Как ВЫ ЛИШИТЕСЬ квартиры из-за СДАЧИ В АРЕНДУ. Все риски
Решили вы тут на досуге сдать свою недвижимость в аренду? У вас откуда-то есть лишние квадратные метры. Вы большой белый господин, и вы не прочь получить пассивный доход от сдачи своей недвижимости. Но буквально через три месяца оказывается, что и квартира уже не ваша, вы не собственник, и в ней прописана целая толпа людей, целая группа детей-инвалидов.
И в этот момент вы просыпаетесь в холодном поту, с учащенным дыханием, и понимаете, что слава богу, это был всего лишь со. И сегодня мы с вами, друзья мои, окунемся в дивный и прекрасный мир рисков недвижимости. Продолжим запугивать.
Будем говорить о том, а как можно вляпаться, витиевато и вычурно, если просто-напросто заниматься православной сдачей недвижимости в аренду. А что там может случиться? Неужели и там тоже есть риски? Значит, первичку я уже обосрал, вторичку я уже обосрал, на бабушек, на святое покусился теперь аренда. Ну, работа такая, друзья мои, такой вот опыт у человека, у меня специфический, и мы делюсь.
Тема сегодняшнего материала родилась из шутки. Мол, ну, мы разгоняли разные темы про недвижимость, и я сказал, что в целом при определенной сноровке, которую я обладаю, скромно, правда, можно удерживать объект не свой несколько лет абсолютно законно. И вот теперь мы смотрим рейти-риски.
Некоторые я в целом даже не расскажу, потому что это прям как инструкция к действию, нафиг это не надо. Ну, а некоторые вещи реальные и мифовые мы рассмотрим. Итак, серьезно, при определенной сноровке можно занимать квартиру, не будучи ее собственником, минимум год-полтора так точно, при условии, что вы подкованы в законах и не робкого десятка.
Отказ от освобождения объекта. Представьте, что аренда кончилась, или вам не заплатили, и вы, как нормальный русский человек, говорите, ну, слушайте, денег не заплатили, выход там. А вам говорят, нет, у нас договор, мы вот у вас сняли недвижимость.
То, что мы не платим или в моменте испытываем какие-то финансовые трудности, ну, да, войдите в положение, вам гарантийное письмо напишем. Непонятно о чем. Или добавим к этому примеру еще немножко перчика.
Мы здесь у вас в целом прописаны и имеем полное право нахождения в помещении, даже если договор аренды уже не работает, и они правы. Паралитки прописки будут чуть позже, временные, постоянные и прочее. Так вот, если у вас с человеком договор аренды, и он по нему не платит, просто так взять его и вышвырнуть, вы права не имеете.
То есть, вы это можете сделать, и это может проканать, потому что человек не заявится, не будет таким образом жаловаться. Но с точки зрения закона вы не правы. Вы должны пойти в суд, сказать, что смотрите, вот договор аренды, вот арендатор, если он объявится на заседание, он не платит.
Суд на это смотрит, первое заседание, второе, скорее всего, и больше не будет. И выносит судебное решение о том, что да, нужно людей выселить. И дает вам судебное решение и исполнительный лист.
На это вы убьете примерно 6-8 месяцев. Плюс госпошлина, плюс услуги юриста, адвоката. Или сами будете в этом разбираться.
Но это еще не все. Рано празднуй победу. Феерия и ликование откладываются, потому что, имея эту зеленую бумажку на руках, вы идете в ФССП, в Федеральную службу судебных приставов, и говорите, друзья мои, у меня есть судебное решение, пожалуйста, помогите вы в его исполнении.
Потому что вы это вот чинить в правосудии не можете. Вы просто нормальный, обычный гражданин Российской Федерации. А вот приставы должны взять под козырек, вот в теории, и пойти всех выселить.
Но у них график. Ну, свои предыдущие дела, и вам нужно в него как-то ворваться. Вопрос.
А на сколько вы оцениваете вероятность того, что что-то здесь пойдет не так? Ну, то есть, что не так реально все кинутся исполнять вашу просьбу, и кого-то из вашей недвижимости выселять. Да, очень маловероятно. Что будет дальше? Вы будете ходить к приставам.
Но к приставам ходить просто так нельзя. К ним нужно записываться. Нужно к ним звонить, выбирать дату, и записываться на 2 недели вперед.
