[Недвижимость за рубежом] Инвесторы - ЖЕРТВЫ ДЕВЕЛОПЕРА за границей. Инвестиции в недвижимость 2025

[Admin]

Инвесторы - ЖЕРТВЫ ДЕВЕЛОПЕРА за границей. Инвестиции в недвижимость 2025

Приветствую, дорогие друзья, на канале Путь Инвестора на Бали. Это самое полезное видео для инвестора на тему того, как инвестировать в недвижимость за границей и не потерять свои средства. Подписывайся на канал, если вам интересна тема инвестиций в недвижимость, так как мы здесь показываем правду и реальные риски инвестора, так как сами инвестируем в недвижимость и ищем объекты для инвестиций.

На данный момент мы структурируем огромное количество информации от инвесторов и от сотрудников, которые работали у крупных застройщиков и, к сожалению, огромное количество проектов на острове на данный момент превращается в скам. Огромные крупные агентства, в том числе международные, продают все это своим инвесторам. Также одно из следующих видео мы готовим про компанию Вертикаль и про Аарона Геллера.

Этот застройщик один из тех, который продал сотни объектов на острове инвесторам, которые, скорее всего, ничего не получат. Самое интересное то, что у нас будет интервью с инвестором, которого кинули больше, чем на несколько миллионов долларов и при этом еще его пытали прямо на строительной площадке застройщика. К нам попали записи разговоров с поддельниками, схемы, которые они проворачивали на Бали, угрозы, поддельные документы и так далее.

Все это мы покажем в следующих видео. Для того, чтобы у вас сложилась трезвая картина происходящего на острове, смотрите видео на нашем канале. Сегодня я подготовил для вас обзор на первое видео с нашего канала.

Это интервью с Денисом мы снимали еще полтора года назад, в мае 2024 года. Еще тогда мы обсуждали огромные риски, которые есть у инвестора, который заходит на этот рынок, но к сожалению, тогда рынок Бали был на хайпе, никто не хотел погружаться, разбираться в вопросах и никто не мог поверить, что большинство инвесторов могут все потерять. Смотрите это видео до конца, подписывайтесь на канал.

На примере рынка Бали мы покажем ключевые ошибки инвестора при выборе застройщика и дадим рекомендации того, как не потерять свои средства независимо от того, в какой стране вы инвестируете в недвижимость. Самое полезное видео на эту тему я прикреплю в описании. При инвестировании нужно иметь представление о структуре строительства, потому что ты когда отдаешь свои деньги, ты теряешь практически контроль над своими деньгами на достаточно длительный период времени и что ты получишь неизвестно.

То есть ты отдал эти деньги и все, ты прыгнул в момент, когда ты расстался с ними, ты прыгнул в пропасть. Ну тебе единственный ориентир, тебе говорят, здесь купила недвижимость Ксения Собчак. Понимаешь? Ну и ты такой, да, хочу очки, как у Собчак, да? Привет, меня зовут Дмитрий, я уже год живу на Бали, работаю здесь как подрядчик с разными застройщиками, а также инвестирую в недвижимость.

Если вам интересен мой опыт работы подрядчиком в строительной сфере на Бали, пишите в комментариях, я обязательно сниму видео на эту тему, почему я после первого проекта на острове закрыл компанию и отложил эту идею строить или заниматься чем-то, каким-то бизнесом на Бали. Расскажу свою историю взаимодействия с индонезийцами. Тема сегодняшнего подкаста это худший сон инвестора, как инвестировать на Бали и остаться без ничего.

Мы поговорим о большинстве девелоперов, которые строят свои первые проекты на острове, также поговорим о рисках инвестора, который инвестирует в строительный стартап на острове Бали. И в конце мы составим чек-лист, как правильно выбрать застройщика надежного, качественного, чтобы минимизировать свои риски. Сегодня у нас в гостях Денис, это опытный предприниматель, человек, у которого более 12 лет опыта в строительстве, и он приехал на Бали для того, чтобы здесь инвестировать, но, к сожалению, немного разочаровался в рынке, и сейчас мы послушаем его историю.

