Я взял франшизу Пятерочки и вот что понял

[Admin]

Я взял франшизу Пятерочки и вот что понял

Всем привет, сегодня речь пойдет именно о пятерочке как франшизе. Дело в том, что когда ты очень много занимаешься коммерческой недвижимостью, то тебе становится скучно, потому что это очень понятно, это просто, это долго, потому что ты все равно инвестируешь деньги, ты их закладываешь на длительный промежуток времени и хочется чего-то новенького, тем более когда у тебя есть определенный опыт в конкретном направлении. Так произошло и у меня.

Все начиналось с маленьких объектов коммерческой недвижимости, которые были нацелены под аптеки, алкогольный магазин малого формата, и со временем я перешел в то, что мы начали задавать помещение именно крупным ритейлером, таким как пятерка самособственная. Где-то мы сажали магнит, но в целом это везде был именно пятерка. Они занимали наше помещение и, соответственно, очень качественно там работали.

Когда в вашем помещении сидит пятерочка, то вы ежемесячно получаете отчет о товарообороте и, соответственно, вы можете понять, насколько качественно работает магазин. Обращая внимание на этот товарооборот, я понимал, что ребята очень комфортно себя чувствуют и основная причина, почему они хорошо себя чувствуют, это локация, которая была нами выбрана, где мы конкретно открыли этот продуктовый магазин. Когда магазин работает хорошо, ты начинаешь задумываться, что еще можно из этого выжить.

И поэтому пришла идея открыть франшизу. И если мы говорим просто про коммерческую недвижимость, где ты сдал помещение и просто получаешь подселенный доход, то франшиза пятерочки — это прям сложный операционный бизнес. И об этом я сегодня расскажу.

Почему выбор пал именно на франшизу пятерочки? Дело в том, что изначально, когда я именно сдавал помещение в аренду, я понимал, что на территории Москвы, Московской области, магниты работают гораздо хуже, чем пятерка. Пятерка во всех локациях дает гораздо более привлекательный товарооборот. У людей гораздо больше интереса к пятерочке, как у простых потребителей.

Ну и сама концепция, то есть сначала пятерка придумывает что-то интересное, начинает это двигать на рынке, а потом подхватывают все остальные. То есть если мы посмотрим на то, что в магазинах появилась выпечка, кофе-машина, это же все изначально придумала команда именно пятерки, а уже после этого магниты Дикси подхватывали и начинали реализовывать внутри своих магазинов. Ранее, когда я уже был в коммерческих помещениях и видел, как развиваются франшизы, такие как, допустим, «Буханка», я очень много сталкивался с людьми, которые эти же «Буханки» активно закрывали после того, как пробовали с ними сотрудничать.

И поэтому подход к франшизе, он был достаточно детальным. То есть я должен был быть уверен в том, что партнер будет со мной действительно классный, с кем я буду готов двигаться дальше. Именно по всем этим вышеписным причинам я пришел к тому, чтобы открыть франшизу именно с пятерки от X5 группы.

Давайте же поговорим о том, насколько это дорого, зайти во франшизу и в целом, как быстро эта штука окупается. Вам комфортнее открыть 450 квадратов, поэтому если мы говорим про такую площадь, то цена ремонта вместе с оборудованием обойдется где-то в 25 миллионов. Если вы захотите сделать прям классный магазин, то уже в 30 миллионов.

Помимо этого, у нас есть дополнительные расходы в виде паушального взноса, который составляет около 500 тысяч рублей. И также банковская гарантия, которая необходима для того, чтобы работать с пятеркой. То есть либо вы отдаете деньги ПТАКу как депозит, либо же вы просто размещаете на депозите, предоставляя банковскую гарантию.

Так или иначе, это дополнительные 5 миллионов рублей, которые замораживаются на год минимум. Конечно, когда вкладываешь такие деньги, хочется получить быструю окупаемость, тем более ты занимаешься операционным бизнесом, а не просто сдаешь объект в аренду. Так вот, то, что рассказывает пятерочка, окупаемость в полтора-два года.

Поверить в это можно, но на практике все совсем по-другому. И к этому мы вернемся позднее. Выбирая классного партнера, с кем хотелось бы комфортно работать, естественно, был очень четкий расчет на то, что пятерочка будет во всем помогать.

