Происходит кассовый разрыв. Я готовилась сегодня.

Очень активно изучала финансовые документы самолета, все, что они выдали. К сожалению, по МСФУ в открытых источниках есть только по результатам 10 месяцев прошлого года. И, в принципе, пока еще результаты по 2025 году и того не собраны.

Но, в принципе, что мы видим? Во-первых, я хочу чуть-чуть тебя поправить. Что вот это письмо, которое написал самолет, он написал еще в середине января. И оно спокойно себе лежало у правительства.

И только к пятому числу его начали ему солить. А как ты правильно заметил перед этой записью, в конце января самолет спокойно отчитывался о своих результатах. Я тебе поправлю.

У тебя есть информация. В конце января Министерство строительства собирало всех главных системообразующих застройщиков, где были... Там же попал самолет. Там была Кинжнан.

Там были страна. Там был ПИК. Там были все девелоперы.

Да, и они были очень на позитивной ноте, в принципе. Абсолютно верно. И все под протокол, когда им задали вопрос, ребята, есть какие-то проблемы? Они... Нет, у нас все хорошо.

Поэтому письмо, которое они направили, прошло мимо вот этого совещания. Да, и лежало в кулуаре где-то. Лежало не в кулуаре.

Оно было отправлено. Кабмин его получил 5-го числа в 15... Ну, днем. И это большой... Это почта России, потому что... Ну, отправили в середине января, да.

Но не суть. Да, не суть. Но суть в том, что для Кабмина это тоже было как бы удивлением.

Да. И ты понимаешь, какая подстава Минстрою? Что они сначала сказали, у нас все хорошо, а потом обратились... Да нет, ну, в принципе, судя по их финансовым показателям, у них все, наверное, более или менее хорошо. Почему? Потому что у них есть огромный земельный банк.

Это точка. Самый крупный земельный банк в России, самый большой у девелоперов, который примерно оценивается в 722 миллиарда рублей. Это 41 тысяча квадратных... 41,5 миллиона квадратных метров земли.

Общий долг самолета всего 700 миллиардов рублей. То есть, в принципе, весь земельный банк покрывает... Долг. Долг.

Но при этом у самолета есть беда. Это соотношение процентных выплох по долгу к ЕБД. Они примерно сопоставимы.

То есть, по результатам 2001, полугодия 2025 года операционная прибыль составила 50 миллиардов и показала... По году. Полгода и показала за полугодие. Потому что это данные по МСФО за полугодие.

И показала прирост на 18% относительно показателей 2024 года. А финрасходы составили 48 миллиардов и тоже показали прибавку. Это плюс 33% к первому полугодию 2024 года.

То есть, что мы видим? У них очень сильно снизилась чистая прибыль. По результатам первого полугодия 2025 года всего 1,8 миллиарда. И снижение на 61% год к году.

То есть, в принципе, все то, что они зарабатывают, они тратят на обслуживание этих долгов, которые они набрали. На что они набрали долг? Долг они набрали на то, чтобы купить компанию МИЦ. Это на самом деле было... Неправильным решением.

Стратегически неверным. Потому что у них было большое желание сделать себе прибыль. Сделать ебеду по году около сотки.

Если вы смотрели финансовые показатели самолета, как они очень быстро и сильно росли. Короче, в 2014 году размер их ебеды был примерно однозначный. И, соответственно, за 10 лет они сделали колоссальный скачок.

Просто колоссальный. И за счет покупки МИЦа они сделали дабл. То есть до покупки МИЦа у них было примерно 47, а сейчас у них ближе к сотке.

Поэтому у них была задача увеличить объем земельного банка. Они к нему пришли. У них была задача, в принципе, прийти к операционным высоким результатам.

Поэтому, в принципе, проанализировав все то, что я вижу, то есть у них есть еще, например, такой показатель, как объем квартир, объем квадратных метров. Это примерно 4,5 миллиона квадратных метров, которые сейчас находятся у них в состоянии стройки. Из этого 40% проданы, 30% не проданы, и 30% у них еще не открылись продажи.

Поэтому для того, если посмотреть статистику, сколько они продают в месяц, в месяц они продают примерно 100 тысяч квадратных метров. 100 тысяч квадратных метров по средней цене 219 тысяч рублей. 219 тысяч рублей за квадратный метр.

И с мебелью. Это по МСФО их средние данные стоимости продажи. Для того, чтобы им вообще хорошо жить, все то, что у них сейчас не распродано, им достаточно продать.

Они покроют все долги. То есть вообще проблема не так существенна, как ее раздолье. Супер! Поэтому все то, что ты сказал, что как журналисты любят брать какую-то тему, обсасывать и раздувать.

То есть я вижу себе. Тут могу говорить долго. Я анализировала, сколько стоит себестоимость строительства.

Что из-за того, что у самолета земля в собственности, они себе очень сильно сокращают стоимость строительства. Им не надо на это тратиться. Как мы знаем, в конце прошлого года вышло новое постановление о увеличении стоимости перевода вида разрешенного использования в Московской области.

Соответственно, тем самым, очень сильно с этого рынка выметают конкурентов. И самолет, который обладает огромным земельным банком, может на это не тратиться. Кристина, ответь мне, пожалуйста, на такой вопрос.

Ты работаешь в самолете. Я работаю. Условно.

У тебя все нормально. 722 миллиарда активов. 700 у тебя долг.

У тебя процентная ставка большая. Какая средняя процентная ставка? Ты знаешь у них по долгу? Ты знаешь, я посчитала. Я не знаю точно, потому что информация закрытая.

Но я посчитала. По соотношениям, по коэффициентам, получилось около 11%. 11%.

Я тебе скажу. Альфа-банк говорил 16-17%. Нет, 11%, потому что средняя.

Ну, может быть, да. У них кредиты были поплавающие ставки. Они у всех, да, поплавающие ставки.

Но у них, ты понимаешь, когда из кровощерта у тебя там снижается ставка. Конечно. И знаешь, какого у них по ставке? Среди всех застройщиков.

Вот ты финансовый директор самолета. Да. У тебя, в принципе, все хорошо.

Вы Big Day сделали, отчитались, показали все. Какого рожна вы обращаетесь тогда? Построить не на что. Понимаешь, не хватает операционки.

Окей. Скажи, пожалуйста, у тебя что, других заемных инструментов нету? Нет, у них есть, естественно, заемные инструменты. Это облигации.

Они как раз отдали 15 миллиардов. Почему ты обратилась к Мишустину? Потому что они очень дорогие у них. Они у них сейчас по 24 процента.

Они в декабре отдали, по-моему, 15 миллиардов по облигациям, потому что они были очень дорогие. А оставшуюся часть закредитовали под 18-21 процент. Оно привлекать очень сложно, по той причине, что адекватные люди не будут покупать облигации из самолета.

У них на 100 миллиардов где-то. То есть я могу ушибаться. 86.

84 миллиарда. Да, 84-15 отдали. А у ПК там около 10-15 миллиардов.

