СЦБИСТ - сайт железнодорожников №1 - [Недвижимость РФ] 4 года после 2022: рост экономики России или потерянное время?

4 года после 2022: рост экономики России или потерянное время?

За четыре года СССР взял Берлин, победил фашизм, а чего добились мы с 24 февраля 2022 года? Санкции, заморозка резервов, уход западных компаний, обвал рынков. Весной 2022 года многие ждали краха всех рынков Российской Федерации, однако краха не произошло. Прошло четыре года и сегодня разберемся, что стало в СССР, что стало с инфляцией, почему ключевая ставка 2 раза улетала за 20% и как на этом фоне рынок недвижимости показал рекорды.

Без паники, без пропаганды и без политики. Только цифры и выводы. Без сиропа.

События февраля 2022 года привели Российскую Федерацию в шок. Вернее, ее граждан, которые узнали о том, что произошло рано утром в этот день. День после 23 февраля.

Уже к концу 2022 года экономика Российской Федерации сократилась примерно на 2,1% ВВП. Не 10, не 15, а 2%. И это был сильный удар, но он не разрушил систему целиком.

Санкции ударили по финансовой системе. Были введены ограничения против Центробанка Российской Федерации. Часть валютных резервов была заморожена, а рынок акций практически остановился.

Ключевая ставка была резко повышена. Финансовую систему буквально поставили на ручное управление. Которое, кстати, сегодня все больше усиливается.

И вот весной 2022 года рынок недвижимости фактически замер. Ипотека стала дорогой. Сделки остановились.

Покупатели ушли в ожидание. На графике видна глубина просадки по количеству сделок уже с апреля 2022 года. И количество сделок начало восстанавливаться только к концу 2022 года.

И это был момент, когда экономика страны могла пойти в глубокий спад. Но спада не произошло. Уже летом 2022 года на рынке недвижимости заработали разные схематозы.

И заработали они именно на рынке новостроек. Почему же ничего не рухнуло в 2022 году? Причина 1. Жесткая финансовая стабилизация. Центробанк резко поднял ставку, ввел валютные ограничения, закрыл панические оттоки капитала.

Причина 2. Бюджет. Минфин России увеличил бюджетные расходы. В результате экономика получила мощный бюджетный импульс.

Причина 3. Экспорт энергоресурсов. Да, логистика изменилась. Да, рынки перестроились.

Но экспорт продолжал генерировать выручку. Валютную выручку. Кстати, тогда же рубль улетал по отношению к доллару за 120 и мог улететь выше.

В 2023 году экономика уже выросла на 2-3%. Понятно, что это согласно отчетам. В 2024 году рост ВВП, согласно все тех же отчетов, составлял уже 4,3%.

И это очень важный показатель. Но здесь нужно понимать следующее. Этот рост был не потребительским и не инвестиционным в классическом рыночном понимании.

Это был рост во многом подпитанный огромными государственными расходами. Цена такой стабилизации – это инфляция. В 2022 году по официальным данным инфляция составляла 12%.

В 2023 году около 7-7,5%. Чтобы сдержать цены, в 2024 году Центробанк вынужден был опять уйти со своей ключевой ставкой выше 20%. Естественно, такой уровень ключевой ставки абсолютно не комфортный для экономики.

Это уровень жесткого охлаждения. В 2025 году, как мы помним, ключевую ставку начали снижать до уровня 18% к концу года 16%. А в 2026 году, в феврале, мы имеем ставку 15,5%.

Но она, черт возьми, все равно двузначная. И фактически отражает инфляционные ожидания граждан, которые находятся на уровне 14%. А уж совсем не 6%, которые нам показывают по главному каналу телевидения РФ.

Этот уровень ключевой ставки все равно дает нам дорогие кредиты, осторожные инвестиции, у кого есть смелость. Потому что риски высокие. Никто не знает, что будет завтра.

Хотя Набиулина говорит, что у нее все идет по плану. И что инфляцию постепенно возвращают к 4%. Ну посмотрим, когда будут эти 4%.

Всем понятно, что цена такого ручного управления это замедление роста экономики. Уже в 2025 году нам объявляют, что экономика растет не на 4%, а на 1%, в лучшем случае 2%. И это все, естественно, согласно все тех же отчетов чиновников.

Блин, ну рост реально выдыхается. Если вообще это можно назвать ростом. Рост, скорее всего, неположительный, отрицательный.

