СЦБИСТ - железнодорожный форум, блоги, фотогалерея, социальная сеть - Цены вышли из-под контроля Что происходит с рынком недвижимости

Цены вышли из-под контроля Что происходит с рынком недвижимости

Рынок недвижимости на грани, но цены держат, даже несмотря на снижение ключевой ставки, запрет на расчеты наличными в сделках с недвижимостью, возврат расчета в долларах и дифференцированные семейные ипотеки в зависимости от количества детей. Все плохо. Иначе зачем Россия предложила полный велкам США для возврата всех ушедших из России американских компаний на крайне выгодных для них условиях и даже расчеты в долларах? Наше правительство так долго боролось со всем миром за расчеты в рублях.

Нам рассказывали, что доллар не деньги. Сказали, что всех уже в расчетах с рублями победили. И, вероятно, мы достигли в этой борьбе таких высот, что в итоге решили вернуть расчеты в долларах.

Почему? Ну, вероятно, моя версия. Что в России скопилось огромное количество старых зеленых долларов, которые можно спихнуть обратно в США. Может быть у вас другая версия по этому поводу? Пишите, конечно, в комментариях.

Центрованк снизил ключевую ставку до 15,5% и зазывало инвестировать в бетон, стали еще больше уверены в том, что люди обязательно с вкладов побегут инвестировать в недвижимость. Конечно, это так и будет. Особенно если учесть, что 95% вкладчиков держат на счетах последние кровные 600 тысяч рублей, то они обязательно побегут снимать эти деньги и покупать недвижимость, как только они на эти 600 тысяч рублей без ипотеки смогут купить себе хотя бы студию.

В противном случае они так и останутся на вкладах, даже если ставков по вкладам будет всего лишь 6% годовых. Декабрьский загон ипотечников в бетон, похоже, оказался не последним. Потому что у менеджеров по продажам недостроя появился новый туз в рукаве.

Президент поручил правительству до 1 июня проработать вопрос дифференциации семейной ипотеки в зависимости от количества детей. И об этом говорил не раз. Предлагалось, допустим, с одним ребенком выдавать семейную ипотеку под 12%, с двумя под 10%, и вот когда будет 3, уже под 6%.

А кто читает поручения президента внимательно, те увидели наверняка, что было поручено правительству проработать еще один вопрос. Выдавать 450 тысяч рублей семьям, у которых родится четвертый ребенок. И прошу заметить, ведь это не решение, это только поручение проработать вопрос.

Но уже слабых душой любители инвестировать в бетон инфо-цыгане начинают загонять в последний вагон. А будет ли это последний вагон семейной ипотеки? Ведь в поручениях все того же президента Российской Федерации было сказано, чтобы правительство проработало еще один вопрос – создание социального арендного фонда. Для предоставления его в аренду, кому бы вы думали? Конечно же, семьям с детьми.

Вот сиди и гадай, что выберет правительство, а потом, что из того, что выберет правительство, решит выбрать президент. Кстати, напомню, что если вы все еще хотите купить-продать недвижимость в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, а также других регионах Российской Федерации, обращайтесь, и мы поможем вам осуществить сделку вашей мечты. Телефон вы видите на экране, к нему привязаны вас Аппотелеграм, сюда можно писать свои заявки, не хотите писать – звоните напрямую, и мы вам обязательно ответим и поможем.

Так случилось, что мне довелось встречаться с застройщиками в феврале аж целых два раза. Один раз в Петербурге, в СРО «Объединение строителей Петербурга», а второй раз в Екатеринбурге. Если с застройщиками Петербурга я вступил в полемику о том, что покупатели все больше обращают внимание на вторичный рынок жилья, потому что ценят такие качества, как локация и цена, и многие из них готовы покупать даже хрущевку, если она будет в пяти минутах пешком от метро, потому что и стоимость то у этой хрущевки сопоставима как со студией в дальних уголках Петербурга на ожерелье КАТ.

В Екатеринбурге же я выступил с целым докладом о ситуации на рынке первички и вторички. В общем-то и там и там настроения у застройщиков были достаточно минорные. Они ожидают падения продаж своего недостроя в 26 году на 30%.

На 30% от итогов 2025 года. Вот они на экране по Петербургу. Смотрите, как закрылся год.

