Admin

Начинается самый сложный год для рынка недвижимости / Что нас ждет впереди?/ Артем Цогоев

Мой прогноз очень простой, это будет шоком для застройщиков. Ну, они уже реально обнаглели. Надо обязательно внедрять эту идею и манипулировать людьми.

Нервы на конвестиции, недвижимость умрёт. Я предполагаю, что цены всё-таки вырастут на новостройке. Массовое уклонение от налогов именно в этом бизнесе, скорее всего, будет реальностью 26-го, возможно, 27-го.

Государство контролирует практически всё, наверное, кроме нашего диалога. На ваш взгляд, люди сейчас покупают недвижимость из-за страха или из-за необходимости? Ёжики плакали, но покупали. Завтра сделают опять ставку 21%.

Завтра всё упадёт, завтра будет крах. Каким будет рынок недвижимости в 2026 году? Для того, чтобы проанализировать рынок и понять, как он был в 2025, как он будет в 2026, я пригласил к нам в гости, на мой взгляд, одного из самых честных аналитиков рынка недвижимости частного инвестора Артёма Цыгоя. Артём, добрый день.

Виктор, добрый день. Спасибо за приглашение. По старой доброй традиции, у нас уже в пятый раз получается.

Пятый раз, да. Пятый раз подкаст в конце года, мы с вами собираемся. Я очень безумно благодарен, что вы дошли к нам в нашу прекрасную студию.

Мы офлайн, не онлайн с вами записываем подкаст. Благодаря этому, я думаю, что получится насыщеннее, активнее. Я, конечно же, подготовился, ещё раз посмотрел наш с вами старый подкаст, который вышел в январе 2025 года.

Кстати, наши зрители могут его найти и посмотреть. И вы говорили, что новостройки не упадут в 2025 году, краха не будет. Да, и, к сожалению или к счастью, но мы как раз говорим с точки зрения фактов, вы были правы.

Вот давайте порассуждаем вначале, каким вы видите 2026 год для, в первую очередь, первичного рынка недвижимости. Я просто ещё хочу заметить, Виктор, что все годы, которые мы с вами записываем, я ни разу не говорил, что что-то упадёт. Я говорил, что может откорректироваться, но, в принципе, коллапсов, крахов и кризисов я не прогнозирую.

Ну вот как раз, когда отмена льготной была, ипотеки в 2024 год, вы как раз говорили, что нас ожидает коррекция, и летом 2024 года вас действительно ждала коррекция. Вот хочется понять про 2026 год, конечно же, про льготную программу, мы ещё тоже поговорим. Вы помните лучше меня.

0

Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!

Значит, давайте про непростой 2026 год. Мне кажется, что это сейчас некая неопределённость. У нас есть отсечка по изменениям в семейной ипотеке, которая будет с 1 февраля.

Скорее всего, для застройщиков опять наступит период больших скидок во втором квартале 2026 года. А летом, я думаю, что они как-то разберутся со всем этим, что-то придумают, как всегда это бывает, и, скорее всего, ситуация выправится. Я думаю, что есть очень большая неопределённость по семейной ипотеке вообще, как по финансовому инструменту.

Если её будут всё-таки сильно сокращать, отменять, привязывать к региону и так далее и тому подобное, в общем, закрывать потихоньку. То, с одной стороны, это вызовет сложности для застройщиков, если это резко будет сделано на один момент. А если это будет, как всегда, у нас принято в формате угроз, сейчас, сейчас, сейчас, подождите, мы сделаем, соберёмся, решим, нет, не будем и так далее.

То это, конечно же, приведёт только к одному, к тому, что опять в последний вагон будут впрыгивать люди, как это, собственно говоря... Происходит сейчас. Ну, происходило сейчас. И, собственно говоря, мы опять увидим и рост цен, и рост темпов продаж и так далее и тому подобное.

Вот как это будет, всё-таки, пока не ясно. По-моему, даже никто не знает этого, никто не может сказать, что будет со семейной ипотекой, потому что движения абсолютно разные. Но от этого, конечно, всё зависит, потому что сейчас семейная ипотека – это основной драйвер продаж.

Если её совсем отменят вдруг, то это будет шоком для застройщиков. То есть, условно, рынок недвижимости, на наш взгляд, всё равно держится благодаря семейной ипотеке. А на ваш взгляд, нет? Ну, смотря как считать, потому что всё-таки с каждым месяцем мы видим всё меньше и меньше сделок ипотечных, и всё больше и больше сделок в кэш и рассрочку.

Да, но всё равно вот то, что мы видим сейчас, это люди, которые хотят использовать возможность по семейной ипотеке. Может быть, он действительно сокращается и сократится после этого всплеска, который мы видим. Но я думаю, что результаты последнего квартала 2025 года – это как раз будет преобладание семейной ипотеки в сделках.

Поэтому, если мы посмотрим вообще на весь год, на весь 2025, я думаю, что доля семейной ипотеки очень большая. То, о чём вы говорите, конечно же, тоже есть, и это будет больше как раз во втором квартале 2026 года, потому что количество этих людей просто физически сокращается, которые могут претендовать на семейную ипотеку, а сделок за кэш будет, конечно же, больше. Вопрос, где люди кэш возьмут, то есть тоже очень всё не так, ну, неоднозначно, я бы сказал.

Ну, про депозиты я ещё спрошу, а вот какой сектор может больше пострадать? То есть если мы говорим, что окей, да, сейчас есть хайп, застройщики этим пользуются и немного манипулируют, люди покупают недвижимость лишь бы что-то купить. И на самом деле в некоторых случаях это хорошо. Ну, то есть как бы там нужно от ситуации на самом деле смотреть.

То есть те, кто даже купят дорого, я всегда говорю, ну, как бы, а потом, ну, у вас будет эти там 3 или 5 миллионов рублей, а вы с ними вообще ничего не сделаете, а вам нужно решать же лично вопрос. Какой сектор может в 2026 году сильнее пострадать? У нас в Москве не осталось практически комфорт-классов в рамках САДО, прошу прощения, в рамках МКАДа. А у нас преобладающий класс активов в старой Москве – это бизнес-класс.

Скорее всего, соответственно, удар будет именно по бизнес-классу, и удар будет безусловно по премиалке. Но по бизнес-классу больше. Я думаю, что комфорт, который остается в новой Москве, например, он сильно не пострадает, как всегда.

Но я думаю, что бизнес-класс – это будет такой сектор, на который будут давать хорошие скидки. Ну, вот мы говорим скидки, да? Окей, вот, допустим, была цена до этого объявления, что семейную потеку будут сокращать. Например, где-то в сентябре была цена, не знаю, за квартиру 20 миллионов.

Например, сейчас застройщики повышают цену, и, наверное, где-то на процентов 10-20 выросла стоимость этой квартиры за счет манипуляции. Как раз мы говорим, вот этот сегмент 15-30 миллионов, например, на счет стоит 24. А какая может быть скидка в 2026 году? Типа 23 500? Нет, я думаю, что скидки будут, как всегда, в сложные времена.

Они же доходят до 15, иногда до 20% в зависимости. Да, реальные скидки, конечно. Тут еще раз повторюсь, очень неопределенная ситуация с основным инструментом, по всяком случае, важным инструментом – продаж.

И четко нельзя сказать, какие будут скидки, какая будет атмосфера вообще во втором квартале. Может, действительно у нас сильно снизится ставка, люди принесут деньги на рынок недвижимости, которые освободились из депозитов и так далее. Может быть, эти все мечты, так сказать, воплотятся в реальности, и это сгладит ситуацию.

Но если ситуация не сгладится за счет депозитных денег, то, в общем-то, застройщикам ничего не останется, как давать скидки. На ваш взгляд, люди сейчас покупают недвижимость из-за страха или из-за необходимости? Ну, необходимость – это главный стимул для покупки недвижимости, потому что недвижимость для многих – это в том числе и безопасность, не просто какие-то инвестиции, хоть я и специалист по инвестициям, но для многих людей это просто некий актив, который им дает, скажем так, психологическую уверенность и в себе, и в будущем и так далее. Поэтому мне кажется, что все равно люди покупают недвижимость ради того, чтобы как-то зафиксировать свое положение.

Возможно, для инвестиций, но как всегда, и это обычно бывает, когда деньги стоят дорого, все-таки инвестиционные покупки, они небольшой процент занимают, а в основном люди покупают для себя, для улучшения условий жилищных, для решения каких-то психологических проблем, что важно и так далее. То есть, скорее всего, это вот как-то так. Многим кажется, что оно вот уберет семейную ипотеку, льготные ипотеки, и рынок инвестиций в недвижимость умрет.

Так ли это? Вообще слово недвижимость имеет огромное количество значений. Если мы сейчас про жилую недвижимость, то оно не умрет, потому что у нас есть компания «Смаринт». У нее есть проекты арендные, квартиры, которые компания управляет, например.

Я не думаю, что у вас сильно снизится количество людей, которые хотят инвестировать в жилую недвижимость. Да, там доходность не такая, как сейчас в облигациях, например, но для кого-то это понятный, удобный инструмент. Поэтому не уверен, что вообще в принципе это умрет, потому что покупка жилой недвижимости – это не только спекуляция на рынке новостроек, но еще и использование в каких-то других целях, в которых, например, используете недвижимость вы.

