ПочтаСделки с юридической недвижимостью: юридические аспекты
Сделки с объектами коммерческой недвижимости являются неотъемлемой частью деятельности юридических лиц. Они характеризуются рядом нюансов, вызывающих затруднения при заключении договоров и осуществлении других действий, что в конечном итоге может привести к одной из сторон, участвующих в процессе.
Общая последовательность осуществления сделок с коммерческим недвижимым имуществом
Под коммерческой недвижимостью понимаются различные объекты. Это может быть:
нежилое помещение;
здание;
строение;
сооружение;
имущественный комплекс;
земельный участок.
В категорию сделок с вышеуказанными объектами входят:
приобретение за счет собственных или кредитных средств;
продажа;
аренда;
дарение;
договор мены (мало распространен) и др.
Все эти процессы в той или иной степени сводятся к стандартной последовательности этапов, каждый из которых имеет свои юридические аспекты.
Поиск объекта и подготовка к переговорам
Найти помещение, земельный участок или здание под коммерческое использование можно в различных источниках - интернет-ресурсах, СМИ и др. После того как установлен подходящий объект, нужно провести его проверку на предмет юридической чистоты, так как несоответствия, выявленные после приобретения, затруднят регистрацию прав на купленную недвижимость и станут причиной непредвиденных расходов.
В числе потенциальных рисков коммерческой недвижимости:
Несогласованная перепланировка помещений.
Неполный комплект документов на объект.
Регистрация с нарушениями.
Обременение долгосрочной арендой.
Опасность представляет и возможность отказа в регистрации приобретенного объекта уже после подписания всех бумаг о передаче и оплаты сделки.
После проверки объекта наступает этап подготовки к переговорам, основная цель которых прийти к согласию по основным пунктам (цене, способу оплаты, срокам подписания соглашения).
В состав участников сделки входят не только покупатель и продавец. Если стороны вышли друг на друга с помощью посредника (риэлтора или риэлторского агентства), последний также становится заинтересованным лицом, имеющим потенциальную выгоду в случае успешного завершения сделки.
В связи с участием нескольких сторон с различными интересами переговорный процесс может затянуться на неопределенное время. В этом случае полезное содействие окажет грамотный юрист по строительству и недвижимости. Часто специалисты, защищающие интересы своего клиента, рекомендуют привлекать независимых экспертов узкого профиля, компетенция которых обеспечит быстрое компромиссное решение текущих вопросов.
Проверка контрагентов
Оценка юридической чистоты контрагентов находится по важности на втором месте после проверки предмета договора. Для этого юрист по недвижимости изучает устав и учредительные документы юрлица. Существуют также специальные базы данных, при помощи которых можно упростить сбор информации об участниках сделки.
Подписание договора и проведение расчета
При заключении крупных сделок вначале обычно заключается предварительное соглашение (статья 429 ГК РФ), в котором прописываются будущие действия контрагентов.
Если ни одна из сторон не имеет претензий, составляется текст основного договора и оформляются все необходимые документы. На этом же этапе устанавливаются договоренности о способах и сроках оплаты.
После согласования документации объект регистрируют и проводят окончательные расчеты. Для усиления гарантии можно приобрести титульную страховку, защищающую от риска потери прав собственности на приобретенный объект.
Источник: www.madroc.com