И вот возьмите от этой цифры и отнимите 30%. На что эти застройщики будут жить? Хочу отметить, что нам показали данные Росреестра за январь. И я вам сейчас покажу и эти данные.

На этом графике я вам показываю, какое количество новостройок было продано в январях с 2019 по 2026 год. Крайний левый столбец с желтой показывает, что в январе 2019 продали 6701 новостройку, а крайний правый показывает, что было продано 4262 новостройки в январе 2026 года. Это, конечно же, больше, чем в январе 2025, который выделен красным столбцом, когда было продано 2707 штук.

Да, вот это тот всплеск, о котором я говорил. Декабрь 2025 года истерика о закрывающейся семейной ипотеке перетекла и на январь 2026 года. Это очевидно.

-

Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!

Вот что нам даст февраль и март, вот это будут показатели, куда пойдет рынок. Давайте посмотрим на количество сделок на вторичке. Здесь мы видим с вами то же самое.

Это количество сделок в январях с 2019 по 2026 год. Вверху над столбцами указано количество сделок, которое было совершено на вторичке в январь, а в середине красным шрифтом у меня указан уровень ключевой ставки. Для того, чтобы вы понимали, при каком уровне ключевой ставки, какое количество сделок было, потому что многие говорят, вот ключевая ставка будет уменьшаться и все сразу побегут покупать квартиры.

Как видно на этом графике, нет прямой корреляции от уровня ключевой ставки по количеству сделок. Что мы видим в январе 2026 года? Мы видим в январе 2026 года количество сделок чуть меньше, чем в январе 2025. Так что, если на первичном рынке истерика декабря перетекла на январь, то на вторичном рынке истерика декабря на январь не перетекла.

Подписывайтесь на мой телеграмм щегельские недвижимости без сиропа, там очень много полезной информации, которую я публикую чаще, чем снимаю видео. А это график цен на новостройки и на вторичку. Сплошная линия это вторичка, штрих-пунктир это цены на новостройки.

Как мы видим с 2005 года, ну раньше данных у меня просто нет, поэтому берем январь 2005 года и по 2021-2022 годы мы видим, что цены на первичку и на вторичку шли примерно в унисон. Сильно друг от друга не отличались, более того, цены на вторичку были выше, чем на первичку. И в моем понимании это правильно, потому что вторичка вот она есть уже в натуре, ты можешь прийти и посмотреть этот дом, квартиру, все его косяки, проблемы.

А первичка это фьючерсная сделка так сказать, вам продают рендеры, вам продают обещания и какая она будет на самом деле когда ее построят неизвестно. Так вот, если вы будете внимательными, специально отметил синим кружком место, когда цены на первичку начали дергаться и начали свой отрыв от цен на вторичку. Грубо говоря, в период кризиса февраля-марта 2022 года цены на первичку резко полетели вверх, а цены на вторичку практически в Петербурге не изменились и на сегодняшний день разница в цене между первичкой и вторичкой составляет 30%.

Сейчас тут мне начнут говорить, как же это инфляция, это увеличение затрат, это так и правильно, так и должно быть, но пардон, ответьте мне пожалуйста на один единственный вопрос. А почему в 2005, 2008, 2009, 2010, 2015, 2020 годах цены на первичку не отличались от цен на вторичку с точки зрения разницы вот этой цены, этой дельты? Тогда что, не было инфляции? Не было роста издержек? Не было этого ничего? Так что этот график четко показывает, что цены на первичку сегодня реально оторвались от жизни. Если вы будете внимательными и досмотрите видео дальше, то я вам покажу, какова разница в цене между первичкой и вторичкой в Екатеринбурге.

Вы увидите этот график и реально обалдеете. Отмечу, что в Екатеринбурге я услышал от одного из чиновников очень здравую мысль. Он сказал, что застройка в России должна быть осмысленной как в СССР.

Кстати, о возможной национализации застройщиков я говорил вот в этом видео, посмотрите, это интересно. Так вот, государство должно заниматься планированием застройки городов, готовить проекты в зависимости от лучшего развития каждой конкретной территории внутри города, квартала, полностью прорабатывать проекты и только после этого на их реализацию нанимать застройщиков. Ну естественно как, через тендер.

