СЦБИСТ - железнодорожный форум, блоги, фотогалерея, социальная сеть - [Недвижимость за рубежом] Как застройщики кидают инвесторов на Бали

Как застройщики кидают инвесторов на Бали

Проект застройщика, который продавался еще два года назад, так и не был начат и не начнется. Эти деньги исчезают, а объекты продаются повторно другим инвесторам. Потерял три с половиной миллиона долларов.

Застройщик не имел права строить и тем более привлекать инвестиции. Проект не может быть завершен, потому что кто-то публично говорил о рисках, которые в нем есть. Было выдано заключение, что проект нужно снести.

Сотни пострадавших инвесторов, миллионы долларов выведены из проекта и отсутствует реальный актив. Они потеряли все. Деньги, время и веру в инвестиции.

Вы на канале Путь Инвестора на Бали и сегодня вы услышите реальные истории инвесторов, которые потеряли миллионы долларов на инвестициях в недвижимость. Не потому что они повезло, а потому что они поверили словам и презентациям, а не проверяли факты. Если вы хотя бы допускаете мысль о покупке недвижимости за границей, обязательно досмотрите это видео до конца, оно действительно может уберечь вас от таких потерь.

В этом выпуске мы разберем, как инвесторы теряют деньги из-за застройщиков, как агенты продают проекты, уже понимая, что с ними проблемы, как одни и те же объекты продаются по несколько раз, как инвесторы заходят в сделки, не понимая реальные риски и как в итоге вся ответственность перекладывается на покупателя. Почему договор, который кажется нормальным, на самом деле не защищает инвестора вообще. И самое важное, в конце этого видео я покажу, как инвесторы избежать таких проектов и что конкретно делать, если вы все-таки решили инвестировать в недвижимость на Бали или в любой другой стране.

Подпишитесь на канал, если вы хотите видеть рынок недвижимости таким, какой он есть, а не таким, как его показывают в рекламных презентациях. Я сам инвестирую в недвижимость на Бали и разбираю рынок со стороны инвестора. А теперь давайте посмотрим, как это выглядит на практике, не в теории, не в презентациях, а в реальной жизни инвестора.

Сейчас вы услышите историю человека, который зашел в рынок с деньгами, опытом и логикой, но в итоге потерял 3,5 миллиона долларов. Давайте послушаем историю Станислава, как все начиналось и почему он вообще решил инвестировать в недвижимость на Бали. На Бали я попал как и в Таиланд, так и в другие места через риэлторы Анатолия.

Ну и Бали на тот момент позиционировалась как самый лучший вариант инвестиций. Я так понимаю, у вас стратегия была такая же, как в этих проектах, зайти на ранних стадиях и перепродать, заработать. Стратегия была, да, стратегия была, но она ни разу не сработала.

Он как настоящий риэлтор помогал только купить, потому что зарабатывают риэлторы, как вы знаете, только с покупки. Это же позиционировалось так, что вы больше никогда не заплатите, вы платите только первый взнос и сразу на это ставился упор. Вот 100% вам продам, соответственно, вам не придется делать второй взнос.

Обратите внимание, это очень опасный момент, если брокер обещает 100% перепродажу до внесения второго платежа. Это стандартная схема агентов, но правда в том, что агент зарабатывает в момент продажи вам. Перепродажа – это не его ответственность, и если вы купили по завышенной цене или вторым кругом, перепродажи может вообще не быть.

Поэтому золотое правило инвестора – никогда не покупайте объект, если вы не готовы самостоятельно закрыть всю рассрочку и не рассматриваете проект для получения прибыли с аренды. Даже если вам обещают, мы перепродадим за вас. При этом, важно сказать честно, на Бали у Станислава были и удачные сделки.

Надо быть честным, удалось перепродать балийскую недвижимость, которая была в раннем этапе, я так понимаю, которая использовалась, наверное, как затравка или вовлечение, и больше не продавал. Анатолий как риалтор сделал успешный кейс Станиславу на одном из проектов застройщика Just Residence и обещал перепродавать следующие объекты застройщика до внесения второго платежа. Это были действительно легкие и большие деньги, до 50% наложенный капитал.

В то же время, это самый большой риск – полагаться на фразу «Вы больше никогда не заплатите». Это не совсем похоже на инвестиционную стратегию. А вообще перед покупкой, перед инвестициями какие-то проверки делали с земельного участка, разрешения на строительство, документы на компанию.