То есть ты хочешь сказать, у них нет других финансовых инструментов для привлечения денег в настройки? А когда у нас проектное финансирование, на что идёт, скажи, пожалуйста? Смотри, как я себе это вижу. Ты знаешь, так сидишь и такой думаешь, а что бы не спросить? А что бы не привлечь к себе внимание? Мы все понимаем, что сейчас ипотека, количество лиц, которые могут себе взять ипотеку, позволить себе ипотеку, сильно сократится. И ты сидишь и думаешь, а что бы не спросить? 50 миллиардов для их объёма – это не такие большие деньги.

Они, в принципе, уже дали, видимо, заднюю и сказали, ну ладно, если государство не даст, мы найдём источники, найти их и в других местах. Я твою позицию услышал. Я вообще не согласен.

Да, да, да, отлично, отлично. Ну то есть здесь, смотри, очень важна компетенция финансового человека, который внутри. Я понимаю, этот контекст зачем.

Просто я был на одном прекрасном мероприятии от Мосбиржи, и выступали ребята из Альфа-Банка, которые отвечают за фонды, которые инвестируют в недвижимость у них. И не помню, как мужчину звали, но он очень правильно сказал, что мы, как аналитики, кроме того, когда анализируем застройщиков, кроме того, как мы открываем вот эти все документы, про которые ты прекрасно рассказала, мы очень ходим ножками и смотрим. И основная проблема в недвижимости, самое важное в недвижимости, мы же не можем купить квартиру онлайн, типа по той причине, что очень много есть факторов.

Ну то есть каждая квартира, вид, локация и даже условно через речку, или условно даже в Москве самой, много разных моментов, взять Павелецкую, это же не центр, и разные цены. Пока не центр. А белорусская, типа центр, она намного дороже.

И есть очень много вот этих факторов. И у самолета есть очень простая проблема, это то, что их квартиры никому не нужны. По той причине, что люди не хотят.

Подожди, ты сам покупал квартиру в самолете. Это большой эксперимент был, когда мы покупали, и на самом деле в 2021 году было очень интересно посмотреть, что будет строить данный девелопер, какой продукт он будет выдавать. Для недвижимости самое важное — продукт.

Вот мы сидели до камеры, обсуждали разных застройщиков ЖК. Что мы обсуждали? Этот плохо построил, здесь накосячил, этот сделал. Но давайте будем честными, откроем какой-нибудь любой ЖК самолета, даже внутри Москвы.

Ну это ужас. То есть хуже жилых комплексов. Да, второй, наверное, уровень, пик какой-то будет идти, но вот МИЦ и самолет вместе.

МИЦ и самолет. МИЦ, мне кажется, был гораздо днище. Это максимально некачественные проекты.

Сложно ли продать квартиру с самолета, неважно она в Москве или в Подмосковье, на вторичном рынке? Сложно. А дальше? Если мы открыли бы статистику по продажам квартир, как они продавались? 86% было, даже такие цифры, продавалось в льготную ипотеку у самолета. Либо субсидированные, либо льготные ипотеки.

То есть любые другие девелоперы, они часто, особенно в Москве, они многие в рассрочки, в кэш. У них большая доля. Даже у ПК 30% была только доля всяких рассрочек.

У них основная 70%. То есть у них где-то ипотека. Не даже такие цифры.

У самолета за 2024 год 71% в ипотеку, в 2025 год 60%. Может, научились чуть продавать, но для них единственный, самый важный инструмент – это ипотека. То есть у них целевая аудитория – это ипотека.

И на самом деле, не дай бог, самолет не достроят, и людям вернуть деньги – это катастрофа. Потому что они уже не смогут взять эту семейную или льготную ипотеку. Им говорят, пожалуйста, ваши 3 миллиона рублей с процентами.

А людям нужна квартира, на самом деле. Это будет очень большая проблема, если так произойдет. Но, получается, почему именно сейчас? Мораторию отменили.

У самолета до моратория было около 10 миллиардов. По-моему, говорил Финдер, 40 миллиардов. Вот! 43.

Вот! Вот откуда сумма эта 50. То есть, грубо говоря, какая логика? То есть, они попросили денег рассчитаться? Да. Они говорят, мы ни хрена не умеем строить в срок.

С потребительскими террористами. Мы не умеем… Экстремистами. Да.

И как раз на этом совещании, где говорил про это, и обсуждали, как решать эту проблему. Мы не умеем строить в срок. Мы нарушаем 214 ФЗ.

У нас образовался долг в 40, и плюс еще новые проекты. Назовите хоть один проект самолета, который сдали в срок. Я не знаю таких.

Ну, может быть, какое исключение? Пусть зритель, да? Из 266 пришел. Видишь, человек? Ну, наверное, 10% там, наверное, в срок. 127 домов выданы с задержкой.

То есть, 48% они дают с задержкой. Ну, то есть, все равно какие-то есть… И то. Это что это? Это ввод в эксплуатацию.

Не передача ключей нашим зрителям. Нужны ключики. Они купили квартиру.

Да, Алхимов там же… Они же даже ввели, и все, и сброшены. Но там живут не те, да? Да, они там вообще не живут. Не могут получить.

Там не те живут. Рабочие. То есть, в этом не получается.

Они же еще учитывают, что сейчас новые долги резко. То есть, все проекты. А дальше давайте возьмем любые рилсы.

И по-разному в чат ЖК. Где жители собираются в митинги. Не в митинги, а в сборы.

И они говорят, нам это не достраивают. Строители в наших домах живут. И много проблем.

То есть, рилсов про то, как люди недовольны покупкой этого девелопера и с удовольствием бы избавились от этой квартиры, есть. И получается, с точки зрения цифр, ты все правильно сказал. Распродайте объем.

И получите деньги. Но эти квартиры нахрен никому не нужны. То есть, в большей степени.

Ну как так ты говоришь, никому не нужны? Продажи. У них хорошие продажи. Еще раз.

То, что продавать можно по телефону и впаривать людям недвижимость, мы это прекрасно знаем. Но ты же сам даже сделал этот эксперимент. Смотри.

Изначально, когда строился самолет. Мне на полтора года нарушили сроки. Каждый месяц отодвигали.

На полтора года нарушили сроки. Качество ужасное. Это значит, плохой эксперимент.

Он прекрасен. Он эксперимент, который показал с точки зрения продукта. Я как инвестор, я не сижу и читаю циферки.

А я пошел в картофельные поля. А в Брежнепарк там капустные поля. Там капуста вот прям растет.

И мы ходили и смотрели это говно. Они даже электрощечек перепутали в квартире. Там чуть током не убило.

Мы открываем, а там уже провода погорелы. И дом новый. Мне самому первому выдавали ключи.

Их основной ответ был в сообщениях. Мы нарушаем сроки, но мы что хотим? Сдать дом идеальным, качественным, хорошим. Почтового ящика даже не было условно.

И вот в этом корень... Не, не, не. Я просто говорю. Пусть зрители напишут, в каком ЖК, они, важно, не бесплатно, хотели бы купить квартиру от застройщика самолета.

Мне это очень интересно, потому что вариант нового подходит. Я не знаю таких людей, я не знаю таких людей, которые очень хотят жить в жилом комплекте самолета. Вынуждены.

Нужно потратить семейку, есть всего лишь полтора миллиона, и сейчас выше инфляция. Опасный человек. Я рассуждаю с точки зрения практики, а не в циферках.

