СЦБИСТ - железнодорожный форум, блоги, фотогалерея, социальная сеть - [Недвижимость за рубежом] Пхукет или Бали Честное сравнение. Где купить недвижимость в 2026 году

Пхукет или Бали Честное сравнение. Где купить недвижимость в 2026 году

А здесь будет жесткая правда. Здесь очень много проектов. И главный вопрос, когда и как они все это достроят.

Рост цены съедается конкуренции, и инвесторы застревают в проектах. То есть надеяться на крупные агентства нельзя. Давайте вместе рассказывать и показывать реальное положение дел.

Вы можете потерять все деньги. В этом видео я хочу честно сравнить два самых популярных направления для инвестиций в недвижимость в Азии. Пхукет и Бали.

Почему я вообще решил сделать это видео? У меня есть личные опытные инвестиции на Бали. Я прожил здесь 2,5 года и за это время инвестировал в 5 разных проектов. За этот период я уже хорошо понял, какие здесь реальные риски, какая доходность и где инвесторы чаще всего теряют деньги.

И в какой-то момент я задал себе вопрос, а почему часть инвесторов все-таки выбирает Пхукет, а не Бали? Последние месяцы я посвятил изучению этого рынка. Я лично посетил крупнейших застройщиков на острове, объездил все ключевые локации и самое главное, я пообщался с реальными инвесторами, а не с агентами. Кстати, одно из следующих видео будет полностью посвящено опыту людей, которые купили 10 объектов в Таиланде на разных этапах строительства.

Сдавали их в аренду и смогли все это продать. Это очень показательный кейс. Информации получилось настолько много, что в одно видео она просто не помещается.

Поэтому на канале будет выходить серия роликов про рынок Пхукета. Если вы рассматриваете Таиланд для инвестиций, подписывайтесь. Я буду показывать реальные риски, реальную доходность и реальную ситуацию на рынке.

Здесь не будет красивых сказок, которые любят рассказывать риелторы. А здесь будет жесткая правда. Если перед вами уже стоит вопрос, покупать на Пхукете или нет, и вы хотите получить реалистичную картину рынка, можете писать по контактам в описании.

Я бесплатно поделюсь своими наблюдениями. Также подписывайтесь на телеграм-канал, там много полезного и по Бали, и по Пхукету. И теперь главная мысль этого видео.

Рынок Бали и рынок Пхукета это два абсолютно разных рынка, в которые нужно заходить с разными целями. Здесь кардинально отличаются риски, ликвидность, капитализация и доходность. И моя задача в этом видео максимально коротко и честно объяснить эти различия, чтобы после просмотра у вас было четкое понимание, какой рынок подходит именно вам.

А возможно, что не подходит ни один из них. Начнем с Пхукета. По сравнению с Бали, это более зрелый рынок.

Первые массовые инвестиции иностранцев здесь были еще в 2014-2019 годах. Уже до ковида рынок прошел стадию хайпа, перенасыщения и падения. За счет этого рынок понимает плюс-минус, свои пределы, понимает себестоимость и в целом понимает за сколько недвижимость реально сдается и сколько денег она приносит владельцу.

Но в 2022 году случился новый бум, такой же как и на Бали и в Дубае. Многие начали массово выводить деньги и рынок Пхукета снова оказался в центре внимания. Поэтому на сегодняшний день мы имеем здесь очень много проектов, высокую конкуренцию между застройщиками и жесткую конкуренцию внутри самих комплексов.

Потому что в среднем это комплексы по 600-800 юнитов. Из-за этого перепродажа в большинстве случаев на Пхукете очень сложная. Зарабатывать на аренде больше 4-5% удается крайне редко.

И пообщавшись с инвесторами, я понял ключевую вещь. Продать даже свой готовый объект на Пхукете реально сложно. Застройщик всегда продает лучше, потому что он дает агентам неприлично большие комиссии и он контролирует весь поток продаж.

Я лично здесь сталкивался с кейсами, когда в одном и том же доме агент предлагает юнит от застройщика за 150 тысяч долларов, хотя в этом же комплексе есть инвесторы, которые готовы продать за 120. Но его объект не предлагают, потому что он дает значительно ниже комиссию агенту. Про эти кейсы и другие тонкости при инвестициях на Пхукет я подробно расскажу в следующих видео, подпишись, чтобы не пропустить.