Есть такое как бы мнение, что вот льготные программы, вот они есть, надо им пользоваться, и это инвестиции в недвижимость почему-то у людей. А вот если убрать всевозможные льготные программы, тогда нет смысла вообще инвестировать и покупать квартиры. У нас есть льготные программы, которые двигают цены.

То есть у нас была льготная ипотека, были очень низкие ставки и так далее. У нас были такие периоды, которые характеризовались тем, что деньги стоили очень дешево, деньги на новостройки. Это, конечно же, двигало цены.

Постепенно это начали убирать, и постепенно мы увидели, что цены замедлились. То есть если мы посмотрим на 2023 год, там, по-моему, рост был чуть ли не 30%, плюс в 2025 году мы, по-моему, получили чуть больше 10 номинально. Ну да, там 10-12, то это благодаря панике из-за семейной потери.

Абсолютно точно. Ну и, собственно говоря, мы уже видим, что чем дальше в лес и чем дальше от всяких льготных программ, тем, соответственно, меньше рост цен. Поэтому что значит заработать? Заработать на росте цены спекулятивно, конечно же, наверное, не получится, потому что просто стимулов нет.

Но заработать какие-то другие деньги на аренде можно. С учетом того, что у нас сейчас дефицит в бюджете, государство приняло решение поднять налоги. При этом налоги и для большого бизнеса.

В прошлом году подняли налог на прибыль, в этом году подняли налог, поднимают налог на НДС. То есть практически на 10% поднимают на 2% пункта. И добавляют еще налог малому бизнесу, ИПшникам, которые зачастую строят, ремонтируют и делают все эти услуги, связанные тоже с недвижимостью.

Могут ли повышение налогов повлиять на рост стоимости недвижимости как первичной, так и вторичной? Потому что со временем мы видим, что все меньше и меньше. Сейчас застройщики вообще квартиры с отделкой дальше с вайтбоксом предлагают. Ну тут уже был комментарий от застройщиков, что им это повышение НДС на 2% погоды не сделают, потому что у них сделки без НДС.

Они квартиры продают без НДС, доли НДС очень небольшие, это в основном не жилые помещения, которые они продают и так далее. А что касается отделки, ну тут тоже они отказываются, потому что они не могут прогнозировать, сколько бы устроить материал и работы. У нас в стране низкая безработица.

То есть, в принципе, человек, у которого есть руки, ему не обязательно идти заниматься ремонтами квартиры, у него есть много других, разных вариантов. Соответственно, стоимость работ будет расти, и застройщики не могут это прогнозировать. Плюс к всему, уже есть еще инициатива, которая связана с тем, что раскрытие скроу будет только после сдачи оформления собственности, по-моему.

То есть они хотят переместить сейчас вот эксплуатацию, и хотят именно передать ключам. Да, а если ключам, то надо как можно быстрее сдавать. Отделка там делать не надо, потому что это плюс полгода.

Минимум. Минимум для застройщика. Поэтому никакой отделки не будет, если это будет принято.

Соответственно, с другой стороны, у нас действительно есть большой, скажем так, класс флиперов, которые переключились в том числе на объекты премиум-класса новостройки, бизнес-класса. Они делают отделку, продают с хорошей маржи, быстро достаточно делают. Естественно, к ним вопросы, как они будут это проводить с точки зрения налогов, потому что у них резко выросли ставки именно для такого бизнеса.

Мой прогноз очень простой. Скорее всего, часть оплаты за отделанные флиперами квартиры будет проходить в кэше. Мы вернемся опять к ячейкам.

Да, вот. Ну и, собственно говоря, массовое уклонение от налогов именно в этом бизнесе, скорее всего, будет реальностью 26-го, возможно, 27-го и других годов. Наверное, так.

Потому что даже если флиперы перейдут на режим АОСН, там, где 8% или меньше 60 миллионов. Ну сколько? Три квартиры в год. Ну, то есть, либо они опять начнут дробить счеты в свой бизнес.

То есть, у них будет каждый член семьи ИП с АОСН, и вот, значит, сколько они квартир сделают. Ну, это тоже. АОСН – это только эксперименты, он будет длиться до 27-го года, что дальше непонятно.

Ну, в общем, я думаю, что, скорее всего, всем будет проще вернуться опять к кэшу, к сожалению. Потому что, на самом деле, конечно же, когда законодатель придумывал эти изменения, у него не было в мысли, что он тем самым приведет рынок недвижимости опять к кэшу. Я к этому абсолютно не призываю вообще за то, чтобы платить налоги, но, к сожалению, это просто реальность.

Я как человек, который может прогнозировать, наверное, это достаточно логично звучит. Флиперы сейчас в комментариях напишут, а что, надо налоги платить, да? Может быть, они до этого не платили, значит, для них ничего не поменяется. Да, но при этом, наверное, будут манипулировать тем, что у нас появился теперь НДС, вылезли расходы, стройматериалы выросли, услуги.

Лично я, например, понимаю, что частные подрядчики, которые мне сейчас делают ремонт в моих квартирах под аренду, они просто спокойно в следующем году добавят минимум 10-15% на свои услуги, потому что плюс 5% это просто НДС, которая возникнет дополнительной. И говорят, что все-таки рабочие требуют сейчас побольше зарплаты и требуют индексацию типа вот где-то на уровне 10% относительно 2025 года по работам. Наверное, наверное.

То есть, ну, хорошо, вырастут цены, себестоимость этих работ, флипперы будут вынуждены повышать цены, но как на этот рынок отреагируют, мы не знаем. Почему государство не вводит закон, который запретит застройщикам сдавать квартиры без отделки? То есть, ну, в моем понимании, в чем? Самую сложную часть в ремонте, да, ремонто-технические работы, это от черновых до предчастовых, ну, то есть, или таких частовых основных, перекладывают на плечи обычных граждан, которые взяли сейчас дорогую ипотеку, либо взяли огромное количество расходов, высокую стоимость недвижимости, говорят, ну, вот тебе полуфабрикат, да, за который ты заплатил кучу денег, и теперь делай сам ремонт, но при этом ты должен знать там регламенты, должен предоставить нам проекты, должен нам все за это заплатить за проекты, но вряд ли мы что-нибудь как-нибудь проконтролируем и проверим, но денежки с тебя возьмем. Но если ты где-то нарушишь, то это твоя ответственность, и ты такой плохой.

Дополнительные требования к застройщикам всегда вызывают только реакцию одну, это повышение цен. Почему государство не обязывает застройщиков делать ремонт? Потому что, наверное, это вызовет рост цен, а государство так или иначе контролирует рынок недвижимости. У нас государство контролирует практически все, наверное, кроме нашего диалога.

Это решение, очевидно, переведет к росту цен. То есть, и уже точно покупатель может показывать пальцем не на застройщика какого-то абстрактного, а вот на государство. Государство приняло решение, застройщики теперь обязаны делать ремонт.

Плюс к всему, они свои деньги увидят только, соответственно, если это пройдет только после оформления собственности покупателями. То есть, это вообще уже какой-то прямо не бизнес, а какая-то социальная функция строительства жилья. Это уже напоминает вообще госпрограмму и те самые хрущевки.

Они же с отделкой были, да? С какой-то плохой, но с отделкой. И тут уже вопрос о том, а кто будет заниматься вообще девелопентом в России? Видимо, уже государство так или иначе, потому что застройщики уже совсем такие какие-то жертвы становятся. Они все обязаны, при этом как они зарабатывают, это их дело.

Но я не знаю, на самом деле, к чему это приведет. К росту цен точно, скорее всего, будут уходить какие-то игроки. Сложно представить, что будет.

Я думаю, это государству невыгодно. А видите ли вы риски, что кто-то все-таки может обанкротиться? Даже из крупных ребят в 26-м году. И плюс дополнение, это то, что мы надеемся, скорее всего, уже есть точная информация, что моратории на штрафы не будут продлевать, потому что они уже реально обнаглели.

Ребята-девелоперы уже хрэ. Видите ли вы все-таки риски? Потому что в чем вопрос? Не в том, что, ну окей, там обанкротится какой-то застройщик, никому не важно. А в том, что люди сейчас очень сильно боятся покупать недвижимость с ключами, например, после 28-го года, потому что возникает вопрос, а что будет у нас в стране, какой будет курс, вообще доживет ли этот застройщик? Вообще я люблю говорить, что обанкротиться может любой бизнес, в том числе и застройщики.

Но здесь ситуация вот какая. Все-таки у нас с 2018 или 2019, я все время забываю, когда у нас приняли изменения в 2014 по поводу escrow. 2019.

У нас все-таки есть новый участник всей этой истории, это банк, и банк все-таки проверяет каждый проект перед тем, как выдать кредит. Обанкротство застройщиков безусловно возможно. Все плохо, дилетанты, которые умеют только получать банковские кредиты, рисовать финансовые модели, их согласовывать, а вести девелопмент они не умеют.