И вот эти циферки, конечно, можно смотреть. Инвесторы сидят их смотрят. Знаешь, сколько живет в домах самолета? Там, по-моему, не помню, какую цифру они называли.

Сколько-то живет семей. И вот ты сейчас... Ну, смотри, одним продаж 1,2 миллиона квадратных метров в 2025 году. Я так не сказал.

Я сказал, что большинство случаев люди вынуждены, и они очень расстроены. Ну, это все, на что они могут... Смотрите, самолет изначально задумывался вообще как социальный проект. Как мы знаем, есть определенные связи у губернатора, и он предложил своему брату застраивать картофельные поля для того, чтобы делать какое-то благое дело.

Они посидели и подумали, будем делать для наших жителей удобно. Будем их делать с чистовой отделкой. Благородство какое, да? Будем их делать с чистовой отделкой.

Добавим туда мебель. Это сказали, собственно, акционеры. И на самом деле закроем все потребности.

Продукт в 2021 году был описан охренительно красиво. Очень интересно было. И он закрывает большие потребности этого, скажем так, этого класса продукта.

Отлично, смотри, про продукт это, наверное, отдельный разговор. Я сейчас все-таки больше хотел бы вернуться в нашу сегодняшнюю информационную повестку. Ну, то есть покупают ли продукты? Конечно, покупают самолет, конечно.

Как ты отнесся, вот как вообще общество, услышав новость, что самый крупный застройщик Российской Федерации, у которого 4,5 миллиона квадратных метров встройки, который строит 16 в 16 городах, говорит о том, что государство, помоги, пожалуйста, деньгами. Вот как ты читаешь эту новость через призму инвестора? О, прикольно, он лег. Или как? Я читаю это так, что я очень рад, что наш прекрасный российский народ стал разбираться в выборе жилых комплексов и не хочет голосовать рублем за некачественный продукт, который делают девелоперы.

То есть это показывает несостоятельность девелопера, его продукта, и люди не готовы его покупать. То есть, условно, для меня это было очень ожидаемо, очень очевидно, то есть у меня не было никакой шок новости. И самое важное, которое нужно сейчас людям знать, главный вывод, даже если будет банкротство, я не говорю так, я не хочу, чтобы было банкротство, потому что это очень будет большая проблема для рынка, но проблема одной бизнес-модели, вот той, которую они придумали, социального жилья, назовем это, не равно проблема всего рынка недвижимости, потому что это определенный тип недвижимости, который строил самолет в формате массового сегмента.

Назовите хоть одного еще девелопера, который строил такие же массовые проекты на территории Москвы, Московской области. Давай мы тебе назовем Московские кварталы. Новые.

То есть государство идет в эту историю. Сейчас начали строить, и у них продукт прекрасный. Строят ли они лучше, чем ПИК по качеству? Строят лучше, чем ПИК по качеству.

Да, есть вопросы к планировкам, к видовым характеристикам, но вот как раз Московский квартал, это фонд реноваций, делает очень правильный и нужный продукт. И те, кто нас сейчас смотрят, если вы ищете себе квартирку, откройте, пожалуйста, прекрасный сайт Московские кварталы, там очень легко получать ЭЦП, и, возможно, вам с прекрасной семейной ипотекой стоит пойти купить готовую квартиру внутри Москвы или в том районе, в котором она. Да, это не вот эти рендеры красивые, с видом, который вам обещают, но вы получите реальный продукт, который соответствует своим деньгам, и вы будете жить в этой квартире, и мне кажется, что вот этот продукт, он очень хороший, и если бы он не был таким хорошим, то на аукционах цены бы так резко не поднимались.

Я с тобой абсолютно согласен, но фонд реноваций Московские кварталы это отдельная песня, вы можете обсуждать, потому что я сам там, собственно, хожу на торги. Они только начали. Они только начали, а не рынок положит вообще однозначно.

Но еще раз хочу привлечь ваше внимание к теме. Не уходим от темы. Ты как бы отнесся как инвестор, ну какой-то там заставщик.

Это было, нет, это было очевидно. Это было очевидно, причем знаешь, это Полонский тут у сообщака сказал, я жду, когда оботкротится пик и самолет. То есть вот тоже самое.

Я тебе хочу напомнить ретроспективу 2008 года, когда Полонский вышел и сказал, мы останавливаем все свои инвестиционные проекты. Что произошло? Как карточный домик лег весь рынок. Просто у всех встали продажи.

Банкротство 2016 года Урбангрупп. Просто весь рынок встал. У всех офисы продаж опустили.

Все газеты пестрили. Вот это все история. И сейчас происходит, слава богу, не произошло.

Но кто-то сказал, что произойдет. Это ждет еще последствия этого. История, что когда самолет опубликовал это письмо, точнее, когда это письмо попало в телеграм-каналы 5-го числа, я ждал, что 6-го числа... Скажут, деньги дадим.

Нет. Все каналы, все телевизионные, все информационные, это будет бомба, взрывная. Потому что будут звонить за комментариями, телевизоры и так далее.

Это представляешь? Банк обратились за поддержкой в государстве. На работе неустойки. Бывает.

Ноль публикаций 6-го числа. Ноль. Ноль.

Тележки там, понятно, профессиональные. Ноль. Федеральный канал.

Я хочу отдельное спасибо сказать тем, кто это сделал. Заблокировал эту информацию. И она не пошла дальше.

Блок поставили. Но ты знаешь, у нас оказывается достаточно... А ты решил разбить этот блок? Нет-нет-нет. Я не решил разбить.

Да, я решил разбить этот блок. Но, в принципе, это прям мощная, хорошая штука, которая просто... Экранчик так... И дальше не пошло. Ты знаешь, у нас такое общество оказалось, которое очень легко ведомое.

То есть вот эта ситуация с Долиной показала, например, что на определенный период времени приостановили... Ну, как бы вторичка немножко замерла. Так и здесь есть вероятность, что если бы... Вторичка замерла? Чуть-чуть замерла, да. Было такое опасение, знаешь, прям вот определенный период времени было опасение среди людей.

То есть они все перешептывались, как бы, да. Ну, то есть сейчас чуть-чуть выдохнули, но так, поджались. И поэтому ты действительно правильно говоришь, что любая вот эта вот лоббистская история, она имеет большое влияние на рынок недвижимости.

Мы так живем, к сожалению. Где-то крикнули, там, ипотеку перестанут давать, что-то поменяют, все, все побежали. То есть ты считаешь, что компания просто решила обратиться к государству за поддержкой, ну, просто как к некому инструменту.

Да, как к некому инструменту. Ну, типа, вот попробуем вот этот инструмент, дайте деньги, как бы, ну, попросим. Почему бы нет? Вот мы видели в Китае, да, то есть как бы поддержка девелоперов, давай называй, девелоперов, да? Но Evergrande не спасли.

Да, когда очень большая нагрузка на… Да, но Китай не пошел на это. Почему Китай, по-моему? Evergrande не спасли. Не спасли, не спасли.

Сначала начали помогать, но потом не спасли. Ну, помогать начали. Но Evergrande обанкротился.

Ну, подожди, но в самом начале, когда они пришли за поддержкой, им же дали денег. Что-то там было, да. Вот если представляем, что Мишутин говорит, давайте денег дадим самолету, 50 миллиардов, заберем, собственно говоря, блокирующий пакет и пойдем.