В общем, тот еще увлекательный квест. Поверьте, я это очень хорошо знаю. Такие... Мы с ними даже судимся.
С приставами за то, что они не делают ни черта. Особенно уморительная ситуация, когда тебя буквально 2 недели назад славили на 3 буквы, руководитель управления, а когда ты ему выкатил иск, его зарегистрировали, сразу все такие нежные и готовы разговаривать, и все у вас готово. Ладно.
Так, лирическое отступление. Так вот, если у вас с арендатором есть договор аренды, и он по нему не платит, просто так его выселить не совсем законно. А если прям по закону идти, то там, ну, в целом год в легкую.
Прикиньте, человек год живет бесплатно. И да, вы потом с него можете взыскать деньги, но, опять же, вы идете в суд, то есть подаете исковое заявление, ждете, пока назначат дату заседания. Приходите, рассказываете, получаете исполнительный риск, что нужно с него, с этого криминала, деньги взыскать.
Идете к приставам, а вы с ним там уже знакомы. Здрасте. И они должны доп.
этот списать. Насколько успешно это будет, как вы думаете? Напишите в комментариях. Здесь еще есть риск под звездочкой, друзья мои, для тех, кто любит покупать квартиры вслепую.
Ну, это меньшинство, но, например, я так умею и люблю делать, когда я смотрю просто на цифры, на оценки, и мне этого достаточно. Потому что с остальными я умею справляться. Есть риск купить квартиру с арендатором.
И в него есть договор. И если он заключает договор с предыдущим собственником, то это распространяется и на нового собственника. Проблема в том, что этот договор может быть не зарегистрирован в Росреестре, но от этого он свои юридические силы не теряет.
И мне придется договариваться, что он прав. Я его выселить не имею права. Он арендовал, он за это заплатил.
Далее, друзья мои, у нас по нарастанию напряжения в повествовании этого материала мошеннические действия. А что могут с вашей родимой квартиркой предпринять нечистые на руку люди, у которых есть злой умысел, но они знают, что можно сделать? Варианты. Здесь, кажется, появляются мифы.
Начнем с них на самом деле. Вот бытует миф, что арендатор, если он какой-то смелый, ловкий, умелый и пронырливый, то он может у вас лишить недвижимости. Мол, магия, и теперь в выписке из ИГРН собственник, он, а вы идете куда-то лесом, плачете на остановке.
Так не бывает. Поменять собственность на вашем объекте без вашего ведома, если вы никому не давали доверенности, нереально. То есть даже если там какая-то техническая ошибка в расреестре, вы просто через суд это восстановите обратно.
Это миф. А вот то, что в вашей квартире будет устроен хоровод из аренды или продажи, это вполне сериальная история. Рассказываю, какова схема.
Значит, есть квартира у вас, естественно, мы же про разговариваем, и она привлекательная. То есть она в хорошем месте, на классном этаже, там все красиво, и вас ее прям снимает на долгосрок. Приходят люди, говорят, что мы сразу на три месяца.
Такой горизонт планирования, три месяца. Вы радостные, все замечательно, не дай бог еще куда-то уезжаете в отпуск на Мальдивы, или в Геленджик, смотря какие у вас предпочтения. То дальше в вашей квартире может организоваться хоровод.
Либо хоровод аренды, либо хоровод продажи. А как правило, и то, и другое. В чем смысл? Через некоторое время на сайтах по продаже недвижимости и аренде появляется объявление о том, что эта квартира ваша, сдается в аренду или продается по хорошей цене.
И ставка по аренде классная, и цена под продажу тоже классная. И тут же идет хоровод людей. Просмотры не прекращаются ни на секунду.
Ну, только ночью передохнуть нужно. Тем, кто хочет снять недвижимость, оказывается, что вот квартира, вот с ней все хорошо, посмотрите, пожалуйста. Да, аренда правильная, с ценой мы не ошиблись, нолик приписать не забыли, но есть один нюанс.
Квартира будет доступна через месяц. Если вам окей, оставляйте задаток и через месяц въезжайте. При продаже то же самое, только покупка и аванс сильно больше.
