Вся правда о Simple Estate. Какое будущее у платформы и зачем привлекают инвесторов

[Admin]

Вся правда о Simple Estate. Какое будущее у платформы и зачем привлекают инвесторов

Ты пытался найти, где есть возможность обмануть и кинуть всех инвесторов, а потом пришел к выводу, что ты сам хочешь такое же сделать. Все правильно, да, я сам хочу кинуть, обмануть инвесторов. Мы относительно небольшой независимый игрок, но с уникальной бизнес-моделью, уникальным сегментом, поэтому я доволен.

Даже крупные объекты вы готовы брать? Я думаю, что схема Simple Estate именно в том, чтобы оставаться в рамках упрощенцев. Все на рынке занимаются дроблением. Если мы начнем заниматься дроблением, к нам точно придут, поэтому так нельзя делать.

Влад, вот пойди, пожалуйста. Он говорит, Влад, у тебя вот очень красивые ботинки, но сделал ты полное говно. Поэтому начинать нужно всегда с хорошего.

И частный инвестор мне задает вопрос, я дивидендов сколько буду получать? Потому что его все это вот не волнует, все, что происходит внутри. Он не понимает, как оценивается объект. Я захожу к тебе стратегам, оценку делаем в миллиард на Brain VC.

Привлекаем 500 миллионов денег инвесторов. Я выкупаю тебя за 350 миллионов, еще кого-нибудь выкупаю, чтобы было 51%. Все, всех остальных кидаем.

Друзья, всем привет. Вы снова на канале «Вокруг скрипко». Как видите, у нас очередная студия.

А почему? Потому что сегодня я буду не один. Смотрите, я уже много раз рассказывал на своем канале о рынке коллективных инвестиций в недвижимость. О том, как это устроено, какие бывают варианты и так далее.

Сегодня я опять в очередной раз хочу об этом поговорить. И поможет мне в этом глава и основатель компании Simple Estate Никита Корниенко. Андрей, привет.

Рад тебя снова видеть. Взаимно. С Никитой у нас уже был подкаст, интервью.

Там мы подробно разбирали модель Simple Estate, как вообще они работают. Сегодня поговорим немножко на другие темы. От себя опять хочу дисклеймер.

Никто никому денег не платил. Более того, Никита меня перед подкастом, роликом попросил, можно это не будет как антиреклама, как джетленд. Поэтому я выделил 3 часа.

Сегодня все четко будем по полочкам рассказывать. В общем, Никита сможет на все вопросы ответить подробно. Даже экран принесли специально все для вас.

Ну что, я думаю, можно начинать. Поехали. Никита, давай для начала вообще вкратце расскажи вступление.

Что такое компания Simple Estate, чем вы занимаетесь? Инвестиционная платформа коммерческой недвижимости. То есть мы делаем коллективные инвестиции в недвижимость, находим интересные объекты на рынке, анализируем, если все нравится, мы считаем их инвестиционно привлекательными. Если они проходят успешно техническую и юридическую проверку, мы их приобретаем и предлагаем инвесторам от 100 тысяч рублей купить долю в таких объектах, стать совладельцами этих объектов и получать доход от сдачи этих объектов в аренду.

И также стоимость доли инвесторов растет вместе с ростом стоимости самого объекта. В основном мы фокусируемся на объектах стрит ритейла с супермаркетами. То есть наш стандартный объект это 200-300 миллионов с какой-нибудь пятерочкой, перекрестком.

У нас сейчас 7 объектов почти на 2 миллиарда рублей. Сама платформа входит в реестр инвестплатформ Центробанка. Супер коротко.

Красавец, идеальный питч. Знаешь сколько раз я уже это рассказываю. Я вижу уже подготовку.

Смотрите, я вам даже открою красивую твою презентажку. Ребята делают прям красивые презентации, мне нравится. Видите, схему нарисовали, как работает.

Для вас коротко суммирую. Инвестплатформа, то есть официальный статус ЦБ у них, инвестирует в объекты стрит ритейла, то есть ищет какой-нибудь объект, куда можно посадить корневик вроде пятерки, перекрестка и так далее. Пакует это в АОшку, то есть АОшка покупает объект недвижимости, владеет объектом недвижимости, а дальше через платформу продаются акции этого акционерного общества.

И, соответственно, такое косвенное инвестирование в недвижимость. По принципу СПВишек. Какие-то подробности схемы мы обсуждали уже в прошлом нашем ролике, где я прям, как Никита говорит, докапывался до него.

Ты пытался найти, где есть возможность обмануть и кинуть всех инвесторов, а потом пришел к выводу, что ты сам хочешь такое же сделать. Все правильно, да, я сам хочу кинуть, обмануть инвесторов. Нет, не кинуть и обмануть, а именно структуру такую же сделать.

Я шучу, нет, смотрите, раз разговор зашел, я могу сказать о себе. Мне вообще нравится лично модель, ну вот как компания Никиты, Simple Estate в целом, как они это делают. Мне кажется, это неплохо сделано, сайт вообще, я ему сказал, сайт у них прям отличный, я даже хочу его себе скопировать, мы сейчас с этим работаем над этим.

Зачем мы вообще встретились? Смотрите, я такое небольшое забегание вперед сделаю. Simple Estate вышли на рынок коллективных инвестиций для привлечения денег в собственную платформу, можешь так говорить? Да. Подробнее об этом позже поговорим, но собственно вот это повод для встречи, потому что мне кажется, это необычно, интересно.

Во-первых, необычно, как они деньги собирают, они их собирают через платформу тоже коллективных инвестиций, другую через Brainbox VC, но для начала, раз мы начали о компании, я хочу поздавать свой вопрос, смотри, с кем понятно, то есть как вы это делаете, понятно, акционерное общество, компания, все упрощенцы, правильно? Не все, если объект позволяет быть на упрощенке, то упрощенец, да, если не позволяет, там за 400 миллионов какой-нибудь объект, он очевидно, что на индексе. Вы объекты рассматриваете в каком ценовом диапазоне вообще? От 100 миллионов до миллиарда, то есть вот стратегические задачи смотреть от 100 миллионов до миллиарда, то есть это объекты, которые уже обычный частный инвестор себе купить не может, ну не у всех есть 100 миллионов, но при этом это еще объекты, которые меньше, чем то, что интересно гигантам. Ну застройщикам.

Сбера, ВТБ, каких-то огромных фондов, поэтому от 100 миллионов до миллиарда, но как бы на практике мы сейчас берем от 100 миллионов до полумиллиарда, вот так. Не, я абсолютно согласен с выбором с одного сегмента объектов, собственно, мы в том же сегменте работаем, у нас логика какая, я согласен с Никитой, что одиноким инвесторам, скажем так, даже крупным инвесторам, если у них есть 200 миллионов, эти объекты все равно дорогие. Почему? Потому что это концентрация капитала большая, а крупным застройщикам, ну мы немножко другими объектами работаем, мы работаем под реконструкцию, там redevelopment такой, они застройщикам не интересны, потому что это маленькая площадь, ну то есть это весь вот этот процесс проходить муторный, там через ГПЗУшки получать и так далее, они как бы не хотят этим заниматься, поэтому они им не особо интересны, поэтому с сегментом я согласен, но сразу вопрос по схеме.

Вот ты говоришь, мы работаем там в основном сейчас от 100 до 500, смотрим до миллиарда, у нас на этот год подняли сумму основных средств, которые может иметь упрощенец, это 200 миллионов рублей, то есть я видел ваш объект, у вас есть объекты и побольше, если мы сайт откроем, как вы пакуете объект больше 200 миллионов в вашу схему? Точно так же, но терпим и страдаем на общей системе, то есть да, платим НДС, платим налог на прибыль полноценный, но тут важно, чтобы изначально объект проходил по экономике, то есть если мы берем большой объект, вот у нас последний действующий объект, совхоз имени Ленина, перекресток полторы тысячи метров, там цена с НДСом 430 миллионов, то есть очевидно, что точно он будет не на упрощенке, он будет на общей системе, мы изначально финмодель закладываем, что мы его покупаем с НДС, аренда у нас с НДС, налог на прибыль, который тоже сейчас подняли до 25%, и если и того все равно экономика сходится, ну как бы все нормально, у нас здесь экономика больше, чем сходится, то есть там IRR за 10 лет получается 21%. Вот этот объект, да? Совхоз имени Ленина. Да, почти дособирали уже.

Красиво выглядит, карточки, смотрите, ничего, вот если хорошо похвалить, я похвалю, чтобы вы не думали, что я там только хейтер и так далее, реально хорошо выглядит, мне нравится, как сделано. Смотри, хорошо, но если вы берете объект и вешаете его на общую систему налогообложения, вы страшно проигрываете PIFO, то есть как бы страшно, почему, потому что у PIFO также есть НДС, но нету налога на прибыль, а вы, получается, лишние 20% попадаете. Верно.

Вопрос объема, то есть если мы берем объект за 400 миллионов, у нас, грубо говоря, чистый NOI, чистый арендный доход в год получается 40 миллионов, допустим. Управляшка PIFO стоит обычно 5-10 миллионов рублей в год, потому что там действительно очень много чего нужно делать, это как бы расходы, и если мы из 40 миллионов вычтем 10 миллионов расходов на управляшку, это будет прямо существенно влиять на доходность. А в ООШКе, да, мы платим налог на прибыль, но у нас есть амортизация, у нас есть расходы, и того он, конечно же, не нулевой, как в PIFO, но стоимость обслуживания PIFO, в общем, больше, чем экономен налоги на прибыль.

Если мы берем объект за 5 миллиардов, там вопрос не возникает, точно PIFO, что там налог на прибыль гигантский, и это все окупается. Нет, я для себя считал, что PIFO становится выгодными где-то от миллиарда, они в нуле, а выше миллиарда PIFO уже перевешивает, именно из-за нагрузки на управляшку. Но смотри, сама по себе схема, когда вы изначальные объекты делали, все эти ваши объекты первые, они были новые сцены, и этим мне нравилась эта схема.

Почему? Потому что у PIFO есть НДС 20%, нет налога на прибыль, у прощенцев до 2025 года не было НДС, был только 6% налог. И получается там платят PIFO 20%, но не 20% платят на самом деле, там же коммунальные расходы и так далее, они тоже НДС, поэтому мы считали для себя, что где-то реальная НДС нагрузка, где-то порядка 14-15%, за счет вычета НДС. Но логика-то какая, у PIFO 15% налоговой нагрузки, у прощенцев 6%, вы сразу побеждаете PIFO по налогам.

Я тебе больше скажу, мы даже еще хитрее делаем, мы делаем не 6% от дохода, а 15% дохода минус расходы, а там при покупке недвижимости интересная история, что у тебя полностью вся стоимость объекта идет даже не в армортизацию, она сразу идет в расходы. У тебя возникает огромный убыток, и ты просто пока его не покроешь, платишь минимальный налог 1% от выручки, то есть даже не 6, а 1%. Все правильно, потом можно перейти на 6%, абсолютно верно, но там минус один, почему все так не делают, казалось бы, здорово, потому что 10 лет нельзя продавать объект, если ты продашь в течение 10 лет объект, тебе пересчитают весь налог, который ты взял за счет.

Ну конечно, да, то есть если ты продаешь, то у тебя возникает уже доход, и надо платить. Нет, даже не доход, тебе вот то, что ты взял в расходы, тебе как бы аннулируют, то есть ты должен будешь заплатить за это, плюс там тебе пеньки еще насчитают, там такая сложная схема, мы тоже так делаем, у меня есть ряд объектов, которые вот висит, но прям проблема, не знаешь, что делать, потому что продаешь, ты раз доп, налог. Слушай, ну мы продавали, у нас пару объектов мы продавали, но вы восстановили налог, значит, вы должны восстановить были налог.

Мы ставили к вычету вот расход, который остался, который мы еще не покрыли, ну и плюс доход, это цена продажи, и там, да, налог, конечно, получался, но типа не катастрофический. А, доход – это цена продажи. Да, да.

А, ну тогда да, в таком контексте да, просто так, все верно, так и будет, ну 15% будет у вас. Да, да, то есть там, конечно, налог портит жизнь немножко, но терпимо. Ну так вот, смотри, то есть в вашей схеме получается, что даже крупные объекты вы готовы брать, просто это, кстати, сильно как бы отличается от того, что я думал, я думал, что вот схема simple state именно в том, чтобы оставаться в рамках упрощенцев, и дальше вопрос, как мы можем 300 миллионов запихать, например, в УСН? Ну можем, к примеру, если Никита Корниенко купит 100 миллионов на себя объекта, да, а 200 запакует в акционерную компанию.

Ты явно переоцениваешь мои финансовые способности. Не, ну ты понял, образно не Никита Корниенко, партнер Никиты Корниенко, но ты логику понял, что я думаю, что вы, наверное, так и делали по старым объектам, которые были дороже 150 миллионов, я так подразумеваю, так и было сделано. Нет, нет.

То есть вы не дробили, даже на минималках. Все на рынке занимаются дроблением, это факт. Если мы начнем заниматься дроблением, к нам точно придут, поэтому так нельзя делать, даже если бы мы хотели.

Ты знаешь, да, что в английском языке есть разница между tax avoidance и tax evasion, там два разных слова, поэтому вот дробление плохо, а налоговая оптимизация нормально. Да, все нормально. Хорошо, то есть вы все, не стали себя ограничивать 200 миллионами и смотрите большие чеки.

Да. Ну хорошо, но у меня глупый вопрос, если вы смотрите большие чеки, да, больше 200 миллионов, почему нельзя несколько объектов недвижимости паковать в один пиф и суммарно набрать там 2-3 миллиарда? Во-первых, у вас ликвидность будет больше этого пифа, во-вторых, у вас объекты очень, как по-русски гомогены, как homogeneous, это однородные, однородные очень объекты, поэтому, мне кажется, это вообще логичное продолжение. Можно делать так, то есть тут всегда выбор, просто наш личный выбор, ограничений никаких нет.

То есть есть, вот мы с тобой тоже там до эфира еще разговаривали, что по сути Simple Estate это копия там американских успешных инвестиционных платформ недвижимости, и там есть как раз разные модели. Есть платформы, которые делают там один объект, один там пиф, аошка, там еще что-то, а есть те, кто делают фонды, где много одинаковых, гомогенных объектов. И я изначально выбрал модель, что как бы вот один объект, один фонд, логика была какая? Ну, во-первых, когда ты не под крылом там какого-то огромного банка, да, ты не можешь вот так вот собрать там 5 миллиардов и купить этих объектов.

Вот, нужно как бы постепенно один за другим покупать. Во-вторых, логика в том, что инвестор может сам выбрать, что ему нравится. Ну, то есть, кто-то скажет, я не люблю Dixie, я не хочу покупать объект с Dixie, я люблю там Перекресток или Азбуку Вкуса, да, хочу только его.

Или вот у нас есть объект в Новосибирске, да, человек говорит, я не хочу в Новосибирске, все, что за МКАДом, это там от Лукавого, я хочу вот там только все в Москве, ну, например. И человек может либо купить там какие-то объекты, которые нравятся лично ему, ну, либо купить все, если ему нравятся все. То есть, тут уже выбор за инвестором.