А давайте обсудим. Вот смотри. Я говорю, вот этот сценарий.

Если правительство забирает блокирующий пакет, это 25 плюс 1 минимум, правильно? У тебя… А, да, хорошо, да. Да, 25 и 1 минимум. Можем ли мы на это смотреть, как на национализацию крупнейшего девелопера? Да.

За 50 миллиардов всего лишь. Слушай, я думаю, что это только начало, соответственно, у тебя будет докапитализация, у тебя акционеры должны докапитализировать. Тебе не хватает, да, объема средств, денег, о чем, собственно говоря, самолет кричит, да.

Что должны акционеры сделать? Докапитализировать, найти деньги, да. Если ты не можешь сам привлечь финансирование, инвестиции, ну, соответственно, акционеры в кризисный момент делают докапитализацию. Акционеры сказали, мы не будем это делать, идите вон в государство.

Могли так сказать? Могли сказать. Да. Потому что у них, я так понимаю… Я в это не верю.

Слушай, ну у них история же с крупным акционером, который умер, и теперь они из-за того, что никто Супер, ты очень важную тему затронула. Давай мы сейчас договорим. Генин.

Да, генин. Это трагедия вообще, трагедия, которая произошла в прошлом году. Акционер с пакетом 32 процента, если не ошибаюсь, да, 31,5, что-то такое, да.

И сейчас мы вернемся к этой теме. У тебя государство говорит, давайте поможем самолету. Вот вам 50 миллиардов, дайте 25 пакет, акции.

Но это дешево, я считаю. Да. Что дальше происходит? Ты спрашиваешь, пойдут ли остальные застройщики государства? Конечно, в очередь встанут, конечно, за дешевыми деньгами.

Почему я четвертинку не отдам? Нет, ну подожди, условно, любой адекватный предприниматель не захочет продавать долю, тем более еще государство и продавать дешево, да. Если бы они пришли хотя бы за 500 миллиардов, ну, как ты это оценивала, да, тогда это может быть выгодной историей. Но я не думаю, что кто-то добровольно, или там Сергей Эдуардович захочет отдать 50 процентов.

Да. Захочет не просто отдать, но и пустить. Да.

Органы, надзорные, аудит компании позволит это сделать. Тогда у меня вопрос, нахрена это было письмо? Смотрите, мы сейчас затронули очень важную историю, что Михаил Акционер, к сожалению, ну так трагически получилось, что умер, да. Это произошло в августе 2025 года.

Шестого, что такое? У него есть наследники, которые должны вступить в наследство. Да, еще не вступили. Шесть месяцев.

Шесть месяцев путь в наследство, где-то февраля. Десятого февраля. Десятого февраля они должны были вступать в наследство.

Соответственно, мы сейчас пришли к тому, что вот это письмо, оно ничего не значило по большому счету для финансового потока, для привлечения инвестиций. То есть, это сделали, ну давайте попробуем. Но это большая шумиха произошла.

Ты понимаешь, что это просто, это бомба произошла. Давайте подумаем, зачем это могло произойти. Так вот, скажи, пожалуйста, у тебя падают акции минус пять, десять процентов.

Десять процентов сразу. Десять процентов у тебя падает. Да.

Соответственно, у нас есть точка наследники, которые не знают, что с этим делать. Мы не понимаем, кто это будет. Это 32 процента акций.

Они блокирующие, они как бы самые сильные. Соответственно, приходят наследники и не понимают, что с этим делать. То есть, они хотят продать, наверное.

То есть, зачем им вот эта штука. Михаил тоже хотел продать. Не получилось.

Не важно. Хотел продать. Наверное.

То есть, идея такая. Мы сейчас опускаем акции, чтобы акции упали и выкупаем по низкой цене у наследников. А потом просто как бы отыгрываем все обратно.

Могу ошибаться, но buyback незаконен. Ты же как финансист можешь подсказать. Не знаю.

Это, наверное, какая-то… Выкупа акций, buyback, когда ты специально опускаешь акции с помощью эйсайдерской информации, а потом ты их выкупаешь, это незаконно и за это срок. Я могу ошибаться. Лучше ребята прокомментируют.

Прокомментируют, но там, конечно, наверное, есть разные юридические моменты, но это не совсем честная операция. Возможно это или нет? Возможно. Это звучит как интересно.

Второе. Смотрите, гипотетически государство говорит, да, мы забираем 25% под свое крыло и даем. Соответственно, у тебя четверть твоих акций блокируются и вот эти наследники ничего не могут с ними делать.

Соответственно, цель данного обращения была заблокировать четверть пакета. Потому что это один крупнейший застройщик страны. Ну, пускай это крупнейший, не крупнейший.

Здесь задача, я так понимаю, это письмо выходит 5 февраля, наследство у тебя 10 февраля. Ты писал, что 1 февраля отменили льготную ипотеку, и, соответственно, они с этим как бы связывают. А не связываете ли вы как раз вот с переходом? Я связываю, я ровно с этим как бы и выводом таким подкорным к тебе и пришла.

Потому что я понимаю, что там история такая, достаточно резкого падения акций, информационный вброс. Как бы понимаете, к чему мы пришли сейчас? Что группа компаний самолет в виде топ-менеджмента или акционеров, кто это все делает, она использовала госорганы в своих корыстных интересах. Почему тогда не пустили шумиху? Кто? Самолет? Нет, ну, СМИ.

Пустили шумиху? Не пустили, не пустили. А потому что... Так, а кто не пустил-то? Я не знаю. А я тебе скажу.

Ну, просто, может, было еще тогда ниже опустить, ну, как бы больше шумиха. Так, блок кто поставил? Да я не знаю. Государство.

Конечно, потому что они увидели, говорят, вы как вообще себя чувствуете? Вы как себя чувствуете? Вы пришли тут нас использовать? Вы что? Вы тут как бы... И, соответственно, понятно, блок поставили. И сейчас что происходит? Тишина. Никто не комментирует.

В понедельник по ЗУМу финансовый директор сказал, у нас все хорошо, нам не нужны деньги, мы просто попробовали инструментарий, как бы, ну... Было бы смешно, если бы она по ЗУМу где-нибудь из другой страны. Пальма какая, да? У нас все хорошо. У нас все хорошо, а вы тут вообще в самолете сидите.

Просто, вот ты говоришь, как ты считаешь, правильно я понимаю, что они как раз и хотели, топ-менеджмент, сделать некий, как это, как ты сказал? Байбэк. Байбэк? Да. Ну, выкупить обратно.

Я не знаю. То есть опуститься, когда ты опускаешь, и выкупить обратно. Да.

То есть ты хочешь сказать, что самолет просто взял и использовал этот инструмент для того, чтобы... То есть это внутрикорпоративная возня? Война. Война. Ну, я называю его возня, да, потому что... Ну, смотри, мы не знаем ответ на этот вопрос.

Не знаем, мы же здесь собрались как раз подискутировать по этому поводу. Это одна из вариантов, к которой я пришла, одна из версий, когда вот это все анализировала, потому что я объективно там, ну, ничего такого сверх практичного Проблематики внутри финансовой дыры, о которой мы говорим, что у них есть финансовая дыра. То есть, да, там есть такие, как бы, для финансистов понятные коэффициенты, там, отношение чистого долга, EBITDA, там, да, оно действительно достаточно низкое по отрасли, там, ниже, чем у многих.