И с учетом того, что я никогда не занимался операционным бизнесом, была мысль о том, что это будет очень комфортно, очень легко и классное взаимодействие. По факту, это целая катастрофа. И на самом деле, здесь не буду обвинять саму пятерочку в том, что это так.

Нет, ребята достаточно недавно двинулись в направлении франшизы, это направление активно прокачивается, уже было очень много общения с руководством пятерки. И в целом могу сказать, что ребята прям пытаются помогать, они вникают во все сложности, которые возникают в течение работы, это постоянная обратная связь. Но так или иначе, это очень большая компания, это очень большая команда, это очень много людей.

И поэтому, когда каждый занимается какой-то своей микрозадачей, достаточно сложно найти контакты и наладить это все быстро. Да, вопросы решаются, но для решения этих вопросов требуется потратить очень много времени. Я верю в то, что эти процессы наладятся и, опять-таки, общаясь с руководством, ты понимаешь, что это действительно будет налажено, но хотелось бы, чтобы это произошло гораздо быстрее.

Ну а на данный момент, конечно, это постоянные проблемы в взаимодействии с сотрудниками компании. И для решения своих вопросов, которые, казалось бы, можно решить за 2-3 минуты, можно потерять несколько дней, а то и неделю. Так, собственно, зачем же нам взаимодействие с сотрудниками пятерочки и что вообще входит в обязанности франшизера, когда вы открываете собственный магазин? Пятерочка полностью за вас привозит товар на точку, то есть логистика товара на них.

Товарная матрица – это тоже вопрос, который закрывает пятерка. Мы не можем его изменить, то есть у нас есть разная система того, какой товар мы можем выставлять у себя на прилавке. Мы выбираем конкретную матрицу и уже на основании этой матрицы мы видим то, что у нас представлено.

Изменять это, если можно, то только в очень малом количестве. По факту мы работаем с тем, что нам дает сама пятерка. Следующий момент – это, естественно, ценообразование.

Никаким образом на ценообразование мы не влияем. Есть дополнительные скидки, которые выдаются на определенную группу товаров, но так или иначе, все ценообразование идет от пятерки. Соответственно, это то, что они назначают нам каждый день, это то, с чем мы работаем.

Так что же, собственно, делаем мы непосредственно как франшизеры? Наша задача – это набор персонала, контроль персонала, контроль частоты магазина и проверка, чтобы тот товар, который мы хотим продавать, всегда находился в нашем магазине. То есть проверка остатков. И затарка этого магазина, если мы понимаем, что в будущем у нас будет большой приток людей, большой спрос на продукты, чтобы у нас все это было заранее завезено в магазин.

На первый взгляд кажется, что все это не такое большое количество задач, с этим легко справиться, но на самом деле очень много сложностей возникает в процессе работы. И далеко не секрет, что сейчас в принципе с набором людей это очень большая проблема, так вот в магазинах пятерочки, в принципе, это чувствуется прям очень сильно. Поэтому людей действительно не хватает.

Чтобы найти классных сотрудников, вот еще надо очень хорошо постараться. По ходу всего взаимодействия, естественно, у нас есть определенные стандарты проверки от пятерочки, с которыми мы сталкиваемся, за нами пристально следят. Но глобально самый такой основной момент, что также у нас проходит инвентаризация товара, которая идет раз в три месяца для того, чтобы проверить, сколько было украдено за это время и, в принципе, что у нас на данный момент на самом деле находится в магазине.

А мы, как владельцы бизнеса, естественно, проводим инвентаризацию каждый день по определенным категориям товара, по группам товаров, но глобальная инвентаризация проходит раз в три месяца. Давайте же поговорим об основных статьях затрат у владельца франшизы, чтобы понимать, с чем мы все-таки на самом деле сталкиваемся. И две основных статьи расходов это аренда помещения и персонал.