Знаете, вот эти новые выражения. Мы знаем с вами о том, как сроки по новостройкам отодвигаются вправо. Здесь мы с вами можем применить все тот же принцип отодвигания роста экономики, только теперь уже не вправо, а влево, в минус.

Теперь самое интересное, как повела себя недвижимость. И перед тем, как я это расскажу, напомню, что если вы все еще хотите купить, продать недвижимость в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, а также других регионах Российской Федерации, обращайтесь, и мы поможем вам осуществить сделку вашей мечты. Телефон вы видите на экране, к нему привязаны WhatsApp и Telegram.

Сюда можно писать свои заявки. Не хотите писать, звоните напрямую, и мы вам обязательно ответим и поможем. Так вот, рынок недвижимости, как это ни странно, на фоне санкций, высокой ключевой ставки, не рухнул, как мы все ожидали в 2022 году.

Хотя количество сделок тогда сократилось глобально. Вот вам, пожалуйста, еще раз этот график по количеству сделок на первичке и вторичке в 2022 году. Благодаря государственной поддержке, льготным программам и другим схематозам, рынок новостроек показывал рекорды.

Хуснулин только знай и отчитывался. В 2022 году сдали 100 миллионов квадратных метров жилья. В 2023 году тоже примерно 100 миллионов квадратных метров жилья.

В 2024 году уже 107 миллионов. Правда, в 2025 году таких миллионов стало меньше, около 100. Ну и самое интересное, почему-то Хуснулин нам никогда не говорит, что среди этих сотен миллионов, большая часть, не менее 60%, это то, что построено в частном секторе, людьми, нами с вами, своими руками.

Хуснулин просто взял и приписал наши с вами достижения себе. На самом деле из этой массы по всей России в Человейниках построено всего лишь 40 миллионов квадратных метров жилья. Почему же такие рекорды, даже эти 40 миллионов квадратов Человейников можно назвать рекордами? Да потому что немеренная льготная ипотека, которую можно было брать в одну харю хоть по 40 штук.

Семейка, бери сколько хочешь, а еще семейные доноры, айти ипотека, дальневосточная, арктическая, ипотека для новых территорий, что там еще есть, какие там ипотеки, если я пропустил, можете написать в комментариях. При такой вертолетной раздаче денег, естественно, находились те, кто с помощью этой льготной ипотеки начинал инвестировать в недвижимость. И недвижимость стала неподъемной для основного количества людей.

Потому что брали эту ипотеку не тем, кому нужно было улучшить жилищные условия, а в большинстве своем инвесторы в бетон, которых загоняли туда менеджеры по продажам и другая инфо-цыганская блогерская среда, которая паразитирует на этом рынке недвижимости. Недвижимость перестала быть товаром, ее перестали приобретать для прямого назначения, для жилья. Я говорю о жилой недвижимости.

-

Попробуйте РЖДТьюб - видеохостинг для железнодорожников!

Эта жилая недвижимость превратилась в инвестиционный инструмент, способ приумножения богатства и капитала с помощью государственных бюджетных субсидий. Начиная с 1922 года рынок недвижимости в России держался не на свободном спросе, это надо понимать. Он держался на субсидировании, на поддержке государства.

Знаете, когда рыночная ставка зашкаливает за 20%, многим кажется, что 6% ульготных ипотек это просто благо какое-то. Хотя, когда ставка была рыночная ставка, еще 5 лет назад была в районе 7-8%, никто как-то не бежал с этой ставкой инвестировать в бетон, как начиная с лета 1922 года. И вот этот кто-то и поддержал рынок недостроя, и этот кто-то бюджет.

А точнее наши с вами карманы. 90% россиян оплачивают счастье, 10% прохиндеев. И это субсидирование недостроя, оно перекосило рынок.

В этой ситуации проведение аналитики осложняется тем, что ты не знаешь, что завтра придумают чиновники. Какой новый словесный понос будет вылет на потенциального покупателя, чтобы он побежал заскакивать в последний вагон. Сколько этих последних вагонов мы видели с вами с 1922 года.

Как только людей не загоняли. И постоянно вначале загоняли тем, что завтра ключевая ставка будет увеличиваться, она увеличивалась. Потом загоняли тем, что говорили вот-вот закончится льготная ипотека.

Потом загоняли тем, что говорили, что обрежут семейную ипотеку, ее обрезали. И вот сейчас будет еще несколько последних вагонов. Потому что заемщикам, этим потенциальным приобретателям недостроя говорят.

Скоро будет дифференциация семейной ипотеки, беги скорее. Ты еще можешь успеть получить эту самую последнюю семейную ильготную ипотеку под 6%, даже если у тебя один ребенок на семью. Но на самом деле первые сигналы охлаждения начали приходить еще год назад.

Я неоднократно вам показывал график, который вы видите на экране. Как динамично снижается количество продаж новостроек в Петербурге. В 2019 году мы видели более 100 тысяч продаж.

А вот в 2025 их намного меньше. И сейчас в 2026 году застройщики ожидают еще падения от этих минимумов на 30%. Застройщики уже не могут распродать то, что они понастроили.

И этот навес цен, эта разница между первичкой и вторичкой все больше продолжает свой разрыв. В пользу кого? В пользу новостроек. Короче, рост всех этих квазипродаж, хотя на самом деле я вам показывал график совсем недавно, одну минуту назад он падал.

Но за счет увеличения цены застройщики смогли неплохо прожить последние годы. Но 2025 год скорее всего был последним. В 2026 году, я думаю, что мы наконец-то увидим громкие процессы.

Все мы знаем, что соломету отказали все. Государство так и сказала, да у вас там все в принципе неплохо. Это частный бизнес, разбирайтесь сами, помогать не будем.

В итоге кто выиграл благодаря этой всей государственной поддержке? Ну естественно олигархи, крупные девелоперы и банки. Они главные получатели всех этих вертолетных денег. Весь этот распил бюджетных средств давно уже ушел.

Умные собственники крупных девелоперских компаний либо умерли, либо сбежали за границу наверняка выведя туда максимальное количество возможных денег. Естественно слабые компании ушли. Кто же проиграл? Я об этом снимал вот это видео.

Можете посмотреть, но еще раз повторю. В первую очередь проиграл малый бизнес. И сейчас он начинает динамично реагировать на все эти охлаждения, которые происходили несколько лет.

Естественно и импортно-зависимые отрасли тоже проиграли. Самое интересное проиграл и РЖД. Потому что как мы с вами знаем они сейчас распродают свое имущество, потому что нужно затыкать дыры.

Перевозки то тоже максимально упали. Нет торговли, нет движения по железной дороге и бабок у РЖД тоже нет. Люди с фиксированными доходами естественно тоже являются в зоне аутсайдеров.

А это кто? В первую очередь бюджетные срееры. Учителя. Врачи тоже перестали получать дотации, которые они получали по ковиду.

А полицейские? Мы с вами знаем эту последнюю историю. Никто там не хочет работать за те деньги, которые платят. Реальные доходы населения не росли так же быстро, как цены на недвижимость.

И мы с вами это тоже знаем. Если у вас другая статистика можете написать в комментариях. Доступность жилья-то снизилась? Снизилась как ни крути.

То мы имеем в 1926 году. Вот прямо сейчас. Да, экономика вроде бы как не разрушена.

Но она стала другой. Ну вот вообще другой. Более централизованной, более зависимой от бюджета.

Естественно менее рыночной. А какой тут может быть рынок в нашей ситуации? Рост ВВП замедляется до ноля. Ключевая ставка высокая.

Недвижимость не может расти только за счет льгот. Все. Льгот осталось.

Практически ничего. И главный вопрос не в том, упадет ли рынок в целом. И рынок недвижимости в частности.

Я думаю, что этот вопрос решенный. Главный вопрос, сколько государство еще готово субсидировать. Все субсидируемые отрасли страны.

В то время как у государства дефицитный бюджет. Короче, 4 года назад мы вступили с вами в новую реальность. И это совсем не реальность, которая была написана искусственным интеллектом.

Это реальность, которую создали люди. Да, мы с вами как-то адаптировались и пытаемся адаптироваться. Но никакого роста нет.

И в ближайшее время не будет. Если убрать бюджетный импульс, то никакого роста за все эти 4 года не было. И рынок недвижимости полностью отражает проходившие за эти 4 года процессы в стране.

Что вы видите впереди в экономике России? Рост, стагнацию или падение? И главный вопрос, готовы ли вы сейчас покупать недвижимость? Да или нет? Ну и пока. Всем пока. Б-б-без сиропа.