Хорошо, но, ты же понимаешь, что если, грубо говоря, вот я, к примеру, сделаю пиф, запихаю туда такого же плана объекты, только они будут, размер пифа там 3 миллиарда, к примеру, а не как у вас там по 300-400 миллионов объектов, я тупо на налогах буду выигрывать у тебя? Скорее всего, да. Скорее всего, да. Ну, вы сами хотите делать какой-то общий пиф или в эту сторону вообще не смотреть? Тяжелый вопрос.

Наверное, когда, значит, смотри, у нас план выйти на портфель 15-20 миллиардов в горизонте там 5 лет. И, вот на этом объеме будет смысл как-то думать в сторону пифов. Сейчас, наверное, нет.

Вы можете через МНС платформу по ИИ продавать, я правильно понимаю? Не можем, не можем. Почему? Отдельный статус страны МНС платформы. Точно.

То есть, платформа, она может выдавать займы, продавать акции, ну, и там цифровые финансовые активы. Вот. Но, знаешь, в современной России 5 лет это настолько большой срок, что давай доживем сначала.

Ну, я правильно понимаю, это тоже инвест-платформа, просто другая лицензия на продажу по ИИ. Нет, это даже не инвест-платформа, то есть, по ИИ это УКшка. Ну, это понятно, но в рамках инвест-платформы невозможно сейчас, это законодательство не позволяет.

да, невозможно. То есть, это полноценный только управляющий компанией может продавать, либо там с ротации на бирже. Да, да.

Ну, а тебя могу сказать, у меня же тоже есть схема коллективных инвестиций. да. Значит, она, в принципе, в лоб сделана через долевку.

Почему делали через долевку? Как раз таки, именно из-за этих проблем. Есть проблема налогов, мы хотели, все люди, они упрощенцы, соответственно, если они в доле владеют, то это никакое недорабление, они просто все никак не связаны меж собой, и владеют объектами недвижимости. Поэтому, они, ну, получается, нету посредника, поэтому есть экономия налогов.

Так у тебя создается либо ООШК, либо ПИФ, посредник, и есть дополнительный налог. То есть, у вас налог на прибыль, либо НДС, а дальше уже физик свои налоги плачет. Мы, как бы, просто убрали посредников, но, да, юридические схемы, конечно, гораздо более муторные, прямо скажем, как минимум потому, что надо ножками ходить к нотариусу, мы ходим к нотариусу ножками, я в конце декабря тоже 2 недели сидел у нотариуса, вот так вот, просто они по очереди приходят, я подписываюсь там.

Нотариус, привет, Анфиса Владимировна посмотрит, Плотникова, мы, кстати, у неё тоже периодические сделки делаем, она, кстати, популярная, недавно, тоже в декабре, как раз у неё были, она и с Рыбаковым они работают, так что, видите, хороший нотариус, не, она очень хорошая, приходится оккупировать иногда у неё кабинеты, в общем, ладно, это отступление, ладно, по схеме, я добавлю ещё, по поводу налогов и прочего, это правильно, то есть, действительно, если там делать у тебя долёвку, то экономим на налогах, мы решили делать именно через акционерное общество, чтобы это было более институциональное, чтобы не надо было никуда ходить, чтобы всё было онлайн, удобно, то есть, задача сделать сервис для тысяч инвесторов, ну, и ходить к нотариусу, когда у тебя несколько тысяч инвесторов, не вариант, а вот по поводу объектов, опять, да, ты прав, выгоднее быть на упрощёнке, само собой, для крупных объектов мы теряем на налогах, но логика в том, что, например, крупный объект, опять же, совхоз имени Ленина, там НДСный арендатор, да, там, во-первых, мы изначально покупаем с НДСом и НДСный арендатор, то есть, мы не теряем на этом НДСе, мы, например, НДС тут возместили, 60 миллионов, то есть, на НДСе мы не теряем, ну, и более того, арендатор вам платит сверху, да, сумму НДС, потому что он возмещает, да, и мы изначально финмодель закладываем, как бы, там, цену покупки без НДС, аренду без НДСа, и всё нормально сходится, и вот у такого объекта мы его купили, там, окупаемость была 9 лет, и, там, ставка капитализации, капре, 9,75, то есть, это чистая доходность от аренды, а если брать объект, там, условно за 100 миллионов, то там стандартно это, там, 7-8% в доходности, то есть, да, конкуренция там больше просто, да, там выше конкуренция, там больше инвесторов на такие чеки, и, там изначально априори доходность меньше, поэтому здесь мы попадаем на налог на прибыль, но всё равно, за счёт того, что у него изначально доходность выше, он получается всё равно более выгодный, Странная история, посмотрим, как это всё будет работать. Но, если вы, конечно, решили перейти в крупную НДСную историю, то вам, это не актуально, все эти упрощенные схемы, да, но, мне вот кажется, если мы, вот, откинем ваш, вот этот объект большой, да, который, вот этот вот перекрёсток, то старые объекты, мне кажется, что, вот, если бы они делались, грубо говоря, сейчас, хотя они, в принципе, вы же попадаете сейчас под НДС, они нет, там меньше, меньше 60, да, там же 60 паров, мы меньше, да, да, то есть, объект, который там 300 миллионов стоит, он, грубо говоря, приносит 30 миллионов аренды в год. Всё, я понял, то есть, вам, в принципе, это не актуально, вы даже не попадаете, я понял.

У нас самая больная точка, это стоимость чистых активов, да, да, то есть, вот там, больше или меньше 200 миллионов. Хорошо, так, теперь давай поговорим о истории, если можешь так сказать, где там, презентацию опять открою, у меня прям крутая. Сумма привлечённых средств, давай, расскажи об истории вообще, как ты оцениваешь, вот, компании существует сколько? 5 лет уже.

5 лет, за 5 лет вы привлекли, ну, денег привлекли на 1,7 миллиарда, правильно? Не совсем, тут у нас есть два параметра, это сумма привлечённых денег и стоимость портфеля недвижимости. Вот привлекли сколько? Привлекли, вот, честно, я тебе сейчас прям рубль в рубль не скажу, но примерно полтора, примерно полтора, потому что там, во-первых, часть объектов мы покупали, условно, за 100 миллионов, а сейчас они уже оцениваются в 130, и поэтому, в портфеле там 2 миллиарда, да, привлекли мы по факту меньше, во-вторых, там в некоторых объектах есть долги, у нас суммарно долг, где-то миллионов 200, наверное, на весь портфель, так что, ну, примерно полтора миллиарда. Ну, кстати, так вспоминая предыдущий выпуск, где мы обсуждали, у вас, вам хорошую доходность часто рисовал дешевый кредит, да, он сильно помогал, он сильно помогал, на данный момент, с кредитами как дела? Ну, очевидно, что с такой ставкой, но вы берете, или вообще не берете? Давай расскажу, у нас, смотри, во-первых, мы с тобой тоже в прошлый раз обсуждали, у нас на двух объектах есть кредит от Сбербанка, и там действительно, он на первый год, на первые два года он был 5% годовых, ну, то есть супер дешевый, конечно, он нам сильно помогал, вот, с 23 года он был 12%, и мы такие, 12%, безумная ставка, потом рефинансируем, вот, сейчас как бы очевидно, что это супер субсидированная ставка, мы с ними так и сидим, и довольны, вот, под новый совхоз Ленина, мы брали кредит, но мы брали такой, как бридж займ, бридж кредит, временный, да, то есть короткий, мы его брали на год, но там с прицелом погасить за полгода, вот, мы его как раз в январе погасили, так, что он дорогой, там был ключ плюс 4, ставка, то есть, ну, 25 в текущих реалиях, дороговато, ну, извини, перебью, мне сейчас даже предложили 27 Сбербанк, но на покупку юрлица, ну, вот, прикинь, нормальный кредит, да, да, ну, вот такие ставки сейчас, да, вот, но учитывая, что это всего на полгода, и мы его гасили, там, ну, постепенно гасили, то есть, мы не все там полгода платили, за полную, ну, там, 200 миллионов был кредит, а мы, как бы, взяли 200, потом гасили, гасили, гасили, гасили, в итоге там процентов, ну, конечно, несколько миллионов, но, ну, я понял, ну, бридж финансирования на покупку объекта, выбрали, чтобы потом закрыться инвесторами, да, потому, что там было, как бы, выбор, покупаем прямо сейчас, быстро и дешево, либо, как бы, начинаем собирать деньги, покупаем долго, и, скорее всего, вообще не покупаем, вот, поэтому, был смысл взять этот бридж с кредит, заплатить проценты, ну, купить хороший актив.

Нет, хорошо, собран, значит, полтора миллиарда на объекты, во сколько объектов, дай мне, сейчас 7, 7 объектов, у нас было 8, мы один вот продали, как раз, это Neo Geo, да, да, теперь у нас Neo Geo, самый неприятный объект, у меня тоже, я тоже, поздравь меня, мы тоже продали Neo Geo, неделю назад, супер, поздравляю, спасибо, это был самый, не, ну, кстати, мы продали, нормально, мы посадили туда, но факт, что, вот я говорил, это, для меня, бизнес-центр Neo Geo, пример, неэффективного управления, Stonehenge построил объект, большой объект, продали все офисы, помещения, как габы, все люди, и все люди конкурируют друг с другом, просто, это самое главное, если взять просто под единое управление объект, там ставки сразу вырастут, я вас уверяю, как бы, вот это вот главная проблема, именно конкуренция, это отчасти поэтому, когда вот, например, Алтушка, мы сейчас продали большой объект, мне говорили, а что ты не раскадастрируешь ее там, по отдельным помещениям, я говорю, потому что управлять тяжелее, во-первых, у людей будет скакать арендный поток, ну, съехал у тебя арендатор, а у другого нет, он скажет, потому что охренели вы его, его там, ко мне не ратируете, да, давайте-ка мы снизимся, а второе, это чтобы не было вот этой вот конкуренции по ставкам, потому что некоторые люди не понимают, они вот такие, вот съехал арендатор, давайте любой ценой посадим, мне нужны деньги, получается, что они долгосройки себе же хуже делают, есть такая проблема, в общем, я тебя тоже поздравляю, меня поздравили, здорово, но полтора миллиарда, семь объектов, да, вы даже сделали там, если ниже прокрутить, красивая табличка, вообще, я вот уже Никита сказал, тот человек, который у вас делает презентации, вообще молодец, я хочу даже его себе схантить, потому что реально хорошо делает презентации, я вот когда продавали Малочеркинск, я думаю, да я тоже сделаю презентацию, я день посидел, какой-то франкенштейн сделал, нет, я вообще ее делать не буду, обойдусь моделью в Excel, потому что я не умею делать презентации, это на самом деле тоже умение, откажется просто начертить вот это все, это как бы должно быть, инфографик должна быть читаемый, должно быть хорошо сделан, поэтому он человек молодец, он много у тебя получает, нет, нормально, ты его посмотришь, ты ему напиши, контакт собакс.тим, вот по этой инфографике, что мы должны увидеть, я как вот человек со стороны, который смотрит на вашу презентацию, что я должен увидеть, что рынок очень сильно растет, рынок растет, а вы как растете, как ты сам оцениваешь, ну я доволен, как бы как мы растем, тут смотри, какие выводы, первое то, что для любого инвестора, это презентация для инвесторов, важно, чтобы рос рынок, потому что какой бы ты не был молодец, если рынок не растет, очень тяжело, это вот кровавый океан, ну да, надо захватывать доли другие, да, а если даже твоя доля, например рынка там остается маленькая, а то и уменьшается, но при этом рынок сам растет, ты все равно будешь расти, здесь очевидно, что ну мы не можем тягаться там со Сбербанком, ВТБ, то есть Сбербанк даже на график не влез, то есть он просто отдельно стоит, потому что у всего рынка кроме Сбербанка 45 миллиардов, а у Сбербанка 200 плюс, ну то есть он поэтому отдельно стоит, очевидно, что мы с Сбербанком тягаться объемами не можем, да, там ВТБ какие-то, остальные крупные фонды тоже достаточно существенные, вот, мы как бы относительно небольшой, независимый игрок, но с уникальной там бизнес модели, уникальным сегментом, поэтому как бы я доволен, мы растем в соответствии с рынком абсолютно. Ты какого года рождения? 94-го. 94-го, ты поколение Y, да? Это без понятия.

Ну там сейчас вроде как, Y же, сейчас это Y считается поколение, с 92-го по-моему до 97-ой, ну в общем. Ну пусть будет так. Да, ну в общем я объясню, я когда еще в ВТБ работал, и вот приходили очень хорошие ребята, прям образованные, но им что-то скажешь, что вот говно сделано, он сразу обижается.