И вы знаете, мне эта мысль нравится все больше и больше. Хотя у меня лично есть еще одно предложение, и я его все время высказывал. Чтобы свести на нет все разговоры о всяких семейных ипотеках, эскроу-счетах и так далее, о проблемах качества застройки нужно всего лишь запретить принимать деньги у дольщиков.

И не важно куда они их понесут, эскроу-счет напрямую застройщику или сберкассу. Пусть застройщик берет кредит в банке, строит на свои, сдает дом в эксплуатацию. И вот когда он сдаст это чудо, пусть он попробует это чудо продать.

Одно дело продавать рендеры, а другое дело показывать, что ты построил в натуре. Согласны? Нет? Пишите в комментариях. На этой встрече в Екатеринбурге я подсмотрел одну очень интересную статистику, которую хочу вам показать.

Смотрите, это очень интересно. Открыл интересный парадокс про Екатеринбург. Если не брать в расчеты Москву, то мы с вами видим на этом графике, что Екатеринбург строит жилья больше, чем Краснодар и даже больше, чем Санкт-Петербург.

Хотя в самом Екатеринбурге проживает чуть больше полутора миллиона человек. Это в три с половиной раза больше, чем в Санкт-Петербурге. И строят они больше, чем в Санкт-Петербурге.

Екатеринбуржцы, которые смотрят мой канал, скажите, пожалуйста, а кому все это строится? Кто все это покупает? Дальше посмотрим. Объем строительства. Здесь указано, что строительство, его объемы увеличились в два раза в Екатеринбурге только за последние пять лет.

Наверное, не надо быть оракулом, чтобы понять, что скорее всего драйвом этого стали инвестиционные инструменты в виде льготных ипотек, таких как просто льготная ипотека и семейная ипотека. Народ, вероятно, побежал инвестировать. Вы можете высказать свое мнение в комментариях, так это или нет.

И здесь мы с вами видим, что на конец 25-го года в стадии строительства находится около, как я уже сказал, 5,3 миллионов квадратных метров жилья в Человейниках, из которых 590 тысяч без строительной динамики. То есть речь идет о том, что строительство либо остановлено, либо заморожено. И если вы эти вот хвостики красные, это есть вот эти объемы замороженной или остановленной стройки.

Посмотрите, сравните 2009 год и 2025. Они ни о чем не говорят. Можно ли здесь параллели какие-то проводить? Следующий график показывает нам объем нереализованных квартир напервички того же Екатеринбурга относительно количества квартир.

То есть мы с вами видим, что объемы предложения увеличились в три раза. Но вот это синий график строящейся квартиры, зеленые сданные. Посмотрите, сколько строится и сколько сдано.

А вот эта рыжая змея – это доля квартир, сданных в эксплуатацию. То есть можно их определить по правой шкале. Что мы с вами видим? Мы видим, что объемы растут, но сданных домов очень мало.

И доля сданных домов относительно строящихся домов в Екатеринбурге снижается. Следующий график показывает количество договоров долевого участия с квартирами напервички. Как бы по дате договора.

Из этого графика следует, что в 2024 году падение числа сделок составило от пиковых значений 30%. Это от пиковых значений 2023 года. Но в 2025 году быстро восстановились, увеличился рост ассортиментов в течение всего года, то есть предложения.

И по итогу 2025 год по объемам продаж оказался на уровне 2024, а в Петербурге количество сделок наоборот снизилось. А вот на этом графике мы с вами видим, как среднемесячный темп реализации строящихся квартир менялся относительно остатков. Здесь есть черта зеленая, которая делит график налево и направо.

Это действие льготной ипотеки. Мы видим, что порядка 6% был объем реализации ежемесячной реализации объектов от строящегося жилья. Но когда льготную ипотеку отменили, темпы продаж по отдельным проектам в 1,5-2 раза ниже стали, чем за предыдущие годы.

Но кто бы ни говорил мне о том, что льготная ипотека улучшила жизнь людей. Абсолютно нет, даже в Екатеринбурге. И вот график, на котором показано количество сделок с новостройками в Екатеринбурге, с ипотекой.

Такой синий-фиолетовый график и без ипотеки желтый. 80% сделок – это доля с ипотекой. Правда, в Екатеринбурге мне сказали, что в 2025 году роль рассрочки в структуре продаж снижалась.