Ну, предположим, соответственно, у них не пошел бизнес. Насколько это будет массово? Ну, мне как-то сказать, честно говоря, сложно. Застройщики, которые не смогут решить вопрос, если эта проблема действительно возникнет с отсутствием семейной ипотеки, они попадут в очень тяжелое положение.

Обанкротятся? Может быть, но для дольщика это повлечет только то, что проектом займется банк. То есть, еще раз, я, кстати, тоже много раз и в интервью с вами мы это обсуждали, о том, что дольщикам надо смотреть на то, какой банк кредитует конкретный проект и оценивать банк скорее, чем застройщика, потому что когда застройщик уйдет, появится банк. И в этом смысле та конструкция, которая была придумана в 2019 году, она, наверное, поддерживает рынок и обеспечивает в каком-то смысле безопасность для дольщика.

То есть, если бы не было скроу-счетов, которые привели к росту цен, не было бы, может быть, льготной ипотеки, то рынок недвижимости бы рухнулся. Потому что были бы большие риски. У нас же как бы до того, как приняли скроу, были большие риски.

Вы вкладывали деньги, а потом это Urban Group оказывалось, или 65. Или Seven Suns. Ну, Seven Suns это уже да.

Ну, я просто к тому, что риски были очень серьезными. Сейчас риски ниже, намного ниже. А где ниже риски, там, собственно говоря, цены могут быть действительно, они выросли, это правда.

Но все равно есть некая система безопасности. Если мы верим в банковскую систему, а мы, в принципе, можем в нее верить, потому что фактически все крупные банки, которые дают кредиты застройщикам, это государственные банки. Ну, потому что если посмотреть на выдачи, Сбер, Дом РФ, ПСБ и ВТБ.

Ну, вот они, собственно говоря, и будут отвечать за рынок недвижимости, что случится с несчастными застройщиками, или с счастливыми. Если бы покупали новостройку в 2026 году, как бы смотрели, что бы оценивали там? Как оценивали бы застройщика, или там, генподрядчика? То есть, на какие факторы стоит обращать внимание в 2026 году, если все-таки надо вложить деньги в первичку? Ну, это очень сложный, комплексный вопрос. Дело в том, что мы же видим рынок.

Мы видим, что, например, в Москве там, ну, я не знаю, процентов, наверное, 40 сделок – это пик, среда и форма. Да, вот эти три компании, которые фактически входят в один холдинг. О чем это говорит? О том, что люди смотрят на вот эти три компании, они понимают, кто за ними стоит плюс-минус, видят результат работ и доверяют свои деньги именно этим компаниям.

При этом не факт, что риск там у какого-то небольшого застройщика, у которого за спиной стоит какой-то большой банк, который прокредитовал этот проект, больше, чем у какого-то проекта пика. Но люди делают выбор в пользу больших застройщиков, у которых есть финансовые партнеры, скажем так. В Москве там это Донстрой, ПИК.

Кто там у нас еще? ЛСР. ЛСР. А в Петербурге это Сэтлсити, тот же самый ЛСР и так далее.

То есть люди все равно тяготеют к крупным брендам. Почему так происходит? Ну, они хотят безопасности, для них это важно. Поэтому что бы я ни сказал, это не изменит вот эту вот систему, которая уже сложилась.

Ежики плакали, но покупали. Ну а все-таки небольших застройщиков стали бы ли вы рассматривать? Или вот на что посмотрели? То есть, например, понравился проект, там цена, условия, но это, допустим, небольшой застройщик или он не такой известный, хотя на самом деле он мог быть известным, просто люди про него не слышали. Вот на какие факторы бы вы смотрели для того, чтобы принять решение? ЛСР.

На предыдущие проекты, если у застройщика вообще ничего нет за спиной, ну, наверное, для меня это был бы такой некий вопрос уже, мне нужно было копать, кто бенефициар этого застройщика, чем они до этого занимались. Если они были акционерами ликвироводочного завода, никогда ни одного дома не построили, наверное, это не мой выбор. Ну, собственно говоря, скорее всего, это уже опыт, да, застройщик может быть небольшой, но у него хороший опыт, потому что есть и в Москве, и в Петербурге небольшие застройщики, там один дом, второй дом, они вот идут спокойно, не лезут в какие-то большие истории, но, тем не менее, они вполне себе ничего.

Если опыта нет, конечно, я бы посмотрел бы на банк, если бы у меня была такая возможность, я бы посмотрел на проектную декларацию, посмотрел бы, какая себестоимость, сколько у них должен быть темп, как этот темп, который должен быть, теоретически, совпадает с текущими продажами и так далее. То есть, я бы на старте продаж такого застройщика бы никогда не купил. Я бы посмотрел, как он продает, а какие у него поступления на escrow.

Ну, короче, вот такая вот более кропотливая история, потому что все-таки стартапов на рынке тоже достаточное количество есть, новых компаний, но либо за ними стоят люди, которые что-то уже делали в других компаниях, вот, например, компания October Group, которая несколько проектов смотрит, это же выходцы из пионера, ну, как бы, можно понять, что ожидать от этой компании, а какая-нибудь no-name компания, которая ничего никогда не строила, кто ее бенефицары, Иванов Иван Иванович, прописанный в Tool'е, условно, да? Tool хороший город, я не к тому. Я к тому, что если это неизвестный человек за этим всем стоит, то, наверное, надо смотреть на результаты продаж. Опять же, у нас есть компания Seven Suns, о которой вы уже упомянули, у нее же были проекты построенные и реализованные в Петербурге, в Вологде, по-моему, у них были, и так далее.

И вообще, это вологодский застройщик с большой историей, просто они в какой-то момент стали Seven Suns, а до этого они по-другому назывались. Но это их, в общем-то, не спасло от печальной судьбы и дочечков тоже, поэтому надо смотреть еще на цены, по которым продается, на темпы продаж. То есть это более комплексная история, чем просто пойти, как это тупо сказать, и купить в пике.

Нужно изучить разных девелоперов, посмотреть разные проекты, посмотреть разные локации и принять решение. И, возможно, да, нужен пик, а, возможно, не пик. Вот хочется поговорить про вторичный рынок, и многие сейчас переключаются на вторичный рынок.

Но на вторичном рынке сейчас появился новый игрок, это город с реновацией. На самом деле активно сейчас распродаются квартиры, и чудесным образом сейчас в Москве у нас только город занимается жильем комфорт-класса, при этом продает не так дорого. По моим данным, я не знаю, сколько это открытая информация, но мне точно не говорили, что это нельзя говорить, себестоимость сейчас строительства у города, город покупает это открытые тендеры, где-то на уровне 163 тысяч рублей за квадратный метр у девелоперов, которые строят.

Ну, может быть, сейчас с инфляцией условно 200 тысяч мы округлим. Ну, понятно, что это без учета участка земли, потому что он предложит городу. И сейчас мы видим там 280-330 квартир с отделкой на аукционах, и там уже как повезет, по какой цене.

Вот как вы оцениваете инвестиции, потому что именно многие рассматривают инвестиции в реновации? И уже потом отдельным вопросом, как оцениваете покупку для личного проживания такой квартиры? Купить в реновационном доме квартиру с ремонтом, если цена действительно хорошая, но это тоже вопрос оценки. То есть ее надо сделать грамотно для того, чтобы увидеть, насколько она хороша. Для того, чтобы что? Для того, чтобы сдавать в аренду.

То есть мы инвестируем ради чего? У всех разные цели. Но на самом деле то, что я слышу, недавно был на эрфире РБК, некоторые эксперты, не будем называть их имена, заявляли про то, что очень выгодно сейчас покупать по 330 за метр большие площади при реновации, участвовать в аукционах и, конечно же, этим спекулировать. То есть они видят возможное снижение ключевой ставки и сыграть на этой волне.

Сыграть здесь важно. Вообще идея сложная достаточно. То есть купить большую квартиру в доме комфорт-класса, то есть в принципе уже не в премиуме, и не в бизнесе, а в комфорте, где у тебя соседи, переселенцы в том числе, для того, чтобы цена выросла, возможно, за счет снижения ставки.

Мне кажется, очень сложная идея. Такие идеи ходят. Я бы ее, наверное, отрицал бы всячески, потому что покупать квартиру в доме по реновации, особенно большую квартиру, я не понимаю, в чем идея.

Но мне кажется, что это как-то сложно звучит, а если это сложно звучит, это, наверное, все-таки какая-то такая помеха. А в каком случае стоило бы покупать квартиру в реновации с точки зрения инвестиций? Ну, с точки зрения инвестиций, можно купить квартиру по реновации для того, чтобы передать ее вам и сдавать в аренду, например, потому что, как всегда, мы знаем, что инвесторы, которые любят получать рентный поток, они любят покупать готовое, не ждать, а сразу купить, сразу сдавать и получать свои деньги. То есть... С отделкой.