Действительно, там, коэффициент покрытия эскроу к долгу тоже на низком уровне, он снижается, к сожалению. То есть долг растет, эскроу не так активно наполняется. Наполняется, да.

Что говорят, что, в принципе, они строят быстрее, чем продают. То есть, поэтому… Серьезно? Нет, ну, нет, слушайте. Ну, нет такого уже ни одного проекта.

Анна Гинджин давно говорила, что вообще, как бы, есть проблематика с рабочей силой, что строить некому с подрядчиками. Ну, вот ты делаешь, вот это делаешь ремонт. Ну, я ремонта не делаю, но, например… Не ручками, условно, у тебя там есть направление.

Мы, например, за прошлый год, своими силами, сделали почти 500 меблировок. Вот скажи, пожалуйста, у тебя ручки есть, которыми ты делаешь? Прекрасно, хватает. Ну, хватает, да? Да, да.

Сейчас, общаясь с ремонтными компаниями… Я думаю, что Виктор дороже платит, чем самолет своим сотрудникам. Ну, самолет вообще набирает там людей. И, кстати, из тех предпринимателей, которые стараются чуть ниже рынка платить, я думаю, что и спросите моих сборщиков, да, которые там работают.

Жадина говядина. Я уверен, да. Но общаясь с разными ремонтными компаниями, которые сейчас делают ремонты, да, у них люди простаивают, потому что ремонт очень дорогой.

Ну, ремонт, понятно. Да, и люди, которые ручками работают и делают ремонты, особенно сейчас на состоянии январь, простаивают. И, условно, из нашей, давайте, немножко кулуарной конверсии, да, вот я знаю, что в декабре по отчетам, вроде декабрь, декабрьский отчет, было 30 у нас заявок на ремонт, и только один из 30 заключился на ремонт.

И большинство людей, остальные, просто не оставляют пока квартиры, потому что, ну, средний ремонт сейчас однокомнатной квартиры – это в районе там 4 миллионов рублей, и это довольно большая сумма. Ну, да, то есть, условно, это довольно большая сумма, которую тебе нужно вложить, у тебя плеча, ну, ипотеки, кредиты как бы нету возможности, а большинство объектов сдаются и сдают, ну, до сих пор без отделки. И люди просто, им проще оставить.

Был очень классный комментарий у меня на эфире. Мужчина как раз спрашивает, а зачем, ну, я купил эту квартиру уже год на ипотеку, ну, зачем мне 5 миллионов вкладывать? Я лучше куплю облигации на эти деньги, получу там доходность, да, я сохранил деньги, там, буду платить эту ипотеку, ничего страшного, но зачем мне заморачиваться арендой и меблировкой, вкладывая деньги? И сейчас такого на рынке много, да, и поэтому, ну, с рабочей силой в 24-м году были проблемы, да, это факт, но в 25-м, 26-м благодаря, как сказать, ставке ЦБ, я так скажу, как бы у нас инфляция снизилась и экономика притормозилась. Аллилуйя, аллилуйя, аллилуйя.

Да, только у нас люди перестали тратить деньги, это самая большая проблема. Возвращаясь, собственно говоря, к самолету, то есть. Проблема же она, ну, представим, что даже акционеры какие-то заговорщики, да, они сидят там в черных мантиях и что-нибудь там придумывают, да, но проблема же не высосана из пальца, ну, то есть она, типа, существует, то есть 40 миллиардов, там, плюс, да, это на неустойке, семейку сократили, сократили, основная доля продаж была льготная семейная ипотека, слава богу, есть еще IT-ипотека, потому что у них много объектов в Московской области, то есть и у самолета есть апартаменты нежилые, которые как-то надо тоже, типа, продавать.

Ну и они ушли в регион, они развивают регион. Они стали массово там, ну, регионы, то есть и вопрос же в том, а как, да, продавать, так как в 25-м году, то есть мне почему-то кажется, что акционеры неглупые люди и они, наверное, в том числе смотрят на риски, связанные с тем, что в 26-м году, скорее всего, объем продаж будет меньше, чем в 25-м, в 23-м объем продаж по Москве, например, был на 25 почти процентов больше, чем в 25-м, то есть у нас в 23-е, 24-е, 25-е неуклонно идет, что делают девелоперы, они снижают предложения на рынке, ты правильно сказала, что 30 процентов у них не выведено, то есть условно из объема 60 все равно там не распродано для того, чтобы как-то вот эту 220-219 тысяч ценник поддерживать, поэтому проблема она все-таки есть, да, и, наверное, конечно, кто-то хочет что-то там подкрутить на этом, заработать, но мы, к сожалению, с ними… Гипотеза номер два. Не сиди, давай.

Зачем они пошли? Да. Да, гипотеза номер два. У нас есть, в принципе, два пути того, как поддержать застройщиков, в этой просьбе.

Первое – это прямой дать 50 миллиардов, и второе – это помочь ему подкрутить различные финансовые инструменты. Первое – субсидировать ставки по проектному финансированию. Подождите, а сейчас не субсидируется, когда у тебя «Искру» наполняется? Какая у тебя ставка? Это банк субсидирует, а не государство.

Да, попросить банк субсидировать разницу. Скажите, пожалуйста, а банку кто субсидирует? Это ты сейчас про ипотеку говоришь. Нет, я говорю про проектное финансирование.

Ставка ниже, чем больше денег на «Искру» счет. Конечно, у тебя ПВС сразу… Банк же использует деньги дольше. А у них недонаполнение «Искру» относительно объема взятого проектного финансирования.

Соответственно, первый вариант – попросить субсидировать ставки по проектному финансированию. Второй – это, например, льготное кредитование их новых региональных проектов. То есть они говорят, хорошо, у нас в Москве и Питере льготка по айтишке, например, проблема.

Давайте мы пойдем в регионы, будем жить там прекрасно и развиваться там. Пожалуйста, субсидируйте нас там. Ну и сами по себе льготные ипотечные программы.

То есть, например, верните нам 001. Тебе не хватает льготки? Государство влило в ипотеку льготную сколько денег? Очень много, сейчас не готова сказать. Благодаря этому только рынок живет 5 лет.

Да он бы и жил нормально. Идея – это привлечь внимание и разработать дополнительные инструменты. За счет этой льготной ипотеки застройщики тащатся 5 лет.

Бедненькие. Тяжело им. И вечно тяжело им.

Одни убытки там. Эталон в отчетах – убыточная организация, столько строят. У нас так все плохо.

После заявления самолета еще региональные застройщики стали. Сказали, ой, мы следующие, дайте нам, у нас все плохо. Государству помоги.

Логика же правильна, что что-то не так. По той причине, что если у застройщика есть на 720 или 700 миллиардов земли. Представь, ты инвестор, я инвестор.

Например, у меня кассовый разрыв есть по какой-то ипотеке, по моим платежам. И у меня есть, давай обкруглим для простых людей, на 70 миллионов у меня есть активов. А у меня долг 5. Это примерно в соотношении.