И вот здесь, конечно, хотелось бы добавить, потому что у нас, когда пятерочка рассказывает свою красивую презентацию о том, что персонал вам обойдется в 500 тысяч рублей, как я говорил ранее, люди это очень дорогой ресурс сейчас, их сложно найти, еще сложнее найти качественный ресурс, поэтому, естественно, вы готовы платить больше за хороший качественный персонал. И, на самом деле, зарплата, которая возникает у сотрудников, это далеко не 500 тысяч, то есть в среднем это от миллиона рублей, и это серьезная нагрузка на вашу финансовую модель. Ну и второе, это, конечно же, аренда, так как я занимаюсь именно стрит-ретейлом, и это новостройки жилых домов, это Москва и Московская область, по сути, это ближайшие подмосковья, то ставки аренды ниже двух тысяч за квадрат мы здесь не найдем, поэтому считаем, что любое помещение 400-450 метров нам обходится, ну, как минимум, в миллион рублей аренды, которую мы постоянно платим.

И, соответственно, это уже 2 миллиона рублей расходов, которые, так или иначе, у нас постоянно ложатся. Ну и третье, о котором точно не стоит забывать, это расходы на коммунальные платежи, потому что один продуктовый магазин у нас съедает электричество в месяц на 300 тысяч рублей, и, по сути, это те деньги, которые вы просто платите из своего кармана. Ну и четвертое, о чем мы, наверное, думаем в последнюю очередь, да, или то, что мы не учитываем, это порча товара и, соответственно, его воровство.

Так или иначе, это то, с чем мы сталкиваемся постоянно. Товар, у которого заканчивается срок годности, за сутки списывается внутри магазина, то есть его невозможно продать, и даже сама база не дает его реализовывать. Действительно, этот товар убирается, и это наши дополнительные убытки.

Ну и воровство. Люди действительно потихоньку или даже где-то очень активно выносят большое количество товара, и это дополнительные расходы, которые мы считаем либо на основании локальной инвентаризации, либо, как я говорил ранее, через 3 месяца после того, как проходит глобальная инвентаризация всего магазина. Ну и, собственно, теперь мы приходим к вопросу окупаемости.

-

Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!

Что же все-таки у нас ожидает, когда мы занимаемся франшизой пятерки? Глобально я бы все равно разделял магазины на две части, да, это первые этажи жилых домов, когда мы находимся в жилом комплексе, в котором, в принципе, очень много квартир, и люди здесь живут постоянно, либо вторая франшиза, которая открывается в коробке, то есть это отдельно стоящее здание, очень часто это находится где-то на трассах, ну, то есть те магазины, которые работают именно летом в основном, когда люди едут там на дачу, когда они едут отдыхать, и, соответственно, затариваются перед этой поездкой. Абсолютно разная окупаемость, абсолютно разные цифры, абсолютно разные аренды, абсолютно разная фондоплата труда. Я говорю конкретно про свое направление, у меня это исключительно стрит-ретейл, первые этажи жилых домов.

Так вот, здесь основная проблема, с которой я столкнулся, это период раскрутки. Так или иначе, когда мы заходим в жилой комплекс и открываем свой продуктовый магазин, мы ждем, пока комплекс заселится. То, о чем я говорю с точки зрения коммерческой недвижимости, всегда мы обязаны предоставить арендатору арендные каникулы и лесенку на первый год раскрутки, потому что нет людей и арендатор чувствует себя плохо.

Раньше я насмотрел на это все скептически, ну, потому что я думал, что это просто такие правила рынка. Сейчас, когда я сам занимаюсь франшизой пятерки, я очень хорошо понимаю, что это такое. Лесенка очень важна для того, чтобы арендатор мог выжить в первый год.

Людей в комплексе нет, они только привыкают к магазину, туда очень мало людей ходит в целом. И первое, с чем мы сталкиваемся, это огромное количество продукции, которые мы просто выкидываем, потому что людей нет, а товар нужно затарить. Если продуктов нет в магазине, люди в принципе не приходят или не будут приходить в будущем, поэтому определенное время мы вынуждены терпеть убытки, связанные с простой утилизацией продукции.

Второй момент, это естественно само заселение. Пока людей нет, пока к вам не ходят в магазин, все это время товарооборот очень низкий и он не перекрывает даже те две статьи расходов, о которых я говорил ранее. То есть это аренда и расходы на персонал и это дополнительные убытки, которые мы терпим, пока жилой комплекс заселяется.