Мне мой друг сказал, Андрей, ты не понимаешь, к ним нужно как бы определенный подход, он говорит, смотри, вот я покажу, он зовет, говорит, Влад, вот пойди, пожалуйста, он говорит, Влад, у тебя вот очень красивые ботинки, но сделал ты полное говно, поэтому начинать нужно всегда с хорошего, я к чему, мы поговорили, я тебя похвалил, но это чтобы не выглядело проплачно, поэтому давай поговорим с другой стороны, вот я как и сказал, мне нравится в целом идея, все, что мы обсуждали, мне нравится, здорово, как вижу я со стороны, например, цифры, там один, полтора миллиарда, которые вы привлекли, ну это не маленькие деньги для ритейлов, но для институционалов, это в целом очень маленькие деньги, то есть да, вы как бы заметны на этих диаграммах, но вы заметны в силу того, что в целом здесь, у нас этот рынок в целом не развит, да, то есть там все игроки, они где-то там барахтаются, он до недавнего времени вообще, до вот санкций и СВО, я бы сказал так, да, люди, рынок недвижимости не особо рос, почему, потому что были варианты, куда деньги инвестировать, сейчас на самом деле такой иранский сценарий, мало куда деньги инвестировать, поэтому недвижка вариант номер один, плюс вот эти все теории заговора, а ваш депозит заморозят, а вот это, и поэтому все начинают бежать куда, в недвижку, поэтому рост есть, есть за счет рынка, но в целом, что такое полтора миллиарда, вот я могу себе сказать, вот мы начали привлекать деньги в вдалевку, в июне, в июне 24 года, с июня мы закрыли, как бы первый объект в июне, второй объект Алтуфьева, мы большую часть закрыли в декабре, так вот за 6 месяцев 24 года, мы привлекли миллиард, да, причем миллиард попал всего лишь на 44 человека, то есть 44 человека принесли суммарно миллиард, о чем ты говоришь, о том, что в целом сумма полтора миллиарда, она маленькая, да, у Сбера такая большая диаграмма, здесь 24, там как раз много розницы, они все розницы берут, многие игроки здесь, которые сидят, например, вот я знаю, где тут актива, да, у них изначально было много своих денег, там что-то порядка 3 миллиардов, это деньги крупных игроков актива, все остальное как бы розница, это я к чему, к тому, что сумма полтора миллиарда, она не такая большая для рынка недвижимости, она вообще не особо большая, да, ну если так считать, и отсюда, хоть мне нравится твоя модель, возникает, какие вопросы, возникает вопрос первое, а есть ли вообще уникальность модели, в том смысле, что ее не делают крупные игроки, просто потому, что она как бы мелкая для них, ну ты понимаешь, что я имею в виду, да, ну то есть, и мы с чего начали, что если вот вы станете больше, то вы все равно запакуетесь в пих, и вы как бы, ты придешь все равно к ним, к ним на рынок конкурировать, ну, то есть вы на данный момент просто, вы не набрали массу такую, чтобы это имело смысл, ну то есть ваши прогнозы по росту, они сильно как бы экстраполируют текущий результат, ты не находишь? Я честно тебе скажу, я тоже об этом думал, что до какого-то большого объема, если дорастать, да, там может быть действительно, есть смысл делать вот эти вот пифы, и ты действительно становишься в одну когорту с остальными крупными ребятами, и там ты не особо конкурентоспособен, но опять же, вот я смотрю там на более развитый рынок, в этом плане, да, там американский рынок, и там есть изначально, всегда были рейты, огромные компании, которые владеют там сотнями миллиардных объектов, и торгуются на бирже, и любой человек может купить, и вроде, ну, зачем нужны вот эти вот инвест платформы, когда есть куча рейтов, у нас в России пять лет назад, особо там запифов недвижимости таких как сейчас не было, и тем не менее, там куча инвест платформ, которые вот именно на этом сегменте фокусируются, middle market, то есть это объекты, которые слишком маленькие вот для этих рейтов, у них там до миллиарда долларов условно, и они хорошо себя чувствовали, они привлекали тоже кучу денег, если взять общую, как бы общий рынок там инвестиций в недвижимость, коллективных, там конечно рейты там 90 плюс процентов, а вот эти вот платформы, они ну относительно небольшие, ну, с другой стороны, наверное, не знаю, хорошо это или плохо, может у меня нет амбиции там сделать второй Сбербанк, да, то есть, наверное, если я буду занимать 3 процента этого рынка, но сам рынок будет колоссально большой, ну, наверное, это хороший результат. Аргумент понятен, отсюда второй вопрос, ты говоришь, мы специализируемся на других объектах, да, то есть наш класс объектов другой, мы с этого начали, от 100 миллионов до миллиарда, я сказал, я согласен, но вот я могу по себе сказать, мы как бы вроде супер успешно стартанули, там, да, инвесторы пришли, а знаешь, какая проблема вообще, не так легко найти объект, на огромное количество объектов я приезжаю, и я встречаю одних и тех же людей, то есть, мы, это смешно, вроде огромный рынок Москвы, но я одних и тех же людей встречаю, более того, мне часто звонят знакомые брокеры, говорят, Андрей, вот он еще не видел, или я ему еще не говорил, приезжай, или вот он уже посмотрел, сделал предложение, ну, все, значит, бессмысленно, там если он не купит, значит, говно, да, как бы нечего проверять, и получается, что вроде оптический рынок недвижимости большой, да, а хороших объектов не так много, и именно поэтому у вас тут такая хитрая, красивая диаграмма, которую вы сами сделали, где-то там с доходностью, с доходностью, Сбербанк 5-10, актив 5-10, ВТБ 5-10, да, сейчас парах не берем, но вот эти вот, все крупные банки, то есть, Тиньков, Т-банк теперь, Альф Капитал, Сбербанк, ВТБ, везде доходность 5-10%, да, аренды, именно потому, что они берут, ну, как бы понятные объекты, да, большие понятные объекты, вот как актив, что они берут, торговый центр, да, доходность торгового центра сейчас вообще оставляет желать лучшего, ну, в целом проблемной, вы же тоже берете, как бы, красивые объекты, ну, то есть, я имею ввиду, они красивые, там сидит моноарендатор, он красивый, там есть приказовая зона, то есть, это самые востребованные объекты на рынке, да, и получается, в чем ваша компетенция в выборе этих объектов, вот как вы будете получать дополнительную доходность по сравнению с вот этими ребятами, которые просто так же берут, пылесосят рынок, и запихивают себе в пул эти активы? Слушай, это тоже очень хороший вопрос, и это моя такая боль, честно говоря, объектов хороших действительно мало, у нас, наверное, все-таки не так, что там пять игроков ездят на одни и те же объекты, но, есть там ряд профессиональных игроков, там есть ряд каких-то крупных инвесторов, которые смотрят те же самые объекты, что и мы, это правда, мы можем там год искать хороший объект, и вот за год один объект купить, единственное здесь, как бы преимущество, это два преимущества, первое, это опять же все-таки чек, то есть, вот до 100 миллионов, это кровавый океан, там обычные физики, которые покупают черт знает что, черт знает по какой цене, с ними конкурировать бесполезно, от 100 миллионов все-таки уже конкуренция меньше, и там нет такого, что прям очередь выстраивается за каким-то объектом, то есть, там можно что-то урвать, второе, это экспертиза, и ты прав, что мы не можем купить какой-то объект, который там в два раза лучше рынка, ну, то есть, если рынок, ну, условно, там 10 лет окупаемости, мы не можем купить хороший качественный объект с 5-летней окупаемостью, такого не бывает, поэтому мы исторически, вот тоже для себя стратегию такую поняли, мы просто берем объекты лучше по качеству, и с каким-то потенциалом роста, который рынок остальной не понимает, ну, то есть, что я имею ввиду, есть там на рынке продается 100 помещений с пятерочками, но из этих 100 помещений, там у половины какие-то там проблемы, там документы кривые, косые, технические проблемы, еще что-то, у половины пятерочка торгует так, что завтра хочет закрыться, а то и уже направила собственника уведомление там о снижении аренды, и собственник как раз по этому продает, вот, наша задача найти объект, где пятерочка держится за него там руками и ногами, никогда оттуда не съедет, и желательно, где еще у нас есть потенциал роста, например, безусловно, индексация, ну, то есть, вот обычный инвестор приходит, смотрит, есть пятерочки, написано в договоре индексация, он ее покупает, приходит через год к пятерочке, говорит, давай проиндексируемся, ему пятерочка говорит, нет, и все, и он такой, в смысле, а что так можно было что ли, а в договоре написано по соглашению сторон индексации, а мы берем индексацию там безусловную, обязательно, где, ну, мы можем диктовать условия, либо мы берем там с привязкой к товарообороту, это вот такая фишка тоже нашего сегмента, где можно привязку к товарообороту сделать, и смотрим, где есть потенциал роста этого товарооборота, у большинства объектов, они вообще никогда не выйдут на этот процент, у них фикс намного выше, а мы стараемся находить объекты, где как раз они могут на этот процент выйти, и мы заработаем больше, то есть, условно, два объекта с окупаемостью 10 лет, но мы берем просто тот, который более надежный, более качественный, более долгосрочный, еще с потенциалом роста. Смотри, как это звучит для меня, да, ты смотрел фильм «Основатель» про Макдональдс? Нет.

Ну, в общем, логика-то какая, почему у Макдональдсов и вообще, там, KFC и так далее, их много, а каких-нибудь ресторанов, Новикова, типа, Магадан, мало, их там два всего, потому что основа фастфуда – это утилизация бизнес-процесса, то есть, они, у них выстроен четко бизнес-процесс и бизнес-модель, да, что это значит? Они конкурируют за счет того, что все супер, мега отлажено, и вообще у них есть конкурентное преимущество какое-то, там, центральная закупка, к примеру, курица и так далее. Ты мне говоришь, Андрей, мы выбираем лучше, чем Сбера и ВТБ, потому что у меня команда круче, и вообще, я умнее. Такое может быть, я вообще не отрицаю, вполне, более того, я даже верю в это, почему? Потому что, чем крупнее компания, тем больше там бюрократии, да, то есть, у нас есть, например, с пятерочком, я у него помещение покупал, чтобы ты понял, это ад, просто, это маленькое помещение, это просто, они там на совете директоров, там, как бы, это настолько бредно для меня выглядит, ну, как бы, мы год помещение покупали у них, ну, то есть, оно в собственность пятерки, мы год покупали это помещение, потому что оно там, как бы, непрофильный бизнес, непонятно, какое подразделение это отвечает, бюрократия создает проблему, так всегда, то есть, крупная бюрократическая структура, хуже оценит, объект, чем ты, например, любой там, я не знаю, профигрок, который лично туда приедет, ножками поговорит, там посмотрит, делает модельку и так далее, просто потому, что там есть бюрократия, она и время занимает, все остальное, то есть, хороший объект, почему быстро расхватывается, потому что нужно быстрее покупать, то есть, я верю в то, что вы, возможно, сейчас оцениваете объекты даже лучше, чем Сбер и ВТБ, да, я в это верю, но опять, с эффектом масштаба, это конкурентное преимущество пропадет априори, ты должен это понять, это раз, а второе, вот ты начал хорошо с того, что мы смотрим объекты от 100 миллионов до миллиарда, здорово, это крутая идея, потому что они, как, я с этим согласен, как говорил, потому что они не интересны крупным игрокам, а маленьким, большие, но, вот, мы занимаемся тем же чеком объектов, но какие объекты, я смотрю, ты приходишь на этот объект, ты думаешь, ё-моё, там нету ни коммуникации, ничего, какой-то просто стены голые, все течет, нафиг, да, и ты такой думаешь, конечно, даже ты человек, у тебя там есть 300 миллионов, 400 этот объект брать не будешь, потому что я геморроя хапну нехилово, это, строительство, в целом геморрой, потом, получение всех тех условий, это же надо знать, как получать, не так просто получать тех условий, все тех условия получаешь, дальше, какие-то разрешительные документации, да, то есть, это все целый ворох проблем, которые обычные игроки в недвижимость заниматься не хотят, а крупные, опять-таки, вроде застройщиков, которые все умеют делать, они не будут, потому что им эти 5 тысяч, 10 тысяч метров, они не нужны, они смотрят, где они могут свечку впихнуть, 50 тысяч и больше, логика какая, что им эти объекты маленькие, неинтересные, они хотят прям большие, крупные, и тогда мне понятно, вот даже для себя, в чем, мое, как бы, преимущество, по отношению к рынку, я работаю в проблемных объектах, и дальше, вторая часть, какая еще аспект, здесь у проблемных объектов, кредитование, ты не можешь под заброшенный объект, тебе ипотеку никто не даст, они просто не оценят, потому что он ничего не стоит для них, ну, то есть, у них нет арендного потока, они не знают, как его продавать, если он на рынке стоял, он долго продавался, а он не продастся, поэтому, ты не можешь взять, под него нормальное, адекватное кредитование, если вообще можешь, хоть какое-то взять, поэтому, тут прям красиво ложится, как раз и схема коллективных инвестиций, ребят, а давайте мы, как бы, совместно делаем этот объект, там, да, реконструируем, какие-то любые вариации, в целом, много этим занимается, те же апарты, которые ребята строили, они же на этом же основаны, они брали вот эти займы по 30%, строили апарты, продавали, они брали их у физиков, ну, это много таких компаний, почему, потому, что они не могли банков получать, у тебя же красивые причесанные объекты, основа твоего преимущества, которую ты мне описал, базируется на вашей экспертизе, это довольно хрупкая вещь, ну, вот уйдешь ты из Simple Estate, другие люди уйдут, и экспертиза пропадет, понимаешь, бизнес-модель-то, как бы, должна функционировать и без вас, понимаешь, что я хочу сказать? Понимаю, да, смотри, у меня как раз одна из целей, это выстроить бизнес так, чтобы это не было one-man-show, чтобы он не держался конкретно на мне, и он, ну, сейчас он тоже уже не держится далеко на мне, да, то есть объекты, вот, не знаю, там аналитик может и без меня выбирать, да, там, то есть если я куда-то пропадаю, все продолжает работать, ну, с тобой только на подкаст некому будет сходить, а так все продолжит работать, потому, что инвесторы тоже задают вопрос, а что если там, Никита, ты куда-нибудь пропадешь, на Бали уедешь там или еще что-то, вот, мы отвечаем, что как бы все, не переживайте, все будет работать.

По поводу вот этого конкурентного преимущества, ну, смотри, честный ответ, это, ты прав, честный ответ, здесь есть такая боль, и мы как бы каждый год садимся на какие-то там страт-сессии, обсуждаем, да, есть ли смысл идти какие-то другие сегменты, там, как нам вот это какое-то конкурентное преимущество более очевидно иметь, но, стратегия, опять же, в том, что у нас нет задачи находить объекты в два раза лучше, чем там рынок дает, вот, есть задача просто сделать этот сегмент доступным для тех, для кого он в принципе недоступен, первое, и второе, для тех, для кого он доступен, сделать его более там простым, то есть условно, если у человека 10 миллионов рублей, он в принципе не может купить себе там пятерочку, а вот эти помещения с супермаркетами, они достаточно уникальный сегмент, то, что они там супер антикризисные, да, там чума, война, все равно они работают, на них очень слабо влияет онлайн, как достаточно надежные и понятные арендаторы, долгосрочные, то есть там, опять же, чума, война, что бы ни происходило, они все равно сидят платят, и важно, у них есть привязка вот к товарообороту, это, практически идеальная защита от инфляции, то есть, если ты хочешь вот купить и как-то на пенсию себе какой-то актив, вот лучше, чем супермаркет, мне кажется, нет ничего. Ну, ты знаешь, почему они мне не нравятся, да, вообще, почему я не люблю супермаркет, вот это активы, потому, что, какой вообще, вот люди, которые габы когда-нибудь покупали, вот, я думаю, вы знаете, какой арендатор, самый долгий срок окупаемости дает, когда вы габы покупаете, это аптека, потому, что считается, что аптека, самый надежный арендатор, ну, то есть, что бы ни случилось, аптека будет работать, они вообще практически никогда не закрываются, то есть, я некоторые аптеки там по городу вижу, я еще в школу ходил, она была, она до сих пор там есть, хоть там аптеки сейчас конкурируют друг с другом, но в целом, это считается очень надежный арендатор, их продают за 14 лет окупаемости даже спокойно, да, такая же проблема хороших арендаторов, вроде пятерки, перекрестка, это хороший арендатор, правда, надежный, правда, защита от инфляции, но это пик объекта, то есть, мне непонятно, за счет чего там может вырасти аренда, кроме, как общий рост там метра в районе, грубо говоря, или в целом в стране, а смотри, вот, нет задачи, чтобы там поймать какую-то сверх доходность, опять же, то есть, есть разные стратегии в недвижимости, я думаю, ты прекрасно знаешь, да, для зрителей проговорим, есть условно, там называется стратегия core, да, купили супер красивый, супер классный в центре, там с арендаторами объект, купили, получаем аренду, ничего не делаем практически, да, да, мы получаем, может не очень высокую доходность, но зато супер надежно, стабильно, да, картье сейчас продается в центре, ну, может быть, можно, да, к этому отнести, есть там условно дальше core+, это где то же самое, но с какими-то уже нюансами, может там надо арендатора поменять, там еще что-то, есть дальше уже там value-added, где надо реально вот что-то прям сделать, какой-то там redevelopment, ремонт, полностью всех арендаторов поменять, то есть, нужно уже какие-то силы приложить, ну, и там дальше уже там development, когда нужно с нуля все новое построить, твоя стратегия это, наверное, там value-added, да, когда ты не прям с нуля строишь, но там берешь какую-то заброшку, делаешь из нее конфетку, есть ли там риски, дофига, есть ли там геморрой, да, как ты сказал, дофига, но это твой бизнес, твой бизнес в том, чтобы брать на себя эти риски, брать на себя этот геморрой, но зато зарабатывать там не 10 годовых, а, ну, там намного больше. Нет, смотри, я согласен абсолютно с разделением стратегии, абсолютно согласен, но тут я хочу, как бы видишь, я так хитренько все подвожу, одно к другому, да, но я бы с этим больше подцеплялся, вот, возвращаясь к чудесной табличке, здесь, например, парус, вы написали 20+, да, я с ним не согласен, но я хочу сказать в защиту паруса, что у них, мне понятна их модель, вот, я лично не могу с ним конкурировать, да, мне не нравятся склады за МКАДом, то есть все склады большие, складские комплексы, я считаю, это рискованный актив, на случай, если сейчас, например, склады начнут проседать, это вообще их невозможно перепрофилировать, но, из того, что они работают с крупными игроками, экспертизы строительства складов, они как бы эту нишу занимают, на ней работают, мне их бизнес-модель понятна.

