СЦБИСТ - железнодорожный форум, блоги, фотогалерея, социальная сеть - [Недвижимость за рубежом] РЕАЛЬНАЯ стоимость недвижимости на БАЛИ. Хорошая vs плохая стройка

РЕАЛЬНАЯ стоимость недвижимости на БАЛИ. Хорошая vs плохая стройка

Вы на канале Путь Инвестора на Бали, и сегодня третья часть самого полезного видео для инвестора о том, как не потерять свои средства, и почему вы не можете доверять застройщикам, агентствам, а вы должны становиться экспертом и специалистом в сфере недвижимости, если вы хотите инвестировать и сохранить свои средства, а первую часть видео я прикреплю вот здесь. Смотрите это видео до конца, мы дадим инвестору стратегию, как не потерять свои средства, покупая недвижимость за границей. Оригинал этого видео мы снимали еще полтора года назад, сегодня я делаю обзор для того, чтобы наглядно на примере рынка Бали инвесторам показать, почему они теряют свои вложения и многие разочаровываются в инвестициях в недвижимость.

Подписывайся на канал, здесь самая полезная информация, о которой вам не расскажут застройщики и брокеры, которые вам продают. Пишите в комментариях, в каких застройщиках на Бали вы вложились и как у вас дела. Также, если у вас есть удачный или неудачный опыт инвестиций в недвижимость в других странах, обязательно поделитесь в комментариях, будет очень полезно обсудить риски и возможности инвестиций в недвижимость на других рынках.

Покупать готовые проекции И когда крупнейший девелопер Бали привлекает подрядчика крупнейшего застройщика Бали, единственным условием звучит одно, на этой стройке не должно быть технадзора. Во-первых, это фирма однодневки, мы уже обсуждали, ты ничего не возьмешь, но самое главное, ты не знаешь самого главного, он не собирается тебе строить виллу, потому что это скам, это все мошенничество. Инвестор должен что знать? Срок отдачи денег, через сколько он их получит обратно, если он инвестирует.

Ну сколько? Два года, четыре года, восемь лет. Чем дольше срок, тем больше рисков. Очень важно найти грамотного человека, кто мог бы строить.

Человек, который здесь нанимает рабочих, его называют, Домогацкий, наш кумир, он называет таких людей строительными сутенерами. Обрати внимание, это не я их называю. Я считаю, что это прекрасные люди, но Домогацкий говорит, что это строительные сутенеры.

Я с этим не согласен. Почему я здесь езжу, смотрю, куда инвестировать. Я ищу людей, я ищу команду, с кем можно это все делать.

Но Домогацкий говорил все то же самое. Я уж не знаю, придерживается он того, о чем он говорит, но спорить с ним в этом сложно. Я нашел такого человека, и я понимаю, может ли он построить серьезный объект строительный по нашим стандартам.

К сожалению, такого опыта у него нет. Если ты хочешь здесь получить качественного подрядчика, это будет X3, X4 к стоимости того, что здесь продается. Окей.

То есть, соответственно, мы... То есть, стоимость строительства сразу выросла. Нет, просто еще раз. Тут надо понимать, кто работает в стройке.

То есть, люди, которые строят элитные дома, элитные виллы для состоятельных, богатых людей. Они все нарасхватывают. Ну, их всех знают.

Вот он строил этот человек моему другу, он построил он тому моему другу, он построил мне. У него очередь из таких людей на 2-2,5 года. Его ценник ни один девелопер здесь не потянет.

Он за горизонтом. Ну, их платежеспособности. То есть, еще раз говорю, минимум X2.

То есть, если ты сам был в роли генподрядчика, сам был в роли генподрядчика, ты можешь определить специалиста. То есть, в таком случае все-таки есть шанс. Есть шанс, да.

Я тебе поэтому говорю, ты можешь определить, только если ты привлечешь для этого специалиста, который в этом разбирается. То есть, я в свое время выступал на достаточно сложных объектах в качестве генподрядчика. Я знаю практически все о каждой специальности, которая должна была быть использована на моем объекте.

Мы сейчас вернемся к местным, кто учился в шикарных местных институтах. Получить знания, это не равно их применению. Именно генподрядчик, обязательный участник строительства.