Если у меня есть на 70 миллионов активов недвижимости, земли, участков. То, наверное, я в целом могу из 70 выделить 7, 10% объема продать. Или даже до 20, чтобы с запасом продать земельных участков и положить эти деньги.

Они это делают. Они это делают и в 2024, и в 2025 году. Они продали такой шикарный участок на Мосфильмовской обстановке.

Гаражи классные. Они хотели новый город туда. Город Герцена продали.

Да, Герцена на юге. Но им не хватает. То есть, например, они продают этот проект и могут на этом собрать 15 миллиардов.

Например, в общей сложности от всех этих продаж. Нет, то, что Анна Акиншина пришла и начала... Короче, идея в том, что это не ликвидная. Земля не такая ликвидная.

Они не могут быстро из нее выйти. Они, может быть, и хотели бы. Но у государства попросить кэшик-то всегда приятнее.

Дебит с кризисом, значит, не сильно совпадает. Слушай, у тебя дефицит бюджета. У тебя дефицит бюджета, ты такая приходишь и говоришь, слушай, дайте нам денег.

Частной компанией. Не государственной. Это же не банк.

Ну, то есть, как ты себя чувствуешь? Ну, мы же все с вами понимаем связь самолета с... Нет, не понимаем. Где это? Где это? Подожди. Все же прекрасно понимают, что основная связь не с тем, про кого вы подумали.

А основная связь, она абсолютно с другим человеком. Короче, много связей у самолета. Я хочу вести свой бизнес и работать, и вести свой YouTube-канал, пока он не заблокирован.

Поэтому я лучше промолчу в этой теме. На мой взгляд, все намного глубже, и, конечно, нам не понять. Просто наш важный ответ, мы на это не можем повлиять.

То есть, мы можем сейчас здесь рассуждать, как на кухне, но мы не можем на это никак повлиять. А что ты можешь вообще повлиять вообще? Вопрос зрителей. Кто нас смотрит? Какая аудитория? Первое, они, наверное, купили квартиру от самолета и ждут ключи, и им уже нарушают сроки.

Я бы на их месте не переживал. Их достроят, потому что даже если не самолет, достроят банк. Банк в этом очень сильно заинтересован.

Второй момент. Есть люди, которые живут в квартирах-самолетах. Я всегда говорю, что, ну, в целом, когда будет более-менее доступна ипотека, вы свою квартиру продадите на вторичке и пойдете купить там, где себе захотите.

На вторичном рынке, да, придется заморочиться, наверное, ипотека, и ставочка будет побольше. Ну, в целом, люди смогут улучшить жилье. Но они, кажется, в ипотеку ее покупали.

Нет, да, но я к тому, что у них ставка 6, да, например, да. Ну, 5-6. Я понимаю, что здесь около нулевые есть.

Ну, возьмешь 10 ставкой. Нет, потому что размер первого взноса у него был 2. И даже если он продаст за 10, он уйдет с двумя. Да, да.

Но все-таки ипотека со временем когда-то появится доступно рыночная. И, ну, это единственный их вариант. И третье.

У нас люди смотрят, которые хотят купить квартиру от самолета. И, условно, я как инвестор, если я вижу хоть один риск, да. Ну, например, давайте не самолет.

Застройщик этот, доминанта, да. То есть, ну, я не пойду в доминанту, короче, инвестировать типа свои деньги, да. По той причине, что что-то они там разные земельные участки продают.

Что-то непонятно там. Есть вопросы качества. Ну, то есть, условно, я вижу, что есть какие-то у них изменения, сложности.

Я лучше не рискну. По той причине, что рынок очень большой. Вообще есть куча разных застройщиков, да.

И особенно если мы смотрим Московскую область, Ленинградскую область, где они строят. Там тоже есть много разных типа девелоперов. Ну, окей.

Зачем брать на себя этот риск? У нас вот в России вот эта история. А Вось повезет, да. Вот мне, я пришел в офис продаж, мне кофеек налили, все красиво рассказали, дали буклет.

И человек, вот будет так, сто процентов так будет, конечно, да. И человек верит. И он в голове знает, блин, ну, что-то я разные ролики смотрел, там, что-то качество плохое.

Ну, это, наверное, заказуха, да. Это вот мне, когда я ругаю самолет, мне вечно напихивали по поводу того, что это типа заказуха, что мне платят конкуренты. Я думаю, блин, это же настолько должны быть умные застройщики, чтобы они… Все скинутся.

Да, скинулись там. И начали типа заказывать суперказуху. Господа, если кому-то нужно на конкурентов налить, пожалуйста, вы знаете, кому обращаться.

Ну, ладно, есть крупный Телеграм-канал, который работает так, но это отдельная история. Вопрос в том, что если люди хотят, условно, купить квартиру, то я бы, наверное, задумался, да, еще раз решение им принимать. Считать просто, ну, вдруг, окей, вот наш оператор в Smart YouTube канала, который помогает нам стримы делать, он покупал у самолета квартиру.

Видно, два-полтора года назад, мы знали про это, но ему прямо надо в той локации, было вот там определенная типа квартира. Вот ему нужна была, да, и, возможно, кому-то надо, и вы должны понять. Вот могут быть проблемы, задержки, но с учетом отмены моратория вы получите неустойку.

Вот давайте я застройщиков ругаю, но поругаю дольщиков. Ну, кого хера вы ноете? Ну, то есть вы получите неустойку, довольно большую, да, нарушает Ну, так сейчас же и небольшую, сейчас всего 3% от стоимости ДДУ. Это по качеству.

А я про сроки. Про сроки. Про то, что застройщики.

С учетом этих проблем, люди как бы оценят, что нарушат сроки. А сейчас, если официально без учетов порезов с 15 миллионов, за три месяца нарушений, у вас на неустойку примерно миллион четыреста. Даже если вам неустойку порежут в два раза в среднем, как делают суд, то будет 700 тысяч рублей.

То есть, ну, как бы люди получат неустойку. Вот эти моменты нужны. И получается, человек, который думает там, условно, он должен как бы работать с этой информацией.

Либо вы такие, блин, во что я ввязался, да, и у вас есть возможность. То есть, вот мне тоже и знакомы. Он купил молженинного, да.

Он увидел вот этот вот ужас, который там по качествам, ну, проблемы, все это, трубы лились. И он продал эту квартиру до получения ключей, да. Он с удовольствием избавился.

С минусом. Даже с плюсом каким-то типа в 500 тысяч. Не суть как бы.

Вот. И с удовольствием взял, купил в другом ЖК и счастлив, да. То есть, вот эти моменты.

А сидеть типа, ну, на попе ровной, ничего не делать или там загадывать, что там мне повезет. Вот, на мой взгляд, это как не стоит делать. То есть, все-таки, ну, должна быть какая-то полезная практика, кроме… Ну, самая важная мысль в том, что как бы, ребята, если вы покупаете там недвижимость, да, сегодня настолько уверенно можно себя чувствовать, что достроят, не переживайте, как бы, ключики вы получите, все в порядке.

То, что там с самолетом происходит, вообще не волнуйтесь. Правильно я услышал? Я думаю, что да. То есть, мы, человек покупает не самолет или не акции, да.

То есть, он не акционер. Он покупает квартиру. Да.