То есть они молодцы, в своей бизнес-модели работают. Я, может, что-то не разделяю, но бизнес-модель я понимаю. Теперь берем вас, мы с тобой поговорили о всех плюсах и минусах, вы мне пишите, 20 плюс ваша доходность, это огромная доходность по меркам рынка недвижимости.

Более того, если я сейчас, давайте пойдем на чудесный наш красивый сайт, который я хвалил. Я иду, здесь самое начало найдем, самые старые объекты, какая-то дивидендная доходность, наверное, в Саундспорте не считается. 9-10, там 9, 9-10, там вот один есть хороший, здесь пока непонятно, ну 8, там что-то такое, ну типа 9-10 арендной доходности.

В целом это та арендная доходность, которую я бы и ожидал увидеть у пятерки супермаркетов и так далее. Ну то есть такого рода объектов, да, абсолютно рыночная арендная доходность. Откуда вы цифру все время пишите 20%? Это средняя доходность за 5 лет работы по всем объектам, вот фактическая реально.

Откуда? Вот смотри, может вот этот объект, например. А, ну давай, самый лучший, давай. Нет, смотри, можем самый худший.

Нет, давай самый, ну давай, я, давай, начнем, давай вот это. Не, Neo Geo это фигня вообще, выбираем за скобку, это ошибка ваша, я как бы ее признаю, и зачем к ошибке докапывать, я сам с ним ошибся, поэтому мне тоже казалось, я брал Neo Geo, я думал будет самый беспроблемный актив, он оказался самым проблемным, вот так обычно бывает. Но я еще Neo Geo купил за месяц до пандемии, так что конечно тоже самое вовремя.

Пойдем посмотрим реально самый хороший объект, который я считаю хороший, супермаркет в Чехове, он реально хороший, если мы посмотрим здесь даже, ребят, на дивиденды, они как бы большие, если посмотреть доходность на инвестирование средств, там 4 700 стоили акции, дивиденды там 13-14% доходности, там прям фортануло, это причем дивидендная доходность, не арендная, то есть аренды как бы больше, вы же себе отщипываете. Ну комиссии. Да, поэтому это прям хороший объект, я не спорю.

-

Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!

Это вот один из топовых объектов. Да, один из топовых, давай, вот у меня предложил. Я вчера встречался как раз с продавцом вот этого объекта, и он прям сидел на меня так смотрел, что дешево продал.

Типа ты скотин, да? Ну нет, там хорошая сделка для всех была, но чувствуется, что у него есть такая, что дешево продал нам. Ну давай, хорошо, вот это хороший объект, такой всегда бывает у людей. Давай откроем вот четвертый квартал, последний, который есть, да, здесь что мы видим по оценке, вы тут нарисовали.

Вот 271 миллион объект оценен, идем к финмодели, смотрим что тут у нас по четвертому кварталу, 8,4 миллиона арендного дохода. Да, в квартал. Да, в квартал, все правильно.

Идем, открываем старую аренду, идем открываем старую аренду, здесь я знаю, что у вас съехал арендатор, да, вот тут, где у вас упала аренда, я это знаю. Там съезжал, да, но мы быстро замену нашли. Но делать не в этом, я съехал, не съехал, это неважно, я не к цифрам, я к тому, что вот здесь у нас 8,7 миллиона доходности арендные, и объекты вы оцениваете сами, вы же сами вы оцените, 196 миллионов, да, а, извини, нет, извини, я обманул тебя.

235. Да, здесь аренда меньше на 300 тысяч, а объект дороже. Парирую, посчитай не за квартал, за 4, ну, за год, за 4 квартала.

То есть, если ты посмотришь, смотри, 7,700, 8,500, 8,500, 8,500, 8,700, а вот давай предыдущий отчет. А как связаны предыдущие периоды с оценкой объектов? Вот, видишь, 6, тут, что, тут, мы только купили, да, 6, тут 8, как бы, очевидный всплеск, да, 7, 8, 8. Нет, тут у вас арендатор съехал. Я, смотри, вот я просто топлю всегда за то, что объект на рынке коммерческой недвижимости оценивается очень просто, эта коммерческая недвижимость, она оценивается, исходя из арендной окупаемости, да, то есть мы берем арендную окупаемость, так оцениваем объект, потому что оценку с точки зрения компании оценочной, я могу вообще любую сделать, да, от 50 миллионов до 500, это вообще не проблема, как бы они любой тебе напишут.

Настоящая правильная оценка – это оценка по окупаемости арендного потока. Вопрос, какой мультипликатор использовать, там, 9, 10, 8 лет, это дискутируемо, зависит от объекта, как я сказал, да, то есть объект хуже или лучше, там, если объект большой, проблемы, там, ему нужно за 6-7 лет, если объект чистый, причесанный, там, 9-10, но это вопрос уже мультипликаторов. Но в этой формуле есть арендный поток, так вот, я просто берем арендный поток, который есть, вот это 8,7 миллионов, берем, который есть сейчас, 8,4, что для меня говорит вообще эти цифры, о том, что с 2022 года, с второго квартала 2022 года арендный поток на самом-то деле не вырос.

Нет, он вырос, он вырос, то есть давай, я понимаю, о чем ты говоришь, давай вот у нас есть тоже на первую страничку перейдем. Это новый? Да, и тот, и тот, давай сравним прям, да, и старый, и новый, действительно. Вот годовой арендный платеж, да, здесь вот не надо суммировать, он годовой именно, и ну-ка, новый, кстати, я уже не помню, вот чистый операционный доход, вот самое главное, это чистый операционный доход, 28 миллионов, а вот давай теперь второй отчет, тут 32 и 28, а здесь те же самые цифры, выше, выше, выше, 35 и 20, ну 30 считай, то есть он вот вырос там не в 2 раза, само собой, но он вырос там на 3 миллиона арендный поток, на 2 миллиона чистый доход.

Никит, так считать нельзя, потому что, я тебе объясню, предположим, я купил объект, да, дал арендатору арендные каникулы, соответственно, у него аренда суммарно за год маленькая получилась, на следующий год просто арендные каникулы закончились, у него аренда получилась большая, я такой, о, объект вырос в 2 раза, но считай себя по текущей аренде, такой правило есть, никто не берет старую аренду, берут текущую аренду, то есть это, грубо говоря, арендный потенциал, вопрос, может ли объект стоить дороже, чем его текущая аренда, конечно, может, но о чем нам это говорит, о том, что объект не реализует свой арендный потенциал, надо, значит, выгнать управляющую компанию и взять другую управляющую компанию, потому что арендный потенциал не реализован, да, такое тоже может быть, вы, возвращаясь к вашим, нашим предыдущим разговорам, оцените себя как супер-мегаэкспертов, которые дерут ВТБ, Сбер, Тиньков и Альфу, да, я прошу обратить внимание всем слушателям из этих компаний, хайпа подкидал, да мы, слушай, мы с ними не конкурируем, не, но ты понял, короче, это же юмор, да, не надо к нему серьезно относиться, но логика-то какая, что вы оцените себя профессионалами, это значит, что ваша текущая аренда должна быть плюс-минус максимизирована, да, согласен с этим? Ну, да, да, окей. Но, соответственно, если я смотрю, что у нас арендный поток, он не поменялся, да, за два года он не поменялся, там мог быть объективный фактор, я не против, почему переоценка объекта постоянно у нас растет? Смотри, с Чехом я тебе могу точно, он поменялся, то есть, опять же, давай вот прям возьмем калькулятор, вот суммируем, можешь, не знаю, вот эти 4 цифры, да, просуммировать и вот у нас оценка, да, чисто операционный доход, самое главное. Сейчас мы даже тебе Excel откроем, давай, видишь, у нас интерактивно все они работают.

Да, да, да. Давай, вот это хочешь посмотреть? Да, вот NOI, да, за 4 квартала, вот, 28,5, похоже на как раз то, что у нас было там написано, и оценка у нас здесь, вот строчка EV, 271 миллион. Исходя из чего? Из NOI, вот.

Какой мультипликатор? А вот ты как раз, может быть, посчитай, да, напиши вот 271 миллион, 382,152, вот, можешь поделить одно на другое, получишь 11%, скорее всего, 10,5, вот. А теперь можешь взять тот другой, предыдущий отчет и точно так же просуммировать NOI. Ну, что там суммировать-то, я же тебе про это говорю, тут нету нечего суммировать.

Ну, хорошо, давай можем взять вот, вот этот не берем, давай вот так вот возьмем, чуть-чуть неправильно будет, но. Это неправильно. Я просто предлагаю вот это.

Хорошо, как ты предлагаешь? Вот это взять и домножить на 4. Но это самое, видишь, тут от квартала к кварталу все равно идет какое-то колебание. Да нет у вас колебаний здесь, здесь арендатор съехал. Нет, там, нет, смотри, вот здесь у нас привязка к обороту, видишь, здесь очевидно, вот супермаркет, да, это у всех одинаковая аренда.

У супермаркета, у него аренда скачет, потому что у него привязка к обороту. И во втором квартале, например, есть март, который обычно всегда очень успешный, и поэтому, вот если ты возьмешь третий квартал. Я понял, надо он средний считать, потому что супермаркет есть.

В декабре есть, там декабрь всегда супер хороший, но обычно декабрьская аренда приходит в январе, и у нас она учтена в первом квартале, поэтому мы как раз берем за год, не за квартал, а за год, потому что иначе будет нерелевантно. Правильно? Правильно. И вот тоже возьмем стоимость и поделим.

Никит, я и так вижу, что она больше будет, ну если сумма больше. Ну да, но не существенно больше, честно говоря. Смотри, мы еще в прогнозе берем, сейчас скажу.

Да нет, вы берете нового арендатора туда в прогнозе, я вижу, где у вас арендатор там съехал, где он там съехал. Нет, ладно, значит неправильно, не в этом объекте, все правильно. Да, там минус один арендатор съезжал, мы его меняли, это как бы нормально.

Сделать не в этом. Это ровно то, как бы все правильно, ровно то, что я хочу, хотел тебе. И вот возьми стоимость, да, тоже объекта.

Ну здесь будет другой мультипликатор, это на Не, он такой же. Вот смотри, ниже можешь пролистать, вот здесь он такой. Да ну правда.

Смотри, вот у нас мультипликатор, ставка капитализации, по которой мы оценим. Он всегда 11,5, он всегда 11. А здесь-то он меньше.

Здесь вот 11. Но у меня вообще 10,5 получается. Потому что ты взял фактический, а оценка идет исходя из прогнозного.

Да, если ты возьмешь прогнозный, у тебя будет 11. То есть мы всегда пишем мультипликатор, по которому оцениваем объект. Вот здесь он 11.

Хорошо, давай возьмем. Чаще всего мы его вообще не меняем. Вот купили по 11, так и оцениваем по 11.

Иногда где-то, если там действительно мы сильно дешево купили, мы его можем чуть-чуть подкорректировать. Логика какая. Аренный поток твой, который вы прогнозируете вот тут, и который у вас был вот тут, он вообще-то сильно похож.

Если мы посмотрим, по всем, кроме этого, он вообще-то одинаковый. Мы их не индексировали. 372, 360, 360, 480, они сидят по тем же деньгам.

Да, без индексации. Смотри, могу тоже прокомментировать. Вот здесь есть мелкие всякая прикаса, мы их ни разу не индексировали.

Почему? Потому что они изначально сидели очень дорого, и мы, когда покупали, понимали это. Один просил скидку, мы его послали нафиг и поменяли на другого арендатора. Здесь у всех одинаковая аренда, не индексируемая.

Кроме, да, у них привязка к обороту, и да, торгуют сейчас в полтора раза больше, чем он торговал при покупке. И это видно в аренде. И у нас есть зоомагазин «Бетховен».

У него тоже привязка к обороту, и он сейчас на нее вышел, он платит нам больше, чем фикс. Я сейчас не вижу, где он больше торгует. Вот, смотри, 450, 450, вот здесь он, 470, 500.

Нет, это я вижу, это я вижу. Вот да, твой супермаркет. Второй квартал 24-го, берем квартал и квартал.

Давай, давай, да. 6 и 3. Да. 6 и 4. Ну, больше? Нет, это в 22-м году.

А, нет, подожди, квартал 2 еще раз, да, я понял. Ну, второй квартал, да. 6 и 3, здесь, да, согласен, 6 и 4. Давай дальше.

Здесь просто он еще не работает, как я понимаю. Здесь неправильно, да. Здесь мне вообще непонятно, почему такая просадка.

Возьми отчет, там, 23-го года, чтобы мы могли сравнить. Давай отчет 24-го. Ну, вот, давай, вот, второй 23-й, смотри, здесь прям хорошо, 6,700.

6,700. Да, а здесь 6, здесь меньше, согласен, предупреждаю. Давай третий квартал, 6. Да здесь только четвертый квартал хреновый.

Четвертый. Третий квартал 6,500, третий квартал 6,400. 6,400, давай третий.

Здесь 5,750. Ну, примерно так же, примерно так же. 6,500, но он хуже.

Да я это к чему? Ну, смотри, к тому, что, ну, ты можешь не согласиться, твое право, но я лично не вижу особого изменения текущей ситуации в арендном потоке, она может и есть, но явно не такая значительная. Смотри, ответ, она есть, конкретно в этом объекте она действительно не очень значительная, знаешь почему? Почему? Потому что когда вот этот наш DA открылся, он сейчас торгует в полтора раза больше, чем когда он открылся, когда мы его покупали. И когда все вокруг увидели, сколько он торгует, в соседнем доме открылся Чижик, потом у нас прямо напротив нашего участка построился еще магазинчик, и там открылся ярче, потом сам DA открыл еще несколько магазинов вокруг, и при этом все равно товарооборот нашего, да, растет, медленнее, чем хотелось бы, но он растет.

Никит, я вообще не против, да, в том смысле, что он, там нормальная арендная доходность, ты пойми правильно, она вообще нормальная, она хорошая, у меня вообще нет претензий, у меня претензий лишь к тому, что мы вот по аренде с тобой поговорили, а теперь смотрим цену, которую вы нарисовали, 7,427 за акцию, а здесь было 4,700, если мы поделим одно на другое… Будет плюс, там, 50 процентов, наверное. Да, 58, 58 процентов. Знаешь, почему? Для меня вот смотри, чтобы на 58 процентов выросла акция, аренда должна вырасти на 58 процентов.