Конечно, да. То есть для этих целей, наверное, реновационные дома и реновационные квартиры это суперидея, потому что можно действительно сразу купить и не на следующий день, но через какое-то короткое очень время сдать и получать, так сказать, рентный поток. С другой стороны, тоже надо понимать, что очень важно оценить, а может быть, вторичка все-таки лучше, потому что реновационные дома, которые выходят на рынок, да, они новые, они замечательно, прекрасно выглядят и сильно отличаются от вторички, вторички, но все равно они все-таки дорогие достаточно.

То, что я видел, разница все-таки по отношению к коммерческим застройщикам небольшая. Ну, как небольшая? Ну, там пару миллионов. Возможно, что вторичка дешевле.

То есть очень важно правильно оценить. Если удастся найти хорошее предложение, то, конечно, реновационные дома – это удобная история для того, чтобы сдавать в аренду. Спекулировать реновацией.

Ну, надо ставить на дальнейшее повышение цен на вторичку. Вторичка за 2025 год выросла на 4% в среднем по Москве. Вот, я не знаю, насколько выросли в цене новые дома, я просто не помню.

Ну, хорошо, пусть они выросли на 10%. Если человек верит в том, что в 2026 году еще цены вырастут на вторичку, в том числе и на 10%, ну, наверное, ради 10% можно это сделать. Но есть же много сейчас еще других инвестиционных инструментов, которые дают больше.

Ну, вот сейчас все говорят, что вторичка значительно дешевле, чем первичка, не анализируя вообще абсолютно эти рынки, объекты недвижимости. И говорят, вот вы дураки, покупаете новостройки, соответственно, а потом не сможете их выйти и продать. Вот все-таки стоит ли рассматривать в 2026 году вторичку, причем, я говорю, вторичку может быть в новостройках, или лучше по классической стратегии идти с переуступкой тогда, когда застройщик поднимает цены и, как сказать, сыграть на этой волне? Переуступка всегда ведет к дисконту.

То есть есть цена застройщика, есть цена инвестора, который пытается переуступить. У застройщика всегда все карты. Мы, кстати, тоже об этом много-много лет говорили.

Ничего не поменялось. Все возможности, чтобы выгодно продать потенциальному покупателю, есть у застройщика. А, соответственно, как у нас сейчас Дональд Трамп говорит, у них нет карт.

Козыря, да? Козырей, да. Нет вообще карт, плохие карты в игре. Вот это все про инвестора.

Потому что инвестор не может, так сказать, дать субсидированную ипотеку, рассрочку и так далее. У него очень ограниченная история, связанная только с ценой. То есть есть цена застройщика, чем больше его дисконт, тем больше у него шансов продать.

Поэтому, наверное, заниматься переуступками, входить в новостройки в 2026 году надо очень осторожно. Я бы сказал, что это вот, наверное, флиппингом занимаются все-таки профессионалы ремонта, продаж и так далее. Люди без опыта, им, наверное, не стоит этим заниматься.

Вот так же и сейчас. И, в принципе, уже и в прошлом, и в позапрошлом я бы так же сказал. То есть спекулировать новостройками людям, которые в этом ничего не понимают и просто хотят поучаствовать в этой истории, наверное, не надо этим заниматься.

То есть это вопрос удачи. Встретишь динозаврика или не встречаешь динозаврика на улице, вот такая вот история. Поэтому, наверное, заниматься вот таким инвестированием должны профессиональные инвесторы, а непрофессиональные инвесторы должны заниматься чем-то другим.

Безопасным, более безопасным. Более безопасным это buy-to-rent. То есть классическая стратегия, когда мы покупаем объект недвижимости с целью последующей сдачи в аренду, подготовка и в будущем уже перепродаж.

Она более понятна. Но опять, есть же разные риск-профили. Об этом мы тоже сто раз говорили.

Агрессивный риск-профиль склонен, соответственно, к спекуляциям. А консервативный риск-профиль склонен к buy-to-rent. Люди разные все.

Кто-то хочет поучаствовать, повезет, не повезет. Могут потерять при этом. Ну, окей.

Но есть люди, которые сознательно инвестируют в какие-то безопасные активы, которые приносят какие-то стабильные доходы, относительно стабильные доходы. Ну и, собственно говоря, таких людей тоже большое количество. И, конечно же, люди, которые имеют консервативный риск-профиль, они, скорее всего, захотят спекулировать.

Потому что это немножко не их история. А недвижимость в целом, как актив, просто недвижимость почему-то часто сравнивают с депозитами и фондовым рынком. А вот недвижимость, это все-таки про сохранение капитала или про инвестиции и преумножение капитала? В разные периоды времени, по-разному.

Наверное, сейчас, когда деньги стоят очень дорого, это не история про преумножение капитала. Это, скорее, история про сохранение. Опять, у нас очень высокая инфляция в России.

То есть, теоретически, с помощью недвижимости можно сохранить деньги. Но если мы посмотрим на то, сколько у нас в стране инфляция, условно, реальная инфляция, я думаю, что реальная инфляция в России это процентов 9. А в Москве цены на вторичку за 2025 год выросли всего лишь на 4%. Сохранили ли люди, которые свои деньги держали во вторичке при такой инфляции что-то? Наверное, нет.

Но бывают времена другие. Бывает тот же самый 23-й год, когда цены на недвижимость очень сильно выросли, и практически все люди, у которых была недвижимость в городе Москва, стали бенефицарами этого всего. Потому что, хочешь не хочешь, а у тебя квартира подорожала, и ты заработал денег.

Если ты хочешь выйти, пожалуйста, выходи. И забери свою прибыль, которую ты получил, начиная с 2021 по 2023 год. Исходя из этой логики, нужно всегда иметь активы, потому что в случае их переоценки, особенно положительной, ты можешь на этом заработать.

Понятно, что бывает переоценка и другая. Тут вопрос в том, что недвижимость, рынок недвижимости, он цикличен, к сожалению. Вот у нас просто некоторые события происходят такие, которые цикл сдвигают.

Потому что, когда у нас должна была быть коррекция, у нас началось субсидирование ставок по ипотеке государством. То есть это, в принципе, не рыночная история, а абсолютно внешнее какое-то воздействие государства, которое не привело к изменениям цикла. Когда-нибудь недвижимость начнет дешеветь.

Как раз тогда, когда вот это стимулирование рынка недвижимости государством, оно исчезнет полностью. То есть, например, у нас семейная ипотека до 30-го года в каком-то виде останется. То есть в каком-то виде государство будет субсидировать ипотеку, и в том числе будет субсидировать застройщиков и рост цен до 30-го года.

Значит, соответственно, после 30-го года может что-то случиться по всем законам логики. Потому что рынок недвижимости цикличен. Есть периоды рецессии, когда цены падают.

Соответственно, от этого не уйти никак. Просто у нас это сдвигается. Просто у нас, если отменят семейную ипотеку, то все ждут волну снижения ключевой ставки и тот самый отложенный ипотечный спрос, потому что большинство людей же не купили квартиру личного проживания, а стали ее снимать по этой причине, что просто не смогли, потому что, ну, лично я всегда считаю, что самый основной рынок, это все равно вторичный, он всегда должен быть больше первичного рынка.

Они сейчас примерно на одном уровне, просто люди не могут купить. То есть как вы оцениваете ситуацию, что все-таки постепенно ключевая ставка будет снижаться и будет переток денег на рынок недвижимости и в каком виде это может быть? То есть в каких цифрах может идти речь? У нас ключевая ставка в 2022 году была 17%, не так давно у нас была она, уже не 22-й год был, уже 25-й, а у нас была ставка 21%. Вот все, что мы знаем о поведении нашей ключевой ставки.

В принципе, мы ничего об этом не знаем. То есть у нас может произойти событие, которое завтра сделает опять ставку 21%. И вся эта замечательная теория о снижении ключевой ставки, она просто будет разрушена, как стеклянный домик.

Вот и все. То есть мы не можем прогнозировать непрогнозируемые вещи. А ключевая ставка в России уже, ну вот очень короткий промежуток времени, ну, 3 года.

За 3 года она повышалась и снижалась. Все. Как мы можем говорить о том, что что-то произойдет такое, точно, и делать ставку, долгосрочную ставку, ведь недвижимость, это же долгосрочная инвестиция всегда.

Как мы можем прогнозировать, что у нас в летом 2026 года, например, будет ставка 12%. Она у нас может быть 8% даже летом, если что-то такое прям очень хорошее случится. Но при этом 50% шансов, что у нас будет она 21%.

И вот в этой неопределенности мы каждый день живем. То есть вы бы убирали вообще этот фактор при оценке и при инвестиции в недвижимость? Конечно. Потому что мы его не знаем, мы не контролируем это.

Мы контролируем только свой бюджет, когда платим деньги куда-то, застройщику или продавцу на вторичном рынке. Это мы контролируем. А все остальное мы не контролируем никак.

Насколько эффект Долиной повлиял на рынок недвижимости в реальном? Или он только, как сказать, просто создал определенный хайп и пиар, и теперь все в запрещенных соцсетях выкладывают песню «Погода в доме». Она стала лидером в прослушиваниях. Это же есть статистика.

Она открыта абсолютно, что количество сделок по вот такой вот мошеннической схеме, она очень небольшая. Это доли процентов. Соответственно, Лариса Александровна Долина просто известный человек.