Поэтому к тем прекрасным 25 миллионам на ремонт, о которых я говорил, смело закладываем еще так миллионов 10 на время, пока этот магазин будет приходить в норму, пока жилой комплекс будет заселяться, пока у нас пойдут люди и пока наш магазин начнет качественно работать. В целом на раскрутку магазина, я думаю, надо закладывать минимум год, это для того, чтобы мы вышли на такой первый плюс. Понятно, что ноль мы можем отбить гораздо раньше, месяцев через 6-7, но все равно к плюсу мы приходим где-то через год после комфортного заселения.

И тут же надо добавить, почему мы не можем открыть франшизу в уже заселенном комплексе, а дело в том, что, к сожалению, таких нет. Потому что если жилой комплекс появляется, там место занимается очень быстро и зайти туда потом просто невозможно. Поэтому заходим с самого начала и терпим убытки и готовимся к этому.

И после того, как мы обсудили большое количество моментов, какая же все-таки окупаемость у этого операционного бизнеса? Я бы так сказал, что при очень хороших обстоятельствах за 2,5 года это можно окупить. Но по факту я бы все-таки закладывал минимум 3 года, чтобы не было каких-то лишних ожиданий, чтобы не было какой-то дополнительной нервотрепки. Все-таки вот 3 года это тот минимум, на который мы хотим рассчитывать для того, чтобы отбить вложенные туда средства.

После этого, конечно, магазин начинает расти, вы получаете чистую прибыль, и это все очень классно, но это все еще остается операционным бизнесом, поэтому этим придется управлять. Поэтому для новичков, которые хотят попробовать, вам нужно понимать, что это действительно очень сложный операционный бизнес, оно не работает само. Помимо того, что у нас есть персонал внутри магазина, у нас еще есть большая управленческая шапка, которая включает и отдельных бухгалтеров, и отдельных директоров по развитию.

То есть это люди, которые постоянно на связи с самим магазином, которые снимают у нас определенный головняк для того, чтобы не было необходимости постоянно быть на связи. Но так или иначе, все равно вопросы постоянно сыпятся. И именно управляя таким бизнесом, ты начинаешь сталкиваться с такими сложностями, как отключили отопление, потекла вода, вырубили электричество.

Когда это просто арендатор, который сидит в вашем помещении и просто платит вам аренду, никаких сложностей нет. Один звонок в управляющую компанию, это в крайнем случае, что вам нужно сделать. Когда это операционный бизнес, здесь все совсем по-другому.

Поэтому, если вы хотите заходить в подобный вид бизнеса, очень серьезно оцените, готовы ли вы тратить на это время, готовы ли вы в этом активно участвовать. Стоит ли та окупаемость, о которой я сейчас говорю, всех нервных клеток, которые в этом оставите. Все-таки, если ты молодой специалист, молодой предприниматель, который хочет и только начинает развиваться, конечно, это можно попробовать.

Но, если ты уже прошел большой жизненный опыт, у тебя уже было огромное количество разных сложных бизнесов, очень большое количество нервных клеток было оставлено на работе и хочется уже определенного комфорта и уюта, то франшиза это далеко не то, чем хотелось бы заниматься. И здесь мы делаем акцент исключительно на коммерческой недвижимости, которую мы спокойно сдаем в аренду. Сегодня мы поговорили про такую интересную тему, как бизнес в бизнесе, а конкретно франшиза, конкретно пятерочки внутри стрит ритейла.

Пишите в свои комментарии, что вы думаете, готовы ли вы вести такой вот интересный бизнес или все-таки это достаточно сложный процесс и вам было бы комфортнее просто сдавать помещение в аренду даже в той же самой пятерочке. Ну, а также подписывайтесь на канал и, если у вас есть необходимость в отборе коммерческой недвижимости, пишите мне в Telegram, я и моя команда с удовольствием поможем вам в решении этого вопроса. Как вы могли видеть, мы не только занимаемся сдачей помещения в аренду, но еще и сами ведем бизнес внутри коммерческих помещений.

[СЦБот]

Эта тема была перенесена из раздела Комната совещаний.

Перенес: Admin. Держитесь и всего вам доброго.