Нет, смотри еще раз, потому что здесь есть долг, мы с тобой тоже в пятерочке проговорили, здесь тоже есть долг, в самом начале было долго, 70 миллионов, по-моему, сейчас долго, я не помню… Ты мне вот со стороны инвестора объясни, я как инвестор купил эту акцию, я получаю вот те же самые дивиденды, она сейчас с третьего квартала, вы зафиксировали 170 и погнали, только сейчас меньше заплатили, 170, 170, 170, одни те же дивиденды, вижу, что Никита постоянно рисует мне восходящую линию, я такой думаю, надо выходить с этого объекта. Выходи, я куплю, я куплю. Нет, смотри, я захожу на вторичный рынок, давай, пожалуйста, захожу на вторичный рынок, ваш вторичный рынок, прикольно сделано, кстати, показать заявки, а у нас тут, как вы, ничего нету, здесь только один хочет продать, причем хочет продать дешевле, гораздо, вы оценили, 7,427, он хочет продать около 7 тысяч и не может найти покупателя.

Нет, рекомендую, во-первых, купить, тут действительно человек почему-то, я не знаю, почему продает дешевле. Ты бы хотел купить, вон тебе 5 миллионов, можешь инвестировать. Слушай, я тебе хочешь, я тебе зайду, покажу свой личный кабинет.

Ты тоже инвестируешь? У меня основная доля моего капитала как раз в наших объектах, причем именно в тех объектах, где больше всего инвесторов, и в ДА тоже у меня есть доля. Смотри, первое, рекомендация всем, кто хочет хороший объект, вот это реально продается ниже рынка, покупайте. Ну ладно, нет, не является инвестиционной рекомендацией, но как бы, короче, хороший объект.

Второе, обычно, обычно в этом объекте вообще ничего не продается, и вот здесь человек выставил на продажу, у него несколько дней назад было не 5 миллионов, а там 6 или 7, я уж не помню, у него уже за несколько дней, на несколько миллионов купили. Сколько человек в этом объекте? Человек 50-60. Человек 50-60, но странно, что там что-то постоянно продавалось, это к вопросу олигидности.

Вот здесь вообще ничего не продается, обычно, да, никто не продает, никто не хочет его продавать. Это самый лучший ваш объект. Ну, один из лучших.

Ты согласен? Нет, это самый лучший. Нет, ну, смотри, как считается. Вот я могу сказать, у меня есть люди, которые ко мне инвестируют, они у тебя инвесторы, да, причем крупные, в ваш закрытый чат попадают, да, что-то я понял там.

Шпион. Шпион, да. Но логика-то не в этом.

Когда я спрашиваю про SimpleState, что скажут, они говорят, да, отличный объект, все остальное так себе. Нет, я не согласен. Нет, но я тебе, я же не свое мнение говорю, я вообще не знаю, ты понял правильно, это как вот JetLand, мне Никита сказал, ты JetLand засрал.

Я вообще долго не снимал ролики про JetLand, у меня не было никакого портфеля там, да, глупо как бы что-то судить, так и здесь, я не знаю, понял, я к тебе не инвестировал. Я тебе говорю мнение, я просто посмотрел странные цифры, говорю, вот человек смотрит, у него охрененно растет доходность, дивиденды он как бы больше не получает, а выйти он не может. Ну хорошо, вот он выходит, он выходит с нормальным дисконтом.

Да, ну то есть. Вот тут я не знаю, почему человек продает по такой цене, а на самом деле вот у нас, смотри, есть честный ответ. Есть объекты, вот ты заходишь, на вторичке у нас продаются три объекта.

Да. Давай вот, мы же с тобой, ты любишь это, покопаться в грязном белье. Да.

Вот давай возьмем Proxion. Давай Proxion. Смотри, рекомендованная цена 14 500.

Да. Первая цена продажи 12. Да.

О. Вот это серьезный дискон. Серьезный. И вот здесь можно поговорить по поводу того, что как бы люди не могут продать по этой цене.

Но у вас там что-то не сложилось, я понял. И это будет правда. Нет, там, ой, это больная моя тема, смотри.

Нет, там что-то не так пошло, да? Нет, там, ну там, смотри, что-то пошло не так, что-то пошло лучше, чем мы планировали. В целом объект офигительный. Вот у меня тоже в Proxion есть доля, и я вот здесь, я честно тебе скажу, я докупаю.

Вот это моя заявка стоит, если что. Короче, я сам тоже докупаю. Ты сам себе комиссию плачешь? Я просто хочу понять.

Да, да. Знаешь, я тоже всегда покупаю, и мне там тоже писать комиссия, там Simple Estate, там столько-то, я такой, блин, ну ладно, что делать, как бы, все платят, и я плачу. Давай еще раз.

Я как бы всю свою карьеру был финансовым аналитиком. Когда я начал делать Simple Estate, я начал людям рассказывать точно так же, как это делаем. То есть мы когда делаем там, покупаем что-нибудь там на миллиард долларов, ну ладно, не на миллиард, там на несколько сотен миллионов долларов, делаем красивую фильм-модель, красивую презентацию, и перед нами сидят какие-нибудь лондонские, нью-йоркские начальники, которые все это смотрят, прекрасно понимают, и мы там делаем какое-то решение, покупаем, не покупаем.

Я делал все то же самое, показываю частному инвестору, и частный инвестор мне задает вопрос, я дивидендов сколько буду получать? Потому что его все это не волнует, все, что происходит внутри, он не понимает, как оценивается объект, он не понимает, что такое NOI, что такое cap rate, что такое IRR, что такое долг, там еще что-то, он этого не понимает. Единственное, что его волнует, это дивиденды. Это абсолютно верно.

Я тебе объясню почему. Ты сам сказал в собственной презентации, я послушал ваш прямой эфир, что мы планируем вечные объекты. То есть, они вечные.

Если объект вечный, как оценивается бесконечная акция? Ну, по бесконечному потоку дивидендов, Gordon Groves Model, вот так же вы должны оценивать ваши объекты. При условии, что там нет долга. А какая разница? Нет, есть разница.

Подожди, если ты гасишь долг, у тебя, значит, в дальнейшем дивиденды должны вырасти, правильно? Да, да. То есть, ты сейчас ждешь, что вот сейчас по всем объектам у нас в 2025 году дивиденды скаканут выше. Нет, они не за что прямо скаканут.

То есть, там долг еще на 3 года. То есть, давай вот смотри, я уже понял, что вот эта вот история с долгом, то есть, все профессиональные инвесторы, при условии, что долг стоит не 21 годовых, как сейчас, а нормальных денег, все покупают с долгом. Я уже понял, что для частного инвестора это очень тяжело и непонятно.

И если ты заметишь, мы последние все объекты покупаем без долга, чтобы вот эту вот сложность людям не объяснять. Нет, Никита, смотри, я понимаю, как работает долг. Вопросов нет.

Я, когда сейчас объекты обсуждали, мы, да, в Чехии, мы обсуждали, не исходя из рыночной стоимости акций и так далее, ну, и там разница между equity value, депотом, чтобы получить, не equity, это market value, и долгом, чтобы получить стоимость акций, я обсуждал исключительно арендный доход. Потому что неважно, как профинансирован объект, на рынке он оценивается, исходя из арендного потока. Вот, правильно.

Все, остальное нахрен не нужно. Правильно. Моя претензия такая была, я говорю, смотри, Никит, арендный поток не растет, а акции у вас рисуют рост.

Да, потому что, когда ты гасишь долг, это такая минутка ликбеза финансового, да. Уже много лет это людям рассказывают, я не знаю, как еще рассказать. Большая часть объекта недвижимости приходит на эти акции, правильно? Да.

Нет, абсолютно верно. То есть у тебя, условно, там 70% акционерный капитал, 30% долг. А там становится 90% акционерный капитал и 10 долг.

Абсолютно согласен, все верно, да. Что это значит? Смотри, значит, для меня о чем это говорит? О том, что у нас в 23-м, в конце 22-го и сейчас плюс-минус один арендный поток. Плюс-минус один арендный поток, значит, на рынке объект должен стоить плюс-минус одинаково.

Там уже у вас не одинаково, вы уже переоценили. Там разница исключительно в разнице чистого… Пусть люди сами посчитают, но я как бы говорю, что вижу. Но логика не в этом, смотри, считаем арендный поток, смотрим, окей, арендный поток подрос чуть-чуть, там тролливали, акции сильно выросли.

Если акции сильно выросли, это значит, что вы там с долгом расквитались, это значит, что в дальнейшем у вас должен сильно скакнуть дивидендный доход. То есть этого и ожидай. То есть люди, которые тебе приинвестировали, должны ждать в каком году? Ну, оно постепенно идет, вот так вот.

Мы вот тоже обсуждали, мы не выкладываем 10-летнюю модель, и вот решили, что следующего квартала, наверное, будем выкладывать, потому что тоже вот такие вопросы возникают у людей. Грубо говоря, смотри, там долг еще на 3 года, и вот мы за эти 3 года долг выгашиваем. На четвертый год у тебя дивиденды там типа в 2 раза больше, потому что вот сейчас у тебя, например, там 8 миллионов арендный поток, из которых 4 идет на дивиденды, 4 идет там на долг, я примерно говорю.

И причем в долге там есть часть процентов, часть тела долга, и тело долга достаточно большая доля. И у тебя постепенно, да, долга становится все меньше, меньше, меньше, меньше, и в конечном итоге, когда долга не остается, да, у тебя дивиденды полностью в 8 миллионов, плюс там еще арендный поток подрастет, будет не 8, а 9 там, и в итоге у тебя сейчас 4 дивиденды, а будет через там 3-4-5 лет, я на скидку говорю, там 9 миллионов, вот у тебя дивиденды в 2 раза больше будут. Если мы завтра возьмем и по всем нашим объектам выпустим новые акции, продадим эти акции инвесторам, и на полученные деньги погасим полностью долг, там дивиденды раза в 1,5-2 вырастут.

Ну, хорошо, значит, что инвесторы, которые текущие, которые вот хотят продать твои объекты дешевле, там со скидкой на 2 тысячи, там гораздо дешевле, они должны просто успокоиться и получат все свои деньги дивидендами как бы в дальнейшем. Первый вариант успокоиться, что да, получат они дивиденды в дальнейшем, второй вариант, можно не успокаиваться, у тебя как раз вот ты говоришь, почему у тебя растет стоимость акций, потому что каждый раз, когда ты гасишь долг, у тебя вот был объект 100 миллионов, да, было 30 долга, 70 акционерный капитал, прошло год, стало долга 10, ну, допустим, объект столько же стоит, допустим, он даже не вырос, у тебя теперь акционерного капитала внутри 90, было 70, стало 90, и вот у тебя стоимость акций выросла, даже если у тебя арендный поток не вырос, вот в чем суть. Не, а я согласен, да, я согласен, просто ты смотри, люди должны понимать такую простую вещь, то есть, ну, грубо говоря, часть роста цены акций объекта, она обоснована вообще не объектом, не ростом объекта, то есть объект сколько стоил, столько и стоит, да, он как бы не поменялся, просто вы выгасили долг.

Окей, абсолютно понятно. Проблема у людей, что они не могут реализовать ту доходность, которую ты им нарисовал, ну, вот в плане цены акций, они не могут просто продать по этой цене, значит, они смогут ее чисто теоретически, по твоим словам, реализовать, если они ничего продавать не будут, просто оставят держать этот объект, и она автоматом реализуется за счет повышенных дивиденных выплат в будущем. Да, да.

Не, окей, хорош коммитмент, хорошо звучит, потом, может, через год-полтора опять снимем видео. Не, это хороший коммитмент. Ты, наверное, прав, что не надо инвесторам истории с долгом показывать, потому что они воспринимают, знаешь, как они воспринимают? Да, очень мало кто понимает.

Рост акций, как рост цены объекта. Да. Понял? И они думают, что у меня перекресток должен уже в два раза вырасти.

Да, да. Ну, это действительно, я уже тоже это понял, мы изначально такие, все, покупаем все с долгом, рисуем финмодель, показываем людям, что такое equity, что такое enterprise value и так далее, структура капитала, ты не видел, я еще там, знаешь, таблицы сенситивности им рисовал. Да, я тоже делал, прикольно.

Вот, все очень красиво, классно, но люди смотрят на это и такие, типа, ты что-нибудь понимаешь? Я нет, я тоже ничего не понимаю. Денег-то сколько я буду получать? И мы потом вот каждым разом упрощали, упрощали, упрощали. Если ты можешь, пожалуйста, открыть тоже, например, там, вот какой-нибудь последний наш объект, совхоз Ленина, например, и вот здесь открыть не квартальное что-то, а презентацию по объекту.

И мы сделали вот такой слайд. Самый частый вопрос от инвесторов, который мы слышим, типа, я миллион вложу, сколько я денег буду получать? И мы им сделали вот слайд, соответственно, на этот вопрос. Вложишь миллион, вот столько ты будешь получать дивидендами, то есть у тебя вот сначала вот 7, да, 70 тысяч, то есть там 7 годовых, да, потом 8, потом 9, дальше оно растет.

Твой миллион, прогноз, это не точно, да, прогноз будет расти примерно вот так, через 10 лет он превратится в 3,5 миллиона. Ты заработаешь там за 10 лет вот там еще миллион дивидендами, плюс у тебя вырастет там на 2,5 миллиона стоимость объекта, и того твоя прибыль, и того твоя доходность. И вот это, мне кажется, более-менее еще понятно людям, и то как бы тяжеловато, но уже люди больше понимают.

Давай следующий слайд, пессимистичный сценарий, что нету скачка. Вот здесь, нет, это хорошо выглядит, и более того, я хочу сказать, вот это выглядит правильно, да, и АРР, которую я вижу, она вот, я бы сказал, что такая вот АРР и должна быть в супермаркете. Но это мое мнение.

Ну да, да. Она, учитывая там аренную доходность, ну банально, как вот АРР можно прикинуть. Берем 10% аренду доходности и 5% индексации аренды.

Вот тебе, собственно, и дает 15%, да, поэтому вот этот сценарий хорошо прописан. А почему вы берете объекты, где уже сидит арендатор? Ну это же странно. То есть вы уже переплачиваете рынку при ивне.

Ну как бы договор заключен, вы уже переплачиваете. Хороший тоже вопрос. Мы, у нас есть один объект, ты можешь тоже открыть.

Вот у нас есть новое лето, вот это вот. Мы тут купили на этапе строительства 14 помещений 1000 метров. Там арендаторов нигде нету, мы сами сажали.

У нас там магнит сел, вкусвилл сел, аптека села, вот мы сейчас там еще дополнительно тоже сажаем. Проблема в том, что, во-первых, к сожалению, мы делаем каждый квартал отчетность, статистику по рынку стрит-ретейла. Строящиеся помещения продаются застройщиками дороже, чем уже готовые объекты с арендаторами.

Какое можно? Не, ну это проблема застройщиков. Ты же покупаешь с арендаторами, это вторичный рынок, правильно? Да. Ну так вот часто бывает.