Кстати, инвестированием я пытался заниматься где-то в начале 2000-х, и собственно говоря, из-за того, что для меня это было незнакомо, скажем, я не представлял всех нюансов, с которыми можно будет столкнуться. И это был, в общем-то, в какой-то степени ужасный опыт, потому что это повлекло последствия на достаточно долгий период времени. Скорее всего, многие из тех, кто инвестировал на Бали, уже это ощутили, не так ли? Дайте обратную связь те, кто инвестировал в застройщика Magnum, Parkview, кто относил деньги до Магацкому или Павлу Морозову, инвесторы компании Vertical от Аарона Геллера.

Как у вас дела? Что вам обещают застройщики? Какая у вас доходность? Будут ли достроены ваши проекты? Вы не стесняйтесь, проявляйте больше активности, пишите в комментариях, что происходит с теми объектами, в которые вы вложились. Уверен, что если бы вы посмотрели это видео полтора года назад, ваше положение касательно инвестиций было бы намного лучше. Поэтому при инвестировании нужно быть в этом вопросе профессионалом и знать практически абсолютно все, от начала до конца.

От законодательства, иметь представление о строительстве самом, иметь представление о структуре строительства, потому что ты когда отдаешь свои деньги, ты теряешь практически контроль над своими деньгами на достаточно длительный период времени. И что ты получишь, неизвестно. Вот как раз сегодня мы эту тему и разберем, как так инвестировать, чтобы не потерять все свои деньги.

Какие шаги может предпринять человек, чтобы минимизировать хотя бы риски свои при инвестиции в девелопера, в застройщика? Строительный бизнес требует повторения достаточно простых операций, но они должны быть выполнены абсолютно четко, людьми, которые имеют очень малое представление о том, как это должно быть в принципе. Особенно на Бали. Ну да, Бали не является исключением, эти вопросы в той или иной степени они везде, и в России, и в Турции, и в Таиланде, это по всему миру.

Скажем так, частное строительство, там очень мало профессионалов, которые могут повлиять на процесс качественной стройки, как таковой. Соответственно, те, кто строят, они всегда пытаются сэкономить. Те, кто не обладают знаниями, они вообще не представляют, зачем их нанимать.

То есть они не понимают, зачем в строительном процессе тот или иной специалист необходим. Понять, почему у них так происходит, почему все время один и тот же результат, они не способны. Это не говорит о том, что строительный процесс сложен, и что нужно создать какую-то федерацию по изучению строительства на Бали.

То есть ты имеешь в виду, что сам девелопер, сам застройщик должен очень хорошо, или же его команда, или сам он, хорошо разбираться во всех строительных процессах. То есть как здесь, на Бали, приходит человек любой без опыта в строительстве, нанимает местного подрядчика и начинает строить. При этом сам, ну так, не очень разбирается в деле.

На этапе подбора подрядчиков ты можешь столкнуться с тем, что в целом любой балиец, китут, модель, неважно, он может представиться как подрядчик, собственно, и действительно с тобой может заключить, и это будет даже относительно закона, с тобой заключить бытовой договор подряда. Как мы говорим, индонезийские парни уже пытаются вас нагнуть везде. Короче, тотальный контроль, это самая большая ошибка.

Все пытаются переложить на кого-то, расслабляются, нельзя. В тот момент, когда вы думаете, что все хорошо, скорее всего, в этот момент, в этот же происходит что-то не так. Все эти вопросы известны, не надо ничего изобретать нового.

То есть, когда там говорят, что есть какие-то особенности на Бали в организационном вопросе, ну, скажем так, есть сложности непосредственно в организации, но если ты знаешь, как это сделать, ну, ты просто это делаешь, тебе не надо думать, как изобретать заново велосипед, как это сделать. План очень простой. То есть, есть инвестор, это как бы основной игрок, от денег которого, от финансирования которого крутится вся структура.

Дорогой зритель, а вы уверены, что вы инвестор? К сожалению, на острове 90% те, кто покупают недвижимость, они являются не инвесторами, а конечными покупателями продукта под названием апартамент или вилла. Очень маленькое количество застройщиков отчитывается по финансам перед своими инвесторами. В большинстве случаев застройщики строят объекты самого низкого качества, не оформляя документацию и зарабатывают по 100-200% за период строительства, это 1-2 года.

А самое интересное то, что многие из девелоперов, которые начинали стройку на Бали, даже в планах достраивать нету, а некоторые даже не начинали строить. Инвестор, он в принципе должен понимать, что он хочет в итоге получить, это обязательно. То есть, у инвесторов, как правило, такого представления нет вообще.

То есть, они ни о строительстве, ни о том финальном результате ничего не знают и даже не подозревают, что об этом надо подумать. Дальше идет генподрядчик. Генподрядчик, это тот, кто прекрасно разбирается в строительстве, знает все специальности, которые должны быть задействованы в строительном процессе.

Девелоперы должны обращаться к местным строительным компаниям, которые будут реализовывать эти объекты. Ни за какие результаты своей деятельности они ответственности не несут через суд или еще что-то. Возместить ущерб практически невозможно.

Отнеся деньги, значит, ложив нефтового человека, ну уже просто гарантированно их потеряли. Просто гарантированно. Ну, вы можете об этом не знать или как еще, пребывать в неведении следующие год, полтора, два.

Почему работает вся вот эта херня, почему люди несут им деньги? Они говорят, вам ничего не надо делать, откиньтесь в креслах, принесите нам бабло и мы за вас все сделаем. Должна быть структура контроля собственной стройки. Я не знаю, как это называется по-английски, какая должность соответствует.

Раньше это называлось прораб. То есть прораб, он может читать проекты, знает все нюансы постройки, может контролировать их и, соответственно, может сделать конечный продукт, который сможет принять технодзор. Обязательно должен быть контроль каждого подготовительного этапа.

Значит, акты скрытых работ обязательно проводятся, то есть это все фиксируется. Потом происходят работы, после которых невозможно оценить качество, то есть это заливка бетона. То есть фиксируется каким образом это? Видео.

То есть видеофиксация на всех этапах? Видеофиксация, да, составление актов и так далее. Как правило, приемка такая осуществляется внешним надзором, это называется технодзор. Технодзор не должен быть никаким образом связан с генеральным подрядчиком.

-

Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!

Технодзор должен нанимать инвестор и только инвестор, потому что иначе возникает конфликт интересов. То есть я построил, сам себя принял, по этому поводу есть. Какие могут быть последствия? Замечательные просто.

Можно лишиться всех инвестиций. Полностью. Практически все инвесторы игнорируют это правило.

Только единицы обращались к нам за контактами специалистов, таких как технодзор или юрист, перед тем, как инвестировать по 100, 200, 300 тысяч долларов. Людям почему-то жалко отдать 300-500 долларов за проверку того объекта, который они покупают. В договорах в большинстве случаев, в случае какого-то форс-мажора, инвесторы вообще ничего не получат.

Сейчас уже, когда прошло 1,5 года, многие из инвесторов очнулись и поняли, к кому они отнесли деньги. Они начинают к нам обращаться за проведением экспертизы. Но, к сожалению, в большинстве случаев договоры уже подписаны, и по этим договорам практически невозможно что-то потребовать застройщика, потому что нигде ни у какого застройщика не прилагается ни проектная документация, ничего.

Вот есть какие-то квадратные метры, есть описание какая-то мебель, техника, стены, все. Продукт получен, но этот продукт может быть самым низкого качества, вот он на картинку похож-похож. Потребовать что-то застройщика практически невозможно в этом случае.

И самое интересное, что по этим договорам, в случае того, если инвестор вдруг перестает платить, то он в принципе может лишиться всех своих инвестиций. Поэтому люди, когда внесли первый платеж, они себя подвязали этими договорами платить до конца. Ну а больше всего удивляют те инвесторы, которым мы говорили напрямую, даже показывали некоторым из них видео.

Вот посмотрите, как строит этот застройщик, какие критические ошибки уже допущены на этапе конструктива. Там застройщик бегает на заднем фоне на видео и хватается за голову, сам в шоке. При этом люди говорят, но они такие большие, у них команда специалистов, они все смогут, они исправят, у них огромные комплексы, у них все продано.

Тем более мы уже внесли депозит, а если еще невозвратные какие-то 2000 долларов, люди доносят еще по 200, по 300 тысяч долларов. И потом объекты замораживают, они не знают, что делать, потому что ну вот они доверились. И дальше на примерах мы покажем, почему объекты могут отличаться в два, в три раза, в зависимости от того, какого качества они строятся.

Критические ошибки, если они не обнаружены вовремя, могут привести к полному разрушению строения. И из-за ошибок в проекте, то есть ошибки изначально были в проекте. Обвалилась целая секция вот этих апартментов, которые сзади меня.

Я так понимаю, это пять этажей, наверное, да? Целая секция большая. И там можно... Я не видел здесь проектов, в которых не было бы ошибки. То есть изначально.

То есть там ошибки в расчетах от двух до четырех раз. Это просто в легкую. Это ошибки в расчете несущих конструкций.

То есть ты хочешь сказать, что все проекты балийские не под снос? Или что? Ну, скажем так, то есть если они не разрушаются прямо сразу, то это, скорее всего, пройдет в течение ближайшего времени, то есть двух-двух с половиной лет. Проекты на Бали делают для того, чтобы получить разрешение. Дальше в него никто не смотрит.

То есть больше в него никто никогда не заглядывает. Практически на стройке не бывает человека, который может его читать. Те, кто может его читать, это не означает, что они будут это делать.

То есть они получают свою зарплату. Ну и потом, когда выясняется, что все очень плохо, на этом что-либо уже сделать после этого нельзя. Это проблема прокладки между рулем и машиной.

Прокладка ты имеешь в виду кто? Девелопер. То есть появились у нас коучи, которые говорят, что вам больше ничего не нужно, кроме мотивации. Значит, вы должны отринуть страх, вы должны действовать и только тогда вас ждет успех, миллионы, миллиарды денег на вас польются с небес, вокруг вас будут девочки, машины, все будет классно.

Оно работает, оно замечательно работает, да, только, скажем так, с результатом, с которым в 90-х эти люди просто стали бы трупами. Практически любой, кто раньше совершал достаточно незначительные ошибки в 90-е, что-то не у тех взял деньги, что-то не построил. Не смог справиться с взятыми на себя обязательствами, оказывались глубоко под землей, и там набирались опыта уже.

Сейчас эти времена прошли, и, соответственно, люди, которые учатся у коучей, которые ничего из себя не представляют, у которых нет опыта даже малейшего создания простого бизнеса, посложнее бизнеса, более сложного бизнеса, им говорят, что вы можете учить предпринимателя и предпринимателей, которые уже, не знаю, управляют транснациональными корпорациями, и им есть чему у вас научиться. Ну, нет, так не бывает, и, собственно говоря, мотивация, отсутствие страха, смелость в принятии решения приведут у вас к полной потере, к стопроцентной потере своих инвестиций, потому что вы в этом ничего не соображаете. Вы берете и делегируете свою ответственность людям, которые ничего в этом не понимают, которые потом, в соответствии с этим, делегируют свою ответственность людям, которые работают за чашку риса, и, по сути, их способ здесь просто прожить.

Они и живут на стройке, это их жизнь, они ничего не понимают в этом. Я говорю про обычных рабочих, про обычных рабочих. Мы сейчас коснемся этого вопроса.

Например, ты девелопер, и такой приехал на Бали, хочешь строить офигенные виллы, я знаю, что у тебя прекрасно все с творчеством, творческим процессом, видением прекрасного, и ты думаешь, например, что тебе этого достаточно, я понимаю, что ты так не считаешь, но вот допустим, ты такой думаешь, что это все легко, это точно так же, как продавать сникерсы. То есть ты купил на оптовой базе дешево, продал дорого, то есть если взять девелопера, то это и есть его бизнес. Нарисовал картинку, сделал рендеры, приехал на Бали, нашел местного подрядчика какого-то с его командой, которые где-то что-то строили, вот даю им проект, в лучшем случае, в некоторых даже не дают проект, картинку просто, бери строй, он говорит, все, сейчас я построю.

Он говорит, на любой вопрос, который ты задашь, может ли он это построить, он скажет, что он может, не вопрос, быстро, качественно, как это будет вообще за бест, ты удивишься. У застройщика цены в 2-3 раза дороже, чем себестоимость строительства. Я понял, что не так-то все просто на самом деле, в сфере строительства здесь, оформлял официальный договор между мной и ими был заключен, они просто в один день получили деньги, собрались ночью и уехали где-то работать на другой проект.

У нас были такие случаи, когда ребята говорят, у нас по 20 лет стажа, по 20 лет опыта и они строили виллы под снос. Проект, это самое главное в договоре с подрядчиком. А что в проекте должно быть прописано? В проекте должно быть написано абсолютно все в мельчайших подробностях.

Это не должно быть просто картинки, как это здесь практически, я видел более сотни балийских проектов. Это всегда было так, я не видел ни одного другого проекта. Это картинки, просто так набросали на рисунке перекрытие со стенами.

Они не очень сильно парятся, куда придет перекрытие, в какую балку, как выйдет из нее. Этот вопрос их мало интересует. Их интересует приблизительно, как это будет.

Дальше конструктив полностью отсутствует. Вообще полностью, его нет в проектах. Они к нему, к проекту прилагают набор типовых решений.

И соответственно толщина проекта у тебя может зависеть от того, сколько они типовых решений туда накидали. Что такое типовое решение? Это какой-то справочник, там написано, что если вдруг ты столкнешься с этим узлом на своем пути, посмотри вот здесь эти картинки, выбери любую, кни пальцем и сделай что-то из этого. Это не делается на месте.

На месте рабочие не должны заниматься проектированием. Но местный строительный бизнес предполагает именно это. То есть тебе дают картинку, дают типовые решения, а дальше кто-то неизвестный должен посмотреть в этот проект и сказать, какие типовые решения из этого применяются.

Любые. То есть, по сути, проектировщик не участвует в проектировании. Если принести балийцам нормальный проект и дать подрядчику, он построит нормально? Нет.

Ты напрямую не можешь нанимать строителей. По балийскому законодательству ты сам строить не можешь. То есть у тебя возникает ряд проблем.

Даже если ты имеешь все представления, как это должно происходить, ты должен нанять некоего местного, его называют мендером, и через него только управлять рабочими. Но мендер, как правило, сопротивляется, потому что это не входит в представление его о стройке какой-либо. То есть у него совершенно иные представления обо всем.

Он понимает, что он выходит за бюджет. То, с чем он соглашался, это не то, что от него требуют вообще. Он понимает, что он попал на какую-то другую планету.

Все от него что-то хотят. Явно не то, на что он рассчитывал. Соответственно, проект в этом случае очень важен.

Когда есть подробный проект хорошего проектировщика, не местный, мендеру можно показать, и он, увидев хотя бы объем работ, увидев ведомость материалов, он скажет, да, в эту стоимость, в какую я себе это представлял, я не смогу уместиться. То есть если у тебя хороший подрядчик местный, что найти это чрезвычайно сложно. Это может привести тебя к успеху.

То есть договор, он обязательный элемент. Как правило, здесь заключаются договоры с подрядчиками заранее. Берется какой-то некий, проектов нет, земли нет.

Берется некий гипотетический проект. Рисунки продаются инвесторам. Инвесторы, как правило, вообще в этом не разбираются.

А инвестор может запросить у застройщика проект? Может. Но если я как инвестор, я обязательно потребовал бы проект от инвестора. Если бы я увидел, что это местный проект, балийский, это было бы одним из решений о том, что я не буду инвестировать туда.

То есть это означает, что местный девелопер, он сэкономил даже на этом. То есть он не захотел привлекать нормальных специалистов, которые бы рассчитывали бы нагрузки, которые просчитывали бы все элементы, которые прописали бы абсолютно все, что требуется для строительства. И если туда пригласить грамотного прораба, который мог бы прочитать этот проект и построить по этому проекту.

И соответственно потом технодзор инвестора мог бы прийти, сверить, насколько это соответствует проекту, все эти узлы. Вот они нарисованы, вот они сделаны. Акты скрытых работ, вот как они должны выглядеть на проекте, вот как они выглядят непосредственно в месте, где связали арматуру.

Как правило, в эти моменты технодзор делает снимки, отсылает проектировщику, чтобы проектировщик мог сказать, что они соответствуют проекту, который он сделал. Это хорошая практика. Это приближает к успеху.

То есть ты же инвестор, ты же профессионал. Ты должен быть профессионалом в своих инвестициях, ты должен знать все об объекте инвестирования. Но если ты инвестируешь, ничего в этом не понимая, ты не инвестор, ты лох.

По-другому сказать. И собственно говоря, здесь одни лохи разводят других лохов. Но надо не забывать, что есть воры, мошенники на доверие.

Деньги – это энергия. Они просто-напросто вчера торговали сникерсами, а сегодня они строители.

[СЦБот]

Эта тема была перенесена из раздела Комната совещаний.

Перенес: Admin. Держитесь и всего вам доброго.