Ошибки, которые обошлись рынку недвижимости в МИЛЛИАРДЫ / Сергей Смирнов, Олег Репченко
 

Ошибки, которые обошлись рынку недвижимости в МИЛЛИАРДЫ / Сергей Смирнов, Олег Репченко

Недвижимость в теории самый плохой инструмент. Да я знаю, очень круто я вам это сказал. Вить, ты вот прав.

Нет-нет, чего вы тут все сидите, что вам квартира недоступна? Ну, у вас стройки точно будут дороже, точно дороже. В чем не прав человек, который купил в декабре студию за 15 миллионов рублей? Это невыгодно. Ты переплачиваешь процентов 15, 20, 25.

Ныл ли я, что я не могу купить квартиру? Ныл. Когда у меня были деньги, я купил квартиру? Нет. Вот вбухать все деньги в недвижимость и экономить на всем остальном, небеса помогут, да? Квартира сдавалась без оков.

Знаете почему? Застройщик сказал, что все равно вы их будете менять. Если ты продал дешевле, то лох. Кто способен этот вот этот вот момент так тонко почувствовать и щелкнуть дальше, а потом, имея план, что делать дальше с деньгами? Примерно так и люди покупают биткоин.

Блин, мне иногда стыдно, что мы строим. Почему все вдруг на этом помешались? У вас нет такого, кстати? Последние лет 7 большое количество экспертов говорили, что покупать недвижимость не нужно. Она перегрета, высокие цены, низкая доходность, да и в целом большое количество затрат на обслуживание.

Но, как мы с вами знаем, по фактам недвижимость выросла примерно в 2 раза за данный период. И получается, что действительно кто-то купил квартиру и успел зайти по выгодной цене, а кто-то сейчас никак не может купить свой объект недвижимости. Мне бы сегодня хотелось спокойно и детально разобраться в этом вопросе и ответить на вопрос, а кто же был прав? Кто купил или не купил недвижимость? И для этого сегодня я пригласил к нам в гости Сергея Смирнова, владельца-совладельца Высоцкие стейт-агентства недвижимости, автор YouTube-канала Сергей Смирнов про недвижимость Олег Крепченко, наш уже гость, эксперт рынка недвижимости, руководитель индикатора рынка недвижимости.

Сегодня мы поговорим с вами про рынок недвижимости, про то, что вы любите говорить на разных выступлениях. Я потом с вами пришел разговаривать, вообще, что вы человек, который учился. Тогда все понятно.

Ну, Серега, учитывая, что ты вечный студент, можешь продолжать. Да, мне никак за счет не поставишь. Вот я хотел, конечно, поговорить... Рынок, который, знаешь, который ты не можешь сдать экзамен.

Я думаю, что Олегу сложно было бы сдать экзамен. Олег, ты часто в своих интервью говоришь, что недвижимость – это плохой инвестиционный инструмент. То есть правильно понимаю, что ты смотришь строго на доходность, то есть на низкую доходность, и это и есть твой основной аргумент? Ну, давайте по порядку.

Я никогда не говорил, что недвижимость – это плохой инвестиционный инструмент. Я говорил, скорее, о том, что недвижимость не является панацеей. Потому, что очень многие люди рассматривают недвижимость как панацею, как лучший и единственный инструмент.

Я всегда говорил, что у недвижимости, как и у других инвестиционных инструментов, есть свои преимущества, есть свои недостатки. Там преимущества всем понятны. Как бы там низкая рискованность, наверное, первое преимущество.

Вот. А, наверное, основной недостаток – низкая ликвидность. Это как бы первое.

А второе – низкие риски тащат за собой низкую доходность. Если брать стабильные экономики, и в России так было, и во многих других странах, в условиях стабильной ситуации мы имеем низкую ключевую ставку. Соответственно, низкая ключевая ставка, низкая доходность по депозитам, по облигациям.

И, соответственно, вот здесь недвижимость, которая дает в аренду процентов те же 5-6, плюс еще и на длинном горизонте защищает от инфляции, то есть все-таки там в долгую имеет место такой вот отыгрывающий инфляцию рост цен, это является, в общем-то, наверное, даже поинтереснее, чем депозиты облигаций. Но есть, наверное, еще один минус у недвижимости – это хлопотность от сдачи в аренду. Потому, что это надо иметь дело с арендаторами, это надо обновлять ремонт.

То есть, вот этим надо заниматься, в отличие от того, что купил ты облигацию, там, 10-летнюю, вот 10 лет она тебе приносит доход ты учишь. Вот. Можно, да, отдать как бы управляющую компанию, но она возьмет комиссию и это, собственно, снизит доходность от недвижимости.

Вот. А, соответственно, что мы имеем последние несколько лет? Последние несколько лет мы имеем, первое, очень высокие ставки по депозитам, по облигациям, то есть, по сопоставимым с точки зрения риска финансовым инструментам, превосходящим недвижимость в несколько раз. То есть, там, вот, минувший год и депозиты, и облигации дали процентов 20 годовых, облигации, скорее всего, и в этом году дадут 20 плюс, если мы берем, там, вот, длинные с постоянным доходом, да? Недвижимость от аренды дает процентов, там, те же 5-6, и то грязными, чистыми, там, ну, пусть порядка 5, там, да? Вот.

Это первое. Второе, цены на недвижимость сильно перегреты последние несколько лет по самым разным причинам. Объективно, это субъективно, вот это отдельный вопрос.

Я, наверное, сказал бы основной тезис, что сильного потенциала вырасти еще у них пока нету. То есть, скорее всего, мы получим, если, вот, брать какой-то среднесрочный горизонт порядка 1-2-3 лет, что недвижимость даст около 5% в аренду и почти ничего от прироста цены. В то время, как самые, вот, кондовые депозиты, наверное, процентов 50 за 3 года дадут.

Вот. Вот, собственно говоря, в моменте вот этих последних несколько лет я и говорю, что вот сложилась ситуация, когда недвижимость, она нецелесообразна, как бы, с точки зрения, вот, прибыльности, потому, что этот рынок перегрет, а вот, как бы, другие рынки дают более интересную доходность. То есть, ты смотришь на недвижимость строго как на доходный инструмент, то есть, это единственное.

То есть, не как актив для сохранения капитала, а строго, то есть, на цифры, на доходность. Я говорю сейчас, да, с точки зрения инвестиционной привлекательности. Если мы уходим отсюда в какие-то социальные вещи, ну, например, как бы, многие люди исходят из того, что вот максимальное бегство от риска в главная своя квартира, да, ну, пожалуйста, да, это абсолютно нормально, например, там, каждый из нас покупает страховку, выкидывает деньги на ветер, круто говоря, да, если риск не случился, да, ты купил ОСАГО, ты купил КАСКО, у тебя машину не угнали, вот выброшенные деньги на ветер, да.

Вот. Ну, вот, тем не менее, мы это делаем. Почему? Потому что, ну, вот, для кого-то спокойствие важнее.

Поэтому, как бы, если мы говорим о покупке квартиры именно вот для себя, то, да, это имеет смысл, даже если это, там, нецелесообразно, ну, ради собственного, там, комфорта, там, комфорта, там, семьи, детей, там, и так далее, да. Вот. Этот тренд, да, он преобладает, очень часто люди исходят не из экономической целесообразности, а вот с точки зрения бегства от риска.

Я не говорю, что это плохо, я говорю, что это вот имеет право на жизнь, и здесь нет как бы универсального решения, здесь каждый сам должен, исходя из своей ситуации, это делать. Другое дело, что часто возникают когнитивные искажения, как это модно говорить сейчас, да, и люди думают, что они ушли от риска, на самом деле они взяли риск еще больший. Первый серьезнейший риск – это покупка новостройки.

Если вы покупаете новостройку на этапе строительства, вы купили не низкорискованную недвижимость, вы купили фактически очень рискованную ценную бумагу застройщика под названием ДДУ – Доковор Долевого Участия, т.е. вы купили некий фьючерс, некое обязательство, причем это даже не государственное обязательство, это обязательство, ну, вот, отдельной взятой компании, а завтра она как самолет скажет, что вот, а что-то у нас как-то это не очень хорошо с финансами, да, вот, т.е. это очень рискованно. Безрисково – это когда вы купили готовый объект, скорее всего, это будет вторичный рынок, я не говорю, что надо покупать старьё на вторичном рынке, вот, куча вчерашних новостроек, но когда построено – раз, подключено к коммуникациям – два, заселено – три, т.е. когда, вот, это объект, в котором можно жить, где есть жизнь. Вот.

Ну, кто-то скажет, ну, вот, государство там страхует на искровых счетах деньги, я говорю, ну, это тоже отчасти иллюзия, я объясню, почему. Сколько страхует государство? В пределах 10 миллионов рублей, правильно? По-моему, по искровым счетам там меньше. На искровых счетах неограниченное количество с точки зрения, если банк не обанкротится, но если банк обанкротится, то я могу ошибаться, там, или… По-моему, 10 миллионов, 10 миллионов.

Нет, там есть на разные суммы, на разные суммы стоимости квартиры от площади. Давайте, скажем так, некий лимит всё равно есть. При банкротстве банка, но не застройщика.

Это тоже очень тонкий момент. Это очень тонкий момент, потому что, как бы, неважно, кто обанкротится, банк, застройщик, будут ли деньги у государства для того, чтобы вот в полном объёме… Смотрите, кстати, это интересный момент, извините, я перевью, что то, что поднимает Олег, я тоже поднял в своём канале, потому что, друзья мои, а мы вообще видели хоть раз исполнение по новому законодательству возврата с искровым? Потому что у нас же есть уже факт задержки строительства. Вообще, по большому счёту, если читать ДДУ, человек имеет основание, как только мы у него вовремя сдали квартиру, идти его расторгать.

Чуть я не вижу, что кто-то пошёл и расторгал. А почему они делают так? А вот это очень интересный хитрый момент, что тут человек находится в психологической ловушке, их обрабатывают очень красиво, когда они придут к банкам, скажут, вот вы сейчас заберёте деньги, а вот смотрите, а такую же квартиру уже нет. Там цены выросли, да.

Цены выросли и так далее. Поэтому люди попадают в такую психологическую ловушку и не идут. Но если Юра почитает договор долевого участия, то можно сказать, ребята, а что вы там бухтите на государство и всё остальное? Если деньги с ИСКР ещё не ушли, как в некоторых случаях с тем же самолётом, то тогда иди да забирай.

Через суд можно вернуть деньги. Есть претенденты, когда частные лица с юристами возвращали деньги. Смотрите, как вот любая страховка.

Кризис 2008 года показал, что страховка – это некий самобман. И вот этой теме как раз посвящены популярные книги Насима Талеба. Там же в Америке тоже всё было застраховано.

Но это всё здорово, пока страховые случаи носят единичный характер. А вот если они стали носить массовый характер, то получается, что... А где запас прочности системы? Хватит ли его, да? Вот. Соответственно, возникает вопрос, в какой мере, в каком объёме застрахованы эти суммы.

Если мы не будем брать покупку студии, что было модно последние несколько лет... В Москве заценник миллионов 10-15. Среднестатистическая трёшка в Москве. Поскольку эконом-комфорт уже никто не строит.

Это будет миллион рублей за метр. Это под 100 миллионов рублей хорошая квартира в Москве. Будет ли государство выплачивать 100 миллионов рублей, я сильно сомневаюсь.

Мы можем сейчас, не будучи юристами, ошибаться, какой там лимит. Но какой-то он по-любому должен быть. И если, как бы, пойдут проблемы с массового характера, с ведущими застройщиками, это ещё вопрос, как бы, а сколько вернут из внесённых денег.

Второй серьёзнейший вопрос, это сколько это затянется по времени. Потому, что да, государство, возможно, закроет эту дыру, достроит, но не через год, как обещали, а лет через 5-10. Третья серьёзнейшая проблема, что построят.

Вы купили за миллион метр премиум-класс. Вам красивые показали картинки. Как он, Серёга, говорит, эффективно обработали.

-

Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!

А вам потом государство достроит, но достроит эконом-класс. Где, в общем... Двери есть, окна есть, до свидания. Да.

Но вот это не на миллион рублей. Это вот третий риск, о котором тоже мало кто думает. Следующий ещё один серьёзный момент.