Я к тому, что мы не можем прийти на рынок и купить какое-то помещение без арендатора сильно дешевле, чем то же самое с арендатором. То есть, там плюс-минус, знаешь, оно одинаково. Иногда даже пустое дороже.

Ну а если выбирать между пустым и готовым по одинаковой цене, лучше взять все-таки с арендаторами. Запрос по маржинальности у вас очень маленький. Кстати, вот на 2025 год, я видел, вы в планах поставили еще 2 объекта там.

Ну 1, 2, может быть 3, я не знаю. Ты мне скажи, а вы заметили вообще, что окупаемость объектов-то длиннее стала? Она примерно такая же. Она примерно такая же, но есть нюанс, что условно там 2 года назад рынок был очень живой, и сделки заключались постоянно, и много.

Сейчас, с учетом ключевой ставки, рынок стал более тонкий. То есть, сделок стало меньше, и как бы окупаемость та же самая, но если ты хочешь быстро продать, то тебе нужен прям дисконт давать. Поэтому окупаемость примерно такая же, но иногда можно найти сделки, где кто-то хочет быстро продать, она там меньше.

Длиннее она, ну знаешь, опять же, от объекта к объекту. Ну по габам, я тебе могу сказать, опять-таки из-за того, что все боятся заморозки, по вот отдельным ритейлам, а-ля там 10-30 миллионов, длиннее стала продавать. Да, да, да.

Есть такое, да. Ну то есть, действительно, есть проблема, что габы стоят достаточно дорого, несмотря на там текущую ключевую ставку, все равно габы стоят дорого. Почему, опять же, пустые продаются дороже, чем габы.

Когда человек покупает габ, он такой смотрит, сколько аренды, сколько у меня окупаемости. 20 лет, нафига мне окупаемость 20 лет, я не буду это брать. А когда ему застройщик продает пустое… Он фантазирует.

Да, он такой, ты сюда посадишь вот аптеку, да, как ты сказал, она будет тебе платить там космическую ставку, и человек такой, точно, оно вырастет в цене, надо брать. А 20 лет окупаемости никому не интересны. Хотя по факту он как раз… Никита, а не хотелось просто за откат посадить кого-нибудь в пустое помещение, продать инвесторам и уехать на Бали? Ну вот смотри, это тоже, кстати, проблема, потому что действительно на рынке очень много габов сажаются за откат.

И проблема в том, что тебе надо понять, где… бывает такое, что хороший объект, он тоже сел за откат, но объект хороший. А бывает он вот сейчас сядет, продаст и как бы съедет оттуда. Наша задача как раз понять, где что, съедет, не съедет.

И вот тоже, почему мы не покупаем пустые? Ну мы же не можем с инвесторов собрать деньги, потом сказать, что, ребят, смотрите, мы с вас собрали 100 миллионов, да, мы там потратили на объект там 50, потому что вот здесь надо было дать этим откат, этим откат, здесь надо было еще куда-то там занести, ну то есть я это никогда не смогу… Не-не, это… Объясните, я не хочу этим заниматься. Такая проблема есть, поэтому меня спрашивают, а почему вы не можете… Поэтому вот мы как раз готовые берем, где уже там все эти вещи пройдены чаще всего. Хорошо, ладно, давай, мы долго разговаривали с тобой про объекты и бизнес-модель, давай перейдем вообще, почему мы встретились, вот этот фандрейзинг, вообще хочу сказать, что на момент записи, а тем более на момент выхода, они уже закрыли все свои средства, поэтому это ни рекламы, ни антирекламы не будет.

Но смотри, если мы пойдем на сайт Brainbox.VC, видишь, у него даже закладочка есть, проект собрал, 60 миллионов рублей, значит вы через другую инвест-платформу собрали 60 миллионов рублей себе на развитие. Первый вопрос, зачем вообще вы это делали? Ну 60 миллионов, чтобы привлекать физиков, ну ритейл, который через инвест-платформу, это конечно маленькие деньги, ну прямо скажем. Я уверен, ты мог по рынку просто их собрать.

Смотря для какой компании, для чего. Вот ты говоришь, что 1,5 миллиарда – это 2 миллиарда рублей, это для рынка маленькие деньги, для рынка недвижимости. В целом да, там со Сбербанком сравни, ну вообще капля в море.

Зачем Сбербанком, Гуцериеву сравни. Ну да, капля в море, абсолютно. Но для рынка коллективных инвестиций в недвижимость, тем более без громких брендов за спиной, ну это уже хороший результат, я считаю.

То же самое здесь, то есть если у нас мы собираем в бизнес самой платформы, я не могу собрать миллиард, наверное если я буду собирать миллиард, это будет нелогично и неправильно, потому что у тебя есть два параметра, сколько ты собираешь, да, и как бы оценка, какую долю ты за это отдаешь. То есть если я буду собирать миллиард, да, это серьезная сумма, и было бы неплохо, можно было бы сильно на нее как бы вырасти, но я тогда почем должен оценить свою компанию, я должен либо две компании отдать взамен людям. Нет, ну смотри, тут вопрос, во-первых, вначале не в оценке, но вопроса в самой сумме, ну то есть вы запустили краудинвестинг ради 60 миллионов рублей.

Да, ты считаешь мало то что? Я считаю, что вообще нет смысла это делать, я бы ради такой суммы вообще бы не заморачивался физиками. Я тебе начал с чего? Я говорю, что нам для того, чтобы собрать миллиард, потребовалось меньше 50 человек, да, как бы здесь на 60 миллионов, ну ты мог закрыть там в целом 10 там, ну 20 физиками. Я мог одним физиком закрыть, да.

Одним физиком, тем более. Тут смотри, первое важно, до этого мы с тобой говорили про недвижимость, да, и как бы одно дело собирать на объекты недвижимости, другое дело собирать на там венчурный быстрорастущий бизнес, да, Simple Estate это именно такой, ну именно венчурные инвестиции. И тут чеки меньше, то есть там, где человек готов 100 миллионов положить в недвижку, он не готов 100 миллионов положить в стартап, потому что он завтра может там не так что-нибудь пойти, не знаю, на биулина ставку в 2 раза повысит, а в недвижке все-таки там более надежная история, вот, это первое.

Второе, мы же не первый раз привлекали деньги, мы с тобой в прошлый раз тоже это затрагивали вопрос, суммарно в Simple Estate было вложено вот до этого раунда порядка 100 миллионов рублей. Ну, если верить твоим, там где-то написано. Да, там есть же, кстати, как раз.

Вот, тут 70, я посчитал, даже меньше, потому что здесь 20 в форме займа, поэтому в equity там сколько, 10, 25, 32, 62, плюс 5, 67 и 10, 77. Если эти не считать, то да, 77, если вот эти считать, то считает 100. Ну, это же займ, это же не equity.

Ну, да, да, но как бы, знаешь, для венчурных инвестиций там займ, он тоже такой. А большой процент в займе? Вы привлекали? 20 годовых, 20 годовых. 20 годовых.

А для венчурных процентов? Не, не, это было прям нормально, да. Ну, это прям нормально. Тогда ключ был чуть меньше, там был 16, то есть у нас был ключ плюс 4, то есть, ну, терпимо.

Ну вот, хорошо, вы решили, 62 миллиона вам нужно, да, вы их на что привлекаете вообще? Смотри, у нас есть три причины. Первая, ну, как банально, Simple Estate это как компания, она убыточная пока что. Нам банально нужны деньги внешние, чтобы покрывать текущий кэшберн.

Вот, я сейчас найду, я в презентации, по-моему, открою, то есть тоже презентация есть на картинке, но в презентации как-то красивее выглядит, нет, нет. Вот, кстати, был Вася, который нам рисует презентацию, вот можешь посмотреть ему в глаза, выше, выше, вот. Он похож на этого, ну что, чего не переключаешь, как он там, Карена Макарена, вы не знаете на ютубе? Ай, вставку сделайте там.

Спасибо. Вот. Да, вот этот.

Вот слайд, выбрали качество от миллионов рублей. Вот люди, которые инвестируют, ну, они должны, во-первых, понимать, что, ну, они уже проинвестировали, они должны понимать, что это большая часть идет вообще на маркетинг, правильно? Да, да. И на маркетинг огромные расходы, вторая часть на расходы сотрудников, потому что зарплаты большие.

Поэтому это вы оценили, вот вам нужно на следующие пару лет для развития, да? Да. Чтобы получить буст. Ну, там, знаешь, не столько буст, то есть, первое, у нас нужно банально покрывать текущий кэшберн.

Второе, это, да, маркетинг основная часть и плюс сотрудники, чтобы постоянный рост, рост на самом деле нет такого, что мы как-то ускоряем наш рост. У нас примерно каждый год мы там плюс-минус удваиваемся. Не, я видел по модельке, да.

Вот. И мы планомерно привлекаем там, не знаю, год назад мы привлекли 30 миллионов, да, вот за год выросли там, не помню, там, посмотрю, по каким параметрам, в полтора-два раза, да. В этом году привлекли 60 миллионов, тоже вырастим там в полтора-два раза.

И вот по плану, базовый сценарий, что это последний раунд и дальше мы просто выходим уже в глубокую прибыль и с учетом всех дополнительных расходов все равно становимся прибыльными и больше деньги внешне не нужны. Может быть что-то поменяется и мы еще один раунд сделаем. Хорошо.

Ваша текущая оценка компаний какая? 400 приманин. 400 приманин с учетом 60 значит 460. 460, да.

Потому что она уже размывает ваши… Да. 460, хорошо. И вот если бы я привлекал миллиард, мне надо было бы две компании людям отдать тогда.

Нет, нет, все правильно. 200% долю. Давай посмотрим теперь вашу модельку.

То есть, либо я должен был бы оценку задрать такую, что инвесторы бы никогда не заработали, либо продавать две компании им за эти деньги. Вот моделька. Давай посмотрим, вы компанию оценили в 460 миллионов, да.

Вот я как человек со стороны, что я вижу. Хорошо, 2019 года у вас нет, отчетность за 4 года, грубо говоря, есть. Сейчас сдали 2024 год.

Значит, выручка растет. Кстати, знаешь, что с труспрофальным цифры не бьются? Да, не должны. Должны, выручка должна биться.

Почему она не должна биться? Потому что там где-то в бухгалтерском учете, в управленческом учете, это управленческий учет. А, это не бухгалтерство. Это не бухгалтерство.

Тогда не будет биться. То есть, оно не как, например, мы продали там в декабре, да, в бухгалтерии в январе. Я понял, в тот месяц.

Да, да. Хорошо. Значит, вот выручка, которую я вижу.

27-40 миллионов, да, окей. Итого, расходы и текущая наша чудесная прибыль. О, нет у тебя прибыли, да.

Нет, у меня. Минус 20 миллионов. Ну, и беда, да.

Минус 20 миллионов. Это еще до налогов, до всего остального, до капекса. Ну, капекса нету, налог там минимальный.

Ну, капекс у вас, наверное, на эти ноутбуки. Да, да, да. Да, я догадался.

В общем, в итоге, у вас прибыль до еще вычета, да, налогов, займов и так далее, у вас минус 20 миллионов прибыли. То есть, вы продаете компанию, которая еще ни разу не была операционно-прибыльной. Да.

И вы не были операционно-прибыльной в основном за счет маркетинга. Я правильно понял? У вас, в принципе, 23 миллиона – это маркетинг. Ну, это, смотри, можно сказать, что вот действительно, давай уберем вообще весь маркетинг, мы станем прибыльными.

Вы станете в нуле. Да, да. Мы станем в нуле, да, без убытки.

Но, блин, мы тогда расти будем на сколько? На 10%? Зачем? У меня другой вопрос. Вот смотри, ваш текущий вход – 29 миллионов, да? 29 миллионов на 12, сколько у нас? 2,4. Сколько человек у вас работает? Восемь.

Восемь человек. 300 тысяч в средний день зарплаты? Ну, с налогами, с… А вы еще в белой плате, да? Конечно. О, а ты тоже получаешь зарплату, правильно? Да.

А это секрет какая? Секрет. Секрет. То есть ты инвесторам не рассказываешь, сколько ты получаешь зарплату? Нет.

Может, из этих 2,4, 2 миллиона – зарплата Никиты. Было бы неплохо, было бы неплохо, но нет. Знаешь, иногда люди спрашивают, и я им честно отвечаю, что если бы я работал где-то вот по найму, если бы я завтра куда-то ушел по найму, я бы зарабатывал раза в 2-3 больше.

Я тоже так себе говорю, я бы зарабатывал вообще миллиарды такого сотрудника, просто где его только найти? Ладно, ну, короче, раскрывать не будешь, но суммарно 8 человек у вас команда. Да. 8 человек – это кто? Я, операционный директор, аналитик, бухгалтер 1, бухгалтер 2, юрист, ассистент, два продажника.

Хорошо, операционный директор – это что делает? Я думал, это ты операционный директор. Нет. Я, как это, СЕО.

А, ну, то есть ты нихрена не делаешь, я правильно понимаю, для людей? Ну, конечно, СЕО же нихрена не делает. Ты знаешь, я встречался с человеком, отступление скажу, в ресторане встречались с человеком вечером, и он мне рассказывал, как у него структура сделана, там отдел развития, отдел поддержания, все остальное, там инженерный отдел, и операционный директор. Я говорю, а что делает операционный директор? Он мне такой, ну как, он вот с этим дает задание, с этим регулирует.

Я говорю, все, я понял, я операционный директор, у меня должность – операционный директор. Я до сих пор не знаю, как можно работать, типа, СЕО, не вникая в операционку, это для меня, конечно, секрет, но я бы рад, я бы рад туда двинуться. В общем, ты занимаешься продвижением, выбираешь вектора развития.

Ну, смотри, красиво это, вот если спросить, чем занимается СЕО, вот он как раз должен выбирать вектора развития, там, продвижения и так далее, и так далее. На практике, конечно, это, ну, мягко говоря, не так. То есть, я занимаюсь глубоко все равно операционкой, просто некоторые вещи, которые я все-таки уже, как бы, готов и могу делегировать другим людям, я делегирую другим людям, да, например, операционному директору.

То есть, я там ставлю задачу, да, и исполнение этой задачи, и контроль, там, это уже вот на нем. Все мечтают там выйти из операционки, ну, как бы, я не знаю, на каком, на нашем текущем уровне это точно невозможно. То есть, какие-то крупные договоры я там сам сижу, читаю, какие-то крупные контракты я там сам сижу, согласовываю.

Вот. Но, действительно, у меня, наверное, за последний, там, год больше фокус сместился на, там, продвижение. На подкаст.

С тобой поговорить, да, вот, там, приехать. Какое-то продвижение, переговоры, там, по сделкам. Ютуб-канал стали вести.

Да, да, вот, видишь, у меня, наконец-то, как раз, вот, с наймом операционного директора. А я уверен, что ты с меня взял, ты только подумал, блин, это дешевый маркетинг, можно это делать. Ну, слушай, не только с тебя.

Да, то есть, я, как бы, за последние, там, несколько лет, я много где, действительно, хожу, там, снимаюсь и так далее. И, ну, очень видно, что Ютуб-канал работает. Ну, видно.

Я тебе скажу, да. Но я тебе скажу, вот, из таких нормальных подкастов, где ты был, пожалуй, я только свой могу назвать. Ну, еще, конечно.