Вот нормальный договор-задатка или предварительный договор покупки-продажи, неважно, деньги принимаются. Догадались, что будет дальше? Естественно, на протяжении этого месяца или сколько позволит время, люди стригут деньги как только могут. Хоровод устраивается на ура.
Потом, когда наступает час икс, когда появляются первые желающие въехать, не дождавшись согласия с той стороны с чемоданами, выясняется, что их много. То есть вот дверь одна, а людей на въезд 6-7-8 семей, если не больше. И еще там за ними новые собственники, ну, точнее, которые хотят стать новыми собственниками, тоже знакомятся.
Теперь возникает вопрос. Окей, а какая разница собственнику? Он же квартиру не потерял? Ну да, и тут и сходили, и в хвост, и в гриву. Ну, он же ничего не потерял? Ничего не потерял.
Но в полицию несколько раз придется сходить. И возможно, что кто-то из толпы жертвующих заподозрит в сердцах, что вы в теме и захочет с вами расквитаться. Человек нервный, что делать? Больше последствий нет.
Туда же в сторону криминальных рисков при использовании вашей квартиры в аренду. Классические средние плацы России – тонн. Или массажка.
То есть у вас занимается квартира с хорошей ставкой, с переплатами на много-много месяцев вперед, и там, ну, происходит таинство. Я тут не буду объяснять, вы в курсе наверняка. Опять же возникают вопросы.
Максим, а в чем риски? Ну, наслаждаются люди жизнью так или эдак. Я-то здесь при чем? Квартира моя, собственно, состоится. Ставка отличная, я потом ремонт сделаю, да хрен ты с ним.
И так в целом некоторые поступают. Риски только в повышенном внимании к вашей персоне от органов. А что это у вас такое происходит, что в вашей квартире тонн? Квартира призрак.
Когда ваши арендаторы куда-то делись. То есть они у вас квартиру арендовали, заехали, жили, все было чин-чинарем. Замечательные ребята, он на гитаре играет, она ногти пилит, в общем, все хорошо.
А потом они куда-то делись. Уехали, пропали, разбежались, непонятно. Но стоит квартира и там их вещи.
Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!
И самое поганое, когда эти вещи ценные. Потому что теперь в вашем объекте есть чужие ценные вещи. И что делать, непонятно.
Просто так их трогать не стоит, а вдруг что пропадет. И потом вы в полиции будете рассказывать, что вы, конечно, ничего не брали и ничего не пропадало. И я, конечно, сейчас выдумываю.
В общем, когда в квартире жильцов нет, они не на связи, непонятно куда пропали. А есть ценные вещи, это еще тот головняк. Потому что нужно каким-то образом так вынести вещи.
Чтобы они сначала были описаны, все это было зафиксировано. И кто-то еще принял их на ответственное хранение. Оно стоит дороже, чем просто склад.
В общем, квартира-принцип это геморрой. Чуть-чуть подкручиваем тумблер рисков и дальше у нас идет незаконная субаренда. Вот пришел к вам красивый, ну хорошо, харизматичный молодой человек.
Говорит, я хочу с девушкой жить. У нас там с ней любовь, я зарабатываю деньги на свадьбу и прочее, прочее. И вот нам нужно вместе пожить, потому что денег на квартиру я еще не заработал.
Я стремлюсь, но я уже хочу как ответственный молодой человек жить с ней вместе. И вот, пожалуйста, деньги, мы с ней будем жить. Классно, правда? Естественно, нет, сейчас я все это обосру.
Дело в том, что этот замечательный во всех смыслах и эмпозантный молодой человек. После того, как вы с ним подписали договор аренды, получили от него первый платеж. Последний платеж, возможно, даже и задаток.
Начинает заниматься субарендой. То есть вашу трехкомнатную квартиру сдавать покомнатно и посуточно. Вопрос, дорогие знатоки, а зачем кому-то нужно снимать комнаты посуточно? Они там что будут делать? Пазды собирать? Нет.
Судоку? Ближе, но нет. А социальное поведение? Точно то самое социальное поведение, которое так осуждает соседей. И они там будут заниматься этим гурьбой в вашей квартире.
Это не факт, но субаренды, когда ваши комнаты сдаются по большей ставке, чем то, что человек берет у вас, вполне себе популярная стратегия. Я знаю лично нескольких товарищей, которые таким бизнесом занимаются. Они снимают большие квартиры, причем с хорошими ставками, потому что сдать большую квартиру это дорого, тяжело, это опт.