У нас, кстати, есть еще другой случай. У нас есть и Тимур Бутрудинов, у которого отнимают то ли жилье, то ли не жилье, сносят его недвижимость. Об этом вообще никто не говорит.

А этот факт тоже есть. И это тоже какие-то доли. Представляете, у людей могут отобрать квартиру.

Как я понимаю, у него не жила какая-то недвижимость, которая где-то была построена, когда-то, видимо, незаконно, не в том виде. Мы этого не знаем. Но этот факт есть, и о нем никто не говорит вообще.

Ну а о Долине говорят все. Почему так произошло, я не знаю, почему так. Я думаю, что эффект Долины вообще никакого влияния на рынок недвижимости не имеет.

О нем забудут завтра. И никто не будет напевать песню «Погода в доме», потому что это все просто уйдет. А то, что не уйдет, это то, что у нас есть действительно большая какая-то проблема, связанная со вторичным рынком.

Как финансируются покупки, никто не знает на этом рынке. Откуда кэш берется для сделок, никто не знает. Много ли людей откладывают покупки и снимают недвижимость на вторичке, тоже никто не знает.

Это вообще некая терра инкогнито, неизвестная. Вот это важно, на мой взгляд. А Долина вообще никакого влияния на вторичку, вообще на рынок недвижимости не имеет.

То есть многие люди испугались, но это так же, как и многие люди испугались ковида. А кто-то переболел, у него даже температура не повысилась, а кто-то умер. То есть это же, к сожалению, реакция у всех людей разная.

Как думаете, связано ли это с тем, что в прошлом году нас пугали, что вклады заморозят, заморозили вклады, да? А в этом году нас пугают, что вашу недвижимость на вторичном рынке отнимут. И как рецепт, что в прошлом году, что в этом, единственные предлагали первичную недвижимость у застройщиков. А почему отнимут? Я что-то как не уследил.

Я имею в виду, что как раз вторичную недвижимость, если вы купите, то ее бабка у вас отнимет. И риски, соответственно, есть. Вот, смотрите, суды.

То есть я же более чем уверен, что в офисах продаж, давно я в них, кстати, не был, именно чтобы приходить как клиент, и чтобы меня еще и не узнали, но я уверен, что в офисах продаж брокеры пели песни в стиле Ларисы Долиной, что вторичку опасно покупать, лучше купить первичку. И, следовательно, брокер заводил на первичку и получал побольше комиссии, чем на вторичном рынке. Но опять же, у любого движения есть какие-то бенефицары, да? — Раздували ли девелопера, на ваш взгляд? — Конечно.

Но это просто инфоповод. То есть если кто-то чего-то боится, надо обязательно внедрять эту идею и манипулировать людьми. Это нормально.

То есть застройщики должны зарабатывать деньги на всем, на чем могут. Любые изменения, которые происходят, положительные, отрицательные, бизнес использует в свою сторону. Я уверен, вы используете это тоже каким-то образом.

Но не можете не использовать. — Ох, мы пару роликов сделали. — Ну вот, да.

Как сказать? Картинка для привлечения внимания называется. — Да, да. — Поэтому это нормально.

Но одновременно с этим у нас же была не так давно другая проблема. Это до того, как у нас появились бабушки-мошенницы, у нас было большое на рынке опасение людям, которые уехали релакантам. Сделки с релакантами представляли какую-то опасность тоже.

То есть опасности у нас просто очень большое количество на рынке, но с ними как-то люди работают. Я думаю, что с бабушками тоже как-то они сработают. Потому что, ну, какой процент, какое количество продавцов на рынке вторичного жилья люди пожилые? Наверное, большой.

— Так или иначе, потому что... — Да. Ну что, теперь эти все люди вынуждены доказывать, что они не влюблены и не продавать квартиры. Ну то есть мы что, отсекли от вторичного рынка огромное количество сделок сразу, таким образом? А кто такой пожилой? Это кому за 50, за 60, за 70? Ну то есть кто это такой человек? То есть очень много всего непонятного, а влияния на рынок практически нет.

Сделки будут идти, и бабушки будут продавать свои квартиры. Да, теперь на них, так сказать, смотрят с опаской, будут их проверять и так далее, но одновременно с этим есть решение Верховного суда как-то разрулить за это все дело рынок. — Полезно ли это было для рынка вообще, как бы с точки зрения пересмотра, улучшения, безопасности? — Ну, любые законодательные изменения, в том числе даже такие вот, у нас как бы право не прецедентное, а телефонное.

Наверное, это полезная история, которая случилась. Людям посвятили опасности, это хорошо. Вообще люди должны знать о рисках.

Одновременно с этим огромное количество рисков, которые существуют на рынке, про них вообще никто не слышал, никто не говорит, но они есть. — Какие, например? — Ну, например, какие-то сделки, которые заключаются людьми, которые там брали кредиты, например. Огромное количество людей брало в кредит деньги, и они объявили, например, о банкротстве, или могут объявить о банкротстве через какое-то время.

Ведь это же риск, он известен тоже. Когда человек продал квартиру, через какое-то время он обанкротился, и конкурсный управляющий говорит, нет, квартира, верните ее обратно, пожалуйста. Этот риск есть? Существует.

— А много об этом говорят? Так же, как о долиной? — Вообще не говорят. — Ну и все. Вот об этом и речь.

А таких схем очень много разных. Вот, и незаконные перепланировки, куча всего. И все, рынок с этим как-то живет.

Но об этом не говорят. — Еще у нас есть риск. Я не могу ни спросить, ни сказать.

У нас риск есть геополитический в данный момент. И большинство людей откладывают покупку недвижимости, соответственно, на текущий момент, пока идет СВО. То есть завершение СВО может ли повлиять на рынок недвижимости с точки зрения увеличения, или наоборот, может быть, уменьшения спроса, потому что вспомнят, что есть другие инструменты инвестирования в формате фондового рынка или других стран.

— А вот это на самом деле хороший вопрос. Дело в том, что все-таки завершение СВО — это большой положительный все-таки момент на рынке, психологически в том числе. Вы правы, многие люди опасаются, ждут какого-то момента, и это может повлиять на рынок.

Одновременно с этим у нас есть еще и проблемы в экономике, которые могут обостриться. Когда они вернутся, у нас экономика должна перестроиться, и одновременно с этим у нас начнутся какие-то возможные экономические проблемы в стране, которые, конечно же, будут решены, но тем не менее, с одной стороны, это положительное явление, но с другой стороны, это может быть воспринято именно нашей экономикой не так однозначно, как мы все думаем. Поэтому не знаю, как будет.

Сложно сказать. — Если бы, например, сейчас искали квартиру, что бы вы делали? Пытались найти оптимальное время для покупки, как говорится, поймать волну скидок, или еще что-то, которое ожидают в 2026 году, или на какие-то другие факторы смотрели, оценивали, для того чтобы решить задачу при условии того, что мы так или иначе понимаем, что нужно купить недвижимость, то есть именно стоит такая сдача у человека. — Тут принципиально вопрос на вторичке или на первичке, потому что... — Давайте первично.

Возьмем, например, у человека осталась семейная ипотека, то есть у нас разные зрители смотрят, есть семейная ипотека, они проходят еще по условиям, есть сбережения, которые есть на депозите, в целом депозиты сейчас чуть снижаются, и многие говорят, ну что, сейчас или не сейчас? Вот пытались ли бы вы... — Сейчас или никогда? — Да, словить волну? Или как бы вы действовали, если бы решали задачу, покупали квартиру в 2026 году у застройщика? — Вот это хороший вопрос, и он, опять же, очень сложный, потому что все наши эфиры, все пять штук, мы говорили о том, что, скорее всего, цены будут расти. То есть, ну, кроме вот одного, вы вспомнили про то, что коррекция была предсказана мной. Я, честно говоря, даже этого не помню, если честно, забыл.

Здесь, опять, надо иметь информацию для того, чтобы решать и принимать решение. Если у меня есть информация на руках о том, что точно семейная ипотека будет ограничена, и я не смогу какие-то действия делать, то, наверное, я, к сожалению, поспешу, потому что иначе я просто не смогу этого сделать, не успею, а потом буду сожалеть об этом. Но если я понимаю, что все-таки у меня есть информация о том, что изменений не будет, то, наверное, я бы подождал.

Чего, кстати, ждать? Вопрос. Ну, не знаю. Наверное, скидок каких-то.

Но, опять, скидки появятся тогда, когда будет изменение, а до изменения никаких скидок нет, как сейчас. Сложный вопрос. Я надеюсь, что я не буду стоять перед таким выбором никогда лично.

А что важнее, условия покупки или цена? Зависит от моей роли. Если я инвестор, то, наверное, для меня важна и цена, и условия покупки, потому что мне надо выходить через какое-то время. Если цена сильно завышенная, то фиг с ними с условиями покупки, мне же потом выходить по какой-то еще большей цене.