Потому что, не, не, не потому, что в самом рекламе, потому что я вижу, что они в рамках маркетинговой стратегии продвижения сделаны. Ну, то есть, они сделаны с заказом на рекламу. Ну, ты видел у нас расходы на маркетинг? Да, 20.

Так, давай, вот, вернемся к табличке. Смотри. 24 миллиона маркетинг, еще берете 60 миллионов, 8 человек команда.

Прибыльными планируете, планируете в лучшем случае стать в 27-м году. Да. Да, то есть, еще через 2 года.

Да. Да, ну, даже 3 года. Вплачивать будет по итогу 27-го года, наверное, поэтому типа 3 года аж.

Люди инвестируют на 3 года. В 8 человек, людей, да, не кажется, что 460 миллионов дорого оценка. Там же не от количества людей зависит.

От чего? Я в Goldman Sachs работал, у нас было 7 человек, мы управляли там несколькими миллиардами долларов. Нет, чем вы управляли, это не важно, это не оценка, у вас как команды. Нет, но ты просто сказал, что количество людей.

Нет, нет, я имею в виду, вы, здесь ты как раз в венчуре, люди инвестируют в людей, в бизнес-модель, ну, я не знаю, в платформу. Да, вот, уже больше, да. Хорошо, но вот как ты обосновываешь для сторонних инвесторов оценку в 460 миллионов, можешь мне объяснить? Вот финмодель тебе.

Исключительно из финмоделей? Конечно. Я понимаю, что все цифры, которые нарисованы дальше 25 в том числе, это просто. Дальше завтрашнего дня.

Дальше завтрашнего дня, это просто хотелки. Да? Ну, это прогноз. Ну, это прогноз.

Ты можешь прогноз делать любой. Но я могу, что ты x2 не сделаешь прогноз, а можешь подавать на 800 миллионов, а не на 460. Да, да.

Как это работает у профессиональных фондов? К тебе приходит компания и говорит, мы будем развиваться вот так-то, хотим такую-то оценку, вот столько-то денег там, давайте сделать сделку. Их финмодель попадает к аналитику, например, ко мне, когда я был аналитиком. Я смотрю там международные примеры таких компаний, я смотрю российский рынок, я смотрю там историческую их динамику.

То есть копаюсь во всех этих данных и говорю, что у вас прогноз фигня, мой прогноз вот такой. И мы как бы вместе с командой обсуждаем, в какой прогноз мы сами реально верим. И исходя из него говорим, что мы оценили вас вот так-то, готовы такие-то условия вам предоставить.

Компания соглашается или не соглашается. Иногда компании рисуют, знаешь прогнозы в стиле они росли вот так, а потом вот так. Называется hockey stick, когда ты вот так вот был, а потом у тебя резкий рост вот такой.

Hockey stick, любимая история всех компаний. Иногда реально компании приходят и рисуют прогнозы абсолютно реалистичные. То же самое здесь.

Ты делаешь какой-то прогноз. У тебя реалистичный прогноз. У меня реалистичный прогноз.

Это прогноз, в который я сам больше всего верю. Никита, ты понимаешь, что твоя компания существует 2 года. Почему 2 года? Если посмотреть по уму, если посмотреть по активу в управлении, то в 2021 году, ну хорошо, 3 года, ладно, чтобы быть честным, 3 года.

Вот активы в управлении, которые у тебя есть, прилечу на инвестиции. 135 миллионов, вы стали нормальные деньги привлекать только в 2023 году. В 2022-м 135, в 2021-м, ну это скорее всего какие-то пробные ласточки.

И поэтому вы по факту, ну там пару лет вы существуете как компания. И сейчас вот человек, который сторонний, возьмем меня к примеру. Инвестируешь в компанию, в которой есть люди, команда есть, 8 человек, мы их выяснили, 8 человек есть.

Позиционирование на рынке. Давай звездочка по поводу человека, у нас еще есть люди на аутсорсе, которые не в штате работают, а зарплаты получают. Я уверен, что реальная команда, я уверен, что реальная команда, которая что-то делает, ну то есть в основе всего это даже меньше 8, так обычно бывает, там обычно всего пару человек, в кого инвестируют, но это так стартап работает.

Я вообще про венчуры в России могу сказать, я вообще в развитии венчур в России вообще не верю, потому что у нас венчурный рынок вообще не развит, он в целом… Очень тяжелый, да. Да, он очень тяжело оценивать, и все, что называют венчурные компании, которые фонды, которые инвестируют, они в рамках мировых настолько маленькие, что они просто как типа незаметные. К сожалению, да.

Так вот логика какая, смотри, я тебе могу сказать, что так как я хочу, например, тоже инвестировать, я хочу сделать Инвестплатформу тоже, я вижу применение твоей схемы в рамках общей схемы инвестиций в недвижимость, да, я ее вижу, мне кажется, вы молодцы, придумали в России, вы первые, кого я знаю, стали продавать через Платформу акции, да, в России, это как бы здорово, хорошо сделали, придумали, мне нравится. Единственное, я, конечно, рассматриваю это больше шире, в рамках, ну как бы я делал, тебе интересно, да. Для кого нужны вообще инвестиции через Платформу? Для мелких игроков, для тех, кто хочет вложить там миллионы меньше, для всех крупных там любые схемы другие подходят, да, хоть за руку здороваться, это в основном, чтобы ритейл привлекать, поэтому я вижу, где должна применяться Платформа, мне это нравится, и я тебе могу сказать, я узнал, сколько стоит сделать Платформу.

Вот сделать Платформу инвестиционную, да, стоит 10-15 миллионов, соответственно, ну давай добавим еще типа там суммарно, я не знаю, там десятку, да, на допилки, которые есть, ты же параллельно допиливаешь все, получается типа 30-к Платформа, еще 30-к это опыт команды, ну вы же знаете, что делать, какие проблемы там, вы же это через себя пропустили, как сейчас структурировать, ну типа 30-к, вот получается суммарно 60, ну вот если бы я оценил ваш бизнес, я бы оценил его в 60 миллионов, ну типа 30-к Платформа, 30-к команда. Мне, как человек со стороны, просто оценка, ну сильно коробит, да. Ну потому что ты не так оцениваешься.

Нет, смотри, ты можешь… Я знаю, как ты оцениваешься, ты просто бизнес-модель нарисовал и по ней оцениваешься. Если ты оцениваешься… Я по затратному методу оцениваюсь. Правильно, то есть если ты оцениваешь так, скажется иди делай плотформу, убей нас, встань на наше место… Да я не хочу никого убивать.

Ну нет, если ты так посчитал. Оценка, ты правильно сказал затратный метод, есть оценка тремя методами, доходный, сравнительный и затратный. Доходный, исходя из того, сколько приносит, вот как мы с тобой, объекты недвижимости, да, должны оцениваться, исходя из аренды.

Не важно, скорлько стоило построить. Сравнительный, исходя из того, сколько такие же Да, конкуренты стоят, затратные, вот как ты сейчас посчитал, как сделать там платформу, команду и так далее. Бизнес никогда не оценивается затратным подходом, не работает это так.

То есть, ты можешь сказать, что вот завтра тебе пойти и написать поисковик, как у Гугла, стоит, я не знаю, сколько там, миллиард долларов. Почему-то Гугл стоит не миллиард долларов. Во-первых, ты забываешь, что там еще цена, ну если уж говорить, там не обязательно Гугл, Гугл плохой пример, там есть еще… Безусловный.

Не, там большая IT инфраструктура в целом, ты так просто не напишешь. Но если возьмем какой-нибудь бренд, я не знаю, H&M, казалось бы, ну что ты делаете, в Китае заказывают, там бренд стоит. То есть, ты, хорошо, ты затратным методом согласен в 60 миллионов плюс-минус? Ну, не совсем.

То есть, если ты вот, смотри, если ты сейчас, уже взяв наш полный опыт, просто возьмешь и скопируешь все, что мы сделаем, не будешь наступать на те грабли, которые мы, как первооткрыватели, неизбежно наступали, то, наверное, действительно, саму платформу сделать будет, ну, наверное, да, вполне как бы реалистично плюс-минус. Хорошо. Дальше, помимо этого, затратный, у вас еще бренд.

У нас есть, смотри, у нас есть клиенты, у нас есть бренд, у нас есть объекты, у нас есть уже отработанная бизнес модель. У нас есть бренд, в основном, ну, для перспективы роста, если мы говорим перспективы роста, это бренд. Ну, смотри, ты меня сейчас пытаешься увести в сторону, где ты скажешь, что весь наш бренд стоит 400 миллионов, а это так.

Нет, я не хочу тебя увести в сторону, я хочу сказать, что вот по доходу методу, который мы нарисовали, я бы вообще не могу твой бизнес оценить, потому что у меня там… Венчурный инвестор. Там история копеечная, типа она короткая, не, венчурный инвестор оценивает перспективность бизнес-модели, ты чувствуешь разницу? Люди ритейл, которые к тебе приходят, они не это оценивают, ты им нарисовал 50% дивиденда, у тебя в презентации на первой страничке, если посмотреть на Brainbox.vc, там написано, что у нас, вон, дивиденды 50%, это не я рисовал, это ребята нарисовали. Не, дивиденды ставьте, ожидаемый рост 566%, вот, что люди смотрят, они смотрят не так, как венчурный инвестор, то есть, я к чему хочу привести-то, не кажется ли тебе, что вы пришли к ритейлу, для того, чтобы удариться об них? Памп энд дамп, как говорят мои крипто-друзья, да, когда делаешь монетку, пиаришь ее у себя в канале, а потом об своих же хомяков выходишь.

Хорошо, как ты думаешь, кто продал долю этим хомякам? Вы все, я думаю. Не, смотри, вот, давай, кстати, хороший момент, как вообще сделка структурирована? Да. Да? Да, потому что, я по секрету скажу, в этой презентации, которую мы показывали, здесь нету ничего про структуризацию.

Это важный момент, надо на сайте смотреть. Да, но это есть на сайте, здесь есть на сайте в самом низу, структуру вы написали, мы сделаем большую картинку, тут не видно. Короче, логика какая? Компания Simple Estate, это ООО, ООО Simple Estate, вот она есть, ООО Simple Estate, вот это компания, которая, собственно, на рынке функционирует, в разрезе ОООшки.

Вот, смотри, среднемесячная зарплата даже посчитанная. Да, я вижу. Огромная просто.

Можно было сейчас 25-26, поскольку там минималка. Вот, в учредителях тут Никита Корниенко, все остальные ребята, открытая информация, поэтому ничего, как говорится, не светим. Так вот, вот эта компания ООО Simple Estate, она владеет инвестплатформой, правильно, все люди там наняты, а люди покупают доли компании Simple Estate Invest, ООО, да, акционерная компания, ну, ООО там роль не играет.

Вот компания ООО Simple Estate, собственно, где сейчас единственный учредитель Никита, будет продаваться. Созданная 2 недели назад, ну, 2 месяца назад. Созданная недавно, в общем, это компания.

Схема сделки, вообще, где смотрите схему сделки? Я объясню. Вот вы заходите на этот Printbox, вообще, я никогда не смотрю, я честно скажу по себе, я никогда вот этот не смотрю. Я всегда иду сюда в документы, и здесь должна быть какая-нибудь бизнес-модель, а я есть, даже дай-ка я зайду.

Вот, идем в документы, здесь и фин-модель твоя, и презентация, здесь все должно быть, да. Инвес-предложение 1, да, здесь я помню, сейчас, структуру сделки, вот информация об имитенте, обязательство имитента, вот, обязательство имитента, собственно, что делает имитент акций? Он берет в течение 1 месяца после перечисления денежных средств, приобретает долю в ООО Simple Estate, рассчитывает по формуле суммы перечисленных денежных средств, делить на 400, делить на сумму, ну, короче, 60 делить на 460. Да.

Да, это доля, сколько получается? 13%. 13%. То есть, вот эта вот инвестиционная компания покупает 13% у ООО Simple Estate.

Продаете вы все? Никто не продает. А, вы просто до вносите. Это доп-эмиссия.

А, просто доп-эмиссия. Это, как называется, сделка кэш-ин. Так, ну, я понял.

То есть, есть 2 типа сделок. Да, размылись просто. Да, да.

Ну, они не продают, просто размылись, хорошо. Но вот у меня такой вопрос, вот люди становятся акционерами компании, которая является миноритарным владельцем доли в ООО. Доли в ООО.

Ты же можешь вообще им никогда ничего не платить больше? Ну, нет, не могу, конечно. Ну, как не можешь? Это ООО. Нет, смотри, если, например, мы никогда в жизни не заплатим дивиденды, можно не платить.

Ну, ты никогда не будешь платить дивиденды, будешь расходы выводить. Более того, они миноритарные, они вообще ни по одному вопросу не могут голосовать. Да.

Нет, даже они по многим вопросам голосуют. Ну, там нужно хотя бы квал большинство, 75, а они даже 25 не набирают. Ну, там есть вопросы, которые требуют 100% одобрения.

И вот тут, например, наоборот, у меня, честно тебе скажу, есть опасение, что мы можем попасть в ситуацию, где нужно будет одобрить, например, не знаю, продажу компании. Продажу компании, да, это. И инвесторы скажут, а мы не хотим, мы хотим 50% дивидендов, и они нам не дадут ее продать.

Так что здесь у нас риски. Ну, тогда ты просто придешь к ним, Никита, и скажешь, ребята, я вас сейчас размою. Нет, размытие тоже требует их одобрения.

Нет, не требует, они имеют преференциальное право покупки акций. Нет, не требует одобрения. Подожди, если ты акции продаешь, ты можешь продать без их ведома акции? Чтобы сделать доп.

выпуск акций, это требует общего собрания акционеров. С квал большинством, или вы в уставе прописали 100%? Честно, я не помню, какой там этот, по-моему, 75. 75, да.

По-моему, 75. Там нету 100% одобрения, оно, по-моему, на ликвидацию только. В ОООшках, например, 100% одобрение требуется на увеличение уставного капитала.

Вот, например, как раз сейчас у нас на следующей неделе будет собрание ОООшки, и мы будем одобрять вхождение вот этого АО Simple Estate Invest в состав участников ОООшки, и мы должны 100% проголосовать за. Но момент какой, смотри, в теории, если бы Никита Корниенко был, как сказать, хитрым, и хотел бы уехать на Бали, он бы мог просто продать инвест-платформу другим людям, к примеру, с ОООшки, да, и просто оставить вас с мертвыми душами на пустой ОООшке, потому что, ну, ты можешь любые сделки делать, даже гендиректор может делать любые сделки, которые не являются крупными, поэтому ты можешь, знаешь, вообще люди не знают, многие, это будет интересно вам, что просто гендиректор может поэтапно любую ОООшку обанкротить. Ну, то есть одобрение для некрупных сделок гендиректору не нужно.

Что такое некрупный, там можно уставом регулировать, но обычно это типа от 10 до 20%, да, и там от 5 можно уставом поставить, это некрупная сделка, типа не требует собрания учредителей, ты можешь просто продавать объект недвижимости по 10% долями. Там есть такая формулировка «серия взаимосвязанных сделок, которые суммарно считаются крупными». Я знаю, но это по суду, это по суду уже будет, это уже будет по суду, ты продать можешь, потому что нотариус тебя, ты же на материальную сделку придешь, нотариус проверит просто.