Когда у тебя есть свои деньги, ты вложил их в недвижимость, ты молодец. Вот это твоя квартира и никто её не отнимет. Если не брать какие-то совсем экзотические случаи.

Но ведь большинство людей покупает квартиру в ипотеку. То есть, по сути дела, это вообще не их квартира. Это квартира, принадлежащая банку.

По большому счёту. И вместо того, чтобы арендовать у соседа, под 5 процентов годовых, как мы сказали, стоимость примерно аренды, они под 25 арендуют у банка. И если у них завтра не будет денег платить по этой ипотеке, банк их прекрасно выселит на улицу.

И вот, собственно, пожалуйста, никакая это не твоя квартира. И ни от какого риска ты не сбежал. Вот эти моменты, на мой взгляд, очень многие не понимают.

То есть, то, что мы видим последние несколько лет, это просто неадекватно. Купить квартиру всеми правдами и неправдами. Ну, как купить? У тебя денег нет.

Ты пошёл в один банк, взял потребительский кредит на 2 миллиона рублей. С ним зашёл в другой банк. Сказал, у меня 2 миллиона начальный взнос.

Дай мне ещё 15, я куплю квартиру. Вот. Вот ты её как бы купил.

А дальше как ты будешь отдавать? Ну, вот это... Как-то вот это... Небеса помогут. Вот я такие случаи встречаю и вижу. И вот, на мой взгляд, вот это не бегство от риска в безрисковую недвижимость.

Это просто приобретение на себя максимальных рисков, действуя вообще на авось. Вот. Просто в состоянии эффекта, если можно так сказать.

Сергей, ты согласен, что квартира это плохая инвестиция? То есть, не недвижимость, как в целом, а квартира в новостройке, это плохая инвестиция? Показываю на самом себе, что у меня нет ни квартир, ни машин. Почему? Живу в аренде. Почему? По одной простой причине, что я за последние, наверное, 7 лет не вижу одну очень важную вещь, которую, там, Олег говорит, что инфляция переносится.

Но она должна переноситься в тот момент, когда у нас совсем гиперинфляция. Вот как это было в 90-е. В долгофроте.

Там вообще... Вот тогда, да. При гиперинфляции у нас действительно... Я все-таки уже в 93-м году в университет пошел. Я помню вот это все, что было.

Тогда было действительно... Ты с утра идешь, у тебя одни ценники в ларьках, а к вечеру стипендий не хватает даже пива попить. Примерно было так. Поэтому при гиперинфляции шикарный инструмент.

Сейчас такой интересный нюанс заключается в том, что у нас драйвит рынок все-таки сейчас банки, в первую очередь, вместе с финн-моделью застройщиков. Ты сам прекрасно это знаешь, мне не тебе рассказывать. И здесь интересный нюанс, что застройщики, по сути дела, уже в новостройку закладывают инфляцию.

А, следовательно, она... Просто вот эта инфляция бытовая, она там вроде бы как есть и с одной стороны, а с другой стороны ее нет. Я просто понимаю, что с этой точки зрения... Это первый нюанс. Второй нюанс.

У меня сейчас ситуация, которая, знаешь, как бы пограничная. Супруга хочет дом. Ну, уже много лет.

Но мы понимаем, что дети сейчас находятся в таком возрасте, как 12 и 16 лет. Это возраст, когда они в любом поселке, какой бы он ни был, они просто заводят через какое-то время и скажут, что мы все отсюда не можем ездить с друзьями, а нам надо поступать в институт и так далее. Поэтому уже просто-таки идем на третий шаг.

Когда уже такая child free, но вторая child free. То есть, не до того, как уже дети выехали. Мы будем строить дом уже ориентируясь на пенсионную жизнь.

И пока еще даже сатисфакции не определились. Поэтому я понимаю и признаю, что психологически очень удобно считать, что ты инвестировал. Второе.

Люди боятся денег. Владеть деньгами. Люди страшно боятся владеть деньгами.

У меня самый главный страх и свой даже, кстати, и инвесторов. Это потому, что как только у тебя появляются какие-то деньги, у тебя появляется какой-то подспудный страх, что с ними будет? У тебя вот завтра нет денег. И ничего, мы в 90-е ничего не боялись, потому что у нас не было денег.

Курс был 6, 30, еще что-то. Потом все это скакало. И никто ничего не терял.

Я работал на подготовленных курсах до юнибрауна. Я помню, 98-й год. Мы брали по 30 долларов за занятие по одному курсу.

Мы взяли. Понимая, что не смогут люди по курсу новому платить 30 долларов за занятие, мы стали брать 15, кто-то 20 долларов за занятие. Подужались в долларах.

Но мы все, например, брали за занятие тогда репетиторство, мы брали в долларах. Мы как-то вот это все проходили. И тогда, знаешь, вот это очень важный момент.

Мне кажется, слишком много пропагандируется инвестиций и накопительства в недвижимость, ну, и вообще в сфере. Мы все вдруг на этом помешались. У вас нет такого, кстати, вот ощущения, что... Не может быться в людей столкнуться.

Капитажный товарищ тоже можешь рассказать? У тебя нет ощущения такого? Я согласен, что есть это ощущение. Оно пришло еще из Советского Союза. Когда квартира была практически единственной ценностью.

Денег тогда особо ни у кого не было. И копить возможности, инвестировать не было. Поэтому, в общем-то, все, кто какими-то правдами и неправдами пытался сделать квартиру получше, купить кооператив.

Дальше мы как бы пережили развал СССР. И, наверное, единственное, что сохранилось, это сохранилась недвижимость квартиры. Потому, что советские рубли сгорели.

Была гиперинфляция. Долларов тогда еще мало у кого. Это вот уже как бы в 90-е начали в долларах все считать и пытаться зарабатывать.

А я имею в виду, если советское поколение, у которых там... Наши родители, да. То все сгорело. Тогда доллары были запрещены законом.

Это была уголовка за владение валютой. И второе, наверное, еще чего сохранилось, это золото и ювелирка. То есть, какие-то ювелирные украшения.

Поэтому, наверное, с тех пор вот этот силен стереотип, что главное, это недвижимость. Главное, чтобы была квартира, а все остальное как-то вырули. Вот.

И я не могу сказать, что это неправильно. В принципе, в этом есть рациональное зерно. Но я согласен с тем, что некий пиегип здесь произошел.

Потому, что недвижимость и квартира рассматривается как панацея от всех бед. Нередко там, например, я вижу такую ситуацию, что квартира стоит в бетоне 25 лет. 2001 года.

Она не сдается в аренду. Возникает вопрос, а насколько она выросла в цене. Ну, давайте посмотрим.

Ну, рубль за это время обесценился. Но, с другой стороны, здесь тоже очень хитрый момент. Если вы возьмете за 25 лет депозиты по рублю, там средняя процентная ставка процентов 8-10 была, то она примерно равна ослаблению рубля.

То есть, допустим, держали ли вы доллар с 2001 года. Курс тогда был где-то в районе 30, до 25 ходил нулевые. Сейчас он 80, условно 100.

Вот. Если вы возьмете по рублю депозиты, ставки, проценты, они накрутились тоже где-то раза в три. То есть, если вы держали рубли на депозите, вы получили примерно то же самое, если бы вы держали доллары.

Вот. Дальше мы получаем, что, например, долларовая цена на недвижимость сегодня ниже, чем была, например, в максимуме 2008 года. То есть, вам было бы выгоднее, условно говоря, эту квартиру, купленную в первом году, скинуть перед кризисом 2008 года.

И все. И с тех пор просто держать доллары у вас больше бы было, чем эта квартира, которая на вас висела. Это еще коммуналку с нее посчитайте.

Если бы вы купили бы золото, у вас был бы прирост в три конца. Даже больше. На секундочку.

После кризиса 2008 года золото клевало на 700, в среднем болталось в районе 1000-1200. Сейчас золото 5. То есть, вот 5 концов было бы. Да, безусловно, там были проигрышные инвестиции, если брать финансовые рынки.

Я говорю о том, что если брать, опять же, те инструменты, которые считаются низкорискованными... В общем, что ты держишь бетон, что ты держишь золото. Но золото дало в 5 раз больше, чем бетон. Вот так и скажу.

Можно было бетон держать в ячейке, золото держать в ячейке, а не квартиру... Может, квартира, которая держит человека 20 лет, это не инвестиция? Это скорее нет. Это именно на черный день. Это такие странные инвестиции.

А вы никогда не задумывались о том, что... Вот представьте, у меня есть клиенты с капиталом, условно говоря, 100 миллионов не рублей, а долларов плюс. Вот представьте, он каждый год инвестирует в доллар, где-то зарабатывает еще 5%. И у него каждый год борет голова, чтобы еще 5 миллионов куда-то... Ну, ребят, плюхнуть.

В определенный момент я еду с одним человеком в машине, может, и смотрят сейчас. И он говорит, я устал. Просто я устал.

Потому что 5 миллионов долларов на фонду разместить, это просто надо сидеть и потеть. Даже, ну, ты будешь журналистом-менеджером потеть. Не надо.

Я как человек, подрабатывающий трейдером на ходу. Это вопрос дайте мне. За 5 минут у вас все будет.

Они же любят попотеть сами очень часто, разбираются и так далее. Под бумагу не зайдешь и так далее. Сереж, потеть надо ровно, если ты это суешь в недвижимость.

Когда у тебя уже есть 20 квартир. Да. Ты вот думаешь, что тебе надо купить еще 2. Где какие? Ты думаешь, в Москве у тебя уже 10 есть, и в Сочи есть.

Да. Ты звонишь в самоагент, и давай понеслась. И вот покупаешь в Дубае, покупаешь в Таиланде.

И дальше вот у тебя по всему миру оно есть. Тебе надо всю эту эксплуатацию поддерживать. Ты этим всем не пользуешься.

И вот это тебе тяжело. У тебя новая проблема. Да.

Когда ты на фондовом рынке, тебе очень легко. Это как игра на компьютере. Ты зашел утречком, 5 минут потратил.

Прибыль полученную докупился. И все. И тебе вообще хорошо.

Да. Это ты рассуждаешь, если ты один. Если ты эксперт фондового рынка.

Это ты эксперт фондового рынка. А у тебя за спиной стоит жена, которая говорит. Хорош уже туда на фонду кидать деньги.

Подумай о детях. Вот ты сейчас что-нибудь там это... Подумай о детях. Хорошо.

Для детей там давно уже куплено. И еще ты идешь на всякий случай парковать в какую-нибудь квартиру, которая потом за вещами детям. Давайте к примеру.

Вот в моем понимании недвижимость в теории самый плохой инструмент. Но на практике, особенно за последние лет 7, а вот вообще с момента введения из круга счетов лет 7, уже я посчитал, прошло почти летом 7 лет. Вот кейс, например.

Возьмем 22-23 год. Даже не 21, не 20. Когда действовала еще льготная нелюбимая вами ипотека.

До 12 миллионов рублей. Вот сидит какой-то мужик. У него есть 3 миллиона этих накоплений.

Вот он 2, 3, 4 накопил когда-то на депозит. Рублей. Не долларов.

Я хочу опустить в реальность нашей аудитории на самом деле. И получается, что... Есть, наверное, два пути. Не знаю.

Мужчина А и мужчина Б. Получается, мужчина А, условно, пошел, купил квартиру в какой-нибудь новостройке. В панельке. С отделкой.

Она стоила миллионов 15. Возле станции метро на востоке. Можно было за 15.

Не миллион долларов за метр. То есть, 3 взноса, 12 ипотека. И он платил эту ипотеку.

Сейчас, наверное, получил ключи. Сколько он там? 3 года платил эту ипотеку. Сейчас получил ключи.

На вторичке такая квартира точно стоит типа 20 миллионов рублей. Ее легко продать за 20. Может быть даже 22-23 миллиона рублей.

Вот в чем товарищ А был не прав, если он пошел и купил квартиру в ипотеку. А я объясню. А цель-то у него вообще какая была? То есть, он не знал, что делать с 3-5 миллионами рублей.

Так он и сейчас не получит ответ на этот вопрос. Ну, продаст он сейчас за 22. Дальше какая картинка? Ты куда это все дело несешь? Я к инвесторам очень часто прихожу и говорю, ребята, вы процесс с целью путаете.

Вы определитесь на самом деле. Вы процессом занимаетесь. Вам нравится процесс покупки квартиры, продажи квартиры? Охренительное хобби.