А доля расторжений договоров долевого участия осталась на привычном уровне в районе 2-3%. То есть от общего объема выданных рассрочек 2-3% только расторгаются. Следующий график – это структура количества сделок напервички по типам квартир.

Естественно, в процентах от общего количества. Здесь видно, что в основном продаются студии с 2024 года по январь 26-го. Видим однушки – 48%.

То есть фактически студии и однушки, если сложить вместе, получается, что это более 70% всех продаж. Двушек еще меньше, трешек еще меньше, а четырешек настолько мало, что их здесь даже не видно на этом графике. Вот на этом графике будет лучше видно.

Здесь структура количества сделок напервички в Екатеринбурге по типам квартир в процентах от общего количества. Здесь видно, что количество четырешек планомерно снижается. Я имею в виду сделок с четырехкомнатными квартирами, с трешками и с двушками.

А вот увеличивается продажа однокомнатных квартир. Почему так? Ну, наверное, потому что у людей просто денег нет на двушки. А может быть, потому что квартирография такая, что двушек строят меньше, а трешек и четырешек, можно сказать, не строят совсем.

Здесь мы видим на этом графике структуру сделок напервички по типам квартир. Здесь есть изменения в рублях по квадратным метрам и по количеству сделок. Опять-таки видно, что по количеству сделок количество продаваемых студий и однушек превалирует.

Следующий график. Это тот график, который я обещал показать. Это разлет цен между первичкой и вторичкой.

Если в Питере 30%, то в Екатеринбурге в январе 1926 года было 29%. Вторичный рынок. Синий график.

Морковного цвета первичка. И здесь, как и в Петербурге, мы видим, что цены до фактически 1919 года шли достаточно ровно. Как на первичке, так и на вторичке.

И более того, вторичка, как и в Питере, была дороже, чем первичка. Но потом что-то произошло. Ковид что-ли случился или что? Здесь мы видим, как пошел разлет цен.

И усилился этот разлет, естественно, с событиями 1922 года. Вопрос сакраментальный ко всем. Повторю.

Отчего до 1917, 1918, 1921 года не было инфляции? Не было роста цен? Как видим, рост цен и в Екатеринбурге, как и на первичке, так и в Петербурге, так и в Екатеринбурге. Они носят, на мой взгляд, искусственный характер. Цены задраны застройщиками.

Следующий график показывает среднюю цену квартир. Это именно квартиры, а не квадратные метры. На вторичке, первичке и сделке на первичном рынке.

То есть, здесь видно, что количество объектов, вот синий график показывает, какое количество объектов в продаже находится, то есть в экспозиции. А зеленый график показывает, какое количество сделок. Ну, а на вторичке показано количество сделок на вторичке.

Видно, что изменение за 5 лет, количество на первичном рынке сделок на 78%, на вторичном на 55%, а изменение за 12 месяцев, первичный рынок, по цене, я имею ввиду, по росту цены. То есть, за 5 лет цены на первичке в Екатеринбурге выросли на 78%, а на вторичке на 55%. А вот только за год, за 2025 год цены на первичке в Екатеринбурге выросли на 10%, в Питере, кстати, на 13%, а вот на вторичке цены в Екатеринбурге за 2025 год выросли на 11%.

И здесь у нас указан график последний, который показывает нам динамику средней цены квадратного метра на первичке. Естественно, там по разбивке, по количеству комнат. Самый дорогой квадратный метр получается в студии, естественно, почти 200 тысяч.

Самый дешевый квадратный метр в трешке 171 тысяча. Хочу сказать, что это цены Ленинградской области. То есть Ленинградской области таких мест, как Мурино, Кудрово, кто знает, да, у кого на слуху.

Вот, можете представить, продав квартиру в Екатеринбурге, где вы без доплаты можете купить такую же квартиру в районе Петербурга, ну, то есть под Петербургом на границах с Ленинградской областью. Расчеты наличными в сделках с недвижимостью хотят запретить в России. Но вот, слава богу, у Набиулина ясная голова.

И она высказалась против этой идеи, сказав, что как только запретят расчеты наличными, тут же рынок недвижимости уйдет в глубокое подполье. А Набиулина не так уж и глупа, как некоторые хотят ее представить. Кстати, у меня было два интересных видео, которые вы могли пропустить.

Вот это и вот это. Рекомендую, посмотрите. Ну и пока.

Всем пока. Б-б-б-без сиропа.