Некрупная. Да, некрупная еще, поэтому я имею в виду, если бы Никита хотел побежать на Бали, он в целом мог просто, даже мог честно сделать собрание учредителей, продать инвестплатформу за миллион рублей. Нет.

Например, АЭС недвижимость, почему нет? Нет. Почему нет? Смотри, давай так, вот у нас начинается моя любимая часть, где это скандалы. Нет, нет, почему нет, мне интересно.

Да, смотри, формат такой, ты можешь либо сказать, что как бы вы всех кинете и так далее, я буду просто Нет, я так не говорю, Никита, я вообще. Либо ты можешь задать вопрос, а я тебя отвечу. Смотри, ты неправильный посыл понимаешь, вот я когда продаю объект недвижимость, вот тоже там нашу коллективную схему и так далее, там тоже есть проблемы, да, и я говорю, вот ребят, есть вот такой-такой риск, он существует.

Поэтому я не говорю, что Никита хочет уехать на Бали и их всех кинуть, я лишь говорю, что любая схема предполагает какие-то проблемы. Люди должны понимать, что вот если все пойдет не так красиво, как нарисовал Никита, они могут не получить ничего никогда. Да, именно это написано на сайте Brainbox, если ты посмотришь, да.

Нет, что это венчурная инвестиция. Это венчурная инвестиция, если вот мы тоже делали такое а-ля Roadshow, где мы тоже ходили по блогерам, снимали видео, рассказывали про платформу, и если ты любой из них посмотришь, я в самом начале говорю, ребята, смотрите, мы когда предлагаем инвестировать в объекты недвижимости наши, там риски низкие, но они есть. И мы всегда пишем, что риски есть, там может что-то пойти не так.

Здесь мы вам предлагаем инвестировать в бизнес самой платформы Simple Estate, и здесь риски в 10 раз больше, чем в наших объектах недвижимости. Поэтому заранее понимайте, что все может пойти не так. Может быть, пойдет так, как мы нарисовали, может быть, пойдет лучше, может быть, хуже.

Ну то есть непредсказуемо абсолютно, гарантий никаких нет. Будьте готовы потерять полностью все вложенные деньги. И только если вы на это согласны, только тогда, пожалуйста, оставляйте заявку у нас на платформе.

Слушай, а вот, так сказать, для финала, а ты сам бы свою долю 35% за какую сумму продал? Я не готов тебе ответить, надо смотреть. Сейчас я прихожу тебе и говорю, Никита, 350 миллионов забирай твои 35%. Ты, может быть, так, конечно, сделаешь, но у нас тоже, если презентацию открыть, есть несколько вариантов выхода для инвестора.

Вариант выхода для инвестора через 5 лет. Инвестор может либо сидеть бесконечно долго и получать там дивиденды, когда и если мы выйдем в прибыль, либо есть вариант продать этот бизнес какому-то стратегическому инвестору. А зачем стратегическому инвестору покупать этот бизнес, если его элементарно ему реплицировать? Мы вот сами с тобой почитали по затратному методу.

То есть ты считаешь, что бренд Simple Estate за 5 лет станет настолько весомым, что ВТБ, например, или Сбербанк сочтут его достаточно весомым, чтобы не перепаковать его под своим брендом? Нет, я ни в коем случае не пытаюсь думать, что бренд Simple Estate будет более дорогим и ценным, чем бренд Сбербанка. Ни в коем случае. Скорее всего, конечно же, они сразу же переименуют там Сбербанк Эстейт и что-нибудь такое.

Типа для них копейка просто, поэтому они могут купить. Логика какая. Опять же, я могу об этом компетентно судить, потому что раньше я был на той стороне, мы как бы покупали компании, и ты вот мыслишь как предприниматель.

Мне нравится какая-то бизнес-модель, ты не будешь ее покупать, ты скажешь, я ее скопирую. Сколько будет стоить ее скопировать, вот затратным методом я оценил. Корпорации, стратегические инвесторы и любые инвесторы, они мыслят не так.

Их бизнес не делает что-то самому. Они видят, когда что-то классно работает, вот условный Сбербанк, не является какой-то, мы не ведем переговоры со Сбербанком, но условный Сбербанк, он видит, что бизнес-модель прикольная, работает, ему нравится. У него есть выбор, потратить, как ты сказал, 60 миллионов, 60 миллионов только платформа, допустим, 100-150 миллионов, явно меньше.

У нас бюрократия Сбербанка, все 400. Да, да, да. Давайте 200 миллионов, но явно меньше, чем наша оценка.

Потратить, попытаться это все сделать, потратить на это год-два, может быть, несколько раз поменять команду, несколько раз наступить на грабли и так далее. Либо можно купить за сегодня, за миллиард, два, пять, не важно. Это важно, миллиард, два, пять.

Смотря в какой момент. Смотри, вот если прямо сегодня у нас оценка 460, если завтра придет Сбербанк и скажет, я выкупаю за миллиард, звучит как достаточное премие. То есть что, за 350 миллионов ты продаешь? Нет, я так не сказал.

Я гипотетически размышляю с тобой, рассуждаю. То это будет звучать справедливо. Если через 5 лет, когда у нас будет 15 миллиардов аума, ну миллиард будет неинтересно.

Это должно быть 3-5, в зависимости от результатов, покряхидно улыбаешься. Нет, мне просто рад, как люди, я часто встречаюсь, люди просят деньги на какую-то хрень. Они мне рисуют такие радужные перспективы, там все прям отлично.

Я поэтому все время так слушаю, думаю, ну здорово, конечно. Смотри, 5 лет назад, когда это было только все на бумаге, я пришел к своему бывшему начальнику из Goldman Sachs и сказал, вот у меня есть идея, что думаешь? Он сказал, я дам денег. Тогда не было ничего.

Три года назад нас видели люди и такие, что-то пирамида какая-то. Два года назад такие, а, да, где-то слышал, может быть пирамида, но я не уверен. Год назад типа, а, да, Simple Estate точно знаю, видел у Скрипко, не знаю, там на подкасте.

А сейчас мы достаточно известны на рынке компаний. Вы заметно стали. И если ты посмотришь, там тоже вот люди иногда говорят, вы через 5 лет рисуете себе 15 миллиардов активов, а сейчас у вас 2. Нифига себе рост.

Я говорю, а вы посмотрите, сколько было 2 года назад, 3 года назад. У нас там было 300 миллионов, и мы радовались. Эффект низкой базы.

Да. Поэтому мы растем одинаково примерно. Я не говорю, у нас нет такого, что вот так, а потом вот так.

Я думаю, что вы будете расти. Хочешь мой прогноз? Через 5 лет? Давай. Я думаю, что в рамках вашей бизнес-модели от 500 миллионов до миллиардов в год вы будете расти.

И при этом этот рост не будет экспоненциальным. График будет логарифм, если говорить в разрезе процентного роста АУМа, он будет логарифмический, потому что вы в абсолюте будете на ту же самую сумму расти каждый год. Потому что это, ну вот моя такая оценка емкости ниши рынка.

Может быть. Может быть. Вот тут смотри, я не готов как бы ручаться, что будет там как-то какой-то сценарий, никто не знает.

Я каждый квартал сажусь, сам свою модель открываю и переделываю ее полностью. Потому что, знаешь, какие-нибудь новые вводные появляются, я все переделываю. Поэтому может быть так, как ты сказал, будет.

Мы тоже инвесторам говорим, что, ребят, никто не знает. Может быть будет так. Так вот, возвращаясь как бы к покупке, зачем покупать? И вот они сидят, думают, либо мы потратим там год, а то едва на то, чтобы это все попытаться сделать, может быть получится, может быть не получится, мы потратим 200 миллионов.

Либо мы вот здесь можем купить уже готовое за миллиард. Это бюрократия. И мы сразу же получим работающий продукт, поставим его к себе на полку, вырастим в 100 раз за счет того, что мы Сбербанк, ВТБ, неважно кто, и заработаем 10 миллиардов на этом.

И вот как бы для них выбор достаточно очевидный. Лучше купить уже действующий продукт. Я согласен, опять, это пример бюрократии.

Им выгоднее сделать, но они купят, это правда. Потому что они не хотят геморройцы, это строжная бюрократическая процедура. Есть time to market еще.

То есть ты можешь сам сделать за год, за два, а можешь купить уже завтра у тебя будет готовое. И ты как бы не теряешь вот это время, ты за это время зарабатываешь, окупаешь свои инвестиции очень сильно. Логика такая.

То есть как вариант, кто-то может прийти и купить. Ты говоришь, за какую стоимость я готов свою долю продать? Вот я тебе сказал, наверное, условно, это сейчас не как коммитмент какой-то. Если там приходит стратег и говорит, покупаю всех за миллиард, ну это типа премия в два раза к нашей текущей оценке, наверное, звучит справедливо.

Но опять же, это не я должен решать, это мы все вместе соберемся и проголосуем. Я понял, смотри, предложение. Можно, извини, я договорю, важно.

Если стратег будет покупать, он купит всех, кроме меня, потому что меня он попросит остаться. Нет, смотри, у меня наоборот предложение. Значит, я захожу к тебе, стратега, мы делаем на Brain VC оценку.

Покажи миллиард. Нет, нет, без проблем. Оценку делаем в миллиард на Brain VC.

Привлекаем 500 миллионов денег инвесторов, они же все заносят, нормально, проэкламируем. Я выкупаю тебя за 350 миллионов, еще кого-нибудь выкупаю, чтобы было 51%. Все, всех остальных кидаем.

Все деньги просто туннелю из компании, продаю платформу за 3 копейки сам себе и делаем новую платформу. А здесь все погибают под брендом Simple Estate, 500 миллионов зависшие. Ты просто окэшился, я получил на халяву платформу, 500 миллионов застряло на веки.

Знаешь, что дальше будет? Что будет? Дальше мы с тобой будем в одной камере сидеть. Нет, это фигня, поверь мне, дальше ничего не будет. Я тебе говорю, как работает судебная система.

Андрей, я не знаю, как ты работаешь. Согласен на такое? Я не знаю, как ты работаешь. Ну ты согласен на такое или нет? Нет, не согласен.

Хорошо, ты вот сейчас 350 миллионов получаешь, выходишь сразу, но остальные люди там зависнут на веки. Да они не зависнут, нет, это не так работает. Ты согласен так сделать или нет? Нет, нет.

Почему? Потому что ты любишь инвесторов. Так чисто технически не получится сделать. Получится, я тебе нарисую схему.

Сейчас не за 3 копейки живу перед камерой, я тебе нарисую схему, получится, поверь мне. Хорошо, давай так, смотри. Допустим, это реально.

Давай вот чисто логически, мы с тобой же оба как бы предприниматели, мы хотим зарабатывать деньги. Вот открою еще раз финмодель. Вот давай представим, что мы в прекрасном, прекрасная simple estate будущего.

У нас есть выручка, вот давай мы прогнозируем, да, в 25-й год, повторюсь, это вот эта базовая модель, в которую вот я больше всего верю. Может быть лучше, может быть хуже. 530 миллионов.

У нас есть ебеда 300 миллионов. Моя доля сейчас в компании после этого раунда будет 30%. Сколько стоит компания с ебедой 300 миллионов, которая еще при этом растет? Ну, вот здесь 3 ирда.

3 ирда, вот, 3 ирда. Моя доля 30% будет стоить ярд. Чисто экономически.

Нафига мне сейчас вот это вот все делать, получать, сколько там ты мне предложил, да, 350? 350. Давай, допустим, 350, да, потом каждую ночь просыпаться и думать, придет ко мне или не придет кто-нибудь. Инвесторы меня с виллами будут по всему земному шару гонять, когда я получу в 3 раза меньше, чем если я буду честно нормально работать и получу в 3 раза больше.

Согласен. Значит, я, мне кажется, хороший подбивочек под конец. Я хочу, как сказать, ответить на это анекдотом, потому что у тебя гипотетически 3 миллиара.

Так вот, сын приходит к отцу и говорит, пап, пап, а какая разница между фактически и гипотетически? Он говорит, ну, сынок, иди спроси у сестры, переспала бы она с негром за миллион долларов? Он приходит, говорит, ты переспала бы? Он говорит, да, да. Она говорит, иди спроси у бабушки, переспала бы она? Ну, за миллион долларов переспала бы? Говорит, иди спроси у мамы, переспала бы она? Говорит, ну, за миллион, да, отцу бы не сказал, но переспала бы. Говорит, вот смотри, сынок, гипотетически у нас 3 миллиона долларов, а фактически 3 проститутки в семье, поэтому как бы логика в том, что это возможно, а возможно нет.

Ладно, это больше юмор ради, в целом мне кажется, что… Нет, смотри, дисклеймер правильный, возможно, да, возможно нет, ну, то есть тут вообще не гарантировано. И я прекрасно понимаю, что я могу потратить 10 лет своей жизни на компанию, которая в итоге не достигнет тех параметров, которые я хотел бы. Не будете об этом говорить? Нет, потому что, знаешь, стартапы – это всегда такая история очень эмоциональной качели, где ты сегодня думаешь, что ты покорил весь мир, завтра ты думаешь, что ты закроешься через неделю.

И вот в моменты, когда ты думаешь, что завтра закроешься через неделю, у тебя бывают мысли, что типа, нафига я всем этим занимаюсь, но потом нет, я все равно смотрю назад. Вот чисто там, не смотря там на всех вокруг, вот чисто я, как Никита, я очень многому научился, я обзавелся там офигенными связями, я не знаю, то есть моя ценность просто, меня как там, неважно, сотрудника, предпринимателя, эксперта, она сильно выросла. И даже, если завтра, не знаю, ты у меня Simple Estate выкупишь полностью, моя ценность сильно выросла, и я как бы доволен тем результатом, который я сделал.

Хорошая финалка от Никиты. Я о тебе хочу сказать, как говорится, думайте сами, решайте сами, как говорят наши криптоны, Dior, do your own research. Знаете, чем я хочу за финалик? Никита сказал, я за это 5 лет своей жизни, вот как я занимаюсь Simple Estate, я там стал лучшим специалистом, много чего узнал, тролливали.

А я могу сказать, вот я с тех пор, как я занимаюсь недвижимостью, у меня поднялся холестерин, я поправился, ухудшилось самочувствие, выносливость и так далее. Вот и думайте сами, решайте сами. В общем, спасибо, ребят, вы были на канале «Вокруг скрипко», со мной был Никита Корниенко, мне кажется, был интересный разговор.

Был очень интересный. Пишите комментарии, вопросики оставляйте, всего хорошего, до новых встреч и пока-пока. Значит, Никита, смотри, мы сейчас вот эту вангану переставим туда за петень, чтобы я был более сговорчив, чтобы я в интервью не задавал тебе таких жёстких вопросов, был более мягкий, он так будет меня охлаждать.

Да, помнишь, у нас есть разные инвесторы, вот такие, может быть, тоже.

[СЦБот]

Эта тема была перенесена из раздела Комната совещаний.

Перенес: Admin. Держитесь и всего вам доброго.