И в розницу продают комнаты, ну то есть сдают комнаты в аренду. На разницу живут. А когда у тебя таких квартир три десятка, ты можешь сэкономить на уборке и оптимизироваться, потому что объектов много, а уборщика один, два, три.
И они загружены. Время на въезд-выезд, какой-то текущий ремонт. В целом занимаешься уже отельным бизнесом только в частных квартирах.
Особенно это раз это в городах, где есть командировочная. Ну то есть есть большое предприятие, туда кто-то приезжает, и есть рядом жилой фонд, квартиры в котором сдаются. В целом субаренды возможны.
И в законном плане тоже почему бы и нет. Ну то есть вы сдали большой объект, кто-то занимается, тратит свое время на то, чтобы какие-то копеечки надо подзаработать. Какая хрен разница? Но нашему человеку часто это волнительно.
А как это так, мою каравиночку, ну в смысле квартирку большую, будут по частям сдавать? Нет, не хочу. Нюансы про прописку. Вначале я говорил, что есть риски, и они действительно есть.
Во-первых, у нас, напоминаю, хотя вы наверняка в курсе, есть два разных вида прописки. Временно и постоянно. И я вас заклинаю, ну не надо прописывать малознакомых людей в своей квартире на постоянную прописку.
Малознакомые это когда вы с ним знакомы меньше 15 лет. Вот все, что меньше этого срока, это малознакомые люди. Условимся так, хорошо? Почему? Потому что вам это ничего не дает.
Вот вы как собственник квартиры от того, что у вас на постоянной регистрации кто-то там находится, то есть там он постоянно проживает, никаких плюшек нет. А в отличие от временной регистрации, постоянная не закончится, она постоянная. Даже если вы с человеком поругались, он удерживает в заложниках помещение.
Если человек временно или постоянно прописан в объекте, то он имеет право там находиться, там проживать. И вы не можете ему препятствовать по закону. Вы, конечно, можете дождаться момента, когда он выйдет там на работу или по делам, и помещение будет пустое, и быстренько сменить замки.
Но вызывает участкового, показывает прописку и спокойненько вскрывает замок, потому что он прописан. И в случае с временной регистрацией, если вы с ним поругались, через некоторое время это кончится. А с постоянной нет.
В целом здесь позиция собственника не очень защищена. Потому что если договор аренды кончился и вам не платят, вы не можете просто так человека выселить. Я об этом рассказывал.
С регистрацией такая же история. То есть человек там находится, он пьет вашу кровь, нервы и время, и ни рубля не платит. И вероятность того, что вы эти деньги каким-то образом догоните потом, ее нет.
Это просто лишние расходы. То есть у вас, как у собственника, нет возможности просто по любому кривому слову или неправильному поступку, подпадающему под нарушением договора аренды, выселить... Человека... Я слова подбираю, секундочку. Прочь.
Вот нет такой возможности. Потому что вы белый господин с недвижимостью собственности. Какая здесь может быть подлянка? Вы наверняка знаете, или я расскажу, что никто в вашей недвижимости прописаться без вашего ведома не может.
Потому что нужно ваше согласие. Однако есть нюанс. Если вы сдали квартиру семейной паре, мужчину и женщину, гетеросексуальной паре, традиционной, то они уже без вашего ведома имеют право прописать недвижимость своих детей.
А там могут быть нюансы. Например, ребенок с особенностями развития или ребенок инвалид. И просто так его выписать не просто так.
То есть вам нужно будет пойти в суд. Говорит, что друзья мои, они у меня перестали арендовать. У нас договор аренды растолкнут.
Пожалуйста, скажите им, чтобы они шли куда-нибудь. Если вам попадется в процессе какой-то сердобольный судья, а та сторона будет плакать среди ручья. Мол, а куда нам идти? У нас там раз, два, три, четыре, пять причины, почему нам некуда идти.
Еще и ребенок инвалид. То надо дальше рассказывать. Решение может быть не в вашу пользу.
Например, суд скажет, что еще на два года у ребенка есть право проживания. Только у него. Формально судья так может сделать.