Но это не решает вашу основную глобальную задачу. А вы куда эту сумму вообще тащите-то? Ты хоть направление-то покажи, куда ты это несешь. Ну, хорошо.

Вот сейчас приописанные твои модели... Сережа, не за отчет. Не за отчет. Я согласен, но вопрос был о другом.

Подождите. Сейчас, подождите. Я подведу.

Приописанные, соответственно, в виде модели получаются. Картина такая. У него сейчас из 3-4, наверное, на руках 7-8.

И, казалось бы, он такой охренительный парень. Он заработал очень большие деньги. Только возникает вопрос, а что ты сделаешь до 7-8? Даже машину не купишь нормальную.

Потому, что телесбор и все остальное. Окей. Ты идешь сейчас на рынок.

У тебя нет ни ипотеки такой сейчас доступной инструмента. У тебя нет, соответственно, доступных цен. Потому, что семейка перегрета.

Вот если тебе повезло, у тебя есть сейчас шанс взять семейку. Но ты еще переложился. А так-то что ты сделал? Ты не поел эти деньги.

Потому, что если ты оставил квартиру, то ты вместо заработка, ты просто начал теперь аренды выбирать. Долго-долго и так далее. Вот я теперь закончил.

Может, все-таки зачет? Не, ну, смотрите. Давайте еще раз. Я не говорю, что недвижимость, это плохо всегда.

Я говорю, что недвижимость не выгодна последние пару лет. И, скорее всего, таковой будет еще. Если мы берем 2020 год, это был период, когда цены стагнировали длительное время.

Они припали после 2014 года с 2015 по 2017. И тогда это была начальная фаза пирамиды, когда цены выросли. Действительно, на этом можно было заработать.

Но вопрос-то в чем? Что человек влез в эту льготную ипотеку, он вложил свои 3 миллиона, еще 12 он взял. И 30 лет он их будет отрабатывать. Ближайшие 30 лет он раб на галерах.

Почему банка? Вот он вышел. Это потому, что выросли цены. Он вышел и зафиксировал прибыль.

Два конца. Три он превратил в семь. Хорошо.

Серебро стоило 12 долларов за унцию в 2020 году. Сегодня на бирже. Вчера 83.

Месяц назад максимум было 120. 10 гонцов. То есть, если бы он купил серебро, причем на свои, он бы превратил 3 в 30, если бы он взял с пятерным плечом.

Что, в общем, можно. Я не утверждаю, что это надо делать. Он превратил бы 3 миллиона... Как бы 15 миллионов умножить на 10.

Ну, миллионов 150. Пусть 100 с лишним. Никогда не поймаешь минимум максимум.

Человеку повезло, потому что он вошел, когда рынок недвижимости рос. Но существует миллион возможностей, когда другие рынки растут. И там доходность... Биткоины брал по цене пиццы.

Вы представляете, что некий мужчина, среднестатический, у которого есть жена, он пойдет, купит серебро, биток, золото... Нет, я против. Такого не существует. Да.

Это какой-то мифический персонаж, которого не существует в природе. Либо он актер из фильма назад в будущее. Когда у него есть прекрасный автомобиль.

Я с тобой согласен. На самом деле, вот сейчас Олег говорит по своей позиции компетенции, как профессор. Таких, как Олег, в стране 0.5% от населения.

Еще 4.5% имеют диверсифицированные разложенные доходы. У них есть и депозиты, и недвижимость. И то, что Олег говорит.

Это богатая часть населения. Профессор говорит о следующем. Что у тебя есть два пути.

Вверх или вниз. Путь вверх, это развиваться. Расширять свой кругозор.

Изучать какие-то возможности. Второй путь вниз, это сидеть дома, пить пиво перед телевизором, как Сергей Юрьевич Бельяков из нашей Раши. Помните такого персонажа? Вот.

Если мы говорим о таких персонажах, которые не хотят развиваться и включать голову, то им государство в зубы. Ипотеку на 30 лет. Вот.

И все. И вперед. И, как бы, вот... Не знаю.

Мне кажется, что такие люди, они нас с вами не будут смотреть. Потому, что они лучше посмотрят... Мне нравится Мишаня Таковин. Миша, я знаю, ты смотришь каналы наши все.

Возможно, эту программу посмотришь. Невозможно я тебе кину ссылку принудительно. Мы сделаем рилсы для Миши.

Да. У него есть очень хорошая позиция. Очень классная позиция.

Сейчас я объясню. Это не мое. Это Мишина.

Мишин очень важный математик. Как мы. Он сказал одно очень важное.

Я беру любой город. Беру минимально такую среднюю зарплату. Нижнюю границу средней зарплаты в любом городе Российской Федерации.

Купленная там квартира соответствует и аренная ставка минимального этой квартиры соответствует минимальной и средней зарплате в любом городе. Словно говоря, он говорит так. Что, если ваши дети унаследовали какие-то не ваши способности, но по какой-то причине у них не в сложности сработали, то вы их обеспечили тем, что дали им вот эту квартиру, которую они могут сдавать в аренду дополнительную.

И уже обеспечили их минимальной зарплатой в этом городе. И я думаю, что именно наши друзья на диванах телевизоры с пивом рассуждают очень часто именно так. Когда берут семейную протеку.

Но на детей. Ну, в том числе. Давайте с этим кейсом позакончим.

А какая была альтернатива вообще у человека... Ну, то есть, в 1922 или 1923 году имеет 3 миллиона рублей. Сохранится. В марте 1922 года были акции Газпрома, Сбера.

Все собирай. Прямо когда началась специальная военная операция. И 65% за год.

И с депозитами. Только надо было в 1924 году фиксануться и уйти в облигацию. Но другой вопрос.

Мне кажется, мы несколько не о том говорим. Все сильны задним умом. Что в 20-м надо было брать.

Я говорю, давайте говорить о рынке сегодня. Вот последние несколько лет та схема, которая работала в 20-м, она не работает. Почему? Потому, что цены уже выросли.

Застройщики уже заложили в цену, как Серега говорит, не только инфляцию. Но еще и все остальное. И проценты банка.

И все свои проколы. И много чего еще. Поэтому, если ты сегодня купил в льготную ипотеку, ну, неважно, ту, которая осталась, я не стал брать.

Моя ики-компания. Я могу взять, пока для Москвы не прикрыли, под 5%. Я не стал брать.

Я посчитал, это невыгодно. Это я потеряю больше, чем если я не возьму. Вот если ты сегодня год назад и, я думаю, в перспективе года... То есть, не 20-й год, а ближе к текущему моменту.

Берешь что-либо в льготную ипотеку, ты переплачиваешь процентов 15, 20, 25 от рыночной цены этой квартиры застройщику. А они тебе вернутся только за 30 лет, пока ты льготный процент будешь 30 лет выплачивать. Если по причине ты захочешь ее перепродать, ты, скорее всего, перепродашь ее в лучшем случае за свои вложенные, в худшем случае себе в убыток.

То есть, как бы люди замораживают свои деньги, покупая сразу по завышенной цене. Наверное, в каком-то долгосроке, через 20 лет, цены будут выше, они скажут, молодцы, мы заработали. Давайте кейсом 1924-1925 года.

Могу рассказать кейс. Нет льготной ипотеки. Рынок, закончилась льготная ипотека.

Все ожидали, что вот-вот конец 1924 года все цены рухнут. Наконец-то, потому что льготку убрали. Массовая льготная ипотека стала семейной.

Застройщик. Новостройка. 23 миллиона 67 метров.

Можно купить. Квартира инвестиционная, личное проживание. Это квартира, чтобы был понятнее, район Сокольники.

То есть, не центр, какая-то такая-то часть. Неплохой район. Ее можно было купить.

В рассрочку с первоначальным взносом. 20 процентов. Подозреваю близко к Крижской эстакаде туда.

Ну, не Крижской, не знаю. Но рядом с железной дорогой. Сейчас такая квартира у застройщика стоит минимум 33 миллиона рублей.

А на вторичке ты ее минус 25 отдашь от цены застройщика. То есть, такая квартира в целом легко на вторичном рынке уйдет в районе типа 29-30 миллионов рублей. Потому, что в целом... Сейчас у нас по агентству идет дисконт от цены застройщика 20.

Ну, у тебя-то так. Это какие-нибудь ФСК и самолет? Нет. У нас разные ребята приходят с разными объектами.

Друзья, я рассылал вам статью. Что аналитика цены новостройки потеряла смысл. Где, как мне кажется... Давайте мы, наверное, коротко озвучим.

Смысл состоит в том, что цены новостройки постоянно растут и будут расти. Но это цена застройщика. Цена, по которой застройщик вам предлагает купить.

Но это не та цена, по которой ты потом можешь ее перепродать. И перепродать обычно, как Серега говорит, минус 20 процентов в среднем от цены застройщика. Бывают случаи, когда можно вылезти примерно за свои.

Но чаще это с какими-то потерями. Если ты вылезаешь в обозримой перспективе не через 10-20 лет. Вот.

То есть, сложилась такая ситуация. И здесь, опять же, возникает обман потребителя. Что людям активно демонстрируются графики цен растущих на новостройки.

Растущий ценник застройщика. Но это цена входа. Но не та цена, по которой ты потом продать сможешь.

Вот в чем ключевой момент. Что, на мой взгляд, большинство людей не понимают. Об этом надо говорить.

Я все время говорю, что у нас сейчас... Если мы сейчас пойдем... С примерами. Давайте пример. Идем в жилой комплекс Шагал.

Там стройки еще на 5 лет. Добрых 5 лет. Это я... Позитивно.

Я беру проектную декларацию. Давайте так. Заявлена проектная декларация.

Все. Вот. Давайте уточним.

С 1931 года должен был проект, по-моему, изначально закончен. И там картина какая. Что сейчас котлованная цена.

Именно из-за того, что они туда на схематодили в декабре не рассрочку, а семейку. И задрали все мелкие лоты. И чуть-чуть подтянули.

И средние лоты по неподходящей совсем уже подсемейке. Но цена будет где-то порядка 590-600 за метр квадратный. В этом же Шагале.

Первая очередь. Ближе к набережной. И как видовая все остальное уходит где-то порядка 435 тысяч рублей за метр квадратный.

То есть, ребята, дисконт абсолютно точно 20%. Почему ее брать в котлование, если вот она готова заходить до ключей? Понятно почему. Застройщик продает не квартиру.

Застройщик сейчас любую продает комбопродукт. Квартира плюс схема ее покупки. Схема покупки объявляется беспроцентной и выгодной.

Беспроцентная рассрочка и так далее. Но на самом деле все это вкладывается в цену. И ты покупаешь комбопродукт, допустим, квартира плюс рассрочка.

А перепродать ты можешь только голую квартиру. Поэтому это чем ты заплатил застройщику. Шагал хороший пример.

И он не инвестиционный ЖК. Но условный человек, который хочет решить свой жилищный вопрос, он сейчас посмотрит нас. И такой, да, я лучше пойду и что-то куплю на вторичке.

Но при этом на вторичке он не может купить. А, по крайней мере, с помощью финансовой схемы от застройщика он может решить жилищный вопрос. Подожди.

Ты сейчас берешь очень узкую группу населения. Перед тобой сидит многодетный отец. Официально... Официально многодетная мама у нас по Тамаре считается многодетной.

Соответственно, вот многодетная мама. А ей что, дали? Нет. Потому, что детям уже больше.

Младше уже 12 лет. Все. Мы не проходим.

Вы как считали, что это конечное количество участников рынка семейной ипотеки, что он просто кончится? Потому, что... Я как раз и про рассрочку говорю. Они закладывают в эту историю. У него нет возможности зайти в такую семейную ипотеку.

Теперь по поводу рассрочки. Рассрочка, это вообще, на мой взгляд, продукт, который закладывает под себя бомбу замедленного действия. Если в этом ЖК огромное количество людей взяли рассрочку, как и ты, то забудь, что его построят в ближайшее время.

Просто forget about it. Просто добавляй три года. И то, это будет достраивать банк уже за несчастного легшего застройщика.

Вот эти все рассрочки, на мой взгляд, то, что на стартах раздают, то возникает один вопрос. Ребята, а настроить-то вы на что будете? Вам кто вызвать проектное финансирование? Банкеры сейчас просто говорят очень важную вещь. Все, что на Эскро есть, то и получишь.