Это ответственное лицо за то, что должно быть получено в конце. Здесь ответственных лиц нет. Стройка на Бали, это делегирование своей ответственности.

На местного подрядчика. К каждому следующему. Местный подрядчик делегирует его своему помощнику.

Помощник делегирует это последнему человеку, рабочему. Который вообще не должен разбираться в проектах. Не должен ничего придумывать.

Не должен проектировать на месте, а на него возлагается. Говорят, рабочий на месте разберется. Он даже не слышал об этом, что кто-то думает, что он будет этим заниматься.

Он об этом не знает. Его никто об этом не поставил в известность. Ему только приходят, его штрафуют.

Говорят, что он какой-то неправильный. И он после этого говорит, идите все в пень, я поехал на Яво. Увидимся в другой жизни.

На этом все рассыпается. То есть непонимание ролей. Стройка на Бали.

Да, непонимание, абсолютно непонимание. Это еще раз, это не касается именно только Бали. Здесь это в гипертрофированном виде.

Знание не означает применение. И если даже ты говоришь правильные слова, как Домогацкий. Я не знаю, делает он то, что он говорит или нет.

Это неизвестно. Это ты можешь узнать только, когда ты получишь конечный результат. Ты можешь взять какую-то дешманскую землю, где-то вообще в заднице мира, и сказать... Люди же все равно не разбираются.

Просто возьми, говорит. Он мне суперсовет дает. Просто возьми эту землю, напродавай там вилл.

И все равно люди не разбираются вообще, где-то земля находится. И ты просто срубишь себе десятки миллионов долларов на этом комплексе. Действительно много денег вложено, сколько техники стоит.

Мы даже море не нашли, потому что эта локация была где-то в середине острова, в яме. И уже тогда было понятно, что у компании нет денег, потому что замораживались другие проекты. Потому что такая ситуация у абсолютного большинства.

То есть они рисуют картинки, нет проектов, нет смет. У них срывает крышу, они идут, покупают новую землю, запускают новый проект. Продажа других локаций обычно происходит для того, чтобы вытащить первую и продлить вот эту вот агонию.

Дураки должны остаться без денег. Я еще раз рассказываю, шансов нет просто 100%. Я потом расскажу, как очень серьезный технодзор принял дом, который был под снос.

На него прям был акт выдан, что эту виллу надо снести. Не только эту. Там было снесено порядка... Наш технодзор принял? Да, наш.

Я прям расскажу, как... Это уже там участвовал непосредственно девелопер. В этом участвовал. И он так все обставил.

Красиво. Еще раз говорю, шансов нет. То есть 100% потери инвестиций.

Вот этот пример, когда технодзор принял виллу. Причем я могу сказать, что эта вилла, если не ошибаюсь, стоимостью в 580 тысяч евро. То есть она идет как люксовый сегмент.

Там полное разрушение происходит внутри несущих колонн. 100% потеря несущих колонн. Ее отделали.

Ее отделали настолько хорошо, что зная, что она под снос, я просто заходил и у меня просто отвисала челюсть. Идеально просто. Идеально.

Ну просто ты прямо приходишь такой, я хочу ее. Но она сейчас дается? Она продана. Там живут люди, да.

И продается еще два объекта. Пять объектов таких же было снесено. Как бы человек лишится своих инвестиций полностью.

То есть тот, кто ее купил, а как это произойдет? Она рухнет вдруг или что? Это обязательно произойдет. Но то, что она рухнет, это вопрос времени. Она будет разрушаться.

Ну как это будет происходить? Не надо бояться. Она скорее всего никого не придавит. Прямо сразу.

Когда сносили 5 таких же вилл, 5 вилл, они снесены. Почему я говорю, что инвестировать в строительство нет смысла? Потому что любая ошибка, ошибка, она приведет к огромным потерям, которые компенсировать будет очень сложно. Ну вот скажем так.

-

Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!

Если на объекте находится некомпетентный человек, практически любая его ошибка будет стоить приблизительно 10 тысяч евро. Почему такая цифра? Ну потому что, как правило, ты проходишь этап возврата. Ну то есть она уже совершена.