А если ребенок остается в прописке, то и родители, которые над ним несут опеку, могут там находиться. То есть ничего не поменялось, только договора аренды нет. И, соответственно, арендных платежей.
Прикольно, правда? Да, это редкий случай. И конкретно вам, скорее всего, такое не встретится. Но на этом канале, где вещают про хорошую жизнь при жизни, в том числе нужны и кислия, как бывает не очень хорошо.
И как от этого защититься. Кстати, если к этому моменту видео вы еще не подписаны почему-то, пора исправляться. И сразу лекос прожимаем, чтобы два раза не бегать.
А про колокольчик нужно напоминать, да? Я-то в полной уверенности, что у меня взрослая, адекватная аудитория, которая видит классный контент, подписывается, комментирует, жмет колокольчик и в целом повторяет цикл заново. Но на всякий случай. Если вас вдруг начинает подгорать, то есть вы чувствуете несправедливость, мол, подождите, я работал, я купил квартиру.
Это вообще ни разу нелегком не далось. И кто-то теперь просто потому, что ему, извините ли, тяжело будет здесь жить, да, и если человек прописан, вы не имеете законного права ему препятствовать. Вы, конечно, что-то будете придумывать, но по закону вы будете неправы.
И это еще, ладно, хорошо, что мы с вами в Испании не живем. Там есть такие товарищи-оккупации, которые прибегают на незанятую недвижимость, и по закону они там могут находиться. Потому что им надо.
Еще одна маленькая неприятность с пропиской, которая возможна, но маловероятна. Если ваши арендаторы-предприниматели, то есть человек, который снимает квартиру, он имеет статус ИП, то он, скорее всего, в качестве адреса регистрации местонахождения укажет квартиру, в которой он находится, в которой он снимает, он имеет право. И если вдруг там что-то произойдет не так, то в целом его недвижимость может расцениваться как место совершения преступления.
Страшилки про то, что арендаторы могут перенести мокрые точки, сделать перепланировку незаконную, естественно, и потом вас покарают все кары египетские, это ерунда, потому что никто не будет вашей недвижимости делать ремонт просто так. Если у человека есть задача вам насолить, он будет действовать по-другому, не тратя силы и время на ремонт вашей квартиры. Не знаю, для кого это в интернете пишут, но это страшилки, мифы, так не бывает.
Ну, в реальной жизни так не работает. Как вы можете лишиться семейной недвижимости просто потому, что вы зевнули? В нашем великом и могучем русском языке есть Гражданский кодекс, и в нем есть статья 234. И она повествует о институте приобретательской давности.
Это когда у вас долго-долго арендуют квартиру, долго-долго-долго-долго-долго-долго-долго лет 10-15, и вы при этом умираете, например. Тот, кто арендует длительно, несет бремя содержания, там живет, у него дети ходят в садики школы, он здесь всех знает, вот там ФКБ покупает каждый вечер рисунок, все что угодно, то он на основании этой статьи может получить право собственности. Потому что долго здесь жил.
Я не выдумываю. 234 статья ГК РФ. Плюс там есть нюансы о том, что срок вот этих 15 лет может суммироваться с периодом, пока вы проживали.
То есть если вдруг кто-то снимает у бабушки недвижимость, и бабушка умирает, с бабушкой это сплошь и рядом случается, и человек до этого это арендовал долго, то у него есть все шансы эту недвижимость оставить за собой, если не появятся наследники. Либо наследники почему-то зевнут. На долго-долго.
Смысл этой статьи в том, что если долго зачем-то ухаживаешь, где ты живешь, то лет через 15, если мы говорим о недвижимости, ты можешь стать собственником. Потому что ну а почему нет? Это означает, что ну третьи лица на твое право не покушаются, ты его защищаешь и имеешь право на это на самом деле. И несешь бремя содержания.
Так почему бы тебе не стать собственником? Иначе у нас будут куча бесхозной недвижимости. Кстати, бесхозная недвижимость тоже бывает. Но это другой материал.
А я сейчас в рамках работы, ну я занимаюсь адестициями и сложенной недвижимости. Вот отдельный канал про мою деятельность и про то, что мы делаем. Есть СНТ в лесу, дачный поселок.
Там есть участок. Незаработанный. И вот одна вторая эта участка продается за долги.