Изучали как-то вопрос или просто доверились Анатолию? Анатолий сказал, что к своему стыду подходил к этому вопросу абсолютно безвыгодно. Практически полностью этой истории я доверял Анатолию, потому что мы знали уже друг друга достаточно во времени. В тот момент я не стал даже внюкать.

У меня не было такого плохого опыта. Давно меня никто так не учил. Это типичная ошибка инвесторов – полностью делегировать проверку документов, земли и проверку застройщика агенту или агентству, которое зарабатывает на продаже.

Важно понимать, агент не будет вам показывать реальные риски. И если объект проблемный, он сможет его перепродать только в том случае, если никто из следующих инвесторов, так же как и вы, ничего не будет проверять. Но на Бали это время закончилось.

Это полтора-два года назад все несли деньги, веря обещаниям и картинкам. Сейчас тысячи кейсов на острове, когда проекты остановлены или заморожены. При этом все крупные агентства и брокеры, блогеры на ютубе еще год назад их активно предлагали и продавали.

Хотя на самом деле это продолжается и до сих пор. И в следующем выпуске я покажу проекты, которые изначально не были скамом, но у них кассовый разрыв, стройки закрыты, денег нет, а обязательства перед инвесторами есть. Поэтому подпишитесь, чтобы не пропустить.

А здесь зафиксируем ключевое. Станислав доверял агенту и ничего не проверял. Хотя уже на этом этапе можно было понять, что объект строится без разрешений, все риски на инвесторы и застройщик вообще не имел права привлекать инвестиции.

Слушаем дальше. Кто подтверждал, что вообще деньги до застройщика доходят, что вы там не просто Анатолию их отправили? Нет, никто ничего не подтверждал, но Анатолий пересылал инвойсы и так дальше. Вот эти вот PDF сгенерированные, я не знаю, какие-то файлы, где написано, что там получено.

Ну, как вы понимали, что это вообще договор действительный? На тот момент, я вам говорю, я очень, скажем так, халатно подходил к этому делу. И я получал все от Анатолия по WhatsApp и Telegram. Самый большой риск здесь – это переводить деньги на криптокошельки только на основании переписки с агентом.

Особенно, если это переписка только в Telegram. То есть она удаляется за 2 секунды и не имеет никакой юридической силы. Менее рискованный вариант для инвестора – это когда переводы осуществляются исключительно после подписания договора с учредителями компании застройщика.

Есть чаты в WhatsApp, где присутствуют официальные представители застройщика. Платежи подтверждаются не агентом, а компанией и выдаются сотрудниками компании от имени застройщика. А лучше всего, если деньги идут на официальный банковский счет.

Напоминаю, что на Бали нет эскроу-счетов и договоры не фиксируются у нотариуса до окончания стройки. По сути, Just Residence был только разогревом. Самый жесткий этап и весь трэш начался на проекте Karma Residence.

На бумаге это идеальный инвестиционный продукт. 7 минут до пляжа Меласти, инфраструктура под ключ, лоббика, воркинг, спа, ресторан, бар, бассейн. В общем, полный фарш.

Именно такие проекты любят инвесторы больше всего. И Станислав, после удачных кейсов по перепродаже, решил зайти по крупному. Анатолий сказал, что Karma это вообще прекрасно, потому что расположена она еще лучше, чем Just и Аба.

Локация прекрасная, все прекрасно. Ну не 100%, но там на 70%, примерно на 80%. И какого-то второго инвестора Анатолий вроде как нашел.

Сколько получается вообще в общем вы перевели на эти кошельки за Karma Residence? За 2 месяца Станислав переводит около 2 миллионов 700 тысяч долларов за этот проект. Как выяснилось позже, второго инвестора вообще не существовало. Этим инвестором был сам Анатолий.

Смотрите, что получается. Станислав оплатил первый плачок 30% за 70% проекта. Стоимость этого проекта 12 миллионов долларов.

Комиссия агента была 10%. За продажу доли Станислава в 9 миллионов Анатолий получил 900 тысяч долларов. Эти деньги и стали его долей в проекте.

Как раз 900 тысяч это 30% от оставшейся доли проекта в 3 миллиона. Он гениально провернул это без собственных вложений. Но дальше происходит самое страшное.

-

Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!

Эти деньги исчезают, а объекты продаются повторно другим инвесторам. Месяц наверное, если не больше, наступила какая-то тишина. Денег у меня нет пока.

Этих мне не отдали, потому что там что-то с Николаем, у него что-то с отцом. Он уехал. В общем там ситуация.

Спустя полтора месяца Станиславу говорят о пропаже Николая Мельника. Это финансовый директор компании Вертикаль. Который, как выяснилось, якобы украл все эти деньги и уехал в Беларусь.

Но сейчас мы не будем детально разбирать эту историю. Если вы хотите ее услышать, вы можете посмотреть предыдущие выпуски про компанию Вертикаль и Аарона Геллера. А также полное интервью со Станиславом я выложу в телеграм-канале.

В нем мы также обсудили, как его пытали на объекте Just Residence, кражу криптовалюты и другие инвестиции через Геллера. Общая сумма потерь 3,5 миллиона долларов. А мы идем дальше и сейчас будет самый жесткий момент всей этой истории.

Потому что дальше речь идет уже не об ошибках инвесторов, а о ситуации, когда продажи продолжались, несмотря на то, что проект фактически уже был мертв. После того, как финансовый директор Николай Мельник якобы исчез с деньгами, а агент Анатолий понял, что его 30% в проекте сгорели, никакой комиссии он, вероятно, не получит и проект фактически развалился, он принял решение не выходить из игры и продавать дальше. Анатолий начал повторно продавать этот же комплекс, зная, что стройка остановлена, что денег нет, что объект проблемный и что предыдущий инвестор уже потерял свои средства.

Дальше мы послушаем историю инвесторов, которые поверили тем же обещаниям, купили те же самые объекты, но уже во второй круг. Речь идет о людях, которые вместе со своими клиентами и друзьями потеряли более 1 миллиона долларов. Давайте их послушаем.

А теперь очень важный момент, который нельзя пропустить. Сейчас появились новые данные по проекту Just Residence, который использовался как успешный пример перепродажи для затравки и привлечения инвесторов. На сегодняшний день что с этими лотами? 15 декабря 2025 года, буквально перед новым годом, Аарон Геллер рассылает своим инвесторам так называемые письма счастья.

И в этих письмах он написал, что после тщательного внутреннего анализа компания пришла к выводу, что продолжение проекта более невозможно. Из-за сформировавшейся обстановки создано не только действиями отдельных инвесторов, но и деятельностью различных блогеров, ютуберов и онлайн-комментаторов. Вдумайтесь в формулировку и абсурдность данного заявления.

Проект не может быть завершен, потому что кто-то публично говорил о рисках, которые в нем есть. На самом деле инвесторы думают, что реальная причина, почему проект остановлен, это то, что деньги ушли не по назначению. По факту только в этом проекте застройщика пострадало около 100 человек.

При этом важно понимать, что разрешения не было изначально. Застройщик не имел права строить и тем более привлекать инвестиции. Для понимания ответственности агентств, брокеров и инвестиционных клубов, которые позиционируют себя как эксперты и аналитики, заявляют, что якобы они все проверяют.

Более того, проекты с такими же рисками продаются и сейчас. В 90% случаев никто ничего не проверяет, даже если они уверенно об этом вам говорят. Наш знакомый делал экспертизу этого объекта и на этапе возведения первого этажа было выдано заключение, что проект нужно снести.

Вот как выглядел этот участок 2 мая 2024 года. И вот как он выглядел через год, 30 мая 2025 года. Сегодня этот проект строится уже под другим брендом и другим застройщиком.

А дальше самый жесткий кейс всей этой истории, проект Karma Residence. Вот вам презентовалось это Анатолием, как супер закрытый старт продаж. Вы там первые инвесторы, можно зайти хорошо заработать.

Ну да, так и было, мы даже не подозревали, что это вторичка. Анатолий уже знал, что проект проблемный, что деньги Станислава исчезли, но они с Аароном Гейлером продолжают проводить зумы и привлекать инвестиции, выдавая этот проект за закрытый пресейл и старт продаж. Чтобы вы понимали, сейчас нет столько предложений, какой спрос вообще по Бали именно крутых проектов.

Это как бы новая история вообще, это трансформация Бали сейчас идет. Оформление, поверьте, там можно и такое найти способ, и такое, дополнение, сокращение, я не знаю. А площадка это самый живущий организм ежедневно.

Станислав, как первичный инвестор объекта, вообще был не в курсе, что пошли какие-то перепродажи. Сама схема продажи для меня тоже была неизвестна. Я не продавал, понимаете.

И вообще было сделано как-то так интересно, что мое присутствие и мое даже желание, оно не обязательно для продажи. Это специально было сделано, я так понимаю, чтобы не покупатель не знает меня, не я не знаю. И здесь уже неизвестно, куда дальше пошли деньги.

Но Анатолий, видимо, свою долю все-таки получил. Проходят первые платения. Было видно, что у людей появились деньги.

Попель покупает себе виллу в Таиланде, беку семерку. Ты представляешь, да, сколько она стоит. Сразу же они делают свадьбу на Мальдивах, сразу же они едут в Бангкок, обвешивают суперпье.

И что мы говорим, там мужчины с дырявыми носками на Бали приехали. Их местонахождение, к сожалению, инвесторам неизвестно. Я знаю только одно, что проект Karma Residence не будет реализован никогда.

Но некоторые эксперты рынка настолько не заморачиваются, что даже не удаляют старые обзоры этого проекта со своих YouTube каналов. Фаундер одного из самых профессиональных брокеров инвестиционной недвижимости на Бали. Неужели они все еще не знают, что происходит и продолжают его продавать? Как вы думаете? А если вы являетесь инвесторами в этот проект или столкнулись с похожей ситуацией на Бали, ссылки в описании.

Я помогу вам объединиться с другими инвесторами и продумать дальнейший план действий. Теперь давайте зафиксируем выводы, которые следуют из всей этой истории. Проект застройщика, который продавался еще два года назад, так и не был начат.

И не начнется. Земля уже продана, но деньги привлечены. Часть из них якобы пропала, вторая растворилась где-то в кошельках у Анатолия и Геллера.

Стройки нет и не будет. Ответственность никто не несет. Фактический итог этой истории такой.

Несколько кругов продаж одного и того же объекта, сотни пострадавших инвесторов, миллионы долларов выведены из проекта и отсутствует реальный актив. И самое важное, что это не история про не повезло. Это история про отсутствие независимой проверки, про доверие агенту и про рынок, где инвестор остается без защиты, если не контролирует сделку самостоятельно.

И теперь самое важное, что делать инвестору, чтобы не оказаться в такой же ситуации на Бали или в любой другой стране. Первое. Не жалейте ни денег, ни времени на юридическую проверку объекта до инвестиций.

В большинстве случаев агенты и агентства вообще ее не делают. Запомните, главная цель агента – продажа, а не защита ваших интересов. Второе.

Не ведитесь на обещания, второй платеж вам не понадобится. Мы все перепродадим. Да, это рабочая стратегия, я сам ее иногда использую и предлагаю своим инвесторам, но это бывает очень редко и всегда ограниченное количество юнитов.

С такой стратегией нужно заходить только в застройщика с реальным опытом, с репутацией, с завершенными проектами и с разрешительными документами на предыдущих объектах. И главное, в договоре должна быть гарантия возврата, если застройщик не получает документы до второго платежа. Только при наличии таких условий вы действительно сможете перепродать свой юнит.

Без них вы просто зависаете в объекте, который никто не купит. И третья главная ошибка инвестора – это верить словам документы в процессе. Реальность рынка Бали сегодня выглядит так.

Тысячи инвесторов поверили застройщикам, зашли в проекты без документов и сейчас не могут продать свои объекты вообще. Почему? Потому что стройки закрываются, разрешения не выдают, проекты отменяют, а новые покупатели больше не верят словам. Важно понимать, сегодня уже не имеет значения, по какой цене вы заходили в проект.

Если у застройщика проблемы с документами, есть давление со стороны государства и кассовый разрыв, вы просто теряете все деньги, даже если покупали дешево. И в следующем выпуске я подробно покажу на реальных примерах, как проекты закрываются, почему инвесторы не могут выйти и какие сигналы говорят о том, что в объект заходить нельзя. Подпишитесь, чтобы не пропустить.

Если вам понравилось это видео и оно было полезным, поставьте лайк, берегите свои деньги, инвестируйте осознанно и до встречи в следующих выпусках.