У нас нет денег финансировать всю стройку. Вы вообще задавались вопросом, сколько метров сдавали застройщика в 21 году в Москве? И сейчас они заявили сдать. В 21 году Серега Лобжанидзе, БНМАПРО.

Я беру у него статус. Соответственно, миллион квадратов. А сейчас они заявили в 26 году сдать 6 миллионов квадратов.

Какими такими усилиями 6 миллионов квадратов мы в 6 раз вылезти? Это еще никто не отменял, что Сергей Семенович требует строить свою реновацию. 6 миллионов. Я уточнил, Сережа Лобжанидзе, туда включена только реновация, которая коммерческая.

А сколько у нас всего строится новостроек сейчас? В общей сложности, если заявляет, то мы должны в этом году были бы по всем проектам, где говорят, создать около восьми. А сколько всего строится, кто знает? Сейчас строится 24 миллиона квадратных метров. Это Москва, Новая Москва и Московская область.

Не распродано всего 10? Нет, не распродано уже 30. Нет. Вот статистика.

Это не БНМАПРО, а пульс цен продаж новостроек. Вот я тоже собирал эти данные. Я его делал.

Ну, окей, да. Но я к тому, что по данным, если мы смотрим на московскую ламирацию. Если вообще все смотреть, весь объем пишет по отчету 50.

Но вообще, если мы уберем готовые корпуса, 24 миллиона это строится квадратных метров. И там 10-11 миллионов у нас не распроданных. Ну, представь, 10-11 миллионов не распроданных метров, это что, мало, ребята? Мне кажется, это до хрена.

Подождите. Мы даже делали конференцию, как продать 7 миллионов квадратных метров в 2016 году. А, это был колоссальный кризис тогда.

Да. Это был колоссальный кризис. Это просто был залив рынка.

Это когда цены снижались в 2015, 2016 и 2017 год. Вот. 7 миллионов метров Москва плюс Новая Москва плюс Подмосковье.

Поэтому 10-11 миллионов метров, это много. Дальше я еще дополню, сколько из этих рассрочек будет расторгнуто. Потому, что рассрочка, это фактически дезервирование.

Ты внес аванс. И ты его внес, потому, что ты думал, что за два года цена в два раза вырастет. У тебя и нет этих денег целиком оплатить эту квартиру.

Ты думал ее перепродать с двойной прибылью. А цены не выросли. И ты говоришь, что нет.

Все, я соскакиваю. Ну, вот как бы вот... Сложно оценить объем. Сколько таких, но они будут.

А что сложно оценить? Я вот сейчас записывал звонки пацану. Буквально на шестом звонке. Нарвался на квартиру в Вереске.

Вот завтра выйдет выпуск. Что дама пытается перепродать рассрочку. Она пытается перепродать.

Я говорю, как вы собрались перепродать? Не очень понятен их объем. Насколько масштабной может стать эта проблема. Но это еще одна минус замедленного действия со стороны рассрочек.

А дальше очень интересная тема. Фонд реноваций. Я бы отметил такой момент, что по большому-то счету... Смотрите, что произошло.

Что эконом и комфорт, коммерческие застройщики оттуда полностью ушли. Их вытеснили. Ну, как? Они не вытеснили.

Я лично убежден, что застройщики как строили эконом, комфорт и бизнес, так они его и строят. Эконом теперь называется бизнесом. Продается по цене бизнес-класса.

Комфорт называется премиумом. Продается по цене премиума. Бизнес-класс называется делюксом.

Продается по 3 миллионов за месяц. Новостройка, в которой потолки 3 метра, есть подземный паркинг, это эконом-класс? Я скажу премиум-класс, санузел, туалет, где толчок 1,7 квадратных метра, ванная, где душевая и умывальник, 3,3 квадратных метра. Это меньше, чем в B-44Т в панельном доме.

Какой премиум-класс? 50 этажей, где по 25 квартир на этаже. Это общага, эконом-минус. Какой это премиум-класс? Это бассетаур.

Я не буду называть конкретный. Их хватает. Дом на тысячу квартир, обеспеченный паркингом на 200 машин и мест.

Какой это премиум-бизнес-класс? Не будем называть названия, но их все больше таких. А дальше получается следующее, что нишу эконом-комфорт-класса фонд реновации. И он становится лидером уже по объемам в Москве.

Не становится, а стал. Уже стал лидером по объемам в Москве и в России даже. Там еще и локации хорошие.

Да. Потому, что, как правило, это сложившиеся уже районы, не вдоль железных дорог. И дальше получается следующее, что те, кто мог бы купить, если бы застройщики нормальные цены им давали, комфорт-класс по гуманной цене, они называли бы его премиум, по 800 за метр.

Те, кто мог бы купить, он смотрит и говорит, подождем еще несколько лет. Нас снесут и на халяву дадут. А если быстро не снесут, какие-то денежки есть.

Сейчас фонд реновации начнет продавать коммерческую часть. Вот у него купим. То есть, это настолько... Мы должны понимать, что эти 10-11 миллионов метров, это еще и не весь рынок от эконома до элитки.

Это его только самая дорогая часть. Давайте еще один важный момент. А знаете, что есть рынок, где нет такого ценового перекуса? Это коммерция.

Там нет ипотеки, там нет семейки, там нет льготки, там нет пузыря. Она не так быстро росла. Коммерция почему не многих привлекает? Ну, потому, что она не росла такими темпами.

Ну, она, наверное, с 2000... Сейчас у нас на дворе 26. За последние 5 лет она дала, наверное, именно с метра приростом 50%. Это на уровне инфляции, как она и должна быть.

Совсем инфляция и так далее. А ставки, да, особенно на офисную недвижимость, они выровнялись уже с торговой недвижимостью. Но самый важный момент, почему этот рынок здоровый сейчас? Он под сейчас может стать нездоровым.

Потому, что у кого-то нездоровая амбиция, на каждой станции метро требуется по офисному центру нам воткнуть. По сути дела. Создавая какие-то рабочие места местоснесенных, КРТ.

Понятно. Но если его брать в моменте сейчас, вот он. Недатируемый рынок недвижимости.

Никем не накаченный, как этим куриц раньше накачивали. Помнишь, на рынке? Она вот такая вот. Ну, мы застали.

Помнишь, в те времена там надо было... Накачивали прямо при тебе на курицу. Могли раздуть просто. И вот, смотрите.

То есть, есть рынок, который не на стероидах. Давайте по-честному. Это рынок коммерческой недвижимости.

Там не было такого ралли. Но при этом господин Ефимов, который возглавил департамент имущества Москвы, он в 2024 году в марте рассказал. Мы продали все на первых этажах.

Я пошел в этот день, проверил на сайте. Москву. Вот это вот.

В этот день было ноль объектов. То есть, оказывается, есть инвесторы, покупающие это. И денег хватало.

И не надо было перекачивать. И не надо было все это датировать. И цены... Причем, прикол в том, что если мы даже сегодня берем... Вот здесь цена квадратного метра в самом доме будет 600 за метр.

А первый этаж застройщик продает по 450. Да, под ресторан. Обычно наоборот.

Раза в полтора-два всегда была дороже. Это и говорит о перекосе рынка. Более того, в коммерции еще и доходность аренды будет в два раза выше.

Если мы говорим, что жилье, квартира с процентов 5 годовых, то коммерция ближе к 10. Почти вдвое больше. Ну, вот согласен.

То есть, все-таки зачетка я могу приносить. Нет, я о другом. Мы не говорим, что недвижимость это плохо.

Мы говорим, что есть перегретый рынок московских новостроек. Я даже не сказал бы, что там сильно перегрета вторичка. Она тоже процентов на 50 выросла.

Причем, я беру именно относительно новую вторичку. То есть, как бы, допустим... Вот как раз, я бы так сказал, бизнес класс нулевых. Очень интересный показательный сегмент.

То есть, как правило, это относительно хорошие локации и районы. Вот. Это красивые нередко дома.

Кирпич, монолит, кирпич. Вот он, как бы, сейчас во многом ценник где-то 300. В хороших районах 350 за метр.

При том, что там еще в период, ну, до 2008 не берем. Там тоже был свой пузырь. Но период десятых годов этот ценник был в районе 200.

Где-то 250. То есть, за 10 лет перерост процентов 50. Это не так интересно с точки зрения инвесторов, которые в этом.

Но я с точки зрения покупателя, что это, в принципе, хорошие добротные дома, которые нас еще переживут. Но которые тоже, как ты, Сережа, про коммерцию говоришь. А это на рынке жилья сегмент, который, на мой взгляд, не перегрет.

Часто говорите про перегретый сегмент жилья. Это квартиры-студии. Студии... Ну, студии вообще специфическая вещь.

Я считаю, что это такой антисоциальный, маргинальный сегмент. В каком-то количестве они, наверное, нужны. Но когда дом состоит практически из одних студий... Ну, например, я смотрел одну новостройку на Преображенке.

Мне понравилась хорошая, по-моему, 3- или 4-комнатная квартира. Она вот так занимает... Дом такой стоит. Мы знаем.

Родина строит. Не родина, а регион. Как правильно сказать? Ну, таким бумерангом.

Стоит хорошая видовая квартира. Как бы балконы вид. Отличная квартира.

Метров 100 с лишним. Мне понравилось. Но дальше еще 25 квартир на этаже и все однушки студии.

И я просто понимаю, что ты покупаешь вот эту хорошую трешку, но ты оказываешься в каком-то гетто. Кто будет покупателями и жильцами этих квартир? Записываю видео, как ровно два дня назад Никита Евгеньевич всех нас троих назвал недоэкспертами. Это вот очень интересный момент, на что я ему предъявил как Минстрой один момент.

А как вы проспали вообще фразу семейная ипотека и продавать в нее студии? Как вы могли, в принципе, президенту на стол положить вот эту бумажку без ограничения минимум метража? То есть, если бы они что сделали? Если бы они сказали, что семейная ипотека, а надо для семейной квартиры, ставим отсечку 40. Я предлагал еще несколько лет назад 50 метров. Почему? Это площадь двушки в советских панельных домах.

И мы сказали следующее, что самый минимум для семьи, это не предел мечтаний, но самый минимум это хотя бы двушка с такими нормальными... Кухня-гостиная, два самузла, две комнаты, коридор 48 метров. Возьмите П-44Т. 51-54 метра.

Там еще есть одна вторая классная 63 метра. Но это уж перебор. И вот один нюанс, ребята.

Вы говорите про студии. А что тут? Вопрос такой. Если Минстрой, если банки, если Минфин.

Все разрешили. Ребята, ну, что мы будем... Застройщик коммерческий. Он понимает, что вообще-то на самом деле студия по себе стоимость это самый дорогой продукт.

Потому, что и дверей надо наесть, и стойков надо больше. И поэтому нужна тут комбо продукт, как ты сказал. Это вот как это, помните? Я не помню, в Бургер Кинге, по-моему, ты бургер берешь, а колу лезть сколько хочешь раньше было.

Вот примерно похоже на это. То есть, банкиры молодцы. Они пришли к застройщикам и сказали... Чуваки, мы знаем, уже много лет мы продаем всякие соответственные кэшбэки непонятные.

Парусный спорт или на что-то можешь потратить. Вот мы знаем, как создавать эти продукты. И вот ты говоришь, что студия.

Вот студия, мне кажется, типичный как раз то, что Олег говорит. Это такой комбо продукт. Он прямо сейчас подогнан вообще под семейку.

То есть, ровно, что они знают... Банкиры знают, сколько на депозитах. Значит, они такие говорят. Ну, трешничек есть на депозитах.

Мы загоним. Значит, это должно быть вот сюда. Давайте студии все гнать по пятнашки.

Вот. И то, что мы видели в декабрь 2025 года. Все студии ровно по пятнашкам уходили.

И очередь еще стояла до горизонта. На моих глазах... Я вот так хлопал глазами, как в студию 22 метра. Упаковывали.

И она ровно 15 миллионов. Я сижу просто вот так в стороне. В отделе продаж.

Считаю на калькуляторе метр. У меня так глаз начинает дергаться. Получается 700-800 за метр.

И это называют премиум классом. Но это общага эконом-минус. Если дом с одними такими студиями.

В чем не прав человек, который купил в декабре студию за 15 миллионов рублей? Я скажу. Там невозможно жить. Кому он ее сдаст в аренду? Вопрос, что это очень узкий сегмент.