Поэтому если я просто покупать или покупаю для себя, наверное, условия покупки первичны, потому что мне не продавать, мне не надо продавать, я буду там жить. Вот мы говорим про 1926 год. Какая недвижимость с точки зрения инвестирования будет наиболее востребована? То есть на какие форматы вы бы смотрели? Честно говоря, я не являюсь большим фанатом жилой недвижимости, к сожалению.

Для меня есть три направления, которые будут показывать хорошую доходность. С моей точки зрения. Я не настаиваю на собственной правоте.

Это, наверное, начну с конца. Это санаторно-курортная недвижимость. Там много причин, почему.

Во-первых, она развивается, сейчас серьезно. И я думаю, что эти проекты будут пользоваться спросом среди инвесторов. На втором месте, наверное, это Light Industrial в Москве, потому что из Москвы выселяют производственные компании, потому что у нас есть КРТ-программа.

Все это сносит. Вот Тимура Бутрудинова, я думаю, тоже из-за КРТ. И, собственно говоря, производства должны будут куда-то переехать.

Light Industrial – это хороший формат. В моменте, я думаю, в 2026 году он будет приносить очень хорошую доходность именно от аренды. Это хороший формат.

Ну и, соответственно, я ожидаю, что в 2026 году будет высокая инфляция в России. К сожалению, это будет связано в том числе с НДС, и с другими разными факторами. Соответственно, недвижимость, которую арендуют супермаркеты, она будет приносить хороший доход, потому что недвижимость, которую арендуют супермаркеты, там, как правило, есть привязка к товарообороту.

Чем выше инфляция, тем выше товарооборот, тем больше денег получают владельцы этой недвижимости. Я понимаю. То есть, на самом деле, я получал ответ.

Но вот если бы, например, выбирали именно жилую недвижимость в качестве инвестиций, потому что, объясню ситуацию. У многих, у кого есть даже сейчас коммерция в портфеле, рассматривают жилую недвижимость по той причине, что диверсификация немного своего портфеля в недвижимости. У недвижимости жилой в целом неплохо растет тело, и ее можно пересдавать каждый в 11 месяцев, контролируя арендую ставку.

То есть не все могут сейчас купить коммерцию и сдать ее магазину, чтобы привязать арендую ставку к фикс плюс выручка. И многие, например, купили где-нибудь в... оставь его у самолета, какое-то помещение под аптеку, сдали по хорошей ставке, но эта ставка, хоть и с индексированием в районе 5-6%, она на 8 лет привязана с большими штрафами, и многие переживают, никто не понимает, какая будет инфляция через 8 лет. И вот здесь у человека, у которого есть даже коммерция, какую недвижимость, жилую, какого формата вы бы рассматривали в 1926 году, при условии, что нам нужно попытаться как-то угадать, что она должна быть ликвидной же после 1930 года.

Ну вот, Виктор, а можно я вам тоже задам вопрос? Вы человек, который на рынке присутствует, активно, у нас аренда растет? За этот год нет. Только в прошлом году активно выросла аренда по жилой недвижимости, и это была основная причина больше в том, что был дефицит просто предложений. То есть у нас, кстати, стало снижаться количество предложений, но условно, если это было 100% в августе 1924 года, то в начале у нас года было уже 160, и сейчас где-то там 140.

То есть все равно на 40 где-то процентов больше предложений по аренде сейчас, чем это было в момент пика лета-осень 2024 года. То есть можно ли сказать, что, так сказать, аренда не выиграла у инфляции за последние годы? Аренда не выиграла, аренда проиграла. Скорее всего, за 1925 год.

Ну вот, собственно говоря, я просто хотел, чтобы вы это озвучили, потому что я-то веду к тому, что, наверное, жилая недвижимость, если ее рассматривать с точки зрения какого-то инструмента борьбы с инфляцией, она все-таки не может демонстрировать такой вот успех. Может быть, в пятилетнем периоде она выиграла у инфляции, но в короткую она не выиграла, получается так. А мы принимаем решение сейчас и смотрим на последний год.

Какой будет он? В тридцатом или какой-то? То есть мы можем хотя бы оперировать последним годом. Ну да, мы можем растянуть на пять лет, например, посмотреть, как там было. Я не помню, не знаю.

Наверное, аренда выросла в Москве за пять лет. Насколько, не знаю. Выиграла она у, не знаю, у колбасы, которая тоже подорожала за пять лет в Москве.

Я не знаю. То есть, наверное, если мы найдем какой-то инструмент или хотя бы какую-то локацию, в котором арендная плата уверенно обыгрывала инфляцию, мы, наверное, можем говорить о том, что вот в этой локации можно купить жилую недвижимость. Но где эта локация, я не знаю.

А если бы вы покупали бы вот в рамках стопроцентной сделки, ну стопроцентного капитала и депозит, что все-таки человеку в 2026 году выбрать? Я думаю, что инвестор, который будет рассматривать покупку в 2026 году, он скорее выберет все-таки депозит. Потому что, объективно говоря, у нас есть недвижимость, которая приносит доход, она всегда приносит доход, жилая недвижимость, 2-3%. Наверное, только сектор краткосрочной аренды, а парт отелей, которые сдаются в краткосрок, он может приносить больше.

Ну, предположим, это будет 7%. При этом сама эта недвижимость, апартаменты не так растут в цене, как квартиры, к сожалению. Особенно на вторичке.

Она растет на 2-3% в год. То есть это все равно в совокупности, к сожалению, пока еще проигрывает депозит. Но когда депозит у нас опять вернется к 6, тогда уже, соответственно, будет совсем другой разговор.

Поэтому в 2026 году, я думаю, все-таки если мы говорим про инвестора, он выберет не жилую недвижимость, а депозит. А если он выбирает между вообще недвижимостью в широком смысле, может быть, там будет коммерческая недвижимость, light industrial, санаторно-курортная, вот из этих вариантов уже есть, что выбрать и есть, что сравнивать с депозитом. А если не для инвестора, у которого есть сейчас депозит, и вот он так думает, либо оставаться в аренде, либо все-таки пойти, не знаю, на субсидированную ипотеку, на семейную, на какую-то там ипотеку, то есть что бы вы рекомендовали? Наверное, пойти на субсидированную ипотеку лучше, чем не пойти, потому что мы не знаем опять, что будет с ценами все-таки глобально.

Я предполагаю, что цены все-таки вырастут на новостройке, к сожалению. И это как раз связано с тем, что у нас все еще есть дешевая ипотека от государства, и эта дешевая ипотека так или иначе двигает цены вверх. Поэтому если человек хочет зафиксироваться в какой-то отношении, то, наверное, ему стоит купить квартиру.

Но я не призываю к этому. Это абсолютно ситуация, которая связана с личным решением человека. То есть если у вас беременная жена, и у нее просто срыв, потому что она не хочет жить с новорожденным ребенком в арендованной квартире, она боится просто.

Надо создать комфорт психологический. А если ситуация совершенно другая, то можно подержать деньги на депозите. Огромное количество моих друзей молодых, которые зарабатывали хорошие деньги, они не собирались приобретать квартиру, потому что у них все было замечательно с аренды.

Но как только у них появилась семья, и вот эти вот самые проблемы, когда женщина, ну, это нормально, она хочет стабильность какую-то, то тут уже они все бежали в банк, снимали деньги и покупали квартиры, брали ипотеки и так далее. Насколько это было обосновано правильно, не мне судить. Многие как-то раньше так говорили, что ипотека это кабала, и связывали с чем-то негативным, но при этом многие в прошлом году из-за аренды тоже узнали, что аренда тоже это кабала, потому что вместо 60 тысяч тебе могут сказать, что теперь платишь 100, а в ипотеке таких историй нет.

И многие задумывались. Да, это правда. Но это всегда, так сказать, ситуация, которая некая стрессовая ситуация.

То есть ипотека-стресс и аренда-стресс. Вопрос, насколько это стресс именно с точки зрения доходов. Люди разные, ситуации в жизни тоже разные.

У кого-то стабильная работа, у кого-то нестабильная работа и так далее. То здесь очень все индивидуально. К сожалению, какого-то общего рецепта для всех зрителей я не скажу.

У всех жизнь своя. Вы сказали про инвестиции в коммерческую недвижимость. Не могу не спросить про офисы, потому что девелоперы стали активно строить офисы по той причине, что апартаменты, нежилую недвижимость нельзя теперь строить под видом жилой недвижимости.

Гостиницы не сильно хотят они строить. Не сильно могут. Москва же не дает строить.

Да, да. И вот возникает вопрос, стоит ли в 26-м году при условии того, что у нас в 25-м было довольно большое количество стартов продаж по нежилой недвижимости, по офисам, до сих пор рассматривать офисы и видеть ли вы потенциал в этом рынке. Как всегда вопрос локации.

Москва состоит из традиционных деловых районов и новых перспективных так называемых локаций. Перспективные локации абсолютно все разные. Для кого-то перспективная локация это коммунарка, потому что там строится большое количество офисов сейчас, а для кого-то перспективная локация это район Мневников.

Опять очень сложный вопрос по поводу того, как оценивать проект. Их очень много. За 2025 год вышло 37 новых проектов, 37 стартов продаж, офисов.