Я сейчас прорабатываю вариант покупки этой одной второй за сущие копейки. В 10 раз дешевле рынка. И получение права на другую, одну вторую, как вымороженное имущество.
Вот получится или нет, посмотрим. Ну кто на что учился. Если вдруг вы не видели вот этот материал, повторю, а почему в случае судебного разбирательства, суды при прочих равных предпочитают стать на сторону ваших арендаторов.
Во-первых, социальная уязвимость. У вас недвижимость есть, у них нет, жить им негде, поэтому ну пусть поживут. Я же судья.
И так тук молоточком. Где-то прям пуканы должны от несправедливости гореть, я прям представляю. Туда же эффекты бедного против богатого.
У вас же есть недвижимость, а у него нет. Поэтому ему чуть-чуть больше положено. Про равенство перед законом нет, мы это не слышали.
Это так не работает. И да, несправедливость в полный рост опять. Ну и плюс, никому кроме вас этот вопрос неинтересен.
История о том, что вот государство, правоохранительные органы и прочие-прочие, друзья мои. Ну все мы взрослые ребятки, надеюсь. И понимаем, что сами ответственны за свою жизнь.
Чтобы жить при жизни хорошо, нужно ею заниматься. Никто кроме вас вашу хорошую жизнь при жизни не построит. Увы и ах.
Хотелось бы, чтобы волшебник на главном вертолете вот так труд сделал и все было хорошо. Но так не работает. Как себя защитить? Какие меры можно предпринять, чтобы свести к минимуму возможной риски? Не полностью их купировать, но все же.
Косвенная мера, но все-таки перед заключением договора аренды желательно пробить по базе ФССП вашего арендатора. Это база приставов. Есть ли у него долги, нет ли у него потенциального банкротства, потому что у него могут быть долги.
Это косвенно может коснуться того, что ему негде жить и прочее. Ссылочку я вкину в описании, куда нужно идти. Просто вбиваете ФИУ, его регион регистрации.
Вы, скорее всего, это знаете, потому что у вас есть его паспорт. И все выясняете, а где, что он там не заплатил, какие штрафы, какие алименты или какие кредиты. Естественно, подписывать договор аренды.
Желательно, чтобы шаблон договора был не из интернета. Чтобы хотя бы его почитали и пропустили через свой здравый смысл. Поэтому желательно прочитать варианты.
А что, если будет не так? А если вот он окажется редиской? Вот как вот этот конкретный пункт договора будет в этой ситуации работать? Это полезно. И да, требует времени. Ну, камон.
Ни в коем случае, ни в коем разе не передавать оригиналы правоустановочных документов. То есть если у вас старая правоустановка до 2016 года, у вас есть свидетельство о собственности, не нужно его никому показывать. Ни к чему.
Просто зашли на госуслуги, скачивайте выписку на своего объекта. Там есть электронная подпись, рост реестра. Этого достаточно.
Вашему арендателю больше ничего не нужно. Естественно, в договоре мы запрещаем субаренду, если другого не договорено. И конкретно прописываем лица, которые могут находиться в помещении.
Вот прям в договоре. Понятно, что это не будет соблюдаться. Но вам нужно формальный признак, по которому вы можете привязаться и расторгнуть договор досрочно.
Само собой, если вы не хотите получить потом счета за коммуналку, нужно их проверять. Что коммуналка погашена. Текущие технологии позволяют это делать довольно-таки просто и быстро.
Но их само собой, нужно появляться в объекте периодически, а что там и как. И это не очень нравится арендаторам, потому что, а что у нас контролировать? И их логику можно понять. Они заплатили немало денег за съем недвижимости, и то, что к ним приходят с проверками, им не нравится.
Тут уже вопрос ваших коммуникативных навыков. А как вы договариваетесь? И лайфхак под звездочкой. Желательно дружить с соседями.
Никто не знает лучше соседей, а что происходит в квартире. Они знают даже то, что там даже не происходило, но они знают и вам расскажут. Друзья мои, на этом сворачиваемся.
У меня на сегодня все. Ставим лайки, если было интересно. Подписываемся, если вдруг не подписаны.
Ну а в комментариях делимся вашими историями. Овлепали ли вы в такие козни с арендаторами? Или какие-нибудь другие проблемы? Остальным будет полезно. На этом все.
Пока-пока.