Он покупает там, типа, в ЖК какой-то там прибрежный пригород лесной на третьем этаже, там, 76 метров такой-то планировки. И его, в целом, вообще, все, что там у акционеров, не волнует, его интересует конкретно он. Все, B2C-шка может спать спокойно.

Особенно, если ключики в течение года. Да. B2C-шка может спать спокойно.

Что с B2B-шкой? Это те, кто на фонде покупает? Ну, условно говоря, да. Вот ты говоришь, у тебя вторая гипотеза, которая там, вот ты сейчас читала. Третья есть гипотеза у тебя еще? Нет.

Третья гипотеза от вывода. То есть, условно говоря, они ищут альтернативные источники дохода и обслуживания своих финансовых обязательств. То есть, по большому счету, ничего сверхъестественного не происходит.

Акции, там, упали, не упали, не отыгрались, да. Этот информационный шум, который они сделали, ну, там, пытались сделать, да, привлечь внимание, он тоже был с целью, условно говоря, увидеть новые инструменты привлечения инвестиций. И никаких последствий на сегодняшний день не будет.

То есть, жду ли я банкротства с самолета? Ну, однозначно нет. Не будет. Нет.

Ключи все получат? Ну, я думаю, что мы очень надеемся, что все получат, просто не знаем, когда. Да. Какого качества, это другой вопрос.

Ну, и каремарочка, что все-таки не нужно читать отчеты финансовых аналитиков, которые анализируют застройщиков, не понимая продукт, да, потому что в рекомендациях самых потенциально быстрорастущих акций у Атона, Сбера и ВТБ был самолет. Они 4 или там 4 плюс бомбало его ставили в своих рекомендациях, да. Почему? Потому что они вот смотрят вот эту вот аналитику, которую ты сказала, и они типа, ну, блин, у них вот вроде бы все нормально, и, возможно, они выстрелят, да.

Ну, как бы, типа, вверх, да, акции там порастут и опять будут. Ну, я бы для тех, кто просто часто же вопрос, типа, а стоит ли покупать там облигации или акции застройщиков, да, я считаю, что очень важно понимать, ну, как бы продукт из застройщика, что он делает. Вообще, когда вы покупаете какие-то акции, вы должны понимать, что он делает, а не только смотреть на отчетность.

Ну, да, там типа цена сейчас 830, что ли, или 860 за акцию, а цена, которая считается справедливой, типа, 1400 примерно. Ну, отлично. Тогда мы что делаем? Мы наблюдаем дальше, что будет происходить с самолетом.

Ключики получат, все будет достраиваться. Соответственно, акции будут сидеть в своем, как бы, тихом, ну, плюс-минус туда, да, и смотрим, как будет дальше развиваться группа компаний. Будет ли что-то с другими застройщиками? Как мы вообще смотрим, в принципе, на рынок? То есть, видим ли мы, что, грубо говоря, застройщики сейчас реалистично смотрят на рынок или нет? Ну, давай так, если ты говоришь об всем рынке, да, мы сейчас можем говорить и о регионах.

Нет, о регионах я не знаю. Если мы на московскую аглумерацию смотрим, то у тебя все просто здесь. У тебя просто московская аглумерация захватывает примерно там уже 50 или 40% рынка взяло государство, вытащив масс-маркет, комфорт-класс, собственно говоря, на себя.

У тебя ни один застройщик сегодня не присутствует в сегменте комфорта, ни один. Ну, как ПИК? Где? У них нет уже. Нет уже.

Их заставили делать ПИК+. Все, они все бизнес, бизнес-минус, бизнес-плюс, все. По ощущению, все осталось.

Этот сегмент вымыл государство. Более того, соответственно, у тебя ужимается, собственно говоря, компания, которая заставляет. Идут региональщики, покупают дорого земли.

Они уже не могут дешево продавать, веоценник будет расти. Маржинальность там должна увеличиваться, но у тебя себестоимость увеличивается. Соответственно, посмотрим, как будет сегмент развиваться премиум и делюкс, кто там будет покупать, и как это будет.

Вот там будет интересно. То есть нужно будет выпендриваться. Мы вот видели новые проекты, которые выходят.

Все уникальны. Все с сложными архитектурными решениями. Все с какими-то добавками.

Все с какими-то финтифлюшками и так далее. А ничего нормального нет. Резюме много, а выбрать нечего.

Я к тому, что я задумался, какая моя следующая квартира. Есть определенные требования, чтобы это был премиальный дом. Для жизни? Да, для жизни.

С учетом своей профдеформации, я ничего не могу найти. То есть я не могу сказать, что... То есть если даже откинуть ценовой фактор, ценовой ты прямо откидываешь, и такой, блин, если бы я был очень богатый, я бы хотел жить в этом доме, например. Это очень большая проблема рынка.

И общаясь тоже недавно с ребятами, был клиент, который хотел купить себе премиальный дом, настоящий премиальный, чтобы потолки были нормальные, минимальное количество квартир, три машины места. То есть ничего не нашли до миллиарда. В этом вся проблема.

Это, знаешь, разговор перед эфиром. Кристина такая, все плохо. Виктор такой, да не, все классно вообще.

Разговор на эфире. Кристина, все отлично вообще. И самолет, да на свою целевую аудиторию.

Да они молодцы, они вам и кухоньку сделают. И в ипотеку вставят. Виктор, все плохо.

До миллиарда ничего нет. Ничего не купить. Вот такие вот они у нас независимые эксперты.

За камерой говорят одно, а в камеру совершенно другое. Ну в этом-то и интерес, собственно говоря, дорогие друзья, что можно поговорить и в камеру, и без камеры, встречаться на троих и общаться, дискутировать по рынку недвижимости. У меня там свое мнение по поводу московского девелопмента, который будет развиваться.

Можно я еще тоже скажу тебе про то, как мы общаемся с финансовыми директорами относительно текущей ситуации вообще по рынку. Что они говорят? Они говорят, что да, есть проблемы, но прожить на уровне ноль лучше, чем идти с рынка. Потому что если ты уходишь с рынка, поднимаешь лапки, ты сюда уже не вернешься.

Не вернешься. А если ты какой-то... Вернешься. Что? О, снова.

А снова? О, снова. Да, извини, да, да. Не, ну хорошо, там, в принципе, есть несколько вариантов еще.

Создание девелоперов. Five. Блажко.

Ну да, и там, и новые, новые другие. Застройщики, которые создавались. Ну да, да, да.

Ну в общем, ладно, это как наши внутренние каши девелопмента московского. Но в любом случае, прожить на состоянии ноль сейчас и потерпеть без какой-то большой маржи лучше, чем уйти и просто сдастся. Поэтому, в принципе, все понимают, что этот период временный.

А вот мы посмотрим, насколько он будет временным и когда он закончится. Ты подытожишь наш рыночный базар, можно так сказать? С рынком. Даже если у самолета будут проблемы какие-то или у него есть, на мой взгляд, это никак не отразится на рынке недвижимости.

Да, временно будет какая-то там паника. И, к сожалению, люди анализируют, что раз крупнейший девелопер, что-то с ним произошло или какие-то есть проблемы, то, наверное, и у нашего девелопера тоже есть проблемы. Один из самых популярных вопросов у меня на стримах это, а вот этот застройщик обанкротится или нет? А вот это обанкротится или нет? То есть застройщики молодцы наши в Москве.