А теперь о плюсах. Один из главных плюсов Пхукета это то, что здесь много тайских застройщиков с реальным опытом, с портфелями реализованных проектов. Да, многие из них строят задержками, но в большинстве случаев они достраивают.

Многие застройщики делают шоурумы, куда можно приехать и посмотреть, как будет выглядеть объект после постройки. Хотя и здесь на самом деле есть нюанс, потому что на практике построенный объект не всегда выглядит как шоурум. Еще один плюс то, что застройщики чаще всего оформляют землю во фрихолд на компанию и потом уже продают покупателям лисхолд или позволяют оформить объект в полную собственность в рамках иностранной квоты.

Такой возможности, к сожалению, нет у застройщиков на Бали. И здесь очень важный момент. Непонимание рисков лисхолда это самая фатальная ошибка инвестора Таиланда.

Я искренне не понимаю агентов, которые в 90% случаев рекомендуют лисхолд, продавая его как безопасную инвестицию наравне с фрихолдом. Об этом будет отдельный выпуск. Итак, если коротко, то Пхукет подходит для инвестиций, если у вас длинный инвестиционный горизонт и вы не планируете продавать в течение 5-10 лет.

Вы готовы принять умеренную доходность в среднем 3-6%. Вы понимаете, что доходность сильно зависит от сезона и управляющей компании. Вы не рассчитываете легко выйти из сделки и заработать на росте цены.

Или вы хотите объект, которым можно пользоваться самому. Для вас важны стабильная юрисдикция и инфраструктура. Потому что сегодня на Пхукете не покупают ради иксов.

Да, покупая в 2022-2023 году, можно было хорошо заработать почти везде, если вы зашли раньше остальных. Но этот пик уже прошел. Сейчас застройщики, увидев спрос, так же как и на Бали, одновременно запустили десятки проектов.

И главный вопрос, когда и как они все это достроят. Кто будет жить во всех этих юнитах и какая будет цена за аренду, когда на рынок выйдет несколько десятков тысяч новых объектов. И смогут ли вообще они достроить, особенно новички, которые зашли на рынок, не успев достроить свой первый проект, уже запустили продажи второго-третьего.

Мой личный вывод по Пхукету такой, что здесь сейчас есть смысл покупать, чтобы сохранить деньги, вывести капитал без подтверждения его происхождения, иметь физический актив, получать реальные 3-6%, а не цифры из презентации, или использовать объект как дачу или второй дом. То есть Пхукет это не про заработать, это про не потерять вообще все. Пхукет точно не подходит, если вы хотите зарабатывать 30, 50 или 100% за 1-2 года.

-

Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!

Рассчитываете на быструю перепродажу, думаете, что студию всегда можно перепродать или верите в доходность выше 8% годовых. Также вам не стоит покупать на Пхукете, если вы не готовы разбираться в застройщиках, договорах и налогах, думая, что агент сделает все это за вас. Я на самом деле заходил в многие агентства как клиент и знаю о чем говорю.

Из самых важных минусов это то, что перепродажа до окончания строительства почти невозможно, рост цены съедается конкуренции и инвесторы застревают в проектах. Теперь давайте поговорим про Бали. Бали это по сравнению с Пхукетом молодой рынок.

Первый серьезный взрыв инвестиций здесь пришелся как раз на 2022-2023 годы. До этого всего было на Бали 2-3 более-менее известных кому-то застройщиков и ключевое отличие на данный момент от Пхукета это риски. На Бали почти все нужно проверять самостоятельно.

Качество строительства, юридическую часть, разрешение, целевое назначение земли. То есть надеяться на крупные агентства нельзя, потому что все они продавали проекты, которые сейчас заморожены и убеждали инвесторов, что все проверено и безопасно. Сейчас они продолжают делать то же самое уже с новыми проектами и я бы сказал, что на Бали нет практически девелоперов проверенных временем.

Поэтому нужно глубоко погружаться и изучать, как застройщик строит, получает ли он документы, кто в его команде, какой у него опыт до Бали. Я бы сказал, что Бали это рынок возможностей, но это и рынок высокого риска. И это очень плохое место для единственного капитала и денег на пенсию.

Здесь нет классического фрихолда, вы всегда покупаете аренду. Но при этом на Бали до сих пор можно зарабатывать на росте цены. Это моя основная стратегия.

Зайти на ранние стадии, сделать хорошую прибыль, набложенный капитал и выйти до окончания строительства. При правильном выборе ликвидность и доходность выше, чем на Пхукете, а конкуренция ниже. На Бали мало качественной недвижимости и еще меньше проектов с инфраструктурой, поэтому реальная доходность в хорошем проекте здесь намного выше, а конкуренция на сдачу значительно ниже, чем на Пхукете.