Мне кажется, столько новостроек не было. Возможно, кстати. Да, но именно если не учитывать новые корпуса.

Но если мы смотрим только на декабрь, то там было много очень выходов, а вот во все остальные месяцы было маловато. 37 проектов, а будет еще больше, потому что в Москве действует программа местоприложения труда МПТ, где застройщики, которые строят жилье, хотят построить офисы, потому что для них это зачет, и мне надо платить за изменение видоразрешенного использования. Это лазейка такая, которая поощряется Москвой в том числе.

Деловые локации, которые сейчас есть, если строится офис в них, он лучше, чем офис перспективной локации. Но опять перспективная локация, перспективная локация и рознь. И каждая перспективная локация должна оцениваться по-своему, потому что у нас есть, например, район Калужской, там несколько объектов сейчас строятся, но это традиционное место, где все равно были арендаторы, где были бизнес-центры, и там много было всякой деловой активности в том числе.

А есть коммунарка, извините, в которой было поле. Я житель коммунарки с 2012 года, могу сказать, что я застал времена, когда туда такси не приезжали. А сейчас там огромный новый квартал.

Возможно, он станет офисным кварталом, а возможно, он им никогда не станет. Мы этого никогда не узнаем до тех пор, пока все это не будет построено. Сдастся ли это, я не знаю, в аренду.

Сейчас на рынке дефицит, возможно, какие-то компании будут снимать офисы и в нетрадиционных таких вот локациях. Насколько их будет много, я не знаю. Скорее всего, мы увидим, что какие-то объекты, которые сейчас построены, они будут полупустыми.

Инвесторы должны это понимать. То есть смотря на какой-то объект, который на рынке присутствует, он должен понимать, что, скорее всего, может случиться такая ситуация, когда арендаторов в этом объекте не будет какое-то время. И плюс нужно учитывать, что придется вкладывать деньги на ремонт, отделку, так же, как и с жилой недвижимостью.

Абсолютно, потому что сейчас арендаторы требуют от собственников офисов отделки, они не хотят брать большие каникулы. Раньше уже недорого было сделать ремонт относительно, поэтому можно было дать арендатору большие каникулы, и он за счет этих каникул говорил, что сейчас это не работает. Поэтому собственник вынужден делать ремонт, ремонт сейчас стоит.

Но если мы говорим про офис класса, например, а у нас сейчас очень много офисов класса, там до 100 тысяч рублей за метр доходит. Соответственно, сначала заплати за офис, причем у нас же большое количество объектов невозможно купить в ипотеку, только в рассрочку. И только через договор купли-продажи будущей вещи.

Абсолютно точно. Соответственно, сначала профинансирую покупку, потом профинансирую ремонт, и если ты неверно сделал свой выбор, столкнись с тем, что у тебя нет арендатора. Офис для локации, для недвижимости, это плюс, или это плюс, я имею в виду, к росту стоимости объекта недвижимости, к росту стоимости арендной ставки, или по факту он вряд ли как-то может повлиять? Мы, к сожалению, все еще живем в парадигме, что если у нас есть станция метро, то это точно плюс.

А вот если у нас есть офис, у нас были до этого всплеска офисного строительства офисы, которые располагались за МКАДом. Например, The Land называется, по-моему, большой бизнес-парк на Новорисском шоссе. Он весь был заполнен арендаторами, но это никак не влияло на стоимость квартир, которые действительно недалеко строились.

Что был этот Regoland, что его не было, не особо что-то это меняло. Поэтому все-таки, прежде всего, транспортная доступность влияет на стоимость недвижимости. Наличие офисов, ну, теоретически, да.

Теоретически, если появляется какое-то место, куда стремятся люди, где они работают, возможно, что они будут хотеть там арендовать недалеко площадь жилую и жить, но это не прямая зависимость все-таки. Потому что у нас сейчас в Москве очень развит общественный транспорт, и не факт, что люди будут стремиться жить рядом со своей работой, если они могут до нее за 30 минут доехать. Мы практически все сферы недвижимости обсудили, кроме одной.

Это загородная недвижимость. И интересует все-таки, будет ли когда-то рост и спрос на загородную недвижимость, и видите ли вы риски инвестиций в загородные проекты в формате глэмпингов, краткосрочных отелей, потому что когда были льготные программы, люди активно в них заходили. То есть видите ли вы в них потенциалы дальше.

Вообще загородный рынок у нас пережил большой такой буст, я бы так это назвал. Когда у нас была пандемия, люди проявили к этому сегменту интерес. Началось бурное строительство поселков, и спрос повышался.

Сейчас он немножко подснизился, с одной стороны. С другой стороны, многие люди все равно налаживают уже свой бизнес, если мы говорим про предпринимателей, который позволяет относительно свободно в удаленном режиме существовать какое-то время. Соответственно, это, естественно, приводит к росту спроса на загородную недвижимость, потому что есть предприниматели, которые не обязаны приезжать каждый день.

У них есть Zoom, условно, и другие средства связи для того, чтобы управлять своими сотрудниками. Поэтому, наверное, в какой-то части, в какой-то доле загородная недвижимость будет пользоваться спросом. Что касается глэмпингов, экоотелей, лоджий, как их называть, это распространенное явление во многих странах мира, в том числе в странах со схожими погодными условиями, что и в России.

Ну, например, очень много подобных домов, вот таких вот, так сказать, которые расположены на природе в Норвегии. Норвежцы, в принципе, неплохо живут, и мы в Осло, нормально там с экологией и со средой, но они предпочитают уезжать. Поэтому такой сегмент, он есть, я думаю, что он будет развиваться, но тут же, как всегда, у нас очень много девелоперов, которые предлагают какой-то продукт, при этом делают они его не очень хорошо.

Поэтому, как всегда, на рынке огромное количество проектов присутствует, но качество этих проектов оценить пока еще достаточно сложно. Есть проекты хорошие, есть проекты, которые вызывают вопросы. И с точки зрения инвестиций самый главный вопрос – это не сезон.

Потому что в сезон все понятно, у вас есть несколько дней перед Новым годом, условно, с 29 по 3-4-5 число, где 100% заполняемостью у вас есть летний период. А что вне сезона происходит? А вне сезона должна быть мощная управляющая компания, которая занимается сектором, не знаю, правильно ли это произнесу, миссе. Это всякие корпоративные мероприятия, выезды, тимбилдинги и так далее.

Вот этим всем надо управлять, заполнять полностью этот самый глэмпинг, экоотель, лодж и так далее, для того, чтобы инвестор получал доходность не только в период пикового спроса, но и во все остальные. Условно, в марте – слякоть, плохая погода, холодно. Зачем ехать в экоотель? Только на тимбилдинг, наверное.

Соответственно, если управляющая компания мощная и она решает этот вопрос, у нее есть прям вот поток таких клиентов, которые хотят делать, там, смаринг компания, например, хочет тимбилдинг сделать. Почему бы нет? Ну, если это какой-то маленький проект, который что-то там декларирует, что к нам будут приезжать, ну, в марте к ним никто не приедет. То есть важнее управляющая компания и качество, а не вот в данном случае там локация и там какая-то цена проекта.

Абсолютно. Для инвестора важен поток доходов. Если поток доходов, ну, там, пусто и густо, да, что называется, вот пусто не должно быть.

Должно быть не так густо, как летом, но деньги должны идти, потому что иначе это не инвестиция, а это, естественно, зона управляющей компании. Если управляющая компания мощная, у нее есть много заказчиков, людям, покупателям этих услуг, интересно туда приезжать, есть чем позаниматься, какие-то активности и так далее, то, конечно, это будет пользоваться спросом. А если этого ничего нет, ну, тогда это просто провальный проект для инвестора.

Какие, на ваш взгляд, основные ошибки сейчас допускают инвесторы в недвижимости? Ну, их целый список, их огромное количество. Прежде всего, ну, самая главная ошибка у нас в России, это, как сказать, все разбираются в спорте, в футболе, например, да, и почему-то все разбираются в инвестициях в недвижимость. Наверное, ошибка в том, что это все-таки, чем дальше, так сказать, чем больше у нас на рынке предложений, вот мы упомянули офисы, например, 37 стартов продаж.

То есть инвестор, который вдруг почему-то решил инвестировать в офисы, должен проанализировать все эти 37 стартов, локацию и так далее, сделать свой выбор. Ну, конечно же, огромное количество инвесторов этого не делает, так же, как и с новостройками, да, то есть какое количество людей анализируют проекты, считают что-то, а люди, которые считают, они же считают неправильно. Ну, то есть у нас очень большое количество людей, которые не развиваются в сфере анализа инвестиционного, к сожалению.

А это приводит к печальным результатам. Артем, не могу не спросить, куда лично вы инвестируете? На самом деле, вот этот вопрос тоже стабильно задается все пять лет. Конечно.

Я знаю, что наша аудитория, ну, то есть она меняется, и люди, кстати, самое интересное, что, ну, в рамках канала Смаранд, они циклами тоже смотрят, то есть, когда, например, человек вот нужно купить, или вот у человека сейчас стоит вопрос 1 февраля, семейная ипотека от менты. Скорее всего, вот такие зрители нас смотрят, кстати, смотрят, они могут поставить лайк, написать в комментариях, чтобы мы узнали, да. Вот они скажут, вот Артем нам много чего рассказывает, да.

А какие активы Артем рассматривает, инвестирует, покупает? Хороший, правильный вопрос, и у меня очень четкий на него ответ. Я много лет инвестирую в так называемую секьюритизированную недвижимость. То есть, недвижимость, которая стала ценными бумагами.

То есть, это поизы пифов, это акции Real Estate Investment Trust, это то, чем я занимаюсь очень много лет. Так просто получилось в моей жизни, что я много времени уделил этому сектору. У меня просто в начальном этапе не было денег для того, чтобы покупать объекты недвижимости, и я начал покупать их в секьюритизированном виде.

Мне хотелось купить, например, когда-то это было части Empire State Building, и я купил эту часть, представляете? Вот. До сих пор она есть в портфеле? Нет, уже нет. Там все сложно с этим объектом.

Вот. Но, тем не менее, это дало мне возможность доступа к огромному количеству разных активов. И так получилось, что я научился это анализировать.

Потом я много лет работал в сфере The Pифов с 2003 года, с перерывами. Но, тем не менее, я в этой сфере нахожусь. Сейчас я член сайта директоров инвестиционной платформы, которая занимается коммерческой недвижимостью.

То есть я так или иначе с этим связан. Поэтому мой личный выбор, он, к сожалению, очень... он не для каждого. Более того, он необычен для России.

Я это знаю. Хотя количество людей, которые инвестируют в секретизированную недвижимость, оно растет в России. И растет оно значительными темпами.

Особенно сейчас, когда очень много появилось предложений для таких инвесторов. Но, еще раз, у меня были инвестиции в покупку недвижимости и жилой недвижимости. Я занимался инвестициями в проекты редевелопмента.

Это было. Но я понял, что лично мне, с точки зрения моего риск-профиля, а у меня агрессивный риск-профиль, так просто тоже получилось. Мне ближе ценные бумаги, связанные с недвижимостью.

Я понимаю недвижимость, и я понимаю ценные бумаги, и как их анализировать. И на стыке этих компетенций я просто делаю свой личный инвеститор. Правильно понимаю, что вы рекомендуете... Ну, то есть мы это не инвесторы... Нет, я не рекомендую свой путь никому.

А вот я когда задавал вопрос, связанный с рисками, которые сейчас допускают инвесторы в недвижимость, правильно понимаю, что вы бы рекомендовали изучить данный рынок тем, кто действительно называет себя инвестором недвижимости для увеличения насмотренности и своего опыта как инвестора. То есть не только смотреть там, квартиры, апартаменты, офисы и габы, но если человек называет себя инвестором, то и в том числе и начать изучать, может быть, не инвестировать, даже начать изучать рынок запифов и, условно, другой цифровой недвижимости. Инвестиции в недвижимость – это наука в определенном смысле.

То есть у инвестиций в недвижимость есть свои метрики – доходность и так далее. Для того, чтобы понимать инвестиции в недвижимость, нужно просто этому обучиться, понять, как это работает. И можно инвестировать в любой сегмент с этими знаниями, потому что финансовая модель, она что с жилой недвижимостью, которая управляется виктором, что коммерческая недвижимость, которая управляет самостоятельным инвестором, она, в принципе, одинаковая.

У нее есть предпосылки, и у нее есть периоды времени, и есть метрики, по которым можно оценивать. Это универсальная история. Но, к сожалению, инвесторы, просто российские инвесторы, во всяком случае, к этому не готовы.

Для них это сложновато. Почему, не знаю. Наверное, просто в России люди, так сказать, больше принимают решения эмоционально, чем на основе цифр.

К сожалению, это так. Но люди, которые, так сказать, имеют опыт, негативный опыт прежде всего, они принимают решения на основе уже неких метрик и цифр. По-моему, у Марка Твена есть такое выражение, что хорошие решения принимаются на основе опыта, но у многих людей опыт этот негативный.

Поэтому, к сожалению, надо, наверное, приходится обжечься на чем-то, чтобы прийти к пониманию того, что инвестировать нужно на основе каких-то данных. А не кажется ли, что вот как раз-таки эмоциональные, зачитую, может быть, слегка глупые, но так назовем, инвестиции в недвижимость именно и спасают весь российский рынок недвижимости от краха, который все ждут последние много лет? Ну, это спасает продавцов прежде всего. Потому что я просто помню, я разговаривал с одним застройщиком, и он мне прям прямым текстом, мы зарабатываем деньги за счет того, что люди не умеют считать.

Это сказал застройщик один. Не буду говорить кто. И, к сожалению, это действительно в каком-то смысле так.

То есть, если бы люди умели считать, они бы, возможно, что-то бы и не купили. То есть, многие люди скажут, ну, я умею считать, я знаю, что 2 плюс 2, это будет 4. Но здесь, к сожалению, речь идет о том, что многие люди, они не понимают, как сказать, из чего складывается вот этот вот весь проект. Они не видят полностью картину, что-то они не знают, что-то они не додумали и так далее.

И, исходя из этого, они принимают решение, которое не является информированным. Есть такое понятие информированное решение. Когда у вас очень много разных данных, вы должны эти данные собрать для того, чтобы принять решение, правильное как бы решение.

Вот. Люди ограничивают вот этот вот поток предпосылок для принятия решения, и в итоге они получают не тот результат, который хотелось бы им видеть. Опять, у нас в последнее время рынок рос, и это сильно спасало инвесторов, потому что когда рынок растет... Кажется, что все растет.

Кажется, что все растет. Хорошие результаты есть, есть. Как было принято решение, никто не знает, но зато успешный результат.

Но сейчас уже несколько лет, ну, как, наверное, 2 года ситуация немножко меняется, и люди, которые инвестировали 2 года назад, уже могут сталкиваться с результатами, которые не соответствовали их ожиданиям. И это приводит этих людей к мысли о том, что надо все-таки более глубоко анализировать проект. Часто, когда анализируешь проект, и людям говоришь, что не нужно там инвестировать, они все равно это покупают, и в некоторых как ошибка выжившего получается.

Такие, а вот мы сделали, да, и у нас получилось. Но то, что это получилось благодаря рынку, да, и, условно, рынок спас эту покупку, человек не рассуждает. Он думает, что это он, молодец инвестор.

Но если он купил, или ему кто-то сказал, и там что-то не выросло, то, конечно же, он ни в чем не виноват, а виноват рынок или брокер, который ему это посоветовал. Но одновременно справедливо и другое. У нас же были ролики, это не вы снимали, вы не снимали такие ролики, когда были дешевые деньги, и выходил ролик «Завтра будет крах», «Завтра все упадет».

То есть и многие люди смотрели, они получали совет от некоего эксперта. А, я понял, про кого вы говорите. Да, но, собственно, что тут? Он не один.

Да. Они получали совет от эксперта, не покупали, цены вырастали, он опять им советовал, да нет, всё, завтра будет крах. Точно, точно.

И крах, крах, крах повторялся. Катастрофа случилась уже давно. Это катастрофа обманутых надежд.

Потому что, условно, 4-3 года назад им говорили, людям говорили о том, что завтра будет крах, они верили, краха не случалась, цены вырастали. Я помню, я работал молодым специалистом, в 96-м году это было, я работал на телефоне в агентстве недвижимости, он просто секретарем, мне было, по-моему, 16 лет. Позвонил человек, говорит, вот вы поднимаете всё время цены, каждый месяц, я вот не успеваю, я набрал 10 тысяч долларов, по-моему, там квартиры какие-то были по 10 тысяч тогда ещё в 96-м году.

А сейчас она стоит 12. Как так вообще? И на самом деле это ситуация, которая вот повторяется так или иначе всё время. И это вот, да, действительно, это катастрофа обманутых надежд.

То есть люди думали о том, что что-то случится, но не было никаких предпосылок для краха. Когда дешёвые деньги, краха не случается никогда. Артём, и в конце всегда гости прошу что-то пожелать.

У нас наше видео выходит уже в 26-м году, поэтому хотелось бы услышать новогоднее пожелание инвесторам в недвижимость и в целом нашим подписчикам от Артёма Тогоева. Желаю хороших решений, потому что инвестор занимается тем, что принимает решение. И если инвестор принимает решение информированное, как я сейчас начал любить говорить, и это решение, так сказать, основано на анализе, который он провёл, то всё будет хорошо.

Вот. Поэтому хорошее решение – это гарантия хорошего результата. А плохое решение, недостаточно хорошее решение – это, соответственно, то, что приводит к плохому результату.

Поэтому всем хороших решений. Артём, спасибо большое за открытый диалог. Уверен, нашим зрителям понравилось.

Раз они досмотрели до этого момента и поставили лайк, написали комментарий, вам ещё раз большая благодарность, что дошли к нам в гости в нашу студию. Спасибо большое.

СЦБот

Эта тема была перенесена из раздела Комната совещаний.

Перенес: Admin. Держитесь и всего вам доброго.