Они просто стали снижать то самое предложение. Они на самом деле не лезут со стартами продаж. Они адекватно относятся и понимают, что надо продавать остатки, надо продавать то, что есть.

И с учетом того, что у нас сейчас новые правила по проектам и по получению RNS на московских проектах, мы не так много проектов стартов продаж вообще увидим в 2026 году. И, следовательно, это поможет девелоперам продать остатки и наполнить эскроу. Либо то, что делают некоторые крупнейшие ребята перед воду куларника.

Они сливают определенный объем. Там 30-40 квартир. Это примерно на уровне сколько-то 10 тысяч квадратных метров.

Они, получается, сливают для того, чтобы наполнить свой эскроу. Но, опять же, это проект, когда он начинался в 22-м. И, конечно, как и себестоимости цены были тогда и сейчас разные.

В целом они все равно в очень хорошем плюсе. Поэтому вот здесь... Ну или есть ли кто-то еще другой, кто может пойти по пути самолета? Я не думаю. Могут ли быть какие-то точные частные банкротства частных девелоперов? У нас же есть застройщики, у которых один дом, например.

Наверное, могут быть. Но это же как бы бизнес. Это формат статистики.

Мы не можем сказать, что этот может обанкротиться или это может закрыться. Поэтому... Ну, давай так скажем. Предупредим, наверное.

Ты назовешь сейчас кого-то. Ну, я хотела, но потом подумала, что не буду. На букву? Да, сейчас будет.

Крутите барабан. Нет, слушайте, я бы просто обращала внимание на застройщиков, которые дают рассрочки с низким первым взносом и длинные рассрочки. Тин-тин-тин-тин-тин-тин-тин-тин-тин-тин-тин-тин.

Где купил квартиру себе? А что они делают для того, чтобы наполниться скроу-счет? Ты знаешь, вот у нас, например, прецедент с этой недели. Они позвонили. То есть у нас есть клиент, кто купил.

Я категорически не продавала этого застройщика много-много лет. И обратила внимание только на четвертую очередь текущую, которая вышла недавно, потому что в моей логике она будет сдаваться уже тогда, когда зажрёт социалка. То есть те проблемы, которые мы с тобой обсудили, с которыми ты сейчас столкнулся, они всё-таки напрягают.

То есть надеемся, что к 29-му году эти проблемы будут решены, и уже будет хороший обжитой микрорайон. Что они делают? В общем, заходят клиенты в рассрочку, например, по цене 24 миллиона за квартиру. Рассрочка длинная, маленькая.

А при рынке 18? При рынке 18. Они звонят этим дольщикам и говорят, а войди в ипотеку по 18. Зачем? Ну, войди.

А, они хотят собрать денег. Конечно. Эта очередь выходила без возможности большой скидки за счёт 100% на оплату.

То есть те говорили, войди за 24 просрочки или за 23 800 по 100% на оплате. Ну, как бы понятно, что расчёт был на то, что никто по 100% на оплате не пойдёт. То есть все сделки, которые были заключены, они были заключены исключительно в ипотеку.

И сейчас они обзванивают... Рассрочников? Рассрочников с предложением выйти по хорошей цене в ипотеку. И это действительно хорошее предложение. Оно может помочь с наполнением escrow.

Да, но основную задачу, что будет застройщик делать, он продаёт готовые участки с РНС. Это понятно региональным застройщикам. Слушайте, мы можем долго обсуждать наш рынок, разные тематики, разные игроков.

Значит, я сделал вывод. Всё спокойно. Спите спокойно, всё нормально.

Да, есть какие-то проблемы, но основная история, там все ждут падения ключевой ставки, чтобы можно было... Послезавтра. Да-да-да. Нет, но имеется в виду в длинную, в 13-12, и так далее.

И тогда всё может уравновеситься. Друзья, вот такой вот у нас получился подкастик. Обсудили проблематики рынка, обсудили большие полёты, узнали очень много интересного о продуктах и так далее.

Как вам вообще такой формат? Может быть, нам почаще встречаться и обсуждать раз в месяц или раз в квартал рынок недвижимости, что происходит? Резко. Раз в квартал. А куда? У нас такая динамика.

Динамика. Просто мы сразу ключ можем обсудить. Каждое воскресенье выхожу.

300 эфиров подряд. Да? Ну, может быть, и действительно сделать такое на троих, когда три мнения. Не одно мнение, когда ты один выходишь в эфир, да, и как бы ты один здесь.

А когда у тебя три разных мнения, три разные компетенции. Ну, а у тебя-то какое мнение, Никита? Ты-то вообще на что веришь? По самолёту? Я верю в хорошее будущее. Я верю, что всё будет хорошо.

Какая у меня проблематика, мы уже об этом говорили, что есть некие профессиональные деформации, на которые ты смотришь, и оно тебе мешает смотреть в будущее позитивно. Поэтому очень важно слышать позитивную тональность и брать оттуда энергию позитивную. Вот я сейчас с вами посидел, поговорил и понял, что всё будет хорошо.

У всех всё нормально. Паники никакой. Плывём и плывём.

Вот у меня после сегодняшнего эфира вот такие получились как бы выводы. Я очень плохо смотрел на то, что произошло, очень грустил и очень боялся сильных последствий, которые могли бы... Может быть, даже и не боялся. Говорю, о, давайте, сейчас будет шухер вообще.

Успокойся, Никита, успокойся. Да, этого не произошло по определённым причинам. И, кстати, хотелось бы сказать свои слова благодарности тем, кто это сделал.

Соответственно, рынок сейчас хорошо живёт. То есть, с кем я ни разу говорил, ни у кого не было последствий. То есть, не было там... Вот я услышал, что Виктор тоже как бы отнёсся к этому нормально.

Соответственно, B2C-шная клиента, аудитория, она нормально восприняла, то есть, без какого-то панического состояния. Это самое главное. Что не получилось паники, удар рынок не получил.

То есть, люди живут сейчас в неком стабильном информационном фоне, не суетятся и всё хорошо. Вот это самое главное. Что нету никаких последствий этому событию.

Хотя мы, как обсуждали, могло произойти гораздо сильнейшие последствия, иметь гораздо глубже для рынка. Да, но мы, наверное, поправим. Мы с Виктором в чатах дольщиков в самолёт не сидим, потому что там, возможно, страшное происходит.

Но мы не знаем. В чатах вообще, думаю, лучше не присутствовать. Это просто ад.

Друзья, вот на этом прекрасном моменте мы хотим сказать спасибо вам, что вы посмотрели. Хотел бы поблагодарить Кристину, которая мама стала два месяца назад. Ещё раз поздравить.

Ждёт ребёночек, держит маму. Виктора, который пришёл наконец-то ко мне в студию. Правда, я его давно не звал, вообще не звал.

Оставил свой тысячу сто квартир. В управлении комфорта, без хозяйства. Спасибо огромное, ребята, что вы пришли.

Соответственно, вот такой эфирчик получился. Комментарии, лайки. Обязательно подписываемся.

Спасибо, что вы были с нами.

СЦБот

Эта тема была перенесена из раздела Комната совещаний.

Перенес: Admin. Держитесь и всего вам доброго.