Хватит ли таких арендаторов на тот объем студий, которые строят застройщики? Ведь студии-однушки на московском рынке новостроек достигли половины всего рынка. А растут ли у нас доходы у населения, чтобы снимать себе классные однокомнатные квартиры? Я чуть о другом говорю. Что скорее всего, мне кажется, основной риск у студий, что дома, в которых в основном студии-однушки, они будут превращаться в гетто.

Потому, что это будет очень неоднородный, маргинальный социальный состав. Это будут криминализированные дома. Откуда сбегутся нормальные училища? Давай не криминализированные.

Давайте поймем очень важную вещь. Студия это транзитная квартира всегда. Даже если у нас с вами приехал молодой парень, соответственно, поступил в магистратуру, не студент.

Он здесь учился, он еще работает и так далее. Вероятность большая, что нам попался хороший интеллигентный молодой парень или девушка, которая делает карьеру. Она через 2-3 года понимает одно очень важное.

Во-первых, ей на зуме сидеть, у нее кухня торчит на фоне, еще чего-то. И она понимает, что ей нужна вторая комната для работы. Или она понимает, что у нее даже появился молодой человек и ей это все неудобно.

Второй очень важный нюанс заключается в том, что есть, в конце концов, дети. И поэтому студии, даже если это стабильный дом, хороший дом, все остальное, надо привыкнуть, что у тебя раз в год будет меняться арендатор. У меня у сына в студии раз в год арендатор меняется.

Классика. Наверное, длинный арендатор прожил 14 месяцев. Франк Сморрендт 6-7 месяцев на среднем проживания.

Но фактически это как бы не жилой дом. Это нечто среднее между гостиницей и апартаментами. А чем инвестор плох? Который пару лет назад купил... Я говорю чуть-чуть о другом.

Я вот даже сейчас не про инвестора. Мне тут уже за державу обидно. Потому, что если основная цель как бы это выправление демографической ситуации, то то, что делают застройщики, на деньги от государства, на семейную ипотеку, выделенную на выправление демографической ситуации, они делают все полностью противоположно.

Они строят жилье, которое полностью препятствует управлению демографической ситуацией, строя студии. Знаете, что эксперимент был в Венгрии, который провалился? В Венгрии маленькая страна. Я искал, какие страны это делали.

Нашел в Венгрии. Значит, у них была программа с 2011 года по 2018 год, которая привела только всплеск демографического всплеска рождаемости, фертильности, так называем, показателей, только на два года. А потом пошла на испад.

То есть, почему все под эту программу сказали, ну, окей, снимем контрацепцию, кое-чего, и сделаем детей. И они действительно ускорили процесс рождаемости детей на 20 годов, а потом мы получили спад. Потому, что это, по сути дела, знаешь, как есть, помнишь, математически, лог нормальной распределения и нормальной распределения.

Было не нормальное распределение, мы сместили просто некое распределение рождаемости, и все. И отчитались, тоже в Венгрии отчитались чиновники, а потом заметали это под ковер, что дальше программа провалилась. То есть, случился провал рождаемости, программу закрыли.

Поэтому здесь вот такая же ситуация, только еще более странная. У тебя сколько людей семейку купили, потому что им нужно было расширение этой квартиры? У меня большая часть клиентов, это люди, которые купили даже на старшего ребенка, чтобы его отселить, еще кого-то. Но не для того, чтобы завести новых детей.

Да, ровно так. Не для того, чтобы лучше жилищные условия свои, а просто они купили лишний, ненужный вот этот бетонный биткоин. А в чем они были не правы, если они пошли и купили? Окей, то есть, есть лазейка со стороны государства.

Это отдельная тема. Но они видят, что есть условно дыра. Почему бы не воспользоваться и не купить некий объект недвижимости? В чем они были не правы, если они не оставили эти три или пять миллионов на аблигациях? Давай я тебе отвечу на этот вопрос.

Как и с любой пирамидой, тот, кто вскочил первый, возможно, на этом заработал. Окей, если кто-то увидел условно вот эту логическую дыру, хакнул ее и вот на этом заработал. Ну, наверное, он молодец.

Я повторюсь, что существует и без недвижимости миллион возможностей. Это раз. Второе.

Когда туда ломанулась массовка, она, скорее всего, на этом даже не заработает. Потому, что окажется, что уже цены подскочили. Раз.

Сегмент перенасыщен. Два. Его долгосрочная перспектива непонятно.

Три. Дальше может оказаться, что опоздавав вполне себе даже выгодно несколько лет такую квартиру, ты столкнешься с тем, что дома, где в основном только одни студии, и там вот... Это не место, где, скажем так, живут люди. Основная масса людей живут в своих квартирах, живут десятилетиями, заботятся о своем доме.

Там как бы вот все хорошо и уютно. Это, как Сергей сказал, некая транзитная площадка. Которая убивается гораздо сильнее, чем там, где у людей свое.

То есть, за 3-5 лет там будет меняться каждые 6-7 месяцев. Или каждый год новый арендатор. Они будут понимать, что для них это совершенно не квартира их мечты, а некая временная площадка.

Там, извиняюсь, все будет убиваться, засираться от общих зон, лифтов. Да. Через 5 лет это будет просто, извиняюсь, загаженные, убитые дома.

Где выяснится, что перепродать за вложенные эту квартиру проблематично. То есть, может оказаться, что это как, знаете, автомобиль, который сдается в лизинг таксисту. То есть, да, он может генерить неплохую прибыль в начале, но надо понимать, что через 5 лет будет убитая машина, которая топит на свалку.

Поэтому продают через 2 года. Вот. Это хорошо, что если найдутся, извиняюсь, лохи, которые через 2 года это еще купят.

Но однажды наступит момент, когда их не станет, когда станет очевидно, что нет, ну, это вот... Ты сейчас очень крутую мысль сказала. Сейчас за нее зацеплюсь. Потому, что продают через 2 года.

Я вдруг неожиданно понял, что вот эти продукты, которые, ты говоришь, как, допустим, студии тогда, их действительно можно хорошо продавать через 2 года, но это может делать профессионал, как ты. Теоклассика-экспортиза. Правда так, так, что ты понимаешь, когда серебро надо вовремя купить.

Но это же важная формула того же Миша Таковинина. Да, да, да. Время, экспортиза, деньги.

Вот это очень важная формула. Я Мишку запечатлел, я ему даже отправил книгу. Видишь, как даже в бетонных мозгах его формулу внес и там написал ссылку в конце формулы Михаила Таковинина.

Так вот, в чем прикол. Это то, что ты делаешь успешно как управляющий смарт, как для инвесторов, все остальное. Это вот под чутким руководством.

Если я приду, соответственно, дяде Олегу и скажу, дяде Олег, вот на тебе денежек, вот давай поуправляем моими деньгами там. Я согласен, что ты будешь забирать с меня комиссию 5-7% от оборота. Это честная комиссия.

Ну, давайте посмотрим, кто из этих инвесторов готов вот так приходить и так общаться с нами. Они думают, что они сами со сами инвесторами говорим, а не бывателям. Помните вот эту фразу, когда человек трюк исполняет, не повторяет в домашних условиях.

То, что ты даешь, это вот противопоказано. И то, что Олег говорит про серебро, я считаю, это дисклеймер. Не является инвестиционной рекомендацией не повторять в домашних условиях.

Давайте по-честному. Много контекста, про какую компанию Сергей говорит. Дело в том, что у меня есть компания Smart, и она управляет объектами недвижимости.

То есть, мы помогаем купить квартиру или продать. А мы с инвестором на всем цикле находимся. То есть, мы помогаем правильно купить квартиру, сделать приемку, ремонт, меблировку.

И дальше мы управляем. Сейчас в компании Smart больше 1100 объектов в управлении в Москве. И постепенно мы выходим на рынок Санкт-Петербурга.

Поэтому, если вам интересно управление вашим объектом недвижимостью, зайдите на сайт smart.com. В целом, можете найти там много полезной информации. Там есть аналитика рынка недвижимости. И, кстати, есть классные примеры, как правильно подготовить вашу квартиру под аренду, если вы собираетесь ее, например, сдавать в аренду самостоятельно.

И не забудьте поставить лайк и подписаться на мой канал. Ну, а мы продолжаем. Смотрите, если мы говорим о неком обывателе, который сидит на диване и смотрит телевизор, ведь он же всегда покупает недвижимость навечно.

Он думает, что один раз вложил и все. И вот получается, что он купил эту студию. Он, конечно же, ее вовремя не соскочит.

Вот однажды он обнаружит, что она почему-то перестала сдаваться в аренду. А он придет туда на объект, сам увидит, ужаснется. Лифты не работают.

Работают, но все угажено. Да, угажено. И т.д. И т.п. Дальше он скажет, что раз она взялась в аренду, надо ее продать.

И выяснится, что продать ее можно с очень большим дисконом. Потому, что она пузырьчик заплатил раньше. Да.

Который его не устроит. И вот все. Вот в чем он не прав? В том, что это может оказаться чемодан без грузки.

Ты Сочи описал сейчас. Классику Сочи. Потому, что... Я описал любой пузырь.

Когда люди заходят... Вот они же в Сочи не прилетают часто. А потом прилетают такие... А что это у меня такой дом-то ужасно жуткий, ужасно выглядящий? А потому, что на самом деле я закрыл офис в Сочи в прошлом году. Знаете по причине какой? Все там прикалываются.

Нет продукта. Нечего продавать. Продавать нечего.

То, что приносили как продукт в офис, мне просто стыдно было смотреть. Я говорю, ты что, правда, что ли? Это бизнес-класс? Ты вообще в Москве ходил? Эконом-эконом. То, что я ей сказал.

Да. И поэтому, смотри. Ты же поднимаешь хорошую сейчас мыс.

Два года. Все правильно. Три года.

Все правильно. Условно говоря, то, что сейчас Олег сказал в начале. Что, да, вот в этой ситуации, может быть, через два-три года откроется какое-то новое возможности.

Ставка снизится. Вот этот момент надо будет выйти и переложиться. Понятно, почему у нас здесь вот сейчас мы недополучаем на рынке вторички премию, и можно будет там перескакивать.

Но кто, ребята, давайте я вам задам вопрос, а вы ответьте, кто способен этот вот этот вот момент так тонко почувствовать и щелкнуть дальше, а потом, имея план, что делать дальше с деньгами? Примерно так люди покупают биткоин. Когда все уже говорят, что нужно вкладывать в биткоин или в серебро или в золото, именно в этот момент они... И тут выходит Трамп. Говорит, нефть, надо было брать нефть.

Он-то знал. Шортите на нефти. Сергей Олег, вы эксперты рынка недвижимости.

И большинство людей вас слушают. Нет, мы не эксперты. Нам Стасишин сказал, что не эксперты.

Мы не эксперты. Люди воспринимают вас, да, это может быть их ошибка, но они воспринимают вас как эксперты, и они слушают вас, что не покупай недвижимость. Не покупай квартиру часто.

Они часто это слышат. Нет-нет-нет. Мы говорим о другом, что если ты хочешь купить недвижимость, надо включить голову, разобраться и понять, что ты покупаешь.

Многие рассматривают недвижимость как панацею. Хватай, не глядя. Недвижимость, это всегда хорошо.

Вот мы против вот этого. Хорошо. Меня останавливают мужчины в аэропорту.

Классика. Я понимаю, что ты будешь говорить. Соответственно, останавливают меня мужчины в аэропорту.

Предъявляют мне претензии. А это вот вы? Вот я и за вас не купил квартиру. Это отлично.

Это за меня. Да? Да. Я говорю, хорошо.

Давай, вот задам тебе вопрос. Сколько ты зарабатывал в 2021 году? Он такой говорит. Вот такую-то сумму.

Я говорю, ну, возьми, просто сейчас проверь на среднюю зарплату и возьми вторичку. Насколько она сейчас выросла? И насколько выросла твоя зарплата? Я ему прямо так в лицо сказал. Если я возьму вторичку и возьму 2019 год.

Я недавно это на семинаре показывал. 2019 год. Средняя зарплата в Москве 70 тысяч рублей.

Порог входов просто в обычную квартиру была пятерка. Вон, Никита Журавлев ходил тогда, снимал квартиру. Кому там квартира за 5 миллионов.