На вторичном рынке уже сейчас есть объекты с подтвержденной доходностью от 10% годовых. Конечно, их также нужно тщательно проверять на наличие всех разрешений, управляющих компаний и качества строительства. Но большой плюс на Бали то, что здесь нет масштабных комплексов по 600-800-1000 юнитов, как на Пхукете.

Еще важный момент это регуляция со стороны правительства, которая началась с начала прошлого года. Кроме того, что на Бали начали закрывать стройки и сносить объекты, которые были построены без разрешений или на нецелевых землях, еще с этого года, с 31 марта, все объекты, которые без лицензий, они не смогут сдаваться через RNBNB и booking. Это плюс для тех, кто изначально выбирал проект с умом.

На Бали есть смысл инвестировать тем, кто хочет зарабатывать от 8-12% с аренды, но при этом вы готовы разбираться в рисках и активно участвовать в изучении рынка и выборе застройщика. То есть на Бали нельзя инвестировать вслепую, на доверие. Рынок подходит, если вы разбираетесь или знаете кого-то, кто разбирается в рынке, локациях, застройщиках, качестве строительства и юридической части.

То есть это активные инвестиции, а не пассив. И рынок подходит для тех, кто ищет рост капитала на горизонте 1-5 лет. Также Бали подходит, если цель зайти на ранней стадии, заработать на росте цены и выйти до сдачи или в ближайшие годы после сдачи проекта.

Это рынок потенциала. И на фоне последних негативных событий на рынке строительства первички на сегодняшний день увеличился спрос на готовые или почти готовые объекты. Так что если купить действительно на преселе от проверенного застройщика и застраховаться дополнительными условиями по договору, здесь можно хорошо заработать на перепродаже.

Также Бали подходит для тех, кто хочет вывести деньги из своей страны, потому что здесь также не нужно никакое подтверждение происхождения капитала. Если вы любите Бали и хотите здесь второй дом, это тоже хорошее место для инвестиций, особенно если вы цените комьюнити, островной вайб, хотите здесь делать бизнес или работаете на удаленке. Еще раз, Бали это не пассив, это активная рискованная инвестиция и если хотите получить мою обратную связь по рынку или застройщикам, пишите по ссылкам в описании.

А перед тем, как я перейду к ключевым сравнениям этих рынков, я хотел бы обратиться к вам. Если вы являетесь инвестором, напишите пожалуйста в комментариях о своем опыте, почему вы выбрали тот или другой рынок, что вам обещали, что вы получили на практике, с какими трудностями столкнулись, сколько заработали или потеряли на этой недвижимости. Давайте вместе рассказывать и показывать реальное положение дел, доходность и риски другим людям, которые рассматривают покупку недвижимости в этих местах.

Итак, самая большая ошибка инвестора это сравнивать Пхукет и Бали как одинаковые рынки. Они вообще проразные. То есть Пхукет, я бы сказал, что это рынок сохранения капитала.

Бали это рынок роста и риска. И если вы заходите на Пхукет с ожиданием Бали, то есть надеждой заработать на капитализации и перепродать с плюсом в ближайшие годы, вы будете разочарованы. А если вы заходите в Бали с мышлением Пхукета, думая, что здесь все безопасно, у застройщиков есть опыт и вы ничем не рискуете, вы можете потерять все деньги.

То есть нет плохих рынков, есть неправильные ожидания. Главное не выбирать страну, а выбирать стратегию. Пхукет это отличный рынок, если вы понимаете, зачем туда заходите.

А Бали это отличный рынок, если вы понимаете, чем вы рискуете. Если хотите подобрать объект на одном из этих рынков, мои контакты в описании. А чтобы получить таблицу, где я коротко написал ключевые отличия этих рынков, сравнил все плюсы и минусы, цены на ликвидные объекты, пишите мне baliphuket в телеграм и я отправлю файл, который вам поможет определиться, какой рынок подходит для вас больше всего.

Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить следующее видео. Я разберу конкретные проекты, реальные риски лисхолда, покажу, где люди теряют деньги и какую доходность получают на самом деле. Напишите в комментариях, Пхукет или Бали и почему.

Лайк, если видео было полезным. Удачи вам в инвестициях и до встречи в следующих выпусках.