Совершаются какие-то уже строительные действия. Потом она обнаруживается. Для того, чтобы ее исправить, тебе нужно все вернуть обратно до предыдущего состояния.

То есть это потеря... Ну и за что это невозможно вернуть? Нет, здесь вообще никто этого не делает. Ну то есть у тебя критическая ошибка и просто теперь это делают дальше под отделку. Ну не будем говорить никогда, единичные случаи.

То есть вот то, что ты говорил, там 2-3 фирмы, 5 фирм. То есть там люди сами строители и они знают, я точно уверен, что... Ну они контролируют. Они, во-первых, используют бетон с завода.

Они проводят тесты перед заливкой бетона. То есть как только он пришел в бетономешалке, он заливается. И после этого, после набора прочности, они проверяют уже конечный продукт.

Вот сейчас мы видим, как раз происходит добавление присадки. Сейчас мы замерим температуру бетона. Потом мы посмотрим осадку конуса и зальем экземпляр-цилиндр, который будем тестировать через 28 дней.

Бетон очень тяжелый. Он весит бетон 400 на кубометр. То есть к этим вопросам нет.

Мы не рассматриваем сейчас хороший вариант, потому что его, еще раз, найти практически невозможно. Злой умысел заключается в следующем. Девелоперы изначально не хотят качество настроить.

У них изначально не стоит такая задача. Почему? Потому что это скам. Это все мошенничество.

Я прямо точно говорю. У них задача построить коробку, которая год простынет. Деньги забрал и уехал в другое место.

Или как? Ты похож. Ты приблизительно. Нужно понимать.

Я почему говорю, что в инвестициях надо понимать, чем ты занимаешься и что тебе приносит доход. Чтобы не оказаться самим дойной коровой. Потому что, когда тебе рассказывают, что ты заработаешь деньги, инвестировал в это, и у тебя будет хорошая сдача, у тебя будет пассивный доход на пенсии с девушкой.

Можно сразу вопрос? Как ты думаешь, 90% тех объектов, которые построены на Бали, такими девелоперами, сколько они смогут простоять? Какой период времени? 2,5 года. Ты думаешь, дальше все. Дальше начнется разрушение.

Я объясню, почему. Доход с аренды будет падать, перепродать ты практически не сможешь. Я объясню, почему.

Сначала акт мошенничества. В чем он заключается? Инвестор является конечным продуктом. Не дом, не вилла, которая будет сдаваться.

Инвестор является конечным продуктом. Его дают. И, соответственно, для того, чтобы он инвестировал деньги, ему говорят, что ты можешь продать дороже.

Не факт. То, что ты сможешь продлить аренду спустя 30 лет, очень сомнительно. Как говорят многие, 5-6 лет окупаемость, возвращаешь инвестиции с помощью аренды, плюс прирост цены, перепродаешь и все в шоколаде.

Ты должен понять, что в течение 6 лет недвижимость, купленная, не построенная тобой, окупленная за завышенную цену девелопера, она уже завышена. Срок аренды может увеличиться в 2 раза. Окупаемость через аренду может увеличиться в 2 раза.

Если ты мог окупить в течение 2-4 лет, тебе предлагают 8. Потом, когда тебе говорят 10, 11, 15, 30 процентов, это вообще с потолка берется. Не берется ни амортизация, ни проценты, ни еще что-то. Еще раз, что происходило в Дубае.

Люди покупали, изначально они что-то заработали, потом каждый год стало вводиться порядка 50 тысяч объектов. Каждый год. Стали сдаваться новые объекты.

Старые объекты не сдаются. Сдаются новые объекты. Их с каждым годом все больше и больше.

Там точно так же есть хорошие объекты, есть огромное количество того, что просто разваливается. Когда вам говорят, что вы не будете ничем заниматься, и деньги потекут к вам рекой, и ваша жизнь изменится абсолютно, и у вас пассивный доход, сделайте первый шаг, будьте смелыми и классными, но вы должны рассматривать другой вариант. То, что ваша вилла превратится через два с половиной года в тыкву.

Плавка отваливался, бетон на входе. Вся вилла абсолютно, все стены потресканные, все они в плесени, вся зеленая абсолютно. Сразу пахнет очень сильно сыростью.

Ну, собственно, я не удивлюсь, что это, наверное, аварийное здание. Когда вы попытаетесь превратить ее обратно в виллу, вы поймете, что это сделать не сможете, ну, потому что там просто весь конструктив, которого не было изначально в проекте, там бетон вместо B20, о котором мы говорили раньше, там залит B3,5. Единственное, что они поняли, что все строят говно, и оно стоит.

То есть ты вот как приезжаешь, если ты окунаешься в строительную вот эту тему, тебе сразу говорят, оно стоит. Ну, я уже начал даже сам верить в это через год. И все эти объекты, они практически на стадии отделки, на стадии реализации.

То есть там бассейны, опять же, то есть без проектов, бассейны 10 сантиметров, у них стенка толщиной, то есть там нет защитного слоя, нет достаточного армирования. Практически после заливки сразу по всем этим бассейнам трещины через каждые полтора метра вертикальные. А бассейны здесь на каждой вилле.

Да, по сути, когда такие вещи происходят, переделка бассейна, она дороже, чем сделать заново. Смотри, а трещины там и трещины, ну и что? Мы скажем про другое. А то, что будет вытекать.

Пускай чуть-чуть вытекает. Во-первых, нормально, у тебя там будет вытекать куб полтора, два, три в день. Ну там падение на 5 сантиметров каждый день.

То есть ты будешь платить за воду, вода дорогая. Вон, смотри, ты к нам со своими строительными этими, уже замучил нас. Вон, смотри, видишь, люди уже скоро заедут.

Вон, видишь, как они там строят. Я говорю, это все снесут. Но у меня есть фотографии, то есть бассейн разрушают, демонтаж бассейна.

Дрядчик перестал отвечать, он сейчас закрыл все страницы, все телефоны. Мне просто было интересно, я же видел результат. Я прям знал, чем это все закончится.

Потому что я не выступаю с точки зрения строителя. Я прежде всего, мне это интересует с точки зрения инвестора. И соответственно, я рассматриваю это с точки зрения инвестиций.

И когда я вижу, во что эти персонажи странные, которых там, не знаю, каким словом назвать, могут превратить мои инвестиции, я им желаю добра в семи поколениях. Вода должна быть переливной. То есть вода должна переливаться за эту часть бассейна.

А новая вода должна поступать сквозь вот эти отверстия. Но здесь этой мощности недостаточно. Здесь вот такая труба стоит еще.

И эта труба 24 на 7 постоянно пытается набрать в воду этот бассейн. Но, как вы видите, они не могут это сделать. Просто этот бассейн вот такой.

Потому что он, соответственно, выполнен из самого низкого качества. И он протекает. Вот гладкая арматура.

Наверное, 8 мм. Вот так вот в 2 слоя. Вот таким вот образом они сделают вам бассейн.

Это 100% будет вытекать, протекать. Возможно, даже обваливаться. Вот в чем разница и почему цены на недвижимость могут быть разные.

Это просто пример того, как может быть выполнен бассейн. И еще обязательно сюда зальют какой-то говнобетон. Здесь мы видим хорошее армирование бассейна.

В 2 ряда. Сетка арматуры. Дополнительно стоят колонны.

И внизу желтая гидрошпонка. Это наглядный пример того, почему себестоимость строительства может отличаться в 2-3 раза. И когда вы покупаете объект за подозрительно низкую цену, вы должны понимать, что вашу виллу будут строить без проекта самого низкого качества работяги, которые ничего в этом не понимают.

И скорее всего без оформления документов. Но ладно, если вы купили такой объект за 1500 долларов. Но проблема в том, что многие продают по 3000-4000 долларов за метр квадратный, они строят абсолютно так же.

Большое количество объектов самого низкого качества, которое в общем-то брать нельзя. Вы прямо берете и покупаете большие проблемы себе, от которых избавиться будет очень-очень сложно. Это галимый кал.

Сейчас уже ученики коучей преподают. Я не советую никогда покупать готовый проект. Никогда.

То есть это должно быть от начала до конца.