Первая квартира моя в Зюзино, вторичка 5 миллионов. Пятерка. Соответственно, это получалось, где-то порядка 840 тысяч годовая зарплата.

5,5 годовых зарплат. Сейчас берем 5,5 годовых зарплат в Москве. Сейчас нам все говорят 164 тысячи рублей.

Перемножайте, посмотрите. Это базовая квартира. Чего вы тут все сидите? Что вам квартира недоступна? А, вы хотите вот эту вот квартиру от застройщика с комбо-ипотекой, с вентриными окнами, с вот этим всем остальным, который вот там с пуфиками во дворе и так далее? Секундочку, ребята.

Если вам жилье так надо, а не вот эти все сверхнастройки... Инвестиции. Еще нет. Вот это... Вы пендрешь.

Тогда давайте разбираться. Если мы берем соотношение годового дохода 2019 года и годового дохода базового 1926 года, то у нас пузыря такого-то особого нет во вторичке. То, что Олег сказал.

Пузыря во вторичке нет. В вторичке она отыграла инфляцию. Она отыграла рост зарплат.

И она примерно дала рост цены. Ту же доходность, как дали депозиты. Поэтому, смотрите, оказывается, есть здравые рынки.

На вторичке взяла Эльвира... Блин, никогда не... Короче, Эльвира Набиулина. Я ее уважаю. Она что сделала? Она пришла и сказала, так, вот вам на вторичке.

Выключила, по сути, делая ипотеку. Мы живем как два года без ипотек. Все сказали, агенты умрут.

Не умерли. И ты тоже прекрасно работаешь с этим сегментом. Выводишь людям объекты на вторичку.

Коммерческая недвижимость. Там вообще ипотеки не было. Не умерла.

Оказывается, у нас просто есть какой-то отдельный живущий мир. Банкира-застройщиковый. Который еще в элитку весь сместился.

И вот там какие-то странные люди, какие-то действия совершают. Что-то покупают, что-то делают и так далее. И все помешались на этом.

Но если мы возьмем... Хороший район, сбалансированный район. Станцию метро новую открыли. Еще и самое важное, что у меня ребенок учился в Чертаново-Северное.

Соответственно, школу закончил. Прекрасно они с одноклассниками институт закончили. Сейчас в армии служат после окончания института.

Ну, к чему я вам это все рассказываю? Езжай ты в Зюзино и покупай ту же самую квартиру. Даже дома есть более-менее свежие. Относительно серии П3, например, и так далее.

Нет, нам подавай сейчас пуфики, лопомойники, которые пули. Ты знаешь прекрасно. Подавай нам какие-то комбо продукты с непонятными лифтами, с какими-то зонами, с чем-то еще все остальное.

Но при этом платить коммуналку 300 рублей, которая реально должна стоить в таком доме, они не хотят. А потом они снимают и говорят, что там крысы бегают и все остальное. Управляющая компания не справляется.

А еще интересный нюанс. Я тут вчера разговаривал с очень высоким человеком в том же самолете. И он такой сидит и говорит... Мне иногда стыдно, что мы строим.

Я говорю, подожди. В какой момент вас в самолете накрыло? Вы же в Тамилино строите. Вы же пригород лесной строите.

Вы что там начали людям обещать то, что не даже у вас в Тамилино? В пригород лесном? Во Внуково? У вас люди это не просили. Вы вдруг неожиданно вознесли на предистал некую бруснику из регионов, которая сейчас с дырой в бюджете, как мне уже известно по факту. И вдруг вы сказали, вот брусника сейчас всех научила строить в регионах.

Вот нечто-то как-то пик компания смотрит на все эти потоги самолетовские. Еще что-то с мебелью. Помните? С техникой.

Я ходил с Анной Акиньшиной по Тамилину. Она говорит, у меня экономика теперь не сходится. Техника взлетела в цене.

Еще что-то взлетело и так далее. Вопрос. А вы зачем все эти начали обещания давать, которые еще даже... Олег, ты помнишь как раньше? Серый ключ.

Это вообще было нормально. Тебе сдали квартиру. Мы с Никитой Жировлевым дойдем из сюжетной канали.

В Арзамасе в 2023 году. Можно отмотать. Если я с Никитой пришел, можно здесь кадр вставить.

Квартира сдавалась без окон. Вам без окон тоже сдавали? А вон там просто вот окон нет. Мы подумали, что без окон сдавали.

Серега, это вообще местный шиланкор. Шиланкор? Да, местный шиланкор. То есть тебе нужно поставить окна, стены.

Знаете почему? Застройщик сказал. Все равно вы их будете менять. Да, это 2023 год, братцы.

И брали же, и все куплено. Поэтому вопрос один. Может все-таки как-то заигрались? Нет у вас такого ощущения? Конечно заигрались.

Я на самом деле сто лет работаю на этом рынке. Работаю в свое время. Неоднократно директором по маркетингу как раз.

Это вообще продукт у тебя все заказчики-застройщики рекламы. Как я вижу эту ситуацию. На рынке недвижимости сложилось какое-то нездоровое хобби среди застройщиков и олигархов этого рынка.

Кто продаст дороже. Если ты продал дешевле, ты лох. Откуда это пришло? Мне кажется, это какие-то такие нездоровые 90-е.

Потому, что если мы посмотрим, как в капитализме, в рыночной экономике, там же логика совсем другая. Как учил Генри Форд. Сделай как можно более качественный продукт по как можно более низкой цене.

Это самый сложный. И тогда ты победил. Потому, что ты вытеснил всех конкурентов.

Они прозорялись. Ты забрал весь рынок. Ты герой капиталистического труда.

Возможно. Но тем не менее на рынке недвижимости с нулевых, когда дулись пузыри, когда торожала нефть, шли инвестиции иностранные. Все начали меряться одним местом, у кого дороже цена метра.

И вот этой болезнью... Никто больше строит. Даже вот это тогда было не важно. И, на мой взгляд, даже и сейчас не самое главное.

Рынок так и не выздоровел от этого, что главное продать как можно дороже. Это как бы голова. Это лошадь.

В головах у большинства участников рынка недвижимости. Дальше все начинается с ценника. Как нам этот ценник обосновать? И вот здесь собираются совещания рекламщиков, пиарщиков, маркетологов.

Какую бабочку нам станцевать, чтобы обосновать, почему у нас... Хочу продавать миллион за метр. Я вот с этим сталкивался. Встречаясь с очень известными и уважаемыми людьми этого рынка.

Вот у меня есть площадка. Как вы ее оцениваете? Я говорю, ну, 300-400. Нет, я хочу продавать за миллион.

Что мне для этого нужно сделать? И дальше начинаются вот эти... Вот давайте мы сделаем помпезный холл. А давайте мы там повесим какое-то панно. Давайте мы придумаем лопомойки.

А давайте мы мусорки уберем под землю. То есть, начинается игра в некое шоу, где уделяется внимание не качеству продукта, как жилья, хороший дом с хорошими площадями, квартир с качеством инженерии. А как бы... Все это начинает походить на эпизод из 12 студиев, когда Стабендер продавал Эллочке Людоедке ситечко.

Очень модно в домах Лондона и Парижа использовать ситечко. И там хо-хо. Вот такое ощущение, что застройщики заигрались в эту игру.

То есть, надавить на эмоции... Нет, а знаешь, в чем самое страшное случилось? Почему я бруснику-то привел? Они в определенный момент дошли до такого помешательства, что брусник еще в регионе за такие деньги строят. А значит, мы такой же продукт, как брусник, должны продавать здесь дороже. То есть, они пошли еще от этого.

А брусник тут еще зашла в Москву. Помните, плакат повесили. Сейчас мы вас всех тут научим строить.

Ну, научили. Понятно. С локации на часть метрогородка в Москве надо было вообще научиться.

Посмотрим, что построят. Так они же его продали в 1923 году. Весь распродали по цене... В 1925 году распродали по цене 23.

Там уже все понятно. Но давайте по-честному. То есть, получилось.

А просил ли это потребитель? Ты сам, Олег, сказал. И ты тоже отмечаешь. Вон они берут эту реновацию.

Которую сейчас московский квартал сейчас выйдет в рынок и окажется, что можно просто обычно сдавать подъезд, а не моб. Да. Пилопомойки нафиг не нужны.

И там даже консьержини. Я еще всегда момент добавляю. Я живу в новостройке.

И я вообще входные группы не вижу. По той причине, что я на паркинг спускаюсь, из паркинга поднимаюсь туда. Я для себя вывел такую вещь, что есть премиальный дом, есть премиальная квартира.

И это абсолютно две разные вещи. Я зачастую соглашусь, что в новостройках продают премиальные дома, но квартиры не соответствуют. Ты, наверное, был в Анисе, соответственно.

У нас апартаментный дом, который Анис. Нет. Я себя поймал на мысль.

Я там уже пятый год живу. Вот я за все время... Там красивый такой хольчик небольшой, но красивый. Я два раза посидел.

Супруг подождал на диванчике, когда она забыла какие-то ключи или что-то. Дома я там посидел. На улице была не очень хорошая погода.

И вот два раза. Вот это не этот диванчик, вот это не все остальное. Вот это не весь навес.

Я бы сказал чуть по-другому. Я не говорю, что это плохо. Но я говорю о том, что это хорошо, когда у тебя, прежде всего, квартира.

А когда, фактически, тебя заселяют в общагу, тебе продают 20 квадратных метров гостиничный номер. Говорят, зато у тебя лопомойка с холлом. Меня вымораживают некие современные планировки квартир.

У нас премиум-класс. Почему? Потому, что у нас в квартире два санузла. Потому, что у нас гардеробная.

Но это хорошо, когда у тебя квартира 100 квадратных метров. Лучше 150. Но когда у тебя квартира 50 квадратов и у тебя два санузла зачем-то.

И еще гардеробная. В результате получается, что у тебя спальня 10 квадратных метров и 15 квадратных метров кухня-гостиная. Она меньше, чем гостиная в том же самом... Хотите, я расскажу комментарии богатого человека про квартиру в Лаке? Помните, в Эсперовской Лаке? Там было три спальни, все три спальни мастер-спальни.

Еще гостиная будет, та санузел. Комментарий от человека. Я говорю, что я должен четыре санузла отделывать.

Это же самая дорогая отделка. Зачем мне четыре сортира в квартире? Есть вопрос. Это зачем? Тогда это да.

Но когда у тебя площадь 50 квадратов, первый вариант. Как это делали в обычных советских домах. У тебя нормальной площади.

Большие комнаты. Такое понятие есть. Общая площадь и жилая площадь.

Там, где ты живешь. Хорошо, когда одну комнату ты совместил с кухней. У тебя большая кухня-гостиная.

Если не нужно много спален на много детей. Но тут получается, что делается куча подсобных помещений. Из этих 50 метров восемь.

Это прихожая. Тоже просто сширает площадь. 4 квадратных метра это гардеробная.

Лишний санузел. Еще два квадратных метра. И получается, что у тебя на жилую площадь места не осталось.

Ты живешь в комнате. 15 квадратных метров. Кухня-гостиная.

Где по предлагаемому самим застройщикам проекту негде поставить обеденный стол. Тебе нарисовали, что у тебя должна быть это. Барная стойка с двумя барными стульями.

Это означает, что там... Любимая твоя П-44Т, 63-метровая. Там с эргером кухня 12-метровая. Люди от безысходности.

А что сюда поставить? Диван загоняли под окно. Видимо, оттуда это пошло. У меня вопрос такой.

Несет ли эксперт ответственность за свои слова? Когда он медийно что-то говорит. Тут даже не претензия к вам. Я расскажу интересную ситуацию.

Я отвечу прямо в лоб на этот вопрос. Хорошо. Или пример привести.

Нет. Знаете почему? Я объясню. Моим человеком и моим клиентом становится тот, кто подписал со мной договор.

Это первое. Второе. И платит тебе за это.

Второе. Я открыто говорил, говорю и буду говорить. Все мои каналы для привлечения клиентов, которые хотят услышать что-то большее, чем просто произнесено на канале.

И третье. Еще важный момент. Каждый человек отвечает сам за себя.

Взрослые люди... Хватит жить в стране вечного инфантилизма, как российское общество очень любит. Покойный Дорянко всегда говорил. Геройские дети.

Вот если вы геройские дети и вдруг неожиданно хотите на какого-то человека с телевизора переложить ответственность за всю вашу жизнь, переложите. Это нормально. У нас, в конце концов, есть президент страны, который, по-моему, уже весь мир на него ответственность переложил.

Уже даже, мне кажется, он с утра встает и говорит, что я еще, где я виноват. Поэтому... Здрасте приехали. Нет.

Я не собираюсь отвечать за кого-то, кто-то, где-то, когда-то услышал, вырвал кусок из контекста, слушал задницей половина. Опять же, ты сам прекрасно знаешь по статистике, как смотрят ролики YouTube. Пошли по обложке.

Еще чего-то. Обложка требует YouTube, чтобы она была по БайТВ. Все это мы прекрасно знаем.

Кликают только на... Вот стоит что-то сказать. А вот это покупай, конверсия падает в 3 раза. Скажи, вот это не покупай, конверсия растет в 2 раза.

Ребята, давайте по-честному говорить. Ну, я не должен это делать и нести ответственность. Наши каналы созданы для того, чтобы к нам приходили другого класса люди, которые не хотят перекладывать на нас ответственность, хотят взять на себя, но готовы за это платить деньги.

Все остальные пошли вон. Не хочу даже. Вот прямо открыто говорю.

Олег? Ну, я тоже считаю, что каждый должен принимать решения самостоятельно. Мы можем много о чем говорить. Высказывать различные мысли.

И как бы я смотрю тоже много всяких каналов с одной единственной целью. Узнать иные мнения. Но вовсе не для того, чтобы потом сказать, этот гад сказал, а я из-за него.

И поэтому все, что мы как индикатор рынка недвижимости пишем, размещаем на сайте, понятно, что это некая информация для размышлений. Это наше мнение, которое может быть сугубо ошибочным. Безусловно, на сайте мы размещаем дисклеймеры, что принимайте решения самостоятельно.

Это так вот ориентировочные данные мысли. Более того, я не склонен никого агитировать. У тебя, кстати, есть охранительная вещь.

Я ей пользуюсь. Мне лень самому опросу проводить. Есть тут же постоянный опрос.

Что вы ожидаете от рынка недвижимости в квартале? В ИРН, мне кажется, можно зайти в этот раздел. Там, по-моему, в 2015 год у Олега. И найти, что ожидали люди в 2015 году в квартале.

Кстати, можно такое упражнение все проделать. Там есть все опросы по всем годам. И такой момент очень важный.

Если ты хочешь присоединиться к мнению толпы, пожалуйста, охранительный, простой, тупой инструмент, опросы, которые каждый раз проводит ДРН. Мы здесь смотрим на недвижимость как на... Все равно, как на инструмент финансовый или оцениваем, как финансовый инструмент, смотрим доходность. Но большинство людей все равно смотрит на недвижимость, как просто покупку для проживания или для определенной безопасности.

Вот с учетом последних лет 5-7, цены выросли как минимум на 50%. Зарплаты не у всех выросли на 50%. Инфляционная корзина... Слушай, я тебе сразу могу сказать.

Почему эти люди приходят и кричат только про цену по недвижимости? Иди на рынок, колбасы. Ну, Сочозкин, приди и ори на цену целыми. Каждый раз приходишь и... Каждый раз отвечаешь на этот вопрос.

Чего на колбасу-то не орете? Сережа, я тебе отвечу на этот вопрос. Писали статью на эту тему, что ни один другой рынок, в отличие от рынка недвижимости, не проводит такую массированную рекламу и пиар о подражании своего продукта. Вот на колбасу цены подняли, на бензин цены подняли.

И они стесняются. Они стесняются. Они стараются это как-то не афишировать.

А ты посмотри. Ведь практически 100% экспертов будут тебе кричать. Будет только дороже.

Только дороже. Покупай сейчас, будет дороже. Недвижимость вырастет цене гарантированно.

Вот к вопросу о том, что рынок недвижимости помешался над идеей, кто дороже продаст. Большое количество людей останутся вообще без недвижимости. То есть, в целом большинство людей, которые смотрят... Я же без недвижимости сижу, ничего не умер.

На тот свет не заберешь. Тоже есть такой момент. А дети захотят новую недвижимость.

Большинство людей, мне кажется, переоценивают свои силы с точки зрения пенсии. И с зрения того момента, когда их активный доход не будет таким прекрасным, как сейчас, для того, чтобы арендовать хорошую недвижимость. Хорошо.

Ты знаешь такое понятие? Нищие миллионеры. Оно было характерно для 90-х и для нулевых. Оно касалось советских пенсионеров.

Людей достаточно хорошего статуса в прошлом. Которым достались генеральские... Часто бабушки, генеральские вдовы. На Тверской.

Начало Кутузовского. Начало Кутузовского. То есть, люди как бы с Советского Союза унаследовали хорошую дорогую квартиру.

Но при этом... Еще и дача от дедушки писателя. Но при этом они на камеру по Первому каналу жаловались. Ой, что творится? Закрыли последний дешевый продуктовый магазин.

Пенсии на еду не хватает. С голоду умираем. Живет бабушка в трехкомнатной почти элитной квартире.

И возникает вопрос. Ну, давай мы тебя поменяем на хорошую однушку. Езжай в Бирюлево гулять.

Да ладно. Даже не Бирюлево. Даже в этом же районе.

Поменяем тебя на однушку. Эта квартира стоит 200 тысяч долларов. 100 с лишним метров.

Однушка будет стоить в полцены. На 100 тысяч долларов. На 30-40 можно купить.

Рестораном ходить. Нет. Это не вписывалось в сознание.

Как бы я просто... У нее-то была недвижимость? Сейчас. Я не закончил. Я веду к чему? Что у каждого человека есть выбор.

Первый вариант. Вбухать все деньги в недвижимость и экономить на всем остальном. Понимаешь? Экономить на еде, экономить на здоровье, на образование детей, на поездках за границу, на расширение кругозора.

Но зато он выплачивает ипотеку за... Причем еще иногда две. Да. Еще и две.

Потому, что он взял под завязку. Потому, что он наслушался тех, что хватай, будет дороже. А другой человек, он снимает квартиру, но при этом у него свободные деньги.

Он как бы живет полноценной жизнью. Он может себе не ограничивать себя в том, чтобы сходить в ресторан, поехать в отпуск и в остальном. Кто из них чувствует себя комфортнее? Мне кажется, тот раб на галерах.

А этот свободный. Поэтому мы говорим о том, что отношение к недвижимости очень стереотипное. Оставшееся еще с Советского Союза.

Откуда она взялась у зумеров? А у зумеров-то она откуда взялась? Я никак не могу понять. Сложный вопрос. Я могу сказать.

Я стою бухой со своим приятелем на дворе 2005 год. И мы кроем всю жизнь нашу про то, что, соответственно, мы никогда не заработаем на квартиру. На тот момент мне уже 29 лет.

И вот мы кроем. Соответственно, 2015 год. Меня покупает долю в Агентоне.

Здесь же группа компаний. 15-16 год. У меня лежат эти деньги на эту гребанную квартиру.

Думаете, я купил? Мне в тот момент захотелось. Я поехал в Европу кататься на машине. Прокатал кучу денег.

Сейчас, когда Европа закрыта, а старшие уже сами живут своей жизнью. Блин, какое счастливое детство вы нам подарили. Вот эти поездки.

Огонь с родителями. Ты что вспомнишь-то? Друг мой. Так вот вопрос.

Ныл ли я, что я не могу купить квартиру? Ныл. Когда у меня были деньги, я купил квартиру? Нет. Вот вопрос весь только в том, что это все очень сильно... Последнее время, действительно, как Олег говорит, из каждого утюга.

Покупай, будет дороже. В радио включаешь в машине. Меня как профессионал рынка недвижимости, которого не считают профессионал, тошнит от радиорекламы.

Это да, Сережа. Когда я прихожу на конференции, я вижу, как представители компаний-застройщиков по очереди убеждают друг друга, что новостройки точно будут дороже. Точно дороже.

Профессиональная тусовка. Но дело-то не в этом. А дело в том, что большинство людей, я считаю, что переоценят свои возможности и вряд ли они смогут собрать себе портфель активов, который позволит им арендовать недвижимость.

Все люди разные. Вот я могу сказать мою жизненную позицию, которой я придерживался. Вот.

Она состояла в том, что я на первое место ставил свободу, а не квартиру. Вот. У меня квартиры были.

Я их инвестировал, когда там рынок был в состоянии... Потом я их продавал и так далее. Я всегда исходил из следующего. Меня волновал денежный поток.

Поэтому то, что я зарабатывал, я куда-то инвестировал с целью того, чтобы это мне давало на жизнь. И мне было важнее другое. Что пусть мои сбережения дают мне какой-то денежный поток, на который я уже сам решу.

Вот сегодня мне нужна квартира в центре Москвы, а завтра я пойму, вот как и Сергей, что-то как-то уже за город устал я от Москвы. А послезавтра как-то в Таиланд хочу. На море все.

Устал от зимы. У меня были разные периоды в жизни. Когда я с границы какое-то время пожил.

У меня было понимание... Но при этом я не купил нигде за рубежку. Я так оборачиваясь назад думаю, хорошо это или плохо. И я понимаю почему.

Я понял, копаясь в себе, почему я не купил. Я понимал, вот мы купим здесь виллу и мы обязаны будем всю оставшуюся жизнь ездить сюда. А так мы зиму позимовали на Мадере.

Другую зиму мы позимовали в Риме. Третью на Мальте. Четвертую еще где-то.

И вот мы полмира посмотрели. Причем это не то, что ты как бы приехал на три дня и тебя туристам повозили по магазинам. А когда ты приехал, снял виллу на несколько месяцев, ты окунаешься в жизнь, в быт.

Ты решаешь, что свет вырубил, а где там пробки. Я был сильно удивлен. Когда мы весь вечер рубили на то, чтобы найти в Риме, где пробки.

Пробки в римских домах в подвале под замком. А не у тебя на лечечной клетке. Возьмем демографию.

Сейчас бабушки все, рождившиеся с 45 по 60 год, их не будет через 5 лет. И все внучки получат не по одной квартире. Демографические навесы меняются.

И, соответственно, у нас начнутся освобождаться старые районы. Вопрос в том, что еще раз. Эти все внучки раскатали губы на что все.

Не поработав, не приложив усилий, как мы в свое время. Они вдруг неожиданно решили, что им должна уже в 25 лет упасть квартира. Еще раз.

Мне было 29 лет. Я стоял пьяный в детской песочнице. Соответственно, со своим приятелем в 5 утра.

Рассуждал, что у меня нет квартиры. В 29 лет. А сейчас я смотрю записи 21-летнего изумера, который бегает, нам показывает пацану авито, что он никогда не может купить квартиру.

Ну, ты что, завтра умирать собрался, что ли? Я не понимаю. Ну, вот давай чуть-чуть добавим практики. Вот не у всех есть бабушки и дедушки, у которых есть недвижимость.

Да ну, а где они? Они как родились? В деревне где-нибудь. Например, иногородние. Есть какая-то квартира.

Хорошо. Представим, что более... Детдома с кем-то... Представим, что действительно человеку появилось наследство. Он какую-то квартиру в Вологде или где-то там получил.

Продал, накопил. У него есть 10 миллионов рублей. И он хочет так или иначе решить свой жилищный вопрос.

В Москве, да? Неважно. Может быть, в Питере. По факту возьмем... Да.

Крупная Москва и Питер. Он почему-то решил, что ему нужно жить в Москве. А не в Вологде или где-то еще.

Вот что ему делать? Потому, что он такой... Цены растут. Если я сейчас не успею забежать, то я вообще ничего не куплю. Ну, пусть в Нью-Йорк поедет.

Пусть поедет в Нью-Йорк и посмотрит. Сколько стоит Нью-Йорк и сколько стоит... Не Майами. Это тоже дорогой регион.

Хорошо. И сколько стоит, например, среднезападное побережье. Американская мечта 5 миллионов долларов сейчас.

Хорошая. Настоящая. Которую продавали.

Ну, вот американская мечта. Так вот и у нас сейчас американская мечта такая тоже 5 миллионов долларов может стоить. Еще раз.

С чего мы вдруг все решили, что все население Российской Федерации вдруг неожиданно должно переехать в Москву? Вот это первый вопрос, который меня очень сильно беспокоит. Как коренного человека, который родился в Москве. А на хрена мне все здесь нужны? Я это прямо открыто говорю.

Кстати, большой серьезный вопрос. Минструя второй. Эта проблема озвучивалась еще активно в нулевые.

Нам нужно строить так, чтобы была децентрализация. Но за минувшие 20 лет никакой децентрализации добиться не удалось. Опять активно застроивается Москва.

Уже не 17-22 этажками, а 50-60. Поэтому стоит и говорит. У нас коллапс транспортный.

Поэтому строим небоскребы. Вертикальный транспорт и все остальное. Классно.

Вообще здорово. Замечательно. А я просил этого всего, что вы тут сделали.

Второй момент. Опять же ситуация. Как новая Москва размазала спрос по всему? Зачем она? Окей.

Там очень много вопросов. Опять. Мы в картофельные поляновые в Москве вложили на данный момент уже 5 триллионов рублей.

А если бы в инфраструктуру Москвы внутри старых границ в кадр вложили 5 триллионов рублей? Мне кажется, метро бы уже, мне кажется, в каждый подъезд бы заехал. Там можно много задавать таких вопросов. И все такие говорят.

Непременно нужно купить квартиру в столице. Мы не можем себе позволить купить квартиру в столице. Странный вопрос.

А зачем вы все сюда в Москву-то ездите? Ну, Сережа, это серьезнейшая проблема децентрализации страны. Которую... Это уже она выходит за пределы рынка недвижимости. Темпа роста цен на столичную недвижимость находится сейчас на 15 месте относительно других городов.

Казань была в лидерах. Говорит о чем? Челябинск там недостаточно строит. Конечно.

Поэтому отсюда очень важный момент. Челябинская недвижимость в силу того, что была специальная военная операция, спрос на очень много рабочих специальностей именно в оборонных заводах, там подросло. Поэтому здесь возникает одна очень важная вещь.

Если мы так сейчас будем идти на... Просто отвечать на вопрос каждого но еще в инстаграме зумера, который говорит, что он себе не может позволить недвижимость в столице купить, то я тоже могу сказать, что я, глядя на многие лоты, тоже себе их не могу позволить купить в моменте. Ипотеку такую брать не собираюсь. А зачем мне их? Я тоже должен сейчас сесть и рыдать, что ли? Ну, странная история.

Почему все вдруг решили, что могу себе дома строить по 30 миллионов рублей, по 40. А как вы их содержать будете? В советское время 6 соток. И дом 60 метров может стоить.

И одноэтажный. И все. Ну, все было.

Все прекрасно было. Потом вдруг начали в 2008 году все строить 60-70 соток участок, дом на тысячу метров, еще чего-то. Потом сейчас они стоят, ничего продать не могут.

Но это все новое поколение просто заменило старое. Только у старого не было возможности каждый день писать про свои чаяния просто в сеть. Вот отсюда, мне кажется, такой вот истерикой все это закончилось.

Представляешь, если бы наши родители каждый день могли сетью делиться своими проблемами. Пришел в магазин, а сырокопченой колбасы опять нет. Я вот на это все смотрю и понимаю, что это просто мечта спецслужб, о которых они даже представить себе не могли.

Раньше там наружка, слежение, прослушка. А тут каждый сам рассказывает, где он был, с кем общался. Я думаю, что просто поколение наших родителей никогда бы вообще в жизни ничего бы нигде не написало.

Это зачем это надо? Чтобы кто-то знал. На самом деле, как бы если кроме шуток, я могу сказать, что жилье было достаточно доступным в период 15-20 годов. Самое доступное было в 18-м.

Ну, вот я говорю. С 15-го по 18-й. До того, как запустили семейную ипотеку, она начала перекашивать.

Или потом, когда льготку там уже совсем накрыла пирамида вся. На тот момент застройщики сделали крен в обратную сторону. В основном в комфорт-класс.

Это были относительно неплохие дома, неплохие квартиры. Я тогда даже шутил, что комфорт-класс. Это бизнес-класс по цене эконома.

И как-то экономика сходилась. И не были так раздуты затраты у застройщика. И земельные участки не были раздуты.

Они же не скупали. В том числе. Серия была возможна не когда-то в советские времена.

А вот буквально-то почти вчера, по моим ощущениям. И все сильно испортилось, когда пришла льготная ипотека. Я могу сказать.

Улица Коревороновская. Первый этаж. Мы купили квартиру знакомой Феликса.

На первом этаже под сдачу. Она продавала квартиру, которая не могла больше сесть. Моим наследным была квартира Зеленограда.

Мы купили 3 миллиона 900. На первом этаже она прекрасно сдала за 32 тысячи текстильщики. И вот мы купили квартиру.

Я запомнил эту цену. Это был конец 17-го года. Начало 18-го.

Были цены. Все было доступно. Вопрос в другом, что мы сейчас проходим виток этого пузыря.

А, возможно, с учетом гиперинфляции и так далее, мы сейчас придем через 2-3 года в студию и будем говорить, что нормальные цены. Человек рассуждает. Цены были нормальные.

Я бы купил. Вот у меня есть 10 миллионов рублей. Что ему делать? Ему нужно решить лично вопрос.

Сидим депозит. Друзья, мое мнение следующее. Надо очень четко делить первое.

Вот у кого деньги есть и у кого денег нет. Вот если у тебя есть, то тогда покупай. Оно неизвестно, что будет завтра.

На финансовых рынках есть риски. Может быть, что угодно. Может быть, дефолт а-ля 1998 год.

И т.д. И т.п. Вот если есть квартира, которая тебе нравится, ты ее хочешь и у тебя есть на нее деньги, покупай. Не буду отговаривать даже. Хуже с теми, у кого денег нет.

Здесь как бы расклад какой? На мой взгляд, при высоких ставках выгоднее жилье снимать. Потому, что человек где-то живет сейчас. И попытаться при высоких ставках откладывать и накопить на начальный взнос.

Сергей, а если бы... Как-то назад вернемся. Если бы в 2020 году твой сын к тебе подошел бы и спросил совета. Покупать ли квартиру в льготную ипотеку? Смотри, я не мог не покупать детям квартиру, потому что у меня в одной квартире в силу определенных семейных обстоятельств того, что мачеха моей супруги претендовал на долю от отца.

А это квартира отца вообще. У моей супруги не было мамы. Это вообще квартира ее мама когда-то была.

А то нам пришлось в свое время туда ребенка, двух детей прописать. Когда приватизировалось, поэтому мы размыли долю. Поэтому мы продаваем, но мы должны были покупать в 2021 году квартиру.

Во втором случае мне мама просила очень слезно от первого сына комнатную квартиру отдать ему часть. Я выполнил все воли и заявления своих родственников, жены и моих родственников и купил. Но если у меня была бы возможность не делать этого, я, например, своему старшему сыну говорил, не делай это.

Он до сих пор, кстати, не пользуется ни одной из этих квартир. Мы уже четвертую перекладываем. Он сейчас на Камчатке.

Не знаю. Нет, наверное. Не все равно.

Я вот не дал бы ему. А ты бы дал совет кому-то в 2020 году купить квартиру в льготную квартиру? Виктор, я могу так сказать. Вот все сильны задним умом.

И это очень неблагодарное дело. Отчего вот если бы да кабы мы бы там сделали... Не знаю. Мне кажется, что это вообще некорректно поставленный вопрос.

Мы можем говорить сейчас, в нынешних условиях, видим ли мы целесообразно купить или не купить, в каких условиях целесообразно, в каких нет. А чего вот задним числом? Я могу сказать, что задним числом я бы дал совет. Не надо вам было покупать квартиру.

Вам серебро надо было покупать по 12 в марте 2020 года. И продавать его... Ну, мы же вернулись назад в будущее. Мы же знаем, что было.

И продавать его в этом январе по 120. Вот. 10 концов вы бы заработали.

А не на одной квартире. Даже 5 бы вы не заработали. И 3. В лучшем случае раза в 2, 2,5.

Я продал долю ровно 10 лет назад. Вот сейчас мы сидим. 10 лет назад я продал долю.

У меня деньги. Квартиру можно было накупить. И мне даже мой партнер по себе в пульту звонит и говорит, что купи квартиру сейчас и вообще сиди.

Зачем мне эти квартиры и все остальное? Что я сделал? Я купил долю в компании, которая сейчас в Исотске стоит. Ну, извините, я на своем бизнесе сделал на 1 вложенную рубль. Сейчас где-то 150.

Вот, пожалуйста. Больше, чем серебро. Да, блин.

Ну, ребят, ну, вы что? Есть гораздо больше применения, чем просто... И меня сейчас этот бизнес кормит. Меня, моих детей. Они у меня работают.

Все в компании и так далее. Он кормит до хрена. Даже белорусских родственников моей супруги.

Я бы сейчас с этой квартиры ни хрена бы не имел. Мы с супругой каждый раз радуемся, что часть денег мы просто просрали. Потому, что мы катались по Европе и все остальное.

Часть денег мы вложили. Потому, что сейчас нас кормит компания, канал и все остальное. Ну, и что, ребята? Мы все время каждый раз говорим, что надо 10 миллионов ахнуть только в квартиру.

Ну, если нет фантазии, но, наверное, да. Ахните в квартиру. Надо сказать, что все люди разные.

У каждого своя ситуация. Вот ты так, Сережа, можешь, а другой скажет, не, бизнес это вообще не мое. А кто-то скажет, ой, фондовый рынок.

Так все сложно. Разбираться не буду. А квартира понятна.

Наверное, все-таки резюме такое. Вот нет правильного и неправильного. Все люди разные.

И мы собрались такие умники и говорим, что мы делаем вот так. Вот Виктор боится, что нас посмотрят люди и скажут, что вы так далеки от народа, что массовому зрителю это непонятно и неинтересно. На что я повторюсь еще раз мою позицию.

Ну, я всегда считаю, что люди должны стремиться вверх, а не вниз. Вот. Поэтому вот на ИРНЭ не очень большая посещаемость.

Давайте я откроюсь. Но ИРНЭ все равно всегда делался, как некий портал для умных, для тех, кто вот пытается как бы думать, разбираться. И они всегда в меньшинстве.

Какой-нибудь... Такой спрямленный ты мальчик. А ИРНН главный цитируемый индекс в России всю жизнь по недвижимости. Уже 20 лет.

А так портал не защищает. Посещаемость маленькая. Когда какой-нибудь тиктокер выложит, как он пукает... Это соберет гораздо больше миллиона просмотров.

А у нас несколько тысяч. Ну, вот как бы... Вопрос вообще, кто видит как свою миссию, кто к чему стремится. Мы такие.

Другие люди другие. Кому было интересно нас послушать, спасибо. Кому неинтересно, извините.

Давай я открою главный секрет своего канала. Знаешь, мне когда-то Феликс Альберт, который тоже очень известный эксперт на рынке недвижимости, сейчас Академию самолетов. Рассказал классный анекдот.

Ну, чтобы, соответственно, французу заставить прыгнуть мостом в реку. Жена изменила американцам, что его компания разорилась. Знаете, что нужно сделать русскому парню, чтобы он не прыгнул? Ваня, никогда с этого моста не прыгай.

Поэтому, когда я говорю в своего канала, никогда не покупай недвижимость, как вы думаете, от этого больше у меня клиентов становится или меньше? Они так и приходят и говорят, ты, конечно, молодец, и говоришь, что не надо покупать недвижимость. Но! Поэтому им иногда очень приятно считать себя умнее того эксперта, который есть. Поэтому я не переживаю за то, что они скажут.

Они скажут, ну, я-то умнее этих дураков, поэтому я две ипотеки возьму. Субсидированную и семейную. И теперь еще возьму новую фишку.

Нет, не транша, это донорская. Да, я хотел как-то попросить, чтобы вы что-то пожелали зрителям. Мне кажется, вот вы это и сделали.

И на этой прекрасной ноте мы можем завершать нашу беседу. Вопросов, конечно, много. Я бы еще дальше задавал, но зрители, боюсь, до этого момента не досмотрят.

Поэтому, Сергей и Олег, большое спасибо, что пришли и открыто поделились, как сказать, без цензуры своими мыслями и размышлениями. Спасибо. Спасибо.

Приглашайте как-нибудь еще продолжим.

Тема перенесена
 

Эта тема была перенесена из раздела Комната совещаний.

Перенес: Admin. Держитесь